作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 經(jīng)歷一個(gè)多月的準(zhǔn)備，開發(fā)商們的投拓部門終于迎來了短兵相接的一刻。

5月7日，繼廣州、重慶、無錫、沈陽之后，杭州第一批次集中供地正式開拍，包含57宗涉宅地，總出讓面積4527畝，總建筑面積757萬平方米，總起價(jià)934.7億元。

據(jù)悉，此次供地分兩日進(jìn)行出讓，5月7日共出讓32宗涉宅用地，其中主城區(qū)13宗、蕭山區(qū)12宗以及錢塘新區(qū)7宗；5月8日共出讓25宗涉宅用地，其中臨安區(qū)12宗、余杭區(qū)7宗以及富陽區(qū)6宗。

事實(shí)上，自今年3月8日起，杭州土拍市場(chǎng)已足足空窗兩個(gè)月之久。故早在開拍前，便已有22宗地塊溢價(jià)率封頂，浦樂、東新、寧圍、大學(xué)城北等地塊報(bào)價(jià)一次封頂，超45宗地塊提前產(chǎn)生報(bào)價(jià)，開發(fā)商們對(duì)于拿地渴望可見一斑。

更為重要的是，杭州今年雖然有三次集中供地，但第二次發(fā)公告要等到6月，一個(gè)月后再拍地，今年很難趕上開盤；第三次公告在12月，拍地更是要等到明年。對(duì)重點(diǎn)布局杭州的開發(fā)商來說，唯有首批拿地，項(xiàng)目才有可能在年底前入市，完成銷售額任務(wù)。

上午8點(diǎn)30分，杭州首日32宗地塊正式開拍，競(jìng)拍順序?yàn)椋哄X塘區(qū)—蕭山區(qū)—主城區(qū)，地塊間隔10分鐘開閘競(jìng)價(jià)。

最終，經(jīng)過8個(gè)多小時(shí)的鏖戰(zhàn)，32宗地塊均成功出讓，攬金約716.7億元。其中，錢塘區(qū)7宗地總出讓金額148億元，蕭山區(qū)12宗地總出讓金額172.43億元，主城區(qū)13宗地總成交金額396.24億元。

由于杭州土拍的政策是先競(jìng)價(jià)，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到30%時(shí)，便轉(zhuǎn)競(jìng)自持比例，競(jìng)自持比例100%后競(jìng)養(yǎng)老住房面積，所以相較廣州、無錫達(dá)到“雙封頂”后的搖號(hào)及重慶的高溢價(jià)，此次杭州的集中供地從表面來看顯得溫和許多。

然而，事實(shí)并非如此。此次出讓中，自持比例最高的是拱墅區(qū)(祥符東單元GS0806-R21/B1/B2-05地塊。該地塊由建發(fā)以16.31億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)17816元/平方米，溢價(jià)率29.33%，自持高達(dá)38%。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，從2019年杭州施行“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的雙限政策以來，最高自持比例也不過26%。

資料顯示，該地塊土地用途為商住地，住宅部分僅占全部建筑面積的49.6%，去除公租房的10%再扣除38%的自持比例，真正可售的住宅建筑面積僅為1.6%。

以此次杭州集中供地成交的首宗地為例，祥生以上限樓面價(jià)17798元/平方米競(jìng)得下沙大學(xué)城北單元JS0603-03地塊，溢價(jià)率29.82%，自持比例13%。而在去年7月7日，祥生在同一板塊摘得下沙大學(xué)城北單元JS0602-16地塊，成交樓面價(jià)為17792元/平方米，溢價(jià)率29.56%，但無需自持。

又例如此次土拍中，濱江融信聯(lián)合體以成交樓面價(jià)22006元/平方米競(jìng)得蕭山寧圍板塊XSCQ1409-38地塊，，溢價(jià)率29.45%，自持部分達(dá)17%。然而去年4月底，大家在蕭山寧圍板塊拿下一宗宅地，樓面價(jià)為2.2萬元/平方米，溢價(jià)率為29.79%，自持部分僅為2%。

此外，2020年5月29日，德信以總價(jià)14.18億元競(jìng)得所前板塊的XSCQ3005-38地塊，樓面價(jià)11060元/平方米，溢價(jià)率16.42%。5月7日的土拍中，德信以15.86億元競(jìng)得蕭山板塊XSCQ3005-25地塊，樓面價(jià)12290元/平方米，溢價(jià)率29.37%，需自持16%。

據(jù)貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩測(cè)算，首日32宗住宅用地的成交樓面價(jià)達(dá)19054元/平方米，較2020年全年成交樓面價(jià)增長(zhǎng)22.0%。其中，江干區(qū)、濱江區(qū)首日成交樓面價(jià)較2020年成交樓面價(jià)增長(zhǎng)分別為36.6%，37.1%。

其中，融信拿地?cái)?shù)量最多，共攬下7宗地塊，總成交價(jià)格超228億元，有4宗是和濱江聯(lián)合競(jìng)得。對(duì)于融信與濱江的合作，雖然在意料之外，但并非無跡可尋。

在今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，融信中國(guó)總裁余麗娟曾表示，“一直以來，公司是以招拍掛為主的拿地方式，這幾年也在嘗試合作開發(fā)，能夠有效降低拿地成本，預(yù)計(jì)未來會(huì)持續(xù)與優(yōu)秀的同行進(jìn)行合作，充分利用各自的優(yōu)勢(shì)?！?/p>

而濱江方面，濱江曾在年報(bào)中提出，計(jì)劃在2021年目標(biāo)新增土地儲(chǔ)備30幅以上，其中杭州拿地比例50%。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，本輪集中供地以來，融創(chuàng)已經(jīng)在廣州、重慶、無錫等多地合計(jì)出資439億元，斬獲近30宗地塊。

不過，也有分析師指出：“雖然融信、濱江、融創(chuàng)拿很多地，但算算每宗地塊的價(jià)格，以及其它附贈(zèng)條件，再與限價(jià)一對(duì)比，基本也沒啥利潤(rùn)。今天真正的贏家，可能只有來自北京的華聯(lián)，以9165元/平方米的世紀(jì)城核心區(qū)拿地，相較于當(dāng)年恒隆百億地塊，便宜了不知道多少?！?/p>

未來，北京華聯(lián)集團(tuán)將在該地塊建設(shè)約17萬平方米的SKP高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)，配置高端寫字樓，并引入超豪華酒店兩家，打造錢江世紀(jì)城集時(shí)尚購(gòu)物、商務(wù)辦公、高端酒店于一體的高品質(zhì)核心商圈，這也是杭州錢江南岸首座高端商業(yè)綜合體

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原標(biāo)題： 杭州集中供地首日攬金717億融信、融創(chuàng)、濱江成大贏家？