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一文深度講解土地指標以及增減掛鉤

投拓江湖 投拓江湖 作者:投拓江湖
2020-01-08 15:25 17287 0 0
大型勾地當中,是大概率會涉及到的

作者:投拓江湖

來源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

大家在日常的投資拿地工作中,經(jīng)常會接觸到一個概念,土地指標,土地增減掛鉤等。這是個什么東西?能吃嗎。今天這篇文章帶你徹底弄清楚。

“土地指標”“占補平衡”“用地指標”“補充耕地指標”等概念,這些都是指標政策的內(nèi)容。但是大家對這些概念的外延不甚清晰,這里給一個準確的定義,建設(shè)用地指標是國家對特定區(qū)域在特定期限內(nèi)對建設(shè)用地總規(guī)模進行的規(guī)模、數(shù)量控制的指標。大家所接觸到的上述概念,都是這一整套政策的內(nèi)容。土地增減掛鉤是土地指標政策的重要內(nèi)容,但不是全部。

對建設(shè)用地的指標進行控制,是我國基于大的宏觀考慮的政策。隨著我國人口的持續(xù)增長,長期以來人多地少,糧食安全問題一直存在,特別是城市化,工業(yè)化的發(fā)展占用了大量的耕地資源。從國家層面出臺相應的政策,保證18億畝耕地數(shù)量紅線不被突破,解決糧食安全問題。

國家層面的規(guī)范來講,原國家計委、國家土地管理局于1987年下發(fā)《關(guān)于編制建設(shè)項目用地定額指標的幾點意見》的通知(目前已失效),此文件屬于典型的計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物,對單個項目所需的面積指標進行了規(guī)定。但是項目的指標需要根據(jù)多種因素來確定,提前規(guī)定顯然不符合市場客觀規(guī)律。后來對逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷^(qū)域進行限制,特別是對省級單位進行數(shù)量調(diào)控。

一般來講,各地的用地指標審批由省級政府進行管理,根據(jù)本省的土地利用總規(guī)劃,省級政府對所轄范圍內(nèi)的縣市進行指標分解,對一定期限內(nèi)的建設(shè)用地進行指標總量的控制。

在總量指標控制下,對縣市每年的新增的建設(shè)用地指標進行計劃管理,在每年的實際工作中,對縣級以上的地方政府的用地指標進行動態(tài)管理,即縣市需要定期或不定期向省級政府申請報批用地指標。

如果超過總量指標控制的,不在審批范圍,需要其他辦法進行指標突破。

主要突破指標的方法有三種: 

增量破局  指標占補平衡

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法(2004修正)》第三十一條規(guī)定,國家實行占用耕地補償制度即各級政府新征占用多少用作建設(shè)用地的耕地,相對應政府就應當劃入相當數(shù)量和質(zhì)量的耕地作為補充。使用指標的地方政府,應當開墾與占用數(shù)量和質(zhì)量對等的耕地,如果沒有開墾條件的,需要繳納專項開墾費用,用于開墾新的耕地。

這里的耕地占用補償制度,就是指標占補平衡。

新增建設(shè)用地指標的內(nèi)含就是農(nóng)業(yè)用地,未利用土地向建設(shè)用地的轉(zhuǎn)變。當然,各級地方政府也會每年供給一定的新增建設(shè)用地指標配額,但是這條路是越來越窄了,從國家政策的大趨勢來講,節(jié)約集約用地是未來的方向。

有的地方農(nóng)業(yè)用地和未利用土地較多,騰挪出富裕的指標,本區(qū)域無法完全使用的,會涉及指標的流轉(zhuǎn)問題。

指標平衡主要是在省內(nèi)進行,關(guān)于補充耕地指標的流轉(zhuǎn),很多省份都有明確的制度進行規(guī)定,例如安徽省早在2009年就發(fā)布了《安徽省易地調(diào)劑補充耕地指標儲備暫行辦法》及《安徽省補充耕地指標交易暫行辦法》。目前從國家層面來講,耕地的約束性指標以省一級單位為主體,即使沒有頒布法律條文的省份,省內(nèi)的補充耕地指標流動基本上無障礙。

跨省的指標補充,一般由省級部門向國務院提出,由國土資源部組織論證,原則上一年申請一次。從實際操作的角度講,跨省的補充耕地指標流轉(zhuǎn)的操作難度,遠大于省內(nèi)的流轉(zhuǎn)。因此目前大部分的補充耕地指標流轉(zhuǎn),都在省內(nèi)進行。

存量破局  土地增減掛鉤

土地增減掛鉤,指的是城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地指標的增加,與之相對應的就有相當數(shù)量的耕地數(shù)量的增加?!霸觥敝饕傅氖浅擎?zhèn)建設(shè)用地指標的增加,“減”主要指的是農(nóng)村建設(shè)用地指標的減少。

具體操作來講,就是拆除舊的農(nóng)村建設(shè)用地地塊(也就是農(nóng)村宅基地),用于耕地復墾,集約整理增加的建設(shè)用地指標,定向用于城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標的使用。主要的開墾方式是,從村鎮(zhèn)的宅基地中進行復墾,從而騰挪出相當數(shù)量的耕地。

增減掛鉤是我們國家耕地占補指標平衡政策的延伸,這也就是很多并不在城市周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn),現(xiàn)在熱衷于講農(nóng)民進行集中安置,建設(shè)集中安置小區(qū)讓農(nóng)民“上樓”的原因。

從政策的層面講,目前國家并未建立統(tǒng)一的增減掛鉤政策,各地的實際操作原則上還是試點區(qū)域,目前可依據(jù)的政策法規(guī)仍為2008年,國土資源部出臺的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》。雖然2013年國土資源部將29個省份納入土地增減掛鉤試點省份,可知目前基本上大多數(shù)省份均被納入了試點,并出臺了各省的細節(jié)操作辦法。

由于《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》規(guī)定拆遷的舊地塊面積必須大于新建設(shè)地塊的面積,而且在復墾耕地的數(shù)量質(zhì)量必須得到提高。因此必然會涉及到富余的建設(shè)指標使用和流轉(zhuǎn)的問題,多出的耕地指標可以用于占補平衡。

這種鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊的耕地增加,可以作為指標按一定的價格賣給建設(shè)用地緊缺的城市,城市耕地指標增加,就可以對應解決耕地減少的問題。這個指標交易往往是跨區(qū)域進行的,具體如下圖所示。按照跨區(qū)域交易的不同,可以分為跨省,省內(nèi)跨市,或者是市內(nèi)跨區(qū)域三種。

存量破局  工礦廢棄地復墾

這種操作一般只用于較為特殊的區(qū)域,正常情況下涉及較少,本文就不展開講述了。

小結(jié)

在大型的勾地項目當中,土地占用面積較大,大概率會涉及到耕地占用的問題。除了需要在供地方式(例如點狀供地)上進行創(chuàng)新外,還需要投資人員提前介入前期的項目規(guī)劃編制調(diào)整,土地征收,土地整理等工作。其中不可避免的就是要涉及土地指標問題,如果土地指標不足,如何提前籌劃,通過何種方式解決指標不足的問題,確保區(qū)域內(nèi)有足夠的建設(shè)用地指標。如果占用耕地,通過何種方式做到耕地指標占補平衡。

以上問題在大型勾地當中,是大概率會涉及到的,必須提前考慮。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“投拓江湖”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

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投拓江湖

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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