作者：炸天團(tuán)

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

同時(shí)，500強(qiáng)榜單中上榜的房企有8家，除了老面孔有恒大、碧桂園、綠地、萬(wàn)科和保利地產(chǎn)，還多了3個(gè)新面孔——融創(chuàng)、龍湖與華潤(rùn)置地。

來(lái)自太平洋彼岸的好消息，著實(shí)讓投資者們心潮澎湃了一把，8家房企的股價(jià)隨即翻紅。

然而，財(cái)富500強(qiáng)剛給中國(guó)房地產(chǎn)披上了華麗麗的袍子，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)就把袍子一掀，大聲對(duì)世人說(shuō)：

看啊，這里頭全是虱子。

01

7 月26 日，中誠(chéng)信國(guó)際首次將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的企業(yè)負(fù)面展望名單也在不斷加長(zhǎng)：

1）幸福很難的華夏幸福被中誠(chéng)信國(guó)際給出了負(fù)面展望、評(píng)級(jí)下調(diào)；

2）穆迪觀(guān)察了一年，還是選擇把富力無(wú)情地打入負(fù)面展望之列；

3）藍(lán)光一直在標(biāo)普的負(fù)面信用觀(guān)察名單上；

4）世界500強(qiáng)恒大危機(jī)持續(xù)發(fā)酵，被三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一致調(diào)整為負(fù)面展望、評(píng)級(jí)下調(diào)。

比如穆迪撤銷(xiāo)了藍(lán)光、泰禾、華夏幸福等房企的評(píng)級(jí)，惠譽(yù)撤銷(xiāo)了對(duì)綠地的評(píng)級(jí)。

三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)房企的信用評(píng)級(jí)，是可以直接影響房企的股價(jià)走勢(shì)的。

評(píng)級(jí)下調(diào)，對(duì)現(xiàn)金流緊張的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜，即使能發(fā)出來(lái)，也是高利率。

這些房企中，不乏千億級(jí)企業(yè)，即便他們?cè)?020年創(chuàng)下業(yè)績(jī)新高，交出了不錯(cuò)的成績(jī)單。

房企為何得不到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的青眼？

以富力為例。

穆迪將富力地產(chǎn)由“Ba3”降至“B1”，又將富力香港降至“B2”，所有展望都從觀(guān)察名單變?yōu)椤柏?fù)面”，主要是對(duì)其償債能力與流動(dòng)性失去了信心。

又比如剛跨入千億陣營(yíng)的禹洲。即便是找來(lái)中信里昂背書(shū)，但年報(bào)上乏善可陳的業(yè)績(jī)暴露了它的外強(qiáng)中干，惹得評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)評(píng)級(jí)，標(biāo)普甚至將其列入負(fù)面觀(guān)察名單。

惠譽(yù)殺人還要誅心，質(zhì)疑禹洲銷(xiāo)售數(shù)據(jù)注水。

當(dāng)然，禹洲的年報(bào)確實(shí)有很多可疑的地方，雖然賬面現(xiàn)金足以覆蓋其短債，但2021年以來(lái)禹洲拿地銳減、有息負(fù)債不降反增約15%，存明股實(shí)債之嫌。

再比如綠地。

作為世界500強(qiáng)，因杠桿率高企與不抗打的現(xiàn)金流，被三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)降至投機(jī)等級(jí)，穆迪、標(biāo)普與惠譽(yù)對(duì)綠地控股的評(píng)級(jí)分別為Ba1、BB、BB-。

7月29日，惠譽(yù)宣布將撤銷(xiāo)對(duì)綠地控股的評(píng)級(jí)，次日綠地的3只存量美元債立馬下跌。

綠地還愿意為自己發(fā)聲，藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福、泰禾這三家爆雷的房企直接躺平任嘲。

今年以來(lái)，藍(lán)光持續(xù)發(fā)生債券違約，被多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)集體降級(jí)，標(biāo)普更是給出了D的垃圾評(píng)級(jí)。

華夏幸福的債務(wù)問(wèn)題人盡皆知，惠譽(yù)、穆迪等多家機(jī)構(gòu)不斷下調(diào)評(píng)級(jí)，大概是王文學(xué)沒(méi)有錢(qián)再續(xù)約合作了，如今三家機(jī)構(gòu)都對(duì)其撤銷(xiāo)了評(píng)級(jí)。

泰禾債務(wù)高企的同時(shí)，賬面現(xiàn)金只能支付不到10%的短債。糟糕的財(cái)務(wù)狀況和未來(lái)融資的不確定性，讓泰禾成為中國(guó)唯一一家被穆迪評(píng)為Caa1級(jí)別的房企，同時(shí)惠譽(yù)也給出CCC+的超低評(píng)級(jí)。

03

標(biāo)普創(chuàng)立于1860年。穆迪于1900年成立。1913年有了惠譽(yù)。

評(píng)級(jí)，更多的作用是一面照妖鏡，從第三方角度反映出企業(yè)的真實(shí)素質(zhì)。面對(duì)評(píng)級(jí)下調(diào)，房企應(yīng)該引以為鑒，而不是激烈反彈。

因?yàn)楸徊门忻芮嘘P(guān)注，還敢跟裁判叫板的運(yùn)動(dòng)員，一般有兩種結(jié)果：黃牌或紅牌。

還是以富力為例。

去年富力頭懸1800億高額債務(wù)，把減員、降價(jià)、甩賣(mài)資產(chǎn)、股權(quán)融資等降杠桿操作用了個(gè)遍，到現(xiàn)在仍然短期償債高企，還有近400億的資金敞口亟需填平。

土儲(chǔ)是房企的未來(lái)。今年以來(lái)，富力直接放棄拿地，相當(dāng)于自斷前程。

而疲軟的銷(xiāo)售疊加高息展期，商業(yè)與酒店產(chǎn)業(yè)持續(xù)吸血地產(chǎn)主業(yè)，似乎讓富力陷入了惡性循環(huán)。

同時(shí)，信貸條件收緊又讓富力的再融資和償債現(xiàn)金流壓力驟增，未來(lái)面臨極大的不確定性。

重回世界500強(qiáng)的綠地，日子也好不到哪去。炸天團(tuán)根據(jù)公開(kāi)信息算了算，截至今年上半年，綠地的有息負(fù)債約2871億元。

綠地手上有多少現(xiàn)款呢？

綠地去年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流447億元，貨幣資金1035億元，加起來(lái)還不到有息負(fù)債的一半，也難怪評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)不看好這家世界500強(qiáng)企業(yè)。

04

最近，炸天團(tuán)聽(tīng)得最多的話(huà)就是：“房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)一直存在，但企業(yè)不一定。”

政策層出不窮，一回頭，大家都發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)前景太不明朗了。

還可以確定的是，市場(chǎng)不需要這么多房企存在。能活下去的，都會(huì)有個(gè)好明天；活不下去的，不知道哪天就看不到明天的太陽(yáng)了。

看來(lái)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也已經(jīng)把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整明白了：在中國(guó)，政策才是房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。

此時(shí)，冷靜看待榜單上的表面繁榮，客觀(guān)對(duì)待自身存在的問(wèn)題，把藏在華麗袍子里的虱子消滅掉，才是正理。

注：文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 袍子里的虱子