作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “雅生活服務(wù)的估值嚴(yán)重偏低，股價(jià)沒有60塊錢我都不甘心?！?/p>

參加了雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司2020年全年業(yè)績(jī)推介會(huì)的投資者告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，整場(chǎng)會(huì)議，令他印象最深刻的就是董事長(zhǎng)兼聯(lián)席主席黃奉潮在總結(jié)時(shí)說出的這句話。

該投資者稱，這是少有聽到管理層呼吁讓大膽買入公司股票，并指持股三年，公司的估值會(huì)與其他物業(yè)公司平等。

上述投資者認(rèn)為，黃奉潮之所以向投資者們落下斷言，是基于雅生活上市之后完成的業(yè)績(jī)、未來發(fā)展規(guī)劃等眾多因素。

數(shù)據(jù)顯示，雅生活服務(wù)在2020年收入100.3億元，增長(zhǎng)95.5%，成為百億營(yíng)收物業(yè)管理企業(yè)之一；毛利29.7億元，增長(zhǎng)57.9%，毛利率29.7%；公司股東應(yīng)占核心利潤(rùn)18億元，增長(zhǎng)43.5%。

規(guī)模方面，雅生活服務(wù)總合約面積7.2億平方米，總在管面積5.7億平方米。新增第三方合約面積近4600萬平米，第三方合約面積占比提升至74.1%。

可以見到的是，在3月22日午間發(fā)布2020年全年業(yè)績(jī)后，雅生活服務(wù)的股價(jià)直線拉升，截至收盤，漲幅7.73%，報(bào)每股31.35港元。

不過，以最新業(yè)績(jī)計(jì)算，雅生活服務(wù)的市盈率為25.15倍，相較于同樣是百億營(yíng)收規(guī)模的其他物業(yè)管理企業(yè)有著較大的差距，其中如碧桂園服務(wù)市盈率70.94倍，恒大物業(yè)市盈率51.74倍，

從投資者轉(zhuǎn)述的情形看，黃奉潮對(duì)此頗為不甘。

2020年，正好是雅生活服務(wù)上市后的第三年，亦是雅生活服務(wù)三年規(guī)劃的收官之年。

“記得2018年IPO的時(shí)候，我們營(yíng)收才17億元，利潤(rùn)3億元，如今營(yíng)收已經(jīng)達(dá)到100億元，利潤(rùn)也達(dá)到了18億元?！鄙鲜鐾顿Y者轉(zhuǎn)述黃奉潮的話，“3年增長(zhǎng)了5.8倍。”

黃奉潮將過去三年高速發(fā)展成績(jī)，歸功于戰(zhàn)略定位、團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力。“可以說按照公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，過去三年是實(shí)現(xiàn)了說得到、做得到。”

按照投資者轉(zhuǎn)述的管理層描述，在新的起點(diǎn)，雅生活服務(wù)管理層亦為自身定下了較高的增長(zhǎng)目標(biāo)，每年40%以上的復(fù)合增長(zhǎng)?！把派钜?guī)模將會(huì)保持高速增長(zhǎng)，收入規(guī)模會(huì)增長(zhǎng)40%以上，三年翻兩番?！?/p>

據(jù)透露，2020年，雅生活服務(wù)第三方拓展面積（不含收并購）是4500萬平方米，而2021年定下的目標(biāo)是內(nèi)生式增長(zhǎng)合約面積接近1億平方米。

“一方面有來自股東穩(wěn)定的面積的增長(zhǎng)，占到20%到30%，另外一方面也來自市場(chǎng)拓展的驅(qū)動(dòng)，希望每年能增長(zhǎng)合約面積60%到70%”投資者轉(zhuǎn)述指出，雅生活服務(wù)會(huì)將主力放在第三方拓展上。

而按照管理層的表述，2020年年底并表口徑的在管面積是3.6億平方米，在2021年底會(huì)達(dá)到4.7億平方米，這里面除了新收購的企業(yè)并表，通過轉(zhuǎn)換，也會(huì)產(chǎn)生接近6000萬平方米的面積補(bǔ)充。

未來，在不考慮收并購帶來的面積增長(zhǎng)的情況下，雅生活服務(wù)每年會(huì)保持在7000萬平方米到8000萬平方米的增長(zhǎng)。到2023年，雅生活服務(wù)整體營(yíng)收要達(dá)到260億元至300億元。

但規(guī)模增長(zhǎng)僅為實(shí)質(zhì)目標(biāo)，上述投資者稱雅生活服務(wù)在今次業(yè)績(jī)會(huì)上重點(diǎn)介紹的是其新的三年戰(zhàn)略規(guī)劃。在2021年，雅生活服務(wù)的戰(zhàn)略是打造平臺(tái)，通過搭建產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)平臺(tái)，在產(chǎn)業(yè)端孵化新的產(chǎn)業(yè)或者創(chuàng)新公司等。要將雅生活服務(wù)打造成為資本+人才+科技的密集型公司。

雅生活服務(wù)提出了一個(gè)具體戰(zhàn)略，其成為“雙千億”平臺(tái)戰(zhàn)略，即首先實(shí)現(xiàn)雅生活服務(wù)上市平臺(tái)的市值千億，以及在對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈的投資下，孵化出新的千億產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，甚至可能分拆上市。

“預(yù)計(jì)在未來3到5年內(nèi)，將會(huì)有兩到三家新的產(chǎn)業(yè)公司分拆獨(dú)立上市，這是雅生活在未來三年發(fā)展規(guī)劃里面的新目標(biāo)。”投資者轉(zhuǎn)述黃奉潮的話稱。

值得注意的是，在過去的3年，雅生活服務(wù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，依賴的是管理規(guī)模的增長(zhǎng)。

截至2020年末，雅生活服務(wù)的在管面積與合約面積（不含咨詢顧問及參股公司面積）分別為3.7億平方米、5.2億平方米，較上年增長(zhǎng)112.3%及74.9%。若計(jì)入咨詢顧問及參股公司合約面積，集團(tuán)在管面積已超過5.6億平方米，合約面積突破7.1億平方米。

其中，更是以傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)收入占據(jù)大頭。數(shù)據(jù)顯示，雅生活服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)及外延增值服務(wù) “三大業(yè)務(wù)”收入分別為64.8億元、10.5億元，24.9億元，三項(xiàng)收入分別占收入總額的64.7%、10.5%及24.8%。

三項(xiàng)業(yè)務(wù)中，亦是物業(yè)管理服務(wù)的增長(zhǎng)速率最快，同比增長(zhǎng)129.1%，業(yè)主增值服務(wù)及外延增值服務(wù)則分別增長(zhǎng)116.9%及37.5%。

上述投資者表示，未來這部分規(guī)模增長(zhǎng)依然會(huì)是推動(dòng)雅生活服務(wù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重點(diǎn)。據(jù)表示，雅生活希望通過每年增長(zhǎng)合約面積60%到70%支撐物業(yè)管理服務(wù)的高復(fù)合增長(zhǎng)，維持收入占比在50%至60%、業(yè)主增值服務(wù)維持在10%至15%、外延增值服務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但占比可以稍微下降。

此外值得一提的是，業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)同日，雅生活服務(wù)公告表示其斥資約11.77億元收購獲通過，以認(rèn)購增發(fā)等形式獲得五家環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司股權(quán)。管理層提及，在這部分的收入占比未來亦將達(dá)到10%左右，到2023年達(dá)到20%到30%的營(yíng)收占比。

“2020年布局的城市服務(wù)，未來三年會(huì)是雅生活的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，每年增長(zhǎng)會(huì)超過20%到30%?！贬槍?duì)這部分業(yè)務(wù)，管理層指出在2021年將以孵化為主，2022年進(jìn)入整合期，到2023年，進(jìn)入發(fā)展成熟期，將城市服務(wù)作為智慧城市運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，來打通上下游的產(chǎn)業(yè)鏈，整合金融、科技、產(chǎn)業(yè)生態(tài)，形成聯(lián)盟。

物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)及外延增值服務(wù)再加上城市服務(wù)，這幾個(gè)板塊將驅(qū)動(dòng)雅生活服務(wù)未來收入的增長(zhǎng)。這是雅生活服務(wù)未來三年需要打造好的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。

另一方面，雅生活服務(wù)亦要發(fā)展創(chuàng)新領(lǐng)域，即如社區(qū)商業(yè)方面的資源開發(fā)，譬如家政、托育、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)團(tuán)購等等。

“雅生活服務(wù)將會(huì)集中大部分的資源和凈利，投放在社區(qū)經(jīng)濟(jì)里面?！惫芾韺觽儗?duì)這個(gè)方向寄予了厚望，并認(rèn)為在這些創(chuàng)新業(yè)態(tài)里面，將會(huì)孵化出千億市值的新產(chǎn)業(yè)公司。

判斷的根據(jù)，一方面是國(guó)家鼓勵(lì)頭部物業(yè)企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)研究，另一方面，雅生活服務(wù)具備規(guī)?；A(chǔ)，并孵化了一定數(shù)字化能力。

管理層具體舉例，如家政，與物業(yè)黏度高，同時(shí)具有專業(yè)性及剛性需求，與物業(yè)結(jié)合的市場(chǎng)寬度、廣度都可觀；如幼教，雅生活服務(wù)已與教育集團(tuán)成立合資公司去打造幼教品牌。

“當(dāng)品牌力和產(chǎn)品力打造出來后，雅生活服務(wù)會(huì)快速擴(kuò)張?！鄙鲜鐾顿Y人表示，雅生活服務(wù)還會(huì)在公建類物業(yè)的方面發(fā)展創(chuàng)新業(yè)態(tài)。

他援引雅生活服務(wù)管理層看法：“物業(yè)企業(yè)短期發(fā)展是看地產(chǎn)，中期發(fā)展是看市場(chǎng)，而長(zhǎng)期發(fā)展應(yīng)該是平臺(tái)。

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原標(biāo)題： 首入百億陣營(yíng)不甘估值過低雅生活倡打造“雙千億”平臺(tái)