作者：投拓江湖團(tuán)隊(duì)

來(lái)源：投拓江湖(ID:toutuoJH)                                

都到了下半年了，今年的樓市還是很艱難，沒(méi)有了往期的熱度，不少城市已經(jīng)直接打出了救市的明牌了。上周的時(shí)候，有一個(gè)城市公開(kāi)祭出了限跌令：

為了限制房?jī)r(jià)下跌，岳陽(yáng)已經(jīng)打出了明牌，最多允許房企打85折賣房。因?yàn)橛械姆科?，私下里降價(jià)銷售，引發(fā)了市場(chǎng)的恐慌，必須嚴(yán)令禁止。

其實(shí)，救市措施一直都在出現(xiàn)，各地的操作方法也各異，除了直接限跌還有更多辦法，比如提高公積金貸款額度，降低公積金使用門檻，允許省內(nèi)公積金異地使用。

這個(gè)限跌令其實(shí)折射出，當(dāng)下一些城市房地產(chǎn)的困境。我們甚至不用去深究這些政策出臺(tái)的背景，只需要稍微研讀，就可品出一個(gè)明顯的信號(hào)，當(dāng)下部分基本面較差的城市，房地產(chǎn)確實(shí)到了一個(gè)艱難的時(shí)刻。熱門的一二線城市的樓市還好，畢竟人口和購(gòu)買力在那里頂著的，需求還算可以。但是很多三四線城市，明面上還看得過(guò)去，但實(shí)際上越來(lái)越繃不住了，降價(jià)潮就差捅破那層窗戶紙了。

三道紅線新規(guī)到現(xiàn)在，執(zhí)行快到一年了，不少房企的融資受阻，資金情況極度惡化，怎么搞錢成了生存難題。從今年很多房企在土拍場(chǎng)上拿地銷聲匿跡，就可以看出當(dāng)下的處境艱難?，F(xiàn)在還是8月份，不少房企，就已經(jīng)暫停了一切不必要的對(duì)外支出，能緩一緩的就緩一下，優(yōu)先保證償債壓力，然后應(yīng)付工程款和民工工資。

以前這種情況，只有到年底才會(huì)出現(xiàn)的，現(xiàn)在竟然提前了好幾個(gè)月。相比于硬撐到現(xiàn)金流出問(wèn)題，主動(dòng)打折賣房，還能占據(jù)一波主動(dòng)權(quán)，搶先邁出第一步的，在收割有限的市場(chǎng)購(gòu)買力上，無(wú)疑具有優(yōu)勢(shì)。大家都需要現(xiàn)金流，需要生存下來(lái)，而降價(jià)銷售是一些市場(chǎng)較差的城市，最有效的促銷手段，簡(jiǎn)單直接。

從去年上半年到今年年初的土地供應(yīng)的情況來(lái)講，除了集中供地的城市以外，不少三四線城市的地方政府，賣地是極其不講武德的。隨著房地產(chǎn)行情有所降溫，但是土地財(cái)政積重難返，只有靠數(shù)量來(lái)致勝了，動(dòng)輒七八宗，十來(lái)宗土地批量供應(yīng)。原有的市場(chǎng)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)就已經(jīng)很大了，這幾波超量供應(yīng)，讓不少城市的供銷存，達(dá)到了無(wú)法直視的地步，不少三四線城市，隱性庫(kù)存已經(jīng)在5年以上。

新成交的這些土地，大多還是低溢價(jià)，甚至是零溢價(jià)成交的，價(jià)格不算太貴。一下子搞這么多地出來(lái)，完全不管人是不是受得了。早期已經(jīng)拿到地的房企，看到這個(gè)問(wèn)題十分頭大，眼瞅著庫(kù)存越來(lái)越大，自己手里的貨還賣不掉。有的房企，早就動(dòng)了降價(jià)銷售的心思，明里暗里在小規(guī)模操作了。

降價(jià)這種行為，在一些城市是不被允許的，就是不準(zhǔn)大家降價(jià)。一旦有哪家房企降價(jià)的，就會(huì)收到政府的嚴(yán)正警告，給你扣上一個(gè)擾亂市場(chǎng)秩序的帽子，看誰(shuí)還敢降價(jià)。降價(jià)這個(gè)情況，每天都在無(wú)數(shù)城市辟謠，一個(gè)一個(gè)出頭鳥(niǎo)，被摁在地上不敢吱聲。

這波行情之下，三四線樓市會(huì)不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)潮，其實(shí)這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)不是問(wèn)題了，很多城市的新房?jī)r(jià)格，已經(jīng)環(huán)比暗降了不少。但在不少期盼降價(jià)人看來(lái)，都是毛毛雨，等于沒(méi)降價(jià)，空間和力度還不夠。在我們看來(lái)，一些城市房?jī)r(jià)降價(jià)，肯等是還有空間的，而且有很大的空間，但是需要區(qū)別來(lái)看。

有一些城市在這波穩(wěn)房?jī)r(jià)，嚴(yán)控降價(jià)的過(guò)程中，實(shí)際上還有很多可以操作的空間，能夠再穩(wěn)一穩(wěn)。比如，不少城市已經(jīng)在轉(zhuǎn)變思路，引入一些大型的配套項(xiàng)目，比如高端私立學(xué)校資源，大型樂(lè)園項(xiàng)目，進(jìn)一步夯實(shí)了房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)。人口持續(xù)流入，或者具有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)條件較好的三四線城市，也很穩(wěn)。

再比如，一些城市甚至改變了之前的棚改貨幣化政策，改為半貨幣安置，甚至全實(shí)物安置。指定新建城區(qū)拆遷居民，只進(jìn)行對(duì)應(yīng)的住宅安置，將在售的房企項(xiàng)目，選擇一部分納入居民的選擇范圍，可供自由選擇。這樣做，其實(shí)也是部分解決了庫(kù)存問(wèn)題，穩(wěn)定了市場(chǎng)信心。只要不再繼續(xù)惡化供需情況，少降一點(diǎn)價(jià)，還是能穩(wěn)得住。

但是對(duì)于此前，已經(jīng)把手中能夠打的牌都打完了的一些城市，能夠回旋的空間就不大了。特別是這兩年又有大批量供地，除了房地產(chǎn)純粹沒(méi)有任何支柱產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，實(shí)在是沒(méi)有什么理由能夠讓房企堅(jiān)持不降價(jià)，關(guān)靠行政干預(yù)肯定是不行的，賣不掉房子會(huì)死，公司不行了政府也管不過(guò)來(lái)啊。很多房企已經(jīng)在降價(jià)甩貨的邊緣了，這層窗戶紙很薄很薄，只要有人帶頭，一捅就破。

因此，對(duì)于有在三四線買房自住需求的人來(lái)講，今年年底應(yīng)該是一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。比如那些受高房?jī)r(jià)擠壓嚴(yán)重，在一線城市買房困難，有考慮會(huì)自己老家買房的人，可以趁這個(gè)機(jī)會(huì)搞一波。前提是自己有需要，自住的那種，這會(huì)是一個(gè)比較具有性價(jià)比的時(shí)期。純粹投資的就不建議入手了，大多數(shù)城市未來(lái)房?jī)r(jià)上升空間有限，很難再有像前幾年三四線城市普漲的局面。

一些城市的土地財(cái)政，到了需要摘掉遮羞布的境地了，不讓人降價(jià)售房，只能是短期有效。但是賣不掉的房源，最終還是需要靠市場(chǎng)來(lái)消化的，不允許明面降價(jià)，房企還有其他很多手段可在暗地里降價(jià)。

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原標(biāo)題： 一些地方的樓市，正在扯掉“遮羞布”