作者:投拓江湖團(tuán)隊(duì)
來源:投拓江湖(ID:toutuoJH)
隨著土地公開市場(chǎng)拿地競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,在勾地的實(shí)操中,即使設(shè)置了多重排他條件,仍然不能保證以底價(jià)拿地,還是會(huì)或多或少存在一定的溢價(jià)。因此,很多房企勾地實(shí)操中,都會(huì)對(duì)拿地的溢價(jià)部分,設(shè)置返還的渠道,并將此寫入投資協(xié)議里。但是具體怎么弄,很多房企并不知道,掉坑的案例也比比皆是。
有一家房企的投資總,最近新入職一家公司遇到了件麻煩事兒。他的前任投資總,拿的一個(gè)勾地項(xiàng)目,簽約已經(jīng)半年了,現(xiàn)在到了供地的時(shí)候了。但是他翻開合同,發(fā)現(xiàn)溢價(jià)部分是要求政府在稅收方面減免,但是實(shí)際卻沒法執(zhí)行合同。公司在超過合同價(jià)格,溢價(jià)500元/平米拿到地以后,退地和不退地都難,這個(gè)燙手的項(xiàng)目讓整個(gè)投資部都面臨考核扣罰。本文結(jié)合勾地的實(shí)操經(jīng)驗(yàn),例舉常用的五種稅費(fèi)返還方式,并從合理性、有效性和可落地性的角度進(jìn)行分析。在投資協(xié)議里面,房企都會(huì)與地方政府約定一個(gè)大家都認(rèn)可的拿地價(jià)格,低于該拿地價(jià)格的,就按約定的流程條件拿地;高于該拿地價(jià)格的部分價(jià)款,需由地方政府予以返還。根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》文件中的規(guī)定,土地出讓金必須全額進(jìn)入財(cái)政賬戶,包括土地款、征地和拆遷補(bǔ)償、支農(nóng)、城市建設(shè)以及其他款項(xiàng)。禁止以各類形式免除、減免土地出讓金。根據(jù)原國(guó)土資源61號(hào)令修訂版,第22條之規(guī)定:禁止用土地?fù)Q項(xiàng)目,先征后返,補(bǔ)貼,獎(jiǎng)勵(lì)等形式減免土地款。根據(jù)2009年財(cái)政部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓收支管理通知》財(cái)綜【2009】74號(hào),要求各地嚴(yán)格執(zhí)行土地收入納入地方基金預(yù)算管理的規(guī)定,土地出讓收入全額納入國(guó)庫(kù),財(cái)政支出從地方基金預(yù)算中予以分配,從土地收入中予以安排。這就是所謂的“財(cái)政收支兩條線”中的土地款的政策明文規(guī)定。因此,從政策和法律法規(guī)的角度來講,直接進(jìn)行返還超出約定部分的土地款,或者抵扣其他款項(xiàng)的約定,是屬于地方政府無(wú)權(quán)承諾的事項(xiàng),與國(guó)家是相抵觸的。從實(shí)操的角度來講都是很難實(shí)行和落地。無(wú)權(quán)做出承諾是一碼事,但這并不影響合同約定的合法性。從合同法的角度講,只要是雙方自愿合法的協(xié)議,主體適格的,都應(yīng)當(dāng)是具備效力的?!秶?guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》僅僅是對(duì)直接返還和優(yōu)惠土地款的行為進(jìn)行了禁止性的限制,并沒有規(guī)定該種行為無(wú)效。雖然直接返還很難執(zhí)行和落地,但是并不影響在協(xié)議出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)房企的索賠和法院判定地方政府賠償。因此在勾地協(xié)議里面,還是有很多公司還會(huì)選擇直接約定超過部分的土地款直接返還,或者抵扣下批次的土地款。這基本上屬于沒有辦法的辦法吧,有約束總比沒有的好。稅收的減免,是很多投資人除了土地款直接返還之外,第二個(gè)就能想到的稅費(fèi)返還方式。但是地方政府無(wú)權(quán)承諾相關(guān)稅收的減免、退稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》之規(guī)定,所有稅收的開征、免征、減征和停征,均需依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行。并在其后補(bǔ)充道,任何個(gè)人、團(tuán)體、行政機(jī)構(gòu)均無(wú)權(quán)做出或者承諾稅款的減征、免征、退稅等行為,并不得做出與相關(guān)稅收法律法規(guī)相抵觸的行為。因此從法律條文的規(guī)定來講,地方政府無(wú)權(quán)做出稅款的減征、免征、退稅等行為。如果沒有單獨(dú)的法律、法規(guī)予以支持,明文允許在稅收方面可以減免,地方政府單方做出的承諾是無(wú)效的,該部分條款也因違反法律禁止性規(guī)定,屬于無(wú)效條款。先征收稅款然后減免,這個(gè)審批和決定權(quán)限屬于國(guó)務(wù)院,地方政府無(wú)權(quán)決定。對(duì)于確實(shí)需要進(jìn)行先征后返的領(lǐng)域,應(yīng)由省級(jí)政府向國(guó)務(wù)院提出申請(qǐng),由國(guó)務(wù)院審批后再執(zhí)行。因此地方政府擅自作出先征后返的承諾,屬于沒有法律明確授權(quán)的行政行為,是屬于違背法律禁止性規(guī)范的條款,該部分條款無(wú)效,在司法中也得不到法院的支持。如果房企與地方政府簽訂協(xié)議,先期繳納了全部的稅款,然后再通過司法渠道,請(qǐng)求法院根據(jù)協(xié)議條款判決地方政府予以返還相關(guān)稅款的,一律不予支持。需要區(qū)別對(duì)待的是,如果協(xié)議中有約定無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)減免的違約責(zé)任條款,如果不能實(shí)現(xiàn),政府需承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任,這點(diǎn)是會(huì)得到法院的支持的。但是從實(shí)際利益出發(fā),房企很少會(huì)起訴政府,除非以后不想進(jìn)入該城市。直接的財(cái)政返還、資金補(bǔ)貼這種形式比較少見,一般適用于具備產(chǎn)業(yè)條件的勾地項(xiàng)目。除此之外的奇特商業(yè)勾地,文旅勾地的項(xiàng)目,很少涉及直接的財(cái)政補(bǔ)貼和現(xiàn)金返還,畢竟地方政府財(cái)政也不寬裕。財(cái)政返還和補(bǔ)貼,屬于地方政府可以有權(quán)作出決定的范疇,在投資協(xié)議里面約定以財(cái)政返還和補(bǔ)貼的形式是合規(guī)合理的,不存在風(fēng)險(xiǎn),在實(shí)現(xiàn)和落地方面也不存在障礙。但是基于地方財(cái)政支付的窘境,這個(gè)形式的接受度較差,不容易被地方政府采納。因此才會(huì)在在投資拿地當(dāng)中,大家常見的是地方政府會(huì)給你劃定三個(gè)原則:一是土地款不予減免、抵扣、返還;二是不采取財(cái)政返還或補(bǔ)貼的形式;三是不能采用稅收減免形式。能夠進(jìn)行直接的財(cái)政返還的地方政府,屬于在招商引資方面比較有誠(chéng)意的了。直接進(jìn)行財(cái)政返還和補(bǔ)貼,除了要與政府協(xié)商一致,還要采用合理合規(guī),可操作的形式。除了在協(xié)議當(dāng)中以明確的條款約定具體的財(cái)政補(bǔ)貼金額,支付條件,節(jié)點(diǎn)以外,還需要取得地方政府的內(nèi)部會(huì)議紀(jì)要或者政策文件,以充分保證后期落地。財(cái)政返還和補(bǔ)貼還涉及一個(gè)企業(yè)所得稅的問題,一般來講財(cái)政補(bǔ)貼或者返還需繳納企業(yè)所得稅,除非同時(shí)滿足下列三個(gè)例外條件:一是企業(yè)能夠證明該項(xiàng)補(bǔ)貼是專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼資金,并且能提供相關(guān)文件的;二是財(cái)政部門對(duì)于該專項(xiàng)資金的支付和使用有專項(xiàng)管理辦法或者詳細(xì)管理要求的;三是企業(yè)需證明單獨(dú)使用該資金,并且該筆資金是獨(dú)立核算的。政府回購(gòu)部分物業(yè),是一個(gè)雙贏的方式,對(duì)地方政府和房企來說都具有相當(dāng)大的吸引力。對(duì)房企而言,對(duì)于部分難以去化的商業(yè),以及在高庫(kù)存的三四線城市的住宅,銷售去化會(huì)存在較大的壓力。這部分難以去化的產(chǎn)品,會(huì)沉淀大量的資金,項(xiàng)目前期拿地測(cè)算的利潤(rùn),基本上就砸在這些里面了。如果地方政府愿意回購(gòu),房企可以快速回籠資金,將資金進(jìn)行再投資,這對(duì)追求規(guī)模和高周轉(zhuǎn)的房企尤為重要。對(duì)地方政府而言,當(dāng)?shù)貢?huì)存在經(jīng)濟(jì)適用房,廉租房,棚改安置,人才公寓用房等客觀需求。這類需要的客觀存在,要么通過平臺(tái)公司開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目來解決,要么從市場(chǎng)上購(gòu)買。而通過勾地協(xié)議提前約定,以略低于市場(chǎng)價(jià)格從房企手中回購(gòu),能做到節(jié)約財(cái)政資金的目的,而且由房企開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量也有保障。地方政府回購(gòu)物業(yè),屬于地方政府可以有權(quán)作出決定的范疇,在投資協(xié)議里面約定以財(cái)政返還和補(bǔ)貼的形式是合規(guī)合理的,不存在風(fēng)險(xiǎn)。難點(diǎn)就在于如何說服其接受。
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原標(biāo)題:
某房企勾地,掉坑里了