觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
考慮到目前發(fā)展階段，大唐地產(chǎn)既要考慮安全，又要求一定的增長速度，因此不會強(qiáng)求過低的負(fù)債率。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2020年末登陸港交所的大唐地產(chǎn)，交出了上市后第一份年報(bào)。
3月16日下午披露的年報(bào)顯示，2020年，大唐地產(chǎn)確認(rèn)銷售收入約為105.88億元，同比增長30.6%，錄得凈利潤9.5億元，同比增長51.4%；擁有人應(yīng)占凈利潤為7.15億元。
絕大部分的閩系房企，都難以避免快速發(fā)展所面臨的“高負(fù)債”難題。去年末，大唐地產(chǎn)順利過會，也被認(rèn)為得益于負(fù)債指標(biāo)的改善。
在2017年，大唐地產(chǎn)的凈負(fù)債率曾高達(dá)1087.9%，采取措施降負(fù)債后，其3年內(nèi)凈負(fù)債率從1087.9%下降至119.2%，下降幅度超過900個(gè)點(diǎn)。
得到上市后的資本金補(bǔ)給，大唐地產(chǎn)最新的負(fù)債指標(biāo)有了更進(jìn)一步的優(yōu)化和改善。年報(bào)顯示，2020年末，大唐地產(chǎn)凈負(fù)債率約為58.7%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率約為77.7%，現(xiàn)金短債比為1.3倍，已有兩項(xiàng)指標(biāo)滿足央行“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)。
不過，對于一家中型房企來說，保持規(guī)模增長同樣重要。
一位參與了大唐地產(chǎn)業(yè)績會的投資者向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，考慮目前發(fā)展階段，大唐地產(chǎn)既要考慮安全，又要求一定的增長速度，因此不會強(qiáng)求過低的負(fù)債率，會維持兩項(xiàng)指標(biāo)在線內(nèi)，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率控制在80%以內(nèi)的水平。
按照大唐地產(chǎn)的計(jì)劃，是通過四年時(shí)間實(shí)現(xiàn)千億銷售目標(biāo)，邁入行業(yè)前五十強(qiáng)。
千億目標(biāo)
大唐地產(chǎn)的目標(biāo)，是在“十四五”期間，達(dá)到千億的銷售金額。
但對目前規(guī)模仍在400億陣營的大唐地產(chǎn)來說，到達(dá)千億還有漫長一段路，是否有足夠土儲的支撐顯得尤為重要。
年報(bào)顯示，截止2020年末，大唐地產(chǎn)在海西、北部灣、京津冀、長江中游、長三角及成渝大經(jīng)濟(jì)區(qū)共擁有123個(gè)處于不同開發(fā)階段的地產(chǎn)項(xiàng)目， 土儲總建筑面積約2044萬平方米。
其中，已竣工供出售物業(yè)134萬平方米，持作投資的可租用面積17 萬平方米，開發(fā)中物業(yè)1893萬平方米。
于年報(bào)中，大唐地產(chǎn)清晰闡釋了其在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的規(guī)劃，即遵循“2+1+X”的區(qū)域戰(zhàn)略布局：2即深耕聚焦海西、 北部灣2個(gè)城市群；1是指重點(diǎn)拓展的長三角區(qū)域；X則是對成渝、長江中游等經(jīng)濟(jì)優(yōu)質(zhì)的都市圈進(jìn)行慎重布局。
長三角區(qū)域是大唐地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。也是在2021年，為了充分發(fā)揮上海資金、人才集聚等優(yōu)勢，大唐地產(chǎn)在上海設(shè)立總部。
期內(nèi)，2020年，大唐地產(chǎn)通過公開招拍掛和合資合營等多種拿地方式，共新增44幅地塊，總建面約839萬平方米，新進(jìn)14個(gè)城市。僅在長三角區(qū)域，其新增土儲就達(dá)到169萬平方米，占年度新增土儲比例的20%。
上述投資人表示，大唐地產(chǎn)的拿地方式，包括招拍掛、城市更新、收并購及產(chǎn)城聯(lián)合四種，會根據(jù)自身在區(qū)域當(dāng)?shù)氐臈l件進(jìn)行差別化拿地。
具體來看，在新拓展的長三角區(qū)域，大唐地產(chǎn)將以公開市場招牌掛為主，并積極跟當(dāng)?shù)鼐邆鋬?yōu)勢的企業(yè)進(jìn)行合作，盡快提升市場占有率；對其深耕的海西、北部灣區(qū)域，由于自身具備資源優(yōu)勢、運(yùn)營優(yōu)勢和品牌黏性，則會多渠道采取城市更新、產(chǎn)城聯(lián)合，以及和當(dāng)?shù)卣纬傻陌仓蒙唐贩康墨@地模式。
對于所有的企業(yè)來說，今年都將面臨集中供地政策下的拿地調(diào)整。
3月初，“22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地將實(shí)現(xiàn)兩集中，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次”的消息開始流傳，涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島和長沙。
在大唐地產(chǎn)管理層看來，集中供地政策也是中型房企的“機(jī)會”。
“大型房企很難同時(shí)參與多塊土地的競爭，中型房企有更多選擇的余地，更有利于投資研判強(qiáng)的房企?！惫芾韺颖硎荆筇频禺a(chǎn)會全面協(xié)調(diào)好資金和整體融資計(jì)劃，通過集團(tuán)統(tǒng)籌進(jìn)行跨區(qū)域的調(diào)撥資源，利用好各城市的錯(cuò)峰拍地時(shí)間，統(tǒng)籌各城市公司資源。
上述投資者稱，業(yè)績會中，大唐地產(chǎn)管理層數(shù)次提及會堅(jiān)持“合作”的策略。自然，作為一家有規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求的房企，合作是一種能夠快速擴(kuò)大規(guī)模的方式。
“我們堅(jiān)持開放、合作，一般在合營項(xiàng)目中，對權(quán)益比的要求是不低于30%，會具體項(xiàng)目具體分析。目前公司整體權(quán)益比約為50%，未來在這個(gè)基礎(chǔ)上有所提升?！?/p>
據(jù)透露，大唐地產(chǎn)要求未來新獲取項(xiàng)目中保證至少40%的并表權(quán)，以維持公司正常的營業(yè)收入增長。
負(fù)債取舍
對一家民企來說，規(guī)模與負(fù)債往往難兩全。
過去發(fā)展的幾年，大唐地產(chǎn)也面臨“高負(fù)債”困境。
2017年，大唐地產(chǎn)的凈負(fù)債率甚至高達(dá)1087.9%，采取措施降負(fù)債后，其3年內(nèi)凈負(fù)債率從1087.9%下降至119.2%。
2020年下半年，央行根據(jù)“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設(shè)置信貸增長規(guī)模，進(jìn)一步對房企的負(fù)債規(guī)模作出限制，這也使得高杠桿的增長模式難以為繼。
規(guī)則為大家所熟知：依據(jù)杠桿水平高低設(shè)置三條紅線，扣除預(yù)收款后負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率超過100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。
央行根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設(shè)置信貸增長規(guī)模，對應(yīng)有息負(fù)債增速0、5%、10%、15%。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解于年報(bào)獲悉，于2020年末，大唐地產(chǎn)上述三個(gè)指標(biāo)均有所優(yōu)化提升，兩項(xiàng)指標(biāo)已達(dá)到央行要求的標(biāo)準(zhǔn)。
具體來看，2020年末，大唐地產(chǎn)凈負(fù)債率約為58.7%，2019年末為119.2%；資產(chǎn)負(fù)債率為83.2%，2019年末為91.7%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率約為77.7%，2019年末為87%；現(xiàn)金短債比為1.3倍，2019年末為0.96倍。
三項(xiàng)指標(biāo)中，大唐地產(chǎn)僅有剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率尚未達(dá)標(biāo)。不過，在目前這個(gè)階段，大唐地產(chǎn)還要保持一定的規(guī)模發(fā)展速度，并不會強(qiáng)求過低的負(fù)債率。
據(jù)投資者透露，大唐地產(chǎn)今年的目標(biāo)是繼續(xù)保持兩個(gè)指標(biāo)在線內(nèi)：保持剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率80%左右，凈負(fù)債率不超過90%，現(xiàn)金短債比1.3倍左右的水平。
數(shù)據(jù)顯示，2020年末，大唐地產(chǎn)擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為56.6億元（2019年末為41億元），總借貸（包括計(jì)息銀行貸款及其他借款）約為103.1億元，2019年末約為77.7億元，增加25.4億元，同比增長32.69%。
“我們要求有息負(fù)債總量年增幅控制在10-15%，銷售回款覆蓋有息負(fù)債，最低現(xiàn)金水平保證未來三個(gè)月的全口徑支出?！?/p>
在大唐地產(chǎn)看來，這是權(quán)衡下的綜合考量。畢竟，在目前的發(fā)展階段，公司需要在考慮安全的同時(shí)達(dá)到一定增速。
“4年左右到千億，未來3-4年保持在25%-30%左右的增長。”
管理層表示，一方面，公司會保持兩條線內(nèi)即10-15%的有息負(fù)債增長；另一方面，則是通過加快運(yùn)營的周轉(zhuǎn)速度等方式貢獻(xiàn)一部分增長率。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 規(guī)模、負(fù)債如何兩全？大唐地產(chǎn)千億追逐下暫棄一條紅線
