作者：鮮文

來源：執(zhí)行復議與執(zhí)行異議之訴（ID：qzzxlaw）

同一財產(chǎn)房屋和土地分別抵押，按抵押登記順序清償，執(zhí)行法院明知抵押即使未提交分配申請，優(yōu)先受償權不喪失

實務要點

第一、本案較為復雜，被執(zhí)行人是法人，同一被執(zhí)行財產(chǎn)以土地和房屋分別向不同債權人抵押且均登記，還存在工程價款優(yōu)先受償權，拍賣款如何確定清償順序的問題。被執(zhí)行人是法人的，普通債權通常按照查封順序清償，依據(jù)是《最高人民法院關于適用<民事訴訟法>的解釋》第五百一十六條規(guī)定，當事人不同意移送破產(chǎn)或者被執(zhí)行人住所地人民法院不受理破產(chǎn)案件的，執(zhí)行法院就執(zhí)行變價所得財產(chǎn)，在扣除執(zhí)行費用及清償優(yōu)先受償?shù)膫鶛嗪?，對于普通債權，按照財產(chǎn)保全和執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的先后順序清償。本案中不存在普通債權，而是存在數(shù)個優(yōu)先受償?shù)膫鶛啵景竷H涉及上述法條中“清償優(yōu)先受償?shù)膫鶛唷睜幾h。

第二、我們注意到，房屋和土地分別抵押不同的債權人，形成房地分離抵押?！段餀喾ā返谝话侔耸l規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。本案首先以房地一體抵押為基本原則，僅抵押房屋的，土地一并抵押，確定抵押物的范圍。進而考察抵押設立的登記先后順序，為數(shù)個抵押權之間的清償順序打下基礎。以上是房地登記為同一人，房地分離抵押不同債權人的清償規(guī)則。當房地分別登記為不同主體，即房屋所有權和土地使用權分別登記不同主體，此時，執(zhí)行處置中是一并處置還是分離處置，參見案例最高法院：拍賣前土地使用權與地上房屋等附著物登記不同主體為分離狀態(tài)，根據(jù)財產(chǎn)實際狀態(tài)單獨拍賣土地使用權予以支持。

第三、同一財產(chǎn)數(shù)個抵押權有效存在且分別形成裁判文書，取得執(zhí)行依據(jù)。依據(jù)《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定試行》第88條規(guī)定，多份生效法律文書確定金錢給付內(nèi)容的多個債權人分別對同一被執(zhí)行人申請執(zhí)行，債權種類不同的，基于所有權和擔保物權而享有的債權，優(yōu)先于金錢債權受償。有多個擔保物權的，按照各擔保物權成立的先后順序清償。依據(jù)《物權法》第一百九十九條第（一）項規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。因此，本案的清償基本原則是按照抵押登記的先后順序清償。當同一財產(chǎn)設立多個抵押權，執(zhí)行中如何分配，參見案例江蘇高院：登記部門工作人員違法行為注銷抵押權，抵押權人持有涉案房屋抵押他項權證書，抵押權不因違法注銷行為而消滅。

第四、我們注意到，執(zhí)行法院明知債權人抵押登記，優(yōu)先受償?shù)膫鶛嗳藳]有向執(zhí)行法院提交分配申請，是否意味著優(yōu)先受償權喪失。《最高人民法院關于適用<民事訴訟法>的解釋》第五百零八條第二款規(guī)定，對人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)有優(yōu)先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優(yōu)先受償權。立法意圖上，對該條文的性質(zhì)理解，優(yōu)先受償申請參與分配僅是提示規(guī)定，并非失權規(guī)定，江西高院評價“吉安中院在明知深圳茂商會公司對本案涉及的5號、6號廠房享有抵押權且已向該公司送達該廠房評估報告的情形下，僅以其未書面申請參與分配、主張優(yōu)先受償權為由直接推定該公司已放棄優(yōu)先受償權，缺乏事實和法律依據(jù)?！绷硗?，江蘇高院在（2016）蘇執(zhí)監(jiān)398號中評價該條文“司法解釋規(guī)定申請人提交參與分配申請的本意是讓執(zhí)行法院知悉有該筆債權”。參見案例江蘇高院：被執(zhí)行人是個人，對被執(zhí)行人的房產(chǎn)流拍后以物抵債裁定首封債權人，其他債權人要求執(zhí)行分配的，應當予以支持。

第五、本案是撤銷案件，在說理上較為詳細，能清晰看到裁判者的思維邏輯：清償順序→數(shù)個抵押→登記時間先后清償→同一財產(chǎn)分別抵押→房地一體抵押原則→確定抵押范圍→查證登記抵押時間→未提交分配申請不失權（告訴下級法院為什么撤）→確定清償順序。

案情介紹

一、吉安中院拍賣被執(zhí)行人盛泰公司部房產(chǎn)及所附國有土地使用權，拍賣款1880萬元，扣除執(zhí)行費后，發(fā)放給履泰公司執(zhí)行款13296621.66元，終結(jié)華南國仲深裁（2015）24號裁決的本次執(zhí)行程序。發(fā)放給卓越公司執(zhí)行款516萬元，卓越公司以執(zhí)行完畢為由申請結(jié)案。

吉安中院在執(zhí)行卓越公司與盛泰公司建設工程施工合同糾紛一案和履泰公司與盛泰公司、蔡鎮(zhèn)濱、深圳盈燁公司、深圳潤鴻鑫數(shù)碼公司、江西經(jīng)緯公司借款合同糾紛仲裁裁決一案中，異議人深圳茂商會公司對吉安中院發(fā)放執(zhí)行款給卓越公司和履泰公司的執(zhí)行行為不服，提出書面異議。

二、卓越公司與盛泰公司建設工程施工合同糾紛一案，吉安中院作出（2014）吉中民三初字第26號民事調(diào)解書，盛泰公司支付卓越公司工程款516萬元及利息，卓越公司有權對盛泰公司的5號、6號廠房及8號、9號廠房基礎的變賣、拍賣款優(yōu)先受償。

履泰公司與蔡鎮(zhèn)濱、深圳盈燁公司、盛泰公司、深圳潤鴻鑫數(shù)碼公司、江西經(jīng)緯公司借款合同糾紛一案，華南國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會作出華南國仲深裁﹝2015﹞24號裁決，蔡鎮(zhèn)濱向履泰公司償還借款本金人民幣1500萬元及利息；履泰公司對盛泰公司所有的1號廠房、辦公樓、綜合樓享有抵押權，處置抵押房產(chǎn)所得價款優(yōu)先償還上述款項，不足部分由蔡鎮(zhèn)濱繼續(xù)清償；深圳盈燁公司、盛泰公司、深圳潤鴻鑫數(shù)碼公司、江西經(jīng)緯公司對蔡鎮(zhèn)濱支付的上述款項承擔連帶清償義務。在該案仲裁審理過程中，查封被申請人盛泰公司所有的1號廠房、辦公樓、綜合樓和國有土地使用權。

深圳茂商會公司與深圳盈燁公司、盛泰公司、蔡鎮(zhèn)濱、深圳潤鴻鑫速貸公司借款糾紛一案，深圳仲裁委員會作出（2015）深仲裁字第183號裁決深圳盈燁公司償還深圳茂商會公司借款本金人民幣500萬元及利息；盛泰公司的抵押房產(chǎn)處置所得之價款用于償還深圳盈燁公司所欠深圳茂商會公司的貸款本金、利息及其他費用，不足部分由蔡鎮(zhèn)濱、深圳潤鴻鑫速貸公司繼續(xù)共同清償。

三、借款人蔡鎮(zhèn)濱與貸款人履泰公司簽訂借款合同，江西經(jīng)緯公司提供保證擔保，蔡鎮(zhèn)濱任法定代表人的盛泰公司與江西經(jīng)緯公司簽訂反擔保合同，由盛泰公司以其所有的國有土地使用權向江西經(jīng)緯公司提供抵押反擔保。2014年4月25日，盛泰公司與江西經(jīng)緯公司共同對盛泰公司提供的抵押物國有土地使用權辦理抵押登記。

深圳茂商會公司與盛泰公司訂抵押合同，盛泰公司用其廠房向深圳茂商會公司提供抵押擔保，2013年11月11日辦理了抵押登記他項權證。

四、吉安中院認為，《民事訴訟法》第二百三十六條第二款規(guī)定，調(diào)解書和其他應當由人民法院執(zhí)行的法律文書，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。在執(zhí)行以盛泰公司為被執(zhí)行人的案件過程中，未收到深圳市中級人民法院委托該院執(zhí)行深圳茂商會公司與盛泰公司借款合同糾紛執(zhí)行案的相關材料或轉(zhuǎn)交深圳茂商會公司申請參與分配的材料，也未收到深圳茂商會公司向該院提交的有關申請參與分配的材料。深圳茂商會公司提出該異議主張，缺乏事實依據(jù)。

《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第92條規(guī)定，債權人申請參與分配的，應當向其原申請執(zhí)行法院提交參與分配申請書，寫明參與分配的理由，并附有執(zhí)行依據(jù)。該執(zhí)行法院應將參與分配申請書轉(zhuǎn)交給主持分配的法院，并說明執(zhí)行情況。評估報告是由評估機構作出的專業(yè)技術報告，深圳茂商會公司就評估報告提出的異議，已由評估機構進行復核并作出書面回復，深圳茂商會公司不是該院執(zhí)行案件的當事人，在執(zhí)行中未將相關的法律文書送達給深圳茂商會公司，不違反法律規(guī)定。深圳茂商會公司提出的該異議主張，該院不予支持。

《最高人民法院關于適用<民事訴訟法>的解釋》第五百零九條規(guī)定，申請參與分配，申請人應當提交申請書。申請書應當寫明參與分配和被執(zhí)行人不能清償所有債權的事實、理由，并附有執(zhí)行依據(jù)。參與分配申請應當在執(zhí)行程序開始后，被執(zhí)行人的財產(chǎn)執(zhí)行終結(jié)前提出?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。卓越公司與盛泰公司建設工程施工合同糾紛執(zhí)行案的執(zhí)行依據(jù)即（2014）吉中民三初字第26號民事調(diào)解書第一項明確確定，卓越公司有權對本案涉及的5號、6號廠房及8號、9號廠房基礎的變賣、拍賣款優(yōu)先受償。深圳茂商會公司異議主張卓越公司工程款優(yōu)先受償權，應對全部拍賣款所得的款項優(yōu)先受償，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。

《物權法》第一百九十九條規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<民事訴訟法>的解釋》第四百六十三條規(guī)定，當事人申請人民法院執(zhí)行的生效法律文書應當具備下列條件：（一）權利義務主體明確；（二）給付內(nèi)容明確。第五百零八條第二款規(guī)定，對人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)有優(yōu)先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優(yōu)先受償權。履泰公司與蔡鎮(zhèn)濱、深圳盈燁公司、盛泰公司、深圳潤鴻鑫數(shù)碼公司、江西經(jīng)緯公司借款合同糾紛案，盛泰公司以其所有的1號廠房、辦公樓、綜合樓提供抵押擔保，并辦理了房屋他項權證，盛泰公司（抵押人、反擔保人）又與江西經(jīng)緯公司（抵押權人、反擔保權人）簽訂《反擔保合同》，以其所有的國有土地使用權提供不動產(chǎn)抵押反擔保，并辦理了土地他項權證。經(jīng)華南國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會仲裁，履泰公司對盛泰公司所有的1號廠房、辦公樓、綜合樓享有抵押權，處置抵押房產(chǎn)所得價款優(yōu)先償還借款本息及其他費用。履泰公司作為該院執(zhí)行該案的申請執(zhí)行人，又對抵押物處置所得價款享有優(yōu)先受償權，在該案進入執(zhí)行后，該院將財產(chǎn)變現(xiàn)后所得執(zhí)行款發(fā)放給申請執(zhí)行人，符合法律規(guī)定。深圳茂商會公司與深圳盈燁公司、盛泰公司、蔡鎮(zhèn)濱、深圳潤鴻鑫速貸公司借款糾紛案，5號、6號廠房雖系盛泰公司作為借款人向深圳茂商會公司提供的抵押物，但5號、6號廠房所占的土地卻抵押給他人，并辦理了抵押登記，取得了他項權證，深圳茂商會公司提出對相應的土地也享有抵押優(yōu)先權，對土地使用權的拍賣款有優(yōu)先受償權的主張，缺乏事實和法律依據(jù)，該院不予支持。

裁判要點與理由

江西高院認為，本案爭議的焦點是深圳茂商會公司對本案拍賣的5號、6號廠房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權拍賣款是否享有優(yōu)先于履泰公司和卓越公司的受償權。

一是關于深圳茂商會公司與履泰公司之間對本案涉及的5號、6號廠房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權拍賣價款的清償順位問題。依據(jù)《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定試行》第88條規(guī)定，多份生效法律文書確定金錢給付內(nèi)容的多個債權人分別對同一被執(zhí)行人申請執(zhí)行，債權種類不同的，基于所有權和擔保物權而享有的債權，優(yōu)先于金錢債權受償。有多個擔保物權的，按照各擔保物權成立的先后順序清償。依據(jù)《物權法》第一百九十九條第（一）項規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。本案中，依據(jù)深圳仲裁委員會另案作出的（2015）深仲裁字第183號生效裁決，深圳茂商會公司基于抵押權對盛泰公司名下廠房享有優(yōu)先受償權。根據(jù)房屋抵押他項權證顯示，該5號、6號廠房抵押登記時間為2013年11月11日。另外，盛泰公司與江西經(jīng)緯公司共同對盛泰公司提供的抵押物國有土地使用權抵押登記的時間為2014年4月25日，該土地使用權抵押登記時間在本案涉及的5號、6號廠房抵押登記之后。依據(jù)《物權法》第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。根據(jù)本案查明的事實，本案涉及的5號、6號廠房辦理抵押登記的時間在其占有范圍內(nèi)的建設用地使用權辦理抵押登記的時間之前，依法該5號、6號廠房辦理抵押時未將其占用范圍內(nèi)的土地使用權一并抵押的，該土地使用權應視為一并抵押。因此，深圳茂商會公司對本案涉及的5號、6號廠房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權拍賣價款清償順序位于本案申請執(zhí)行人履泰公司之前，應當優(yōu)先于履泰公司清償，執(zhí)行法院將該廠房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權拍賣價款在清償卓越公司516萬元工程款之后的剩余款全部發(fā)放給履泰公司的行為違反法律規(guī)定。本案原審異議裁定以深圳茂商會公司對該5號、6號廠房占用范圍內(nèi)的土地使用權沒有抵押優(yōu)先受償權為由，將履泰公司的清償順序列于深圳茂商會公司之前予以清償，認定事實和適用法律錯誤。

二是關于深圳茂商會公司與卓越公司之間對本案涉及的5號、6號廠房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權拍賣價款的清償順位問題。依據(jù)《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定試行》第88條規(guī)定，以及《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條的規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。本案中，依據(jù)深圳仲裁委員會另案作出的（2015）深仲裁字第183號生效裁決，深圳茂商會公司基于抵押權對本案同一被執(zhí)行人盛泰公司名下廠房享有優(yōu)先受償權。另外，依據(jù)本案執(zhí)行依據(jù)的（2014）吉中民三初字第26號生效民事調(diào)解書確定的給付義務，被執(zhí)行人盛泰公司應支付給本案卓越公司工程價款516萬元及利息，且該公司有權對本案涉及的5號、6號廠房等的變賣、拍賣款優(yōu)先受償。因此，本案卓越公司基于工程價款優(yōu)先受償權，對本案涉及的5號、6號廠房574.42萬元[評估價364.94萬元X2X1880*2388.97）]的拍賣價款，享有優(yōu)先于深圳茂商會公司基于另案生效仲裁裁決確定的抵押權享有的受償權，執(zhí)行法院向卓越公司發(fā)放516萬元執(zhí)行款項具有事實和法律依據(jù)，并未侵害深圳茂商會公司的合法權益。

三是關于深圳茂商會公司是否構成放棄本案優(yōu)先受償權的問題。依據(jù)《民法總則》第一百四十條規(guī)定，行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規(guī)定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時，才可以視為意思表示。亦即，民事權利的放棄必須采取明示的意思表示才能發(fā)生法律效力，默示的意思表示只有在法律明確規(guī)定及當事人有特別約定地情況下才能發(fā)生法律效力，不宜在無明確約定或者法律無特別規(guī)定的情況下，推定當事人對權利進行放棄。本案中，復議申請人深圳茂商會公司雖未提交證據(jù)證明，已通過其申請執(zhí)行深圳仲裁委員會作出的（2015）深仲裁字第183號生效裁決一案的執(zhí)行法院廣東省深圳市中級人民法院或直接向吉安中院主張優(yōu)先受償權，但是吉安中院在明知深圳茂商會公司對本案涉及的5號、6號廠房享有抵押權且已向該公司送達該廠房評估報告的情形下，僅以其未書面申請參與分配、主張優(yōu)先受償權為由直接推定該公司已放棄優(yōu)先受償權，缺乏事實和法律依據(jù)。另外，本案執(zhí)行僅涉及對被執(zhí)行人盛泰公司房地產(chǎn)的執(zhí)行，但因該被執(zhí)行人系法人，而不是公民或其他組織，本案原審異議裁定適用《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第92條、《最高人民法院關于適用<民事訴訟法>的解釋》第五百零九條關于參與分配的規(guī)定不當，深圳茂商會公司在本案中即使未提交參與分配的書面申請，也并不當然構成其對依法享有的優(yōu)先受償權的放棄或喪失，本案執(zhí)行法院僅以此為由未給該公司預留抵押優(yōu)先受償?shù)呐馁u價款，將上述5號、6號廠房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權的拍賣價款中卓越公司享有工程款優(yōu)先受償款之外的剩余款項全部支付給本案申請執(zhí)行人履泰公司，認定事實和適用法律錯誤。綜上，復議申請人深圳茂商會公司的理由部分成立，本院予以支持。吉安中院原審異議裁定認定事實部分錯誤、適用法律不當，應當予以撤銷變更。

裁定撤銷江西省吉安市中級人民法院（2017）贛08執(zhí)異2號執(zhí)行裁定；本案江西井岡山盛泰通訊技術有限責任公司名下位于吉安市高新區(qū)君山大道南側(cè)的5號、6號廠房（產(chǎn)權證號為：房權證井開區(qū)房字第××號、Ａ0××11號）及其占用范圍內(nèi)的土地使用權拍賣價款，除去已向吉安市卓越建筑工程有限公司清償?shù)?16萬元工程款外，剩余款項由深圳市茂商會小額貸款有限公司優(yōu)先于深圳市履泰投資有限公司受償。

標簽：執(zhí)行異議丨執(zhí)行復議丨優(yōu)先受償丨抵押順序丨參與分配
案例索引：江西省高級人民法院（2018）贛執(zhí)復75號“深圳市茂商會小額貸款有限公司、深圳市履泰投資有限公司建設工程施工合同糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書”（審判長趙九重審判員羅偉審判員湯志勇），載《中國裁判文書網(wǎng)》（20180929）。

法律依據(jù)

《民事訴訟法》

第二百三十六條  發(fā)生法律效力的民事判決、裁定，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行，也可以由審判員移送執(zhí)行員執(zhí)行。
調(diào)解書和其他應當由人民法院執(zhí)行的法律文書，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。

《最高人民法院關于適用<民事訴訟法>的解釋》

第四百六十三條  當事人申請人民法院執(zhí)行的生效法律文書應當具備下列條件：
（一）權利義務主體明確；
（二）給付內(nèi)容明確。
法律文書確定繼續(xù)履行合同的，應當明確繼續(xù)履行的具體內(nèi)容。

第五百零八條  被執(zhí)行人為公民或者其他組織，在執(zhí)行程序開始后，被執(zhí)行人的其他已經(jīng)取得執(zhí)行依據(jù)的債權人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人的財產(chǎn)不能清償所有債權的，可以向人民法院申請參與分配。
對人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)有優(yōu)先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優(yōu)先受償權。

第五百零九條  申請參與分配，申請人應當提交申請書。申請書應當寫明參與分配和被執(zhí)行人不能清償所有債權的事實、理由，并附有執(zhí)行依據(jù)。
參與分配申請應當在執(zhí)行程序開始后，被執(zhí)行人的財產(chǎn)執(zhí)行終結(jié)前提出。

第五百一十六條  當事人不同意移送破產(chǎn)或者被執(zhí)行人住所地人民法院不受理破產(chǎn)案件的，執(zhí)行法院就執(zhí)行變價所得財產(chǎn)，在扣除執(zhí)行費用及清償優(yōu)先受償?shù)膫鶛嗪?，對于普通債權，按照財產(chǎn)保全和執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的先后順序清償。

《物權法》

第一百八十二條  以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。

第一百九十九條  同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：
（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；
（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；
（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》

第88條  多份生效法律文書確定金錢給付內(nèi)容的多個債權人分別對同一被執(zhí)行人申請執(zhí)行，各債權人對執(zhí)行標的物均無擔保物權的，按照執(zhí)行法院采取執(zhí)行措施的先后順序受償。

多個債權人的債權種類不同的，基于所有權和擔保物權而享有的債權，優(yōu)先于金錢債權受償。有多個擔保物權的，按照各擔保物權成立的先后順序清償。

一份生效法律文書確定金錢給付內(nèi)容的多個債權人對同一被執(zhí)行人申請執(zhí)行，執(zhí)行的財產(chǎn)不足清償全部債務的，各債權人對執(zhí)行標的物均無擔保物權的，按照各債權比例受償。

第92條  債權人申請參與分配的，應當向其原申請執(zhí)行法院提交參與分配申請書，寫明參與分配的理由，并附有執(zhí)行依據(jù)。該執(zhí)行法院應將參與分配申請書轉(zhuǎn)交給主持分配的法院，并說明執(zhí)行情況。

《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》

上海市高級人民法院：
你院滬高法〔2001〕14號《關于合同法第286條理解與適用問題的請示》收悉。經(jīng)研究，答復如下：
一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。
三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。
四、建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
五、本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月后施行。
此復。

《民法總則》

第一百四十條  行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規(guī)定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時，才可以視為意思表示

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原標題： 江西高院：同一財產(chǎn)房屋和土地分別抵押，按抵押登記順序清償，執(zhí)行法院明知抵押即使未提交分配申請，優(yōu)先受償權不喪失