觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
香港REITs的15年，是越秀房產(chǎn)基金發(fā)展的15年，亦是內(nèi)地投資物業(yè)資產(chǎn)證券化積極探索的15年。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 三天前，作為全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的香港上市REIT，被譽為“中國第一REIT”的越秀房地產(chǎn)投資信托基金（簡稱“越秀房產(chǎn)基金”），憑借其有效化解疫情影響、逆勢上升的優(yōu)異表現(xiàn)，榮獲“資產(chǎn)管理年度表現(xiàn)大獎”。
“REIT”、“資產(chǎn)管理”在內(nèi)地仍然是“低頻詞”， 然而在中國最重要的離岸金融中心香港，當?shù)豏EITs市場已走過15年的風雨歷程，資產(chǎn)管理行業(yè)發(fā)達，越秀房產(chǎn)基金是其中重要代表之一。
作為一種熱門金融投資標的，REITs產(chǎn)品的推出和發(fā)展，幫助香港鞏固了國際金融中心的地位，維持其對國際資本的吸引力。而在內(nèi)地，目前REITs市場的培育也進入了關(guān)鍵時期。
今年4月，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合文，明確了國內(nèi)公募REITs試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排，內(nèi)地版公募REITs將從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域正式啟航，一步一個腳印向我們走來。
站在今年是國內(nèi)公募REITs元年的重要時點，回望越秀房產(chǎn)基金十五年發(fā)展經(jīng)驗，越秀樣本或許能給內(nèi)地REITs市場發(fā)展提供更多啟示。
開全球先河，“中國第一REIT”上市
追溯REITs的歷史，其起步于1960年美國房地產(chǎn)市場，截至目前在世界范圍40個國家內(nèi)蓬勃發(fā)展。而到去年年末，全球REITs市場規(guī)模已超過2萬億美元。以商業(yè)地產(chǎn)的角度看，REITs形式已成為商業(yè)物業(yè)主要持有形式之一。
REITs是連接實體經(jīng)濟和資本市場的橋梁。
國務院發(fā)展研究中心資產(chǎn)證券化REITs課題組組長孟曉蘇曾表示，REITs是一個偉大的金融創(chuàng)新，不動產(chǎn)收益權(quán)由此通道進入資本市場流通。而據(jù)統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)REITs將是一個規(guī)模達數(shù)百萬億級的市場。
但目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)要想將商業(yè)物業(yè)套現(xiàn)，只有通過整體轉(zhuǎn)讓或散售的方式進行，融資方式及渠道受限，缺乏如此便捷且風險較低的方式來投資中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場。
香港REITs發(fā)展始于2005年，以領(lǐng)展、越秀房產(chǎn)基金、泓富產(chǎn)業(yè)信托共同上市作為標志性事件。在此之前，2003年7月香港證監(jiān)會發(fā)布《房地產(chǎn)投資信托基金守則》明確了REITs的業(yè)務邊界、運營方式、收益分配方式等，為推行REITs打下法律基礎(chǔ)。
兩年后，香港證監(jiān)會修訂守則解除香港REITs投資限制，允許在香港上市的REITs注入香港以外的地產(chǎn)項目。這為REITs投資提供了極大的靈活性，也成為越秀房產(chǎn)基金上市的契機。
于2005年同年上市的越秀房產(chǎn)基金，是全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的香港上市REITs。
回顧該基金籌備時期，越秀地產(chǎn)選定旗下，位于廣州的白馬商貿(mào)大廈、維多利廣場、城建大廈、財富廣場四項物業(yè)，以BVI架構(gòu)分別成立離岸公司，再通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式注入獨立受托擬發(fā)售底層資產(chǎn)的公司，最終實現(xiàn)信托計劃的架構(gòu)設(shè)置。
到上市初期，越秀房產(chǎn)基金憑借越秀地產(chǎn)注入的四項物業(yè)，擁有總建筑面積16萬平方米的商業(yè)資產(chǎn)，物業(yè)類型涵蓋寫字樓、零售商場及專業(yè)市場。這便是越秀地產(chǎn)與越秀房產(chǎn)基金兩大平臺間商業(yè)金融化互動的雛形。
自2005年起至今，總資產(chǎn)已從45億上升到超360億，資產(chǎn)規(guī)模增長7.5倍，年復合增長超過14%，獲得2家國際評級機構(gòu)穆迪及標普投資級評級，入選7項香港恒生指數(shù)，成為亞洲十大上市房地產(chǎn)投資信托基金之一。
對比同行，越秀房產(chǎn)基金背靠發(fā)展迅速的地產(chǎn)平臺越秀地產(chǎn)。相對而言，其擁有雙平臺聯(lián)動優(yōu)勢，并受益于越秀地產(chǎn)獨特的“開運金”模式（開發(fā)+運營+金融）。
“開運金”模式即某項優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)由越秀地產(chǎn)進行開發(fā)，度過初步培育期后，就由越秀房產(chǎn)基金接手，進行金融化和持續(xù)的運營。簡單來說，越秀地產(chǎn)負責孵化階段，而越秀房產(chǎn)基金則負責鋪陳商業(yè)項目的退出路徑。
通過注入，越秀地產(chǎn)可把運營成熟的項目整體銷售給基金，回籠大筆資金，同時未來還可通過持有的基金份額繼續(xù)享受基金物業(yè)的收益。目前越秀地產(chǎn)持有后者38.4%的權(quán)益。
以這種模式，越秀地產(chǎn)陸續(xù)向越秀房產(chǎn)基金注入多項投資物業(yè)。2008年6月，越秀房產(chǎn)基金向母公司購入越秀新都會大廈。2015年后，該基金“出羊入滬”從第三方購入了上海越秀大廈，在廣州以外區(qū)域擴充資產(chǎn)。
但要說最典型的一筆交易，則為2012年越秀房產(chǎn)基金斥資134.4億元，向越秀地產(chǎn)收購位于珠江新城的廣州國際金融中心（廣州IFC）。該收購案例被譽為資本市場“蛇吞象”的經(jīng)典案例。
交易后，越秀房產(chǎn)基金新增物業(yè)建筑面積45.6萬平方米，并通過加入酒店、服務式公寓豐富了基金的物業(yè)組合類型，資產(chǎn)規(guī)模實現(xiàn)飛躍式增長，一躍成為亞洲十大上市房地產(chǎn)投資信托基金之一。同時，此次交易亦標志著越秀商業(yè)板塊獨特的“開運金”模式首次嘗試的成功。
據(jù)了解，當時隨著IFC注入越秀房產(chǎn)基金，越秀地產(chǎn)隨即減少約45億元銀行貸款，并帶來凈現(xiàn)金流入約40億元，大大改善越秀地產(chǎn)的流動資金狀況，加快全國化發(fā)展步伐。
另外，2017年越秀地產(chǎn)再成功向越秀房產(chǎn)基金轉(zhuǎn)讓武漢越秀財富中心和星匯維港購物中心67%的股權(quán)。武漢項目是由越秀地產(chǎn)于2015年開發(fā)落成，運營孵化兩年后注入越秀房產(chǎn)基金。
通過此次交易，越秀地產(chǎn)獲得約20億元的一次性現(xiàn)金收入，并再一次展示了雙平臺互動和“開運金”模式的優(yōu)勢所在。
在可預期的未來，越秀房產(chǎn)基金與越秀地產(chǎn)將形成常態(tài)化互動。
據(jù)了解，未來隨著廣州環(huán)貿(mào)中心(廣州ICC)、武漢國際金融匯、廣州越秀南沙國際總部項目等的落成投入使用，到2025年越秀地產(chǎn)商業(yè)板塊體量將實現(xiàn)翻倍增長。這些項目均將有機會注入房托，有助于越秀房產(chǎn)基金快速擴張資產(chǎn)規(guī)模。
抵御“黑天鵝”，穿越周期的制勝之法
新冠病毒疫情是2020年全球經(jīng)濟面臨的最大“黑天鵝”事件，與2008年金融海嘯前后相似，在風波之中，各界總會想尋找一種相對穩(wěn)定保值的投資方式。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，REITs是一種較其他籌資途徑風險更低，財務壓力更小的融資和退出方式。
一般而言，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商主要有三種運作模式。一類公司以賺取價值鏈前端的開發(fā)收益為主要目的，第二類公司通過“以售養(yǎng)租”模式滾動開發(fā)綜合體項目。第三類企業(yè)就是以越秀地產(chǎn)為代表，通過將物業(yè)注入REITs，開發(fā)企業(yè)能一并享受開發(fā)期收益和長期的穩(wěn)定資金回報。
而對眾多投資者來說，作為公募基金的最重要使命，REITs每年可以為持份者創(chuàng)造穩(wěn)定的回報。
以越秀房產(chǎn)基金而言，它的上市地香港為REITs設(shè)置了嚴格的運作標準，包括分紅比例要達到稅后凈收入的90%以上，負債限度不能超過資產(chǎn)總值的45%，限制從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)活動等等。
運營標準嚴格，“所以REITs的好處就是天然去杠桿……因為借貸比例一定要控制在45%以下?！痹叫惴慨a(chǎn)基金董事會主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良曾表示。
他還分享：“REITs對于產(chǎn)品的控制權(quán)有兩個要求，一是產(chǎn)權(quán)要擁有51%以上；二是擁有控制權(quán)（物業(yè)管理表決權(quán)有2/3以上）?！倍@就保證REITs對項目有絕對的分紅控制權(quán)或者決定權(quán)。
這確保了REITs相對而言的低風險，較穩(wěn)定的增長并使它能進行穩(wěn)定的現(xiàn)金分派。
從越秀房產(chǎn)基金分派收益率看，自2005年起，越秀房產(chǎn)基金已超過14年將可分派收入進行全額分紅，歷史基金分派收益率整體保持在5%以上，高于同行平均水平。
歷經(jīng)2020年新冠疫情難關(guān)，越秀房產(chǎn)基金顯得很淡定?！?寫字樓是容易穿越經(jīng)濟周期的產(chǎn)品，越秀房托基礎(chǔ)資產(chǎn)幾乎都是地鐵上蓋的地標物業(yè)，所以抗風險能力很好。今年6月，林德良總接受采訪表示，越秀房產(chǎn)基金旗下寫字樓項目在疫情中保持穩(wěn)定，武漢財富中心項目出租率甚至逆市上升，商場客流與銷售額已恢復80%以上。
“僅憑物業(yè)這還不夠，我們不能單單做一個簡單的物理空間出租?！绷值铝急硎荆衲暝叫惴客袑懽謽菢I(yè)態(tài)升級“悅享會”會員平臺，重構(gòu)“人、貨、場”從To B端的企業(yè)會員體系升級為“區(qū)塊鏈營銷平臺”，由點及網(wǎng)全面升華“1+1>2”的營銷裂變效果，打造城市數(shù)字化“樓宇生態(tài)圈”。
從投資標的來看，越秀房產(chǎn)基金旗下物業(yè)均是可以長期產(chǎn)生穩(wěn)定收入的物業(yè)資產(chǎn)。資料顯示，寫字樓是越秀房產(chǎn)基金資產(chǎn)組合里面收入占比最多的一個業(yè)態(tài)，目前占比約50%。
一般而言，寫字樓市場是最容易穿越經(jīng)濟周期的市場。在目前的語境下，優(yōu)質(zhì)的寫字樓資產(chǎn)在疫情期間能發(fā)揮良好的防御性。
以廣州國際金融中心的寫字樓為例，大廈作為亞洲首個獲得BOMA 360認證的REIT項目，在借鑒應用BOMA相關(guān)標準提升防疫抗疫水平，得到廣東省、廣州市政府領(lǐng)導充分肯定，成為當?shù)胤酪邩藯U，積累了良好市場口碑。
疫情下，今年上半年廣州國際金融中心寫字樓營收仍上漲了1.2%。而該基金寫字樓整體出租率也穩(wěn)步上升達到82.9%，同比增長17.1%，收入總額同比增長3.5%至4.7億元。
面對突如其來的新冠疫情，越秀房產(chǎn)基金展現(xiàn)了強大的抗風險能力。除寫字樓外，基金上半年物業(yè)整體出租率維持在92.1%的高位，同比增長1.6%。
同時，越秀房產(chǎn)基金因應疫情后的市場變化及不同行業(yè)租戶所面臨的壓力，提供租金減免措施，并制定更為合理且具針對性的租賃政策，有效化解疫情帶來的運營風險，各項經(jīng)營指標逐步企穩(wěn)回升。
憑借出色的物業(yè)運營水平，疫情期間武漢物業(yè)保持了出租率的穩(wěn)定，維持在82.9%水平。值得注意的是，項目購物中心的超市部分在疫情下保持營業(yè)，2月份銷售額反而同比增加了18.8%。
而危機下受創(chuàng)嚴重的廣州四季酒店，入住率從2月份的3%恢復至6月末的62%，平均出租率較競品酒店高出3.3個百分點。專業(yè)商場白馬大廈，今年6月末客流量也已恢復至去年同期的60%，開業(yè)率接近九成。
越秀房產(chǎn)基金旗下最優(yōu)質(zhì)項目廣州IFC，今年上半年亦順利通過 BOMA國際360認證，成為亞太地區(qū)首個獲得BOMA COE+360 雙認證的REITs資產(chǎn)項目，并獲英國皇家特許測量師學會（RICS）授予“年度設(shè)施管理團隊優(yōu)秀獎”、“年度可持續(xù)發(fā)展成就優(yōu)秀獎”。
一貫以來越秀房產(chǎn)基金堅持“有進有出”的投資策略，亦令其實現(xiàn)穩(wěn)健增長。
據(jù)了解，越秀房產(chǎn)基金每年都會對旗下的物業(yè)，按增長率、物業(yè)估值、NPI回報率三個指標去進行資產(chǎn)評估，排名靠后的物業(yè)可能會有選擇的機會。
2018年年末，越秀房產(chǎn)基金以11.78億元出售越秀新都會，價格較評估價溢價約5.8%。同時其又補倉購入租戶構(gòu)成、成長性更好的杭州維多利商務中心及315個地下車位，就是對“有進有出”策略的詮釋。
始于2005年，經(jīng)過15年發(fā)展，越秀房產(chǎn)基金憑借“雙平臺協(xié)作”、“開運金”輕資產(chǎn)運營模式和“有進有出”等獨特優(yōu)勢，以過人之處塑造了一個優(yōu)秀基金樣本，資產(chǎn)價值持續(xù)提升，為投資者、越秀地產(chǎn)創(chuàng)造了豐厚、穩(wěn)定的收益。
越秀房產(chǎn)基金與越秀地產(chǎn)一道走出獨特的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路，它首開先河，為其他商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，提供了一個如何利用商業(yè)物業(yè)融資和退出的模板。
香港REITs的15年，是越秀房產(chǎn)基金發(fā)展的15年，亦是內(nèi)地投資物業(yè)資產(chǎn)證券化積極探索的15年。作為先行者，越秀房產(chǎn)基金與香港REITs市場一道成長，也給中國內(nèi)地投資物業(yè)資產(chǎn)證券化提供了寶貴的案例。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
