作者：觀點新媒體

以全向十字路口和忠犬八公像聞名的東京澀谷，匯集了世界最大級別交通量的十字路口。

當澀谷車站前十字路口街頭信號燈變綠色的那一刻，來往人流最高能達3000人，最多一天能有超50萬人在這一路口穿過。

這個人潮洶涌的中心地段，便是東急集團著名的澀谷城市更新項目。90多年前，東急集團旗下的企業(yè)開始對澀谷站周圍進行大規(guī)模的開發(fā)，澀谷作為新的繁華中心開始崛起，并逐漸成為商業(yè)活動興旺所在。

如今，這一在城市綜合運營有著百年經(jīng)驗的企業(yè)，成為旭輝又一合作對象。近期，東急不動產(chǎn)上海與旭輝集團達成戰(zhàn)略合作，將從長三角的開發(fā)項目起步合作，涉住宅開發(fā)、TOD建設等領域。

從“成為世界500強”到“成為受人信賴的城市綜合營商”，這一目標的轉變蘊含旭輝從開發(fā)到經(jīng)營的轉型。現(xiàn)實情況是，面臨住開業(yè)務監(jiān)管趨嚴、增量縮小和毛利困境，企業(yè)尋找下一增長點迫在眉睫。

旭輝行政總裁林峰曾指，2022年可能存在的趨勢變化包括“三轉”，即導向轉、模式轉、賽道轉?！皶霈F(xiàn)很多新賽道的發(fā)展機會，包括長租、商業(yè)、養(yǎng)老等?！?/p>

這都是旭輝所認為“長坡厚雪”的賽道，當中旗下長租品牌瓴寓已位列房企長租公寓前列，商業(yè)地產(chǎn)尤其是TOD項目成為旭輝近年來的發(fā)力重點。

2019年成立商業(yè)地產(chǎn)管理總部后，旭輝便將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當做集團第二主業(yè)看待，并且在此后開業(yè)大量商業(yè)項目。

在旭輝的愿景中，到2023年將布局50座商業(yè)綜合體，20年后希望收入和利潤的50%來源于運營性收入，比如說商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、辦公或養(yǎng)老服務，還有一些輕資產(chǎn)的代建代管業(yè)務。

旭輝素來被稱為“合作之王”，此時有個在城市綜合運營有著多年經(jīng)驗的合作對象便再好不過。旭輝控股CFO楊欣也表示：“東急集團是世界范圍內地產(chǎn)開發(fā)商轉型為城市綜合運營服務商和大型資管集團的典范，是值得旭輝學習的百年企業(yè)。”

股神巴菲特曾用滾雪球比喻通過復利的長期作用實現(xiàn)巨大財富的積累：“人生就像滾雪球，最重要之事是發(fā)現(xiàn)濕雪和長長的山坡?！毖┖軡?，比喻年收益率很高，坡很長，比喻復利增值的時間很長。也就是說，投資的企業(yè)，最好具備長坡和厚雪兩個條件。

所謂長長的坡，指的是企業(yè)所處的行業(yè)具備廣闊發(fā)展空間，企業(yè)發(fā)展的天花板遠沒有到來；而厚厚的雪，則指的是企業(yè)的盈利能力夠強。

勇者須得直面慘淡的境況，時逢住開業(yè)務歷經(jīng)寒冬的關口，需要承認的是長達十年黃金時代不再有。旭輝或許對于住開天花板早有預判，目標已經(jīng)從“成為世界500強”變成“成為受人信賴的城市綜合運營商”。

如今的市場環(huán)境，天之驕子和幸運兒早已不見，有的只是風雪尋路人。日本地產(chǎn)尤其是城市運營，則對國內房企具備相當借鑒意義。

在轉型途中，有個成功轉型的合作方，無疑能夠幫助旭輝在這條“長坡厚雪的賽道”上走得更穩(wěn)更遠。

東急不動產(chǎn)，是旭輝選擇的合作對象之一。

近期，東急不動產(chǎn)上海與旭輝集團達成戰(zhàn)略合作，雙方未來的業(yè)務合作將從長三角的開發(fā)項目起步合作，涉住宅開發(fā)、TOD建設等領域等。

據(jù)了解，東急不動產(chǎn)隸屬于東急集團，東急不動產(chǎn)是東急集團當中一重要的業(yè)務單元，前身是1953 年成立的TOKLU LAND CORPORATION，彼時專注于東京澀谷等地的地下鐵建設；2013年時集團將TOKYU LAND CORPORATION（房地產(chǎn)業(yè)務）, TOKYU COMMUNITY CORP（物業(yè)管理業(yè)務）與 TOKYU LIVABLE, INC（經(jīng)紀業(yè)務）合并作為東急不動產(chǎn)控股公司上市。

目前，東急不動產(chǎn)的業(yè)務涉及城市更新、住宅開發(fā)、商業(yè)及寫字樓開發(fā)與運營、休閑康養(yǎng)、大資管、物業(yè)管理等，先后開發(fā)并運營了大澀谷地區(qū)城市更新、東急Plaza銀座、二子玉川TOD項目等。

從業(yè)務部門來看，東急不動產(chǎn)有七個部門。當中城市分部主要從事商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務，包含辦公樓、商業(yè)設施及住宅樓的開發(fā)、租賃及經(jīng)營；住宅建筑分部主要從事開發(fā)業(yè)務，包含公寓和獨立單戶房屋的分銷；管理分部主要從事物業(yè)服務，即公寓及建筑物的管理及翻新工程；

經(jīng)紀分部主要從事房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀業(yè)務；健康分部主要從事度假酒店、高爾夫球場和滑雪勝地等文旅業(yè)務；手工分部主要從事小商品零售，包括日常生活相關材料和商品的零售；次世代及相關分部主要從事國際化業(yè)務，包括外海業(yè)務及住宅建筑的建筑業(yè)務。

顯然，這一綜合不動產(chǎn)公司已經(jīng)能夠提供從建造再到出租出售、物業(yè)管理、翻新維護的不動產(chǎn)全周期服務鏈。

對于此次達成的合作，旭輝控股CFO楊欣也表示：“東急集團是世界范圍內地產(chǎn)開發(fā)商轉型為城市綜合運營服務商和大型資管集團的典范，是值得旭輝學習的百年企業(yè)?！?/p>

東急不動產(chǎn)是日本大型開發(fā)商之一。說起日本開發(fā)商，大體能夠分為財閥系、地鐵系、金融商社系和獨立系，東急不動產(chǎn)（東急地鐵）便是地鐵系中的典型代表。

財閥系指原來為大規(guī)模家族企業(yè)中的房屋開發(fā)事業(yè)部，戰(zhàn)后財閥被解散之后，成為獨立經(jīng)營的開發(fā)商。此類開發(fā)商包括三井不動產(chǎn)（三井財閥）、住友不動產(chǎn)（住友財閥）、三菱地所不動產(chǎn)（三菱財閥）、東京建物（安田財閥）等。

金融商社系指野村不動產(chǎn)、伊藤忠都市開發(fā)、三菱商事、丸紅不動產(chǎn)等由信托銀行或證券銀行經(jīng)營的不動產(chǎn)。獨立系則是原本主業(yè)即為不動產(chǎn)開發(fā)的大企業(yè)，包括大京不動產(chǎn)、森大樓等。

另一個重要的類別則是地鐵系開發(fā)商，此類集團原為軌道交通公司，后來兼做房地產(chǎn)開發(fā)，主要模式為圍繞公司運營路線經(jīng)過的站點進行開發(fā)。東急不動產(chǎn)外，還有小田急不動產(chǎn)（小田急地鐵）、阪急不動產(chǎn)、近鐵不動產(chǎn)等。

在日本，軌交集團和地產(chǎn)商業(yè)有著深度交集，新宿、澀谷、丸之內、池袋、梅田這些頂級商圈都位于軌道樞紐處，阪神、阪急、東急、小田急、京急、西武、東武、近鐵、名鐵此類耳熟能詳?shù)娜毡局儇浬虉龅哪腹?，都深度參與日本的軌道交通集團在軌交站建設。

車站百貨、車站站內商業(yè)、車站地下商業(yè)街、車站上蓋購物中心、車站高架橋下商業(yè)街等各種商業(yè)形式，使得車站潛力被不斷挖掘，商業(yè)和生活服務業(yè)收入也逐漸成為日本軌交集團收入來源的半壁江山。

在軌交的運營上，香港港鐵集團或與此較為類似，其秉持的軌道+物業(yè)”模式也就是以地鐵為核心，沿線開發(fā)新的社區(qū)作為配合，形成一種良性循環(huán)的開發(fā)模式。

并且，隨著這一模式日漸成熟，港鐵對沿線物業(yè)開發(fā)的重心部分轉向更精細化的運營，以實現(xiàn)土地價值與公司收益最大化。

以香港站上蓋國際金融中心（IFC）為例，項目二期的站城一體化開發(fā)由港鐵公司、新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)、香港中華煤氣及中銀香港屬下新中地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)。當中港鐵在其中擁有18層寫字樓的權益，通過長期持有，帶來穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。

這部分業(yè)務收入在港鐵整體收入比重逐年加大。2021年度，港鐵公司獲得經(jīng)常性業(yè)務收入468.49億港元，同比增長10.1%；歸屬母公司凈利潤95.52億港元，扭虧為盈。其中，港鐵物業(yè)發(fā)展分部利潤同比上漲接近70%，錄得92.77億港元。受租金寬減影響下，該公司物業(yè)租賃及管理業(yè)務收入同比下跌0.4%至50.36億港元。

作為一個“地小資源少”的國家，日本軌交集團在TOD項目打造上具備相當經(jīng)驗。

所謂的TOD模式，即transit-oriented development，是以公共交通為導向，規(guī)劃一個包含住宅、商業(yè)、教育等多業(yè)態(tài)配套的生活區(qū)，能夠使公共交通的使用最大化的規(guī)劃設計方式。在日本則主要指阪急電鐵、東急電鐵等運營商為主體，在公共交通站點（鐵路站、地鐵站等）打造的商圈，以及在私營鐵路沿線開發(fā)住宅區(qū)。

可以說，日本隨處可見軌道交通沿線的TOD項目。以此次與旭輝合作的東急為例，其操刀的大澀谷地區(qū)城市更新便是日本一經(jīng)典項目。

最早追溯到1933年，東橫百貨店（東急東橫百貨店）動工，1956年以東急文化會館的建成為標志，東急集團旗下的企業(yè)開始對澀谷站周圍進行大規(guī)模的開發(fā)。

上世紀90年代，澀谷拉開TOD開發(fā)序幕。第一個TOD綜合體項目是澀谷標記Mark City，便是東急公司第一個車輛段上蓋綜合體。

這一綜合體包括辦公、東急酒店、商業(yè)、車庫、車站、線路、公共通路，開發(fā)中靈活運用銀座線車輛檢修基地,東急巴士專用道路,京王井頭線澀谷站用地的上部空間，是線路及車輛段上蓋代表性大型復合設施。

借東京奧運會之機，以澀谷車站為中心開展“100年一遇”的復興計劃。澀谷未來之光是澀谷首個城市更新項目，集商業(yè)、辦公和公共配套為一體的TOD綜合體，被譽為年輕人之街，是日本各種流行元素的發(fā)祥地。而大澀谷地區(qū)城市更新，也是這家日本著名城市綜合開發(fā)運營商標志性項目之一。

值得關注的是，近年來，包括東急在內的軌交集團也紛紛進軍海外商業(yè)市場。

2017年10月，東急電鐵則攜手上海申通在地鐵徐家匯站開出625平方米的LINE PLUS線尚加車站地下商業(yè)街，與東急旗下軌交時尚連鎖店ranKing ranQueen。

2021年，日本阪急阪神百貨主導的首個海外投資項目寧波阪急正式開業(yè)，這一項目攜手寧波杉杉集團，投資金額約30億元，整體面積為17.6萬平方米，零售面積11.6萬平方米，選址于寧波東部新城的地鐵1號線與5號線換乘站口，地鐵出入口直通商場。

同年，三井不動產(chǎn)公司在上海浦東金橋建設的“啦啦寶都”（LaLaPort）購物中心正式開業(yè)。

隨著城市化發(fā)展，上述以軌道交通沿線的TOD項目成為一、二線城市轉型發(fā)展的必然選擇，也更符合社會發(fā)展趨勢的方向。

因為，城市化進程以城市群形成為標志，而城市群形成必然以軌道交通的發(fā)展為紐帶。

近幾年，“軌道+物業(yè)”聯(lián)合開發(fā)是打造城市群的主要模式，房企也多和軌交集團深度合作，開拓發(fā)展"軌交+物業(yè)"模式，比如深鐵入主萬科，越秀地產(chǎn)引入廣州地鐵成為第二大股東，龍湖和武漢地鐵達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，而包括龍湖、萬科、越秀在內的企業(yè)已具備相當規(guī)模。

旭輝或早已籌備未來規(guī)劃，在2019年7月，旭輝正式成立商業(yè)地產(chǎn)管理總部，并將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當做集團第二主業(yè)看待，旭輝商業(yè)總裁由林峰出任。

作為商業(yè)地產(chǎn)的“后來者”，旭輝也堅持其“擇優(yōu)合作”的戰(zhàn)略打法，合作對象包括香港置地、恒基兆業(yè)等擅長運營的港資，以及內地具備商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗的寶龍等企業(yè)。

橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳。東急不動產(chǎn)雖沒有本土軌交優(yōu)勢，卻同樣具備在公共交通站點（鐵路站、地鐵站等）打造商圈的經(jīng)驗。與東急不動產(chǎn)達成合作，大大加強了旭輝在TOD項目的打造能力。

目前，為滿足不同市場需求，旭輝商業(yè)旗下共分了旭輝廣場、旭輝里和旭輝市集三條產(chǎn)品線。分別對應8萬平方米以上的城市商業(yè)體驗中心、3-5萬平方米的社區(qū)型商業(yè)綜合體、3萬平方米以下的社區(qū)市集商業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年中期，旭輝半年租金收入約為3.91億元，按年增加78.7%，租金收入主要來自上海LCM置匯旭輝廣場、五棵松體育館、西安旭輝中心、上海旭輝海上國際及上海旭輝純真中心。

旭輝的商業(yè)項目發(fā)展迅速，目前已在全國打造30余座各具特色的商業(yè)綜合體，總建筑面積超過278萬平方米，其中一線城市超過70萬平方米，已實現(xiàn)華東、華中、華北、西北和中西部全覆蓋的全國化布局。

其中，大本營上海是旭輝商業(yè)的投資重鎮(zhèn)，共在上海11區(qū)落地18個商辦項目，包括上海 LCMART洋涇市集、上海LCM置匯旭輝廣場、上海旭輝U天地、上海旭輝海上國際、上海旭輝純真中心、上海旭輝華庭、上海恒基旭輝中心、上海洋涇S2/S3辦公樓項目、上海浦東新區(qū)浦江華僑城項目、上海高和大廈、上海莘莊中心、上海恒基旭輝天地 、上海綠地旭輝E天地 、上海環(huán)創(chuàng)商務中心與上海寶山U天地。

即便受疫情影響，旭輝依舊在2021年在上海、成都和合肥共開出6項目。其中，上海便開出恒基·旭輝天地、寶龍·旭輝廣場、旭輝企業(yè)大廈CIFI TOWE三個。

當中，恒基·旭輝天地的地段優(yōu)勢與商場新穎的設計，吸引了19家首店入駐上海，各類首店網(wǎng)紅店，令其成為刷屏各大社交網(wǎng)站的打卡圣地。

位于浦東的LCM置匯旭輝廣場則是旭輝商業(yè)在上海，乃至中國第一次持有的大體量商業(yè)項目，體量高達13萬平方米。這一綜合體中在公共空間上做了更多內容創(chuàng)新，包括室內的旋轉LED柱形屏幕、上海第一道旋轉彩虹橋、1500平方米的“嗨街”，以及5000平方米的“菜場愛馬仕”。

在商業(yè)項目的打造上，TOD絕對是不可或缺的一環(huán)。觀點新媒體獲悉，旭輝已成功開發(fā)上海虹橋·恒基旭輝中心、成都旭輝天府未來中心、萬盛TOD旭輝中心等TOD項目。

近年來，旭輝在成都及重慶等地的TOD均受到較大關注。

其中，在2021年成都成功簽約溫江萬盛站和新津站兩大TOD項目，重慶西站TOD項目是由旭輝及重慶西投聯(lián)合打造的重慶之眼T-MAX項目，也是中國西部最大高鐵站上蓋的核心項目。

這一項目的整體體量約為22萬平方米，坐擁重慶軌道5號線、環(huán)線，加上規(guī)劃中的12和26號線以及內環(huán)快速，將形成了“一站四軌一快速”的TOD經(jīng)濟一體化生態(tài)圈，也是旭輝開發(fā)的首個高鐵TOD項目。

旭輝控股董事局主席林中曾在接受觀點新媒體專訪時回應對于“開發(fā)+持有”的轉型的思考：“圍繞著開發(fā)+持有進行逐步的轉型，房企要慢慢適應從增量到存量的變化，但這個過程并非一朝一夕，可能會長達10到20年，旭輝會將每年拿出投資額10%用于商業(yè)投拓，堅持‘在一二線做精品，三線城市做規(guī)?！穆肪€發(fā)展?！?/p>

對商業(yè)已成規(guī)模的龍湖、寶龍、新城等企業(yè)而言，商業(yè)所貢獻的穩(wěn)定收入，能夠一定程度上減弱周期及調控所帶來的沖擊。對于旭輝而言，商業(yè)地產(chǎn)的高速成長期，也仍存在如何與企業(yè)資金狀況適配，如何提升獨自操盤能力等挑戰(zhàn)。

商業(yè)之外，租賃住宅也是旭輝早早就選擇的“雪道”。截至2021年8月，旭輝瓴寓已進入10余個城市，聚焦6個核心城市，房間近8萬間。

站在資管的角度，無論是商業(yè)或是租賃住宅，這部分持有項目都希望能夠實現(xiàn)“退出”。目前，瓴寓運營的項目已有部分項目實現(xiàn)退出。

2 月 9 日，旭輝官微披露，旭輝瓴寓于近期出讓所持 " 上海浦江華僑城柚米社區(qū) " 項目全部30%股權，實現(xiàn)從該租賃社區(qū)項目的資產(chǎn)退出，出讓股權后，旭輝瓴寓仍作為資管方，繼續(xù)運營該項目。

旭輝瓴寓總裁張愛華稱：“這是租賃住宅領域實現(xiàn)‘投融建管退’資管全周期跑通的首個項目?！?/p>

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原標題： 原報道 | 旭輝與東急 從地下鐵出發(fā)的魔都城市