作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

繼新希望服務(wù)等四家公司上市成功后，今年年中市場(chǎng)迎來了越秀服務(wù)這只自帶概念的物業(yè)股。

6月15日，越秀服務(wù)舉行全球發(fā)售新聞發(fā)布會(huì)，進(jìn)行了首露面。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，越秀服務(wù)將于6月16日-21日進(jìn)行招股，并計(jì)劃于本月28日掛牌上市。此次擬全球發(fā)售369,660,000股股份，其中，國(guó)際發(fā)售共332,694,000股股份，香港公開發(fā)售共36,966,000股股份，發(fā)行的定價(jià)區(qū)間為每股4.88-6.52港元。

根據(jù)披露，越秀服務(wù)IPO擬集資總額為18.04億港元至24.1億港元，其中擬將集資所得款項(xiàng)的約60%用于策略收購(gòu)和投資提供資金。

相比于各有特色的母公司，扎堆分拆的物業(yè)公司在日漸熱鬧擁擠的賽道中總是顯得略顯千篇一律。在外界看來，他們更多是一個(gè)代表著低負(fù)債、充足現(xiàn)金流的高估值行業(yè)，但卻沒有太多獨(dú)特的標(biāo)簽。

如何獲得資本關(guān)注？前有碧桂園服務(wù)們爭(zhēng)相搶入新賽道“出圈”，后有例如越秀服務(wù)此類給自己打造概念的物業(yè)股。

事實(shí)上，不管是母公司越秀地產(chǎn)還是越秀服務(wù)，過去幾年間的發(fā)展都略微沉穩(wěn)低調(diào)。直到廣州地鐵的入股、軌交物業(yè)的分食，才逐漸打破這一謹(jǐn)慎局面，順帶也讓物業(yè)公司有了復(fù)合型物業(yè)公司等的頭銜與特色。

2020年底，越秀服務(wù)收購(gòu)了廣州地鐵的環(huán)境工程與物業(yè)管理子公司，新增管理面積約500萬(wàn)方，新增地鐵環(huán)境工程維護(hù)、地鐵物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)等。而從股權(quán)結(jié)構(gòu)可獲悉，除第一大股東越秀地產(chǎn)通過BVI公司持有越秀服務(wù)91.85%的股權(quán)外，廣州地鐵投融資公司通過IPO前投資持有其8.15%股權(quán)。

新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)務(wù)總監(jiān)陳冬鵬便開門見山地介紹道：“我們具有獨(dú)特的TOD綜合物業(yè)管理模式，未來增長(zhǎng)潛力巨大?！?/p>

在越秀服務(wù)看來，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市將面臨交通空間和開發(fā)模式的全新挑戰(zhàn)，擁有TOD綜合物業(yè)管理能力的城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)商將在未來的業(yè)務(wù)拓展中脫穎而出。

如何理解越秀服務(wù)所謂的地鐵管理物業(yè)？事實(shí)上這與此前越秀地產(chǎn)收購(gòu)廣鐵旗下的軌交物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)，截至2020年底越秀地產(chǎn)擁有5個(gè)TOD住宅項(xiàng)目，總建筑面積近400萬(wàn)平方米。

這些軌交物業(yè)多為車輛段上蓋物業(yè)，車輛段即主要指的是城市軌道交通系統(tǒng)中對(duì)地鐵等車輛進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理、停放及維修、保養(yǎng)的場(chǎng)所。

因此，收購(gòu)廣州地鐵旗下物業(yè)的越秀服務(wù)，如今也涵蓋了以車輛段服務(wù)為主的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，包括承擔(dān)地鐵列車的內(nèi)外清洗工作，建立起特種設(shè)備保潔的技術(shù)壁壘等。

與越秀地產(chǎn)一樣，這些軌交物業(yè)的到來使得越秀服務(wù)的規(guī)模實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。除上述在管面積增長(zhǎng)約500萬(wàn)方，主席林峰也表示，按照去年的營(yíng)收表現(xiàn)，地鐵物業(yè)給越秀服務(wù)帶來23%的營(yíng)收增長(zhǎng)，且相信也是在該水平和速度上面進(jìn)一步有所增強(qiáng)。

不過，相比于市場(chǎng)來說，或許更想知道，所謂的地鐵服務(wù)管理的收費(fèi)水平及盈利情況，相較于常規(guī)的住宅、商管物業(yè)表現(xiàn)如何？

發(fā)布會(huì)中管理層僅透露，其將探索形成TOD蓋上物業(yè)管理和蓋下站點(diǎn)管理的獨(dú)特管理模式，這種特殊的模式將會(huì)成為越秀服務(wù)未來規(guī)模擴(kuò)張和利潤(rùn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，其所收購(gòu)的廣州地鐵環(huán)境工程及廣州地鐵物業(yè)管理確實(shí)有一個(gè)不錯(cuò)的收益數(shù)據(jù)——截至2020年，廣州地鐵環(huán)境工程及廣州地鐵物業(yè)管理的毛利率30.4%。

但同時(shí)，據(jù)悉廣州地鐵在管住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)，過往的平均物業(yè)管理費(fèi)分別約每月每平方米1.6元及每月每平方米12元，這一水平顯然相較于物業(yè)行業(yè)平均的住宅、商業(yè)物業(yè)水平并不高。

因此，過去幾年間廣州地鐵物業(yè)整體毛利率在20%以下。

而同比大增，則是因?yàn)?020年由于地方政府為應(yīng)對(duì)COVID-19而頒布的監(jiān)管利好政策使社會(huì)保險(xiǎn)的繳款獲寬減或免除；及當(dāng)年就維持及放置綠化植物以及廣州地鐵部分車輛段進(jìn)行保潔環(huán)衛(wèi)而收取的服務(wù)費(fèi)率增加。

這也一定程度說明，未來地鐵物業(yè)的盈利表現(xiàn)還有待觀察；不過在現(xiàn)階段而言，面積規(guī)模及營(yíng)收或許才是物管公司更為在意的。

除目前在管廣州地鐵物業(yè)外，現(xiàn)場(chǎng)管理層還表示，截止目前廣州地鐵已成功外拓至長(zhǎng)沙地鐵6號(hào)線、南昌地鐵3號(hào)線、重慶地鐵4號(hào)線、麗江城市軌道交通1號(hào)線等項(xiàng)目，這將為我們其承接地鐵沿線業(yè)務(wù)提供可靠的支持。

“實(shí)際上能夠提供比較專業(yè)的TOD服務(wù)的企業(yè)在國(guó)內(nèi)也不太多，所以我們也會(huì)積極拓展在國(guó)內(nèi)其它城市的TOD的服務(wù)，因?yàn)樵谶@方面還是有一定的專業(yè)壁壘的?！绷址宸Q，未來在更多的省會(huì)城市，或者地鐵發(fā)展比較好的城市，越秀服務(wù)會(huì)積極地去洽談更多地鐵物業(yè)方面的業(yè)務(wù)。

截至2020年12月末，越秀服務(wù)總在管面積為3265萬(wàn)平方米，在管物業(yè)數(shù)量為215個(gè)。其中，來自越秀地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)方開發(fā)的物業(yè)，近三年來分別占在管項(xiàng)目總數(shù)約86.3%、80.5%及79.5%，包括寫字樓中的廣州國(guó)際金融中心、廣州越秀金融大廈；購(gòu)物商場(chǎng)中的廣州VT101（原維多利廣場(chǎng)）和廣州國(guó)金天地；專業(yè)市場(chǎng)中的廣州白馬服裝市場(chǎng)和廣州中港皮具城等。

同時(shí)，這些物業(yè)創(chuàng)造的物業(yè)管理服務(wù)收益，三年來亦分別占越秀服務(wù)營(yíng)業(yè)收入總額的約91.7%、88.6%及90.0%。另外，受母公司布局影響，越秀服務(wù)大灣區(qū)的在管面積占據(jù)總在管面積的77.4%，為2530萬(wàn)平方米。

這些母公司物業(yè)對(duì)于越秀服務(wù)來說，是當(dāng)下及未來業(yè)績(jī)的保障。行政總裁吳煒便表示，越秀地產(chǎn)每年的竣工面積大概在500萬(wàn)到600萬(wàn)方左右，未來3年基本上穩(wěn)定提供予越秀服務(wù)2000萬(wàn)方的面積。

但如何提高市場(chǎng)外拓能力，這是初登資本市場(chǎng)的物業(yè)股們所要面臨的共同難題。

對(duì)此吳煒向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體回應(yīng)稱，在外拓方面越秀服務(wù)已經(jīng)準(zhǔn)備好一支強(qiáng)有力的外拓隊(duì)伍，至今已經(jīng)有80多人的規(guī)模，這是越秀服務(wù)外拓的基礎(chǔ)。其也進(jìn)一步指出，外拓需要一些核心能力，包括地鐵物業(yè)、高端商業(yè)物業(yè)，以及舊物業(yè)提升改造等細(xì)分領(lǐng)域。

除此外，越秀服務(wù)也與目前大多物業(yè)公司一樣，將收并購(gòu)作為擴(kuò)大規(guī)模的高效方式。據(jù)悉，在越秀服務(wù)招股書中有這么一句話：“展望將來，我們擬透過戰(zhàn)略性收購(gòu)或投資擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模?！币虼耍舜纹銲PO籌資的六成用于收并購(gòu)。

“我們?cè)趪?guó)企的收并購(gòu)方面，相對(duì)其他的企業(yè)有比較大的優(yōu)勢(shì)，這一塊包括了國(guó)資委下面大量的物業(yè)公司在管的物業(yè)等，也包括越秀地產(chǎn)有相當(dāng)多的國(guó)企合作資源，這一塊我們也正在做工作?！眳菬樂Q。

其表示，在收并購(gòu)這塊越秀服務(wù)會(huì)發(fā)揮好自己的優(yōu)勢(shì)，走市場(chǎng)化的路子，積極地參與市場(chǎng)上比較好的、比較大的標(biāo)的的競(jìng)爭(zhēng)，希望也能有很好的收獲。

“我們希望在未來的3到5年，還是能夠躋身于這個(gè)行業(yè)的第一梯隊(duì)”。

另值得注意的是，目前越秀服務(wù)的物業(yè)結(jié)構(gòu)中，商業(yè)物業(yè)占據(jù)了不小的比例，這也使得其整體的毛利水平較高。

在越秀服務(wù)總在管面積為3265萬(wàn)平方米中，非商業(yè)物業(yè)部分住宅物業(yè)2198.8萬(wàn)平方米，公建物業(yè)567.7萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)園及其他218.8萬(wàn)平方米；商業(yè)物業(yè)部分寫字樓229萬(wàn)平方米，購(gòu)物商場(chǎng)23.3萬(wàn)平方米，專業(yè)市場(chǎng)及其他27.2萬(wàn)平方米，合計(jì)僅280萬(wàn)平方米。

得益于高收費(fèi)率，非商業(yè)與商業(yè)的收入整體占比則達(dá)69%：31%。

越秀服務(wù)顯然對(duì)于這頗受資本市場(chǎng)歡迎的物業(yè)類型有著更多的想法。林峰稱，未來越秀地產(chǎn)正在開發(fā)建設(shè)的商業(yè)在管面積大概為350萬(wàn)方，所以規(guī)模方面還會(huì)有一個(gè)正常的自然增長(zhǎng)。

“希望在3到5年之內(nèi)，商業(yè)要做到40%，非商在60%，我們會(huì)向著這個(gè)商業(yè)增長(zhǎng)的目標(biāo)去做?！逼涮峒埃虡I(yè)物業(yè)重點(diǎn)要打造幾個(gè)方面的能力，包括提供寫字樓方面的增值服務(wù)、拓展社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

以下為越秀服務(wù)全球發(fā)售發(fā)布會(huì)問答實(shí)錄節(jié)選：

現(xiàn)場(chǎng)提問：越秀服務(wù)未來的增長(zhǎng)點(diǎn)體現(xiàn)在哪里？除了來自母公司穩(wěn)定的物業(yè)交付，越秀服務(wù)將如何拓展第三方物業(yè)面積？中短期將達(dá)到怎樣的關(guān)聯(lián)方比例？

吳煒：2020年底，在管面積是3265萬(wàn)方，簽約的面積是4991萬(wàn)方，我們希望在未來的3到5年，還是能夠躋身于這個(gè)行業(yè)的第一梯隊(duì)，需要管理層共同努力。

具體的實(shí)現(xiàn)路徑大概有三個(gè)方面，第一個(gè)就是母公司越秀地產(chǎn)的支持，這幾年大家也看到越秀地產(chǎn)的發(fā)展速度還是不錯(cuò)的，比較穩(wěn)健地發(fā)展，未來在這一塊，越秀地產(chǎn)每年的竣工面積大概在500萬(wàn)到600萬(wàn)方左右，未來3年基本上可以給我們穩(wěn)定貢獻(xiàn)2000萬(wàn)方的面積。

第二是外拓，我們已經(jīng)準(zhǔn)備好了一支強(qiáng)有力的外拓隊(duì)伍，到今天已經(jīng)有80多人，這是我們外拓的基礎(chǔ)。外拓需要有一些核心能力，去年我們并購(gòu)了地鐵物業(yè)，在TOD這個(gè)行業(yè)應(yīng)該說我們走在了其它的物業(yè)公司的前列。另外，我們?cè)诟叨松虡I(yè)的物業(yè)管理方面也走在了市場(chǎng)的相對(duì)前列，比如說廣州西塔、北塔，這些核心地段的核心物業(yè)的管理，我們是相當(dāng)有經(jīng)驗(yàn)，管理的水平還是不錯(cuò)的，在這一塊細(xì)分領(lǐng)域我們會(huì)持續(xù)發(fā)力。

還有是我們最近取得了一些成果的、在舊改方面的物業(yè)管理市場(chǎng)，我們也在江浙一帶落地了兩個(gè)項(xiàng)目，這一塊未來的市場(chǎng)空間很大，我們也已經(jīng)做出了一些有益的探索。這一塊未來3到5年，我們希望做到2000萬(wàn)到5000萬(wàn)這個(gè)水平上去。

第三是收并購(gòu)，我們?cè)趪?guó)企的收并購(gòu)方面，相對(duì)其他的企業(yè)有比較大的優(yōu)勢(shì)，這一塊包括了國(guó)資委下面大量的物業(yè)公司在管的物業(yè)，也包括我們母公司越秀地產(chǎn)這一塊有相當(dāng)多的國(guó)企合作資源，這一塊我們也正在做工作。所以收并購(gòu)我們會(huì)發(fā)揮好自己的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)我們也會(huì)走市場(chǎng)化的路子，會(huì)積極地參與市場(chǎng)上比較好的、比較大的標(biāo)的的競(jìng)爭(zhēng)，在這一塊希望也能有很好的收獲。

現(xiàn)場(chǎng)提問：TOD是公司的一大特點(diǎn)，請(qǐng)問公司可否預(yù)算未來兩到三年以TOD形式管理的物業(yè)項(xiàng)目和面積占比是多少，越秀服務(wù)預(yù)期未來兩到三年通過TOD的模式可新增多少管理面積及收入？

林峰：TOD確實(shí)是越秀服務(wù)一個(gè)非常重要也是非常有特色的服務(wù)的內(nèi)容，我們?nèi)ツ晖瓿闪藢?duì)廣州地鐵物業(yè)的收購(gòu)，整個(gè)廣州地鐵從地鐵開通里程，到目前為止是600多公里，到2023年會(huì)達(dá)到800公里，廣州地鐵是我們?cè)叫惴?wù)的第二大股東，所以在業(yè)務(wù)發(fā)展方面會(huì)得到它的非常多的支持。

按照去年的情況來看，物業(yè)給我們的營(yíng)收帶來23%的增長(zhǎng)，未來相信也是在這樣一個(gè)水平和速度上面會(huì)進(jìn)一步有所增強(qiáng)。

同時(shí)我們也不僅僅局限于廣州地鐵這一個(gè)范疇，實(shí)際上能夠提供比較專業(yè)的TOD服務(wù)的企業(yè)在國(guó)內(nèi)也不太多，所以我們也會(huì)積極拓展在國(guó)內(nèi)其它城市的TOD的服務(wù)，因?yàn)樵谶@方面還是有一定的專業(yè)壁壘的，特別是對(duì)于地鐵的安全運(yùn)營(yíng)和清潔、環(huán)境的要求，包括車輛的清潔、站場(chǎng)的清潔，特別在目前防疫的形勢(shì)下，對(duì)整個(gè)環(huán)境的要求更加高了，配合程度更加多了。

我們已經(jīng)介入了這個(gè)領(lǐng)域，希望未來在更多的省會(huì)城市，或者地鐵發(fā)展比較好的城市，我們會(huì)積極地去洽談，爭(zhēng)取提供這些方面的服務(wù)。所以這方面的增長(zhǎng)，未來是非常可期的。

現(xiàn)場(chǎng)提問：在資本加持之下，物業(yè)公司上市潮仍在繼續(xù)，越秀服務(wù)相比其它物業(yè)公司的核心優(yōu)勢(shì)在哪里？越秀服務(wù)開創(chuàng)的地鐵+物業(yè)TOD物管模式未來將如何發(fā)力？

吳煒：我想這個(gè)問題的核心落腳點(diǎn)是講的越秀物業(yè)跟其它的物業(yè)有什么不同的地方，我們有幾點(diǎn)跟人家是很不一樣的。第一，我們的TOD模式是其它的物業(yè)公司所不具備的。應(yīng)該說軌道交通以及軌道交通上蓋的開發(fā)，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)還是非常不錯(cuò)的，母公司越秀地產(chǎn)應(yīng)該是全中國(guó)最大的TOD上蓋物業(yè)開發(fā)商，越秀地產(chǎn)的第二大股東廣州地鐵以及越秀服務(wù)的第二大股東廣州地鐵，算是中國(guó)排在前列的軌道交通運(yùn)營(yíng)商，所以說我們的資源優(yōu)勢(shì)是非常明顯的，在這個(gè)領(lǐng)域我相信我們會(huì)比其它的物業(yè)公司走得更快更好。

第二，我們有很強(qiáng)大的國(guó)企的資源和背景。越秀集團(tuán)是廣州市資產(chǎn)規(guī)模最大的國(guó)有企業(yè)，我們有深厚的國(guó)資的資源，越秀物業(yè)在廣州市深耕了多年，也是廣州市的物業(yè)行業(yè)會(huì)長(zhǎng)單位，我們?cè)趪?guó)企合作這一塊也具備跟其它的物業(yè)公司不一樣的優(yōu)勢(shì)。

第三，我們?cè)诙喾N經(jīng)營(yíng)方面，尤其是在多種經(jīng)營(yíng)的協(xié)同發(fā)展方面，我們借助越秀地產(chǎn)原有的智能化的力量、社區(qū)商業(yè)的力量，以及裝修、舊改的能力，打造了以物業(yè)為平臺(tái)，以四大核心能力為支撐的1+4的核心能力，這也是我們跟其它物業(yè)公司不太一樣的地方。一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，它一定有它的核心優(yōu)勢(shì)和核心能力。

現(xiàn)場(chǎng)提問：市場(chǎng)一般預(yù)期物業(yè)管理公司來自增值服務(wù)的收入貢獻(xiàn)會(huì)持續(xù)較快地增長(zhǎng)，對(duì)越秀服務(wù)而言，增值服務(wù)就包括非業(yè)主及小區(qū)增值服務(wù)，這一塊占比的增幅如何？未來的增值服務(wù)發(fā)展站點(diǎn)在哪里？

毛良敏：目前我們的增值服務(wù)占比，在2020年12月31號(hào)的數(shù)據(jù)可以看到，在非業(yè)主增值這一塊的占比大概是29%左右，在C端對(duì)于小業(yè)主的增值服務(wù)在收入里面占20%左右，對(duì)B端的客戶，在商寫部分，我們的增值服務(wù)收入大概在5%左右，這個(gè)數(shù)據(jù)雖然相對(duì)還不錯(cuò)，但是我們認(rèn)為未來還有比較大的增長(zhǎng)空間。

我們認(rèn)為不管是絕對(duì)額的增長(zhǎng)還是占比的增長(zhǎng)，在未來應(yīng)該都會(huì)有一個(gè)比較大幅的增長(zhǎng)。我們主要發(fā)展的方向有幾個(gè)，第一個(gè)是在商寫，我們除了繼續(xù)做好商戶招攬、定位咨詢等業(yè)務(wù)之外，我們還會(huì)持續(xù)給寫字樓里面專有部分的寫字樓客戶、辦公企業(yè)提供更多的到家服務(wù)，包括員工的服務(wù)等等。

另外，對(duì)于小區(qū)的業(yè)主增值服務(wù)，我們主要有幾個(gè)方向，一個(gè)是我們持續(xù)在加大我們的資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)，我們組建了一個(gè)兩三百人的專業(yè)中介團(tuán)隊(duì)，也快速地開了五六十家門店，我們希望未來在這一塊能有一個(gè)比較大幅度的增長(zhǎng)。第二個(gè)是在美居方面，我們新成立了一個(gè)美居公司，希望這個(gè)美居公司給小區(qū)的業(yè)主提供從硬裝到軟裝一條龍的整裝服務(wù)，能夠通過地產(chǎn)公司的資源，通過母公司能夠支持的一些施工的資源，給客戶提供性價(jià)比更高的裝修服務(wù)。第三是我們會(huì)持續(xù)為母公司非業(yè)主增值部分提供更多的早介、案場(chǎng)以及智慧社區(qū)建設(shè)服務(wù)，希望通過前期積累的專業(yè)服務(wù)能力和團(tuán)隊(duì)，能夠幫助我們的母公司以及其它的地產(chǎn)公司，豐富他們的產(chǎn)品，給更多未來小區(qū)業(yè)主更好的產(chǎn)品體驗(yàn)，而貢獻(xiàn)我們的智慧。

我們還會(huì)持續(xù)做好目前正在積極探索的業(yè)務(wù)，包括到家服務(wù)、社區(qū)新零售，還有社區(qū)教育，以及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)等等一系列的社區(qū)增值服務(wù)。希望通過未來這些業(yè)務(wù)的持續(xù)深入開展，能夠使得我們?cè)谏鐓^(qū)增值服務(wù)這一塊，無(wú)論是絕對(duì)額還是在我們總體收入的占比里面，都會(huì)有一個(gè)比較大幅度的持續(xù)增長(zhǎng)。

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原標(biāo)題： 觀點(diǎn)直擊|越秀服務(wù)IPO管理層稱未來三到五年要躋身第一梯隊(duì)