觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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大悅城控股追逐規(guī)模目標(biāo)過(guò)程中，有了更多的思考和調(diào)整。
編者按：2020年，中國(guó)房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運(yùn)的喉嚨。
進(jìn)入全新的2021年，中國(guó)房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴(yán)監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對(duì)。
我們深信，“地產(chǎn)向陽(yáng)”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體策劃年度重磅報(bào)道“細(xì)細(xì)的紅線”，回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過(guò)去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來(lái)“持續(xù)的力量”之所在。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 近幾年常有聲音說(shuō)，房企大規(guī)模增長(zhǎng)的時(shí)代已過(guò)去，但在更多資源都向規(guī)模房企傾斜的時(shí)代，房企們?nèi)詻](méi)有放松對(duì)于銷(xiāo)售規(guī)模的追求。
不過(guò)在2020年這個(gè)特殊的年份，大悅城控股追逐規(guī)模目標(biāo)過(guò)程中，有了更多的思考和調(diào)整。
2019年3月重組完成后，大悅城控股成為中糧集團(tuán)旗下唯一的地產(chǎn)投資和管理平臺(tái)，公司管理層也定下了“力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)三年銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)，當(dāng)年的銷(xiāo)售不負(fù)期望，全口徑簽約金額710.82億元，權(quán)益金額618.54億元，同比增幅27%。
但2020年的疫情“黑天鵝”，讓很多企業(yè)中期業(yè)績(jī)并不好看。大悅城控股董事長(zhǎng)周政也在中報(bào)會(huì)上表達(dá)了自己的思考：“疫情給我們敲了警鐘，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑，帶給公司今后的思考是，業(yè)務(wù)結(jié)算上的增長(zhǎng)連續(xù)性出現(xiàn)問(wèn)題，未來(lái)大悅城將會(huì)強(qiáng)化規(guī)劃，預(yù)算規(guī)劃將由一年增加到3年甚至5年，從而保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)?！?/p>
大悅城控股的思考也不單局限在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，隨著疫情緩解，下半年通過(guò)開(kāi)源節(jié)流的方式繼續(xù)回追商業(yè)。對(duì)重度運(yùn)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)回報(bào)能力的重視，也達(dá)到了新的高度。
為此，大悅城在2020年11月發(fā)布了商業(yè)板塊全新重度運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，以“經(jīng)營(yíng)客群”為中心，將“人-貨-場(chǎng)”關(guān)系升級(jí)到“社群-內(nèi)容-場(chǎng)景”的重度運(yùn)營(yíng)模式，并表示：“大悅城這一全新的重度運(yùn)營(yíng)模式，也將為行業(yè)帶來(lái)全新的思考與啟迪?！?/p> 何時(shí)破千億？
重組完成之后，外界第一時(shí)間都在關(guān)注大悅城控股的規(guī)模增長(zhǎng)問(wèn)題，所以在2019年初定下了“力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)三年銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)。
2019年銷(xiāo)售表現(xiàn)不俗，全口徑簽約金額710.82億元，權(quán)益金額618.54億元，同比增幅27%。同時(shí)，期內(nèi)該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入337.87億元，同比增長(zhǎng)52.41%；毛利139億元，同比增長(zhǎng)36%，毛利率41%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)23.78億元，同比增長(zhǎng)15.27%。
2020年3月31日的業(yè)績(jī)會(huì)上，被問(wèn)及千億目標(biāo)，周政明確表示：“公司對(duì)于2021年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)破千億的目標(biāo)有堅(jiān)定的信心?！?/p>
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP100榜單，大悅城控股2020年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約822.4億元，比2019年增長(zhǎng)15.7%。若要突破千億銷(xiāo)售，2021年增幅還需要達(dá)約22%。
事實(shí)上，實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的慣常做法，無(wú)非都是加大融資-積極擴(kuò)儲(chǔ)-加快開(kāi)發(fā)建設(shè)。所以2020年上半年，大悅城控股的融資與拿地動(dòng)作也尤為積極，開(kāi)發(fā)周期進(jìn)一步加快。
中期報(bào)告顯示，截至2020年6月30日，大悅城共獲取項(xiàng)目11個(gè)，主要集中在成都、武漢、西安等中西部區(qū)域，累計(jì)新增計(jì)容建筑面積合計(jì)273萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)165%，新增貨值約353億元，同比增幅139%，平均樓面地價(jià)為3718元/平方米，同比下降24%。
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彼時(shí)管理層透露，新增項(xiàng)目全部為銷(xiāo)售型項(xiàng)目，獲取土地平均溢價(jià)率7.5%，溢價(jià)率是大悅城控股五年來(lái)的新低。
融資方面，于2020年上半年，大悅城融資余額為796.49億元，包括銀行貸款537.88億元、中期票據(jù)48.94億元、公司債券65.80億元、非銀行類(lèi)貸款（財(cái)務(wù)公司）35.80億元、信托融資70.30億元、保債與ABS共37.77億元，平均融資成本為5.14%。
相比2019年末，大悅城半年新增融資額約105.34億元。
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與此同時(shí)，截至2020年6月30日，尚未結(jié)清的擔(dān)保金額為142.73億元，較上一年末增加約11.52億元。
除了常規(guī)融資手段之外，大悅城還通過(guò)引入戰(zhàn)投的方式不斷加快腳步。據(jù)悉，2020年初，大悅城控股成功引入太平人壽保險(xiǎn)有限公司參與混改，同時(shí)工銀瑞信投資管理有限公司也有參與其中。
具體為，大悅城控股以6.73元/股的價(jià)格向太平人壽保險(xiǎn)有限公司及工銀瑞信投資管理有限公司等兩名發(fā)行對(duì)象，非公開(kāi)發(fā)行股份360,443,001股，募集配套資金24.26億元。定增完成后，中糧集團(tuán)及一致行動(dòng)人明毅持股比例從75.64%稀釋至69.28%。
開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，大悅城中報(bào)指出：“公司深化大運(yùn)營(yíng)管控，持續(xù)提升開(kāi)發(fā)效率”。
數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，大悅城開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)周期均創(chuàng)最快紀(jì)錄，拿地到開(kāi)盤(pán)為10.6個(gè)月，較2019年底縮短1.3個(gè)月，較推行大運(yùn)營(yíng)前縮短6.9個(gè)月。
“敲響警鐘”之后
一般意義上，規(guī)模加速會(huì)帶來(lái)負(fù)債急升、現(xiàn)金流減少等“通病”，且2020年在新冠疫情影響下，受到的沖擊也不容忽視，資金把控更為重要。
據(jù)2020年中期報(bào)告披露，大悅城控股負(fù)債總計(jì)1549億元，資產(chǎn)負(fù)債率為78.53%，較2019年末的76.93%增加1.6個(gè)百分點(diǎn)。
同時(shí)，一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債為145.7億元，帶息負(fù)債約796億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額351.2億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)則僅為189.47億元，凈負(fù)債率遠(yuǎn)超100%。
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盈利方面，大悅城控股2020年中期營(yíng)業(yè)收入為121.87億元，同比減少33.31%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)約5.67億元，同比大減61.3%。
面對(duì)較高的負(fù)債與下跌的營(yíng)收，大悅城控股需要思考應(yīng)對(duì)的辦法。
董事長(zhǎng)周政在中報(bào)會(huì)上坦言：“疫情給我們敲了警鐘，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑，帶給公司今后的思考是，業(yè)務(wù)結(jié)算上的增長(zhǎng)連續(xù)性出現(xiàn)問(wèn)題，未來(lái)大悅城將會(huì)強(qiáng)化規(guī)劃，預(yù)算規(guī)劃將由一年增加到3年甚至5年，從而保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。”
新的預(yù)算規(guī)劃，在拿地方面的變化尤為明顯。
據(jù)公告披露，2020年下半年，大悅城僅新增7個(gè)項(xiàng)目，新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)183.76萬(wàn)平方米。據(jù)此，2020年共新增項(xiàng)目18個(gè)，累計(jì)新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)456.76萬(wàn)平方米，同比減少8.63%。
從上半年新增計(jì)容建面同比增長(zhǎng)165%到全年減少8.63%，大悅城調(diào)整力度不小。
隨著下半年各項(xiàng)工作慢慢恢復(fù)正軌，大悅城的規(guī)劃調(diào)整似乎也顯出效果。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP100榜單，大悅城控股2020年共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額822.4億元，比2019年710.82億元增長(zhǎng)15.7%。
最新財(cái)報(bào)則公布，2020年前三季度，大悅城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入178.04億元，同比減少20.30%（上半年?duì)I收同比減少約33%）；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7.6億元，同比減少67.65%；扣非凈利潤(rùn)為7.39億元，同比減少49.32%（上半年同比減少61.3%）。
三季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，較上半年有所改善。
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同時(shí)，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出較上年同期減少，大悅城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由25.67億元增長(zhǎng)148.43%至63.77億元。
另外，大悅城期內(nèi)償還債務(wù)支付現(xiàn)金同比增加，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金則同比下降48.26%?？梢钥闯觯摴菊趪L試減少債務(wù)與融資總額。
三季度數(shù)據(jù)也顯示，期末負(fù)債合計(jì)1542億元，較中期輕微減少7億元。
大悅城加大資金回流的動(dòng)作還在持續(xù)。
12月21日，大悅城控股旗下港股上市平臺(tái)大悅城地產(chǎn)宣布，旗下子公司上海悅耀分別以17.17億元向上海東磬出售物業(yè)A，以2.83億元向上海東薈出售物業(yè)B，兩項(xiàng)出售實(shí)為上海浦東新區(qū)寫(xiě)字樓，共涉資20億元。
商業(yè)“回追計(jì)劃”
出售寫(xiě)字樓物業(yè)變現(xiàn)并不罕見(jiàn)，而大悅城近兩年對(duì)商業(yè)部分也有所思考。
周政在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)就強(qiáng)調(diào)：“大悅城控股非常看重207（大悅城地產(chǎn)的股份代號(hào)）商業(yè)平臺(tái)?！倍虡I(yè)運(yùn)營(yíng)與中報(bào)會(huì)上提及的“預(yù)算規(guī)劃將由一年增加到3年甚至5年”的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏也較為契合。
據(jù)了解，2019年重組完成后，大悅城地產(chǎn)成為大悅城控股子公司，與后者“商住協(xié)同”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不同，前者以商業(yè)地產(chǎn)為核心，發(fā)展城市綜合體平臺(tái)。
但2020上半年由于受疫情影響，全國(guó)大規(guī)模封城閉店，導(dǎo)致商業(yè)活動(dòng)停滯。管理層彼時(shí)指出，購(gòu)物中心、酒店受疫情影響明顯，客流及出租率稍有些萎縮。同時(shí)為共同應(yīng)對(duì)新冠疫情，大悅城對(duì)租戶(hù)推出租金減免政策以減輕其經(jīng)營(yíng)壓力，致購(gòu)物中心租金收入同比減少。
2020上半年，大悅城控股投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入總額約為20.28億元，同比減少23.98%。其中，大悅城地產(chǎn)的投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入總額約為16.31億元，同比減少59.4%（包括大悅城購(gòu)物中心租金收入約10.4億元，同比下降32.5%；酒店經(jīng)營(yíng)收入約為1.71億元，占收入總額約4.8%，較2019年同期下降60.7%）。
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面對(duì)下滑的業(yè)績(jī)，大悅城地產(chǎn)表示從三個(gè)方面回追全年業(yè)績(jī)。
第一方面是“轉(zhuǎn)移一部分損失”，即通過(guò)減稅，加上政府推出的免租補(bǔ)貼方式來(lái)轉(zhuǎn)移一部分的損失；第二方面是“回追一部分損失”，主要是幫助店家甩庫(kù)存、出新品，從而回追一部分租金損失；第三方面則是“吸收一部分損失”，即通過(guò)延長(zhǎng)合同周期的方式，平滑部分檔期的損失。
“我們希望通過(guò)這些環(huán)節(jié)把整個(gè)營(yíng)收租金的損失控制在5%-10%。同時(shí)，通過(guò)內(nèi)部開(kāi)源節(jié)流，力保凈利潤(rùn)不受損失，或者少受損失?！?/p>
此后，隨著疫情緩解，大悅城購(gòu)物中心的出租率回升，開(kāi)源方面是將出租率提升至95%以上，節(jié)流則是管控推廣費(fèi)用等。
事實(shí)上，除了回追因疫情而下滑的商業(yè)收益之外，大悅城還在思考如何回追整個(gè)商業(yè)板塊的發(fā)展速度。
因?yàn)樽?007年北京西單大悅城開(kāi)業(yè)以來(lái)，如今總共才開(kāi)出10座大悅城購(gòu)物中心，相比部分同行一年新增數(shù)十個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的速度來(lái)說(shuō)，大悅城商業(yè)發(fā)展著實(shí)有些慢。
報(bào)告指出，若不包含管理輸出項(xiàng)目，2020上半年，該公司持有已開(kāi)業(yè)大悅城購(gòu)物中心10個(gè)，及1個(gè)祥云小鎮(zhèn)項(xiàng)目，可出租面積共計(jì)85萬(wàn)平方米，上半年平均出租率91.4%，上半年實(shí)現(xiàn)租金收入10.9億元。
面對(duì)疑問(wèn)，近兩年大悅城也在有意加快商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，無(wú)論是管理輸出還是自營(yíng)項(xiàng)目。
資料顯示，除天津和平大悅城項(xiàng)目及昆明大悅城項(xiàng)目，該公司2020年新增了長(zhǎng)沙大悅城及鞍山大悅城管理輸出項(xiàng)目，還擁有在建及擬建的大悅城8個(gè)，位于北京、武漢、重慶、成都、濟(jì)南、三亞、深圳等城市；在建擬建的大悅城春風(fēng)里項(xiàng)目3個(gè)及祥云小鎮(zhèn)項(xiàng)目2個(gè)，位于北京、蘇州等城市，其中北京大興大悅春風(fēng)里項(xiàng)目于2020年12月25日正式開(kāi)業(yè)。
據(jù)透露，2020-2021年，大悅城將開(kāi)業(yè)7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中2020年開(kāi)業(yè)2個(gè)，2021年開(kāi)業(yè)5個(gè)。
至2021年2月初，大悅城控股回應(yīng)投資者表示，公司目前已開(kāi)業(yè)18個(gè)商業(yè)體（包含大悅城、大悅春風(fēng)里、祥云小鎮(zhèn)、悅街），2021年預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)4-5個(gè)項(xiàng)目。
關(guān)于商業(yè)板塊的未來(lái)，周政還提到，綜合考慮了融資便利性、融資成本、資金狀況及市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)上，未來(lái)新增項(xiàng)目由大悅城地產(chǎn)優(yōu)先獲取，大悅城控股可選擇通過(guò)參股方式支持項(xiàng)目發(fā)展。
同時(shí)，在大悅城控股獲取的商業(yè)綜合體項(xiàng)目中，大悅城地產(chǎn)將以股權(quán)或輸出管理方式參與運(yùn)營(yíng)及管理，同時(shí)由大悅城控股繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)。
隨著兩個(gè)上市平臺(tái)相互合作，大悅城商業(yè)板塊或?qū)⒂瓉?lái)新面貌。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 細(xì)細(xì)的紅線|大悅城控股的思考
