觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
如今負債水平與流動性也成為行業(yè)的難題。從這個角度看，兩家即將奔赴上市的房企也凸顯出一些短板。
靜寂許久的地產上市隊伍，出現了兩名新面孔。
10月29日，天鴻中國控股有限公司在港交所提交招股書。兩天后，于10月31日，合能控股有限公司同樣于港交所遞交招股書。
與目前排隊沖擊香港資本市場的企業(yè)一樣，這兩家企業(yè)都有著規(guī)模較小、布局集中等方面的特點。
而環(huán)顧今年的地產上市路，僅僅只有四闖港交所的三巽集團成功敲響上市鑼鼓。其余諸如海倫堡、奧山控股、實地地產等，則尚未有進展。
適逢行業(yè)寒風，合能控股、天鴻中國在此時遞交的招股書成色會是如何？
相較而言，合能控股的整體規(guī)模與業(yè)務盤子更大些。
這是一家1993年9月創(chuàng)辦于深圳的房地產公司，于1994年，其開始于深圳開發(fā)住宅物業(yè)開發(fā)項目玉華花園。
雖其起家深圳，但隨后于2002年，合能進軍成都開發(fā)其首個住宅及商業(yè)綜合體，即位于成都的新城市廣場。至此，這家公司也將總部由深圳遷至成都，整體布局也圍繞西南展開。
早在2020年中下旬，就有傳這家年銷售近百億的房企將上市遞交招股書，不過直到現在正式邁出第一步。
招股書介紹，合能稱自己為一家不斷發(fā)展的綜合型房地產開發(fā)商，主要專注于住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、運營及管理，這構成其兩大業(yè)務營運板塊。不過其仍以物業(yè)開發(fā)為主，數據顯示，截至2021年6月末，合能控股物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務占比97.6%。
而截至2021年8月31日，合能控股已在全國范圍內建立一個包含63個處于不同開發(fā)階段的住宅及商業(yè)物業(yè)項目的組合，土地儲備總建筑面積約為440萬平方米，項目分別位于成都、重慶、西安、銀川、長沙、鄭州等城市。
一南一北，天鴻中國則主要發(fā)端于北邊。
天鴻中國稱，其是一家穩(wěn)健成長型房地產開發(fā)商，總部位于中國河北省，主業(yè)務營運主要包括物業(yè)開發(fā)及銷售；一級土地開發(fā)；及為所開發(fā)物業(yè)的業(yè)主提供物業(yè)管理服務。
據悉，其總部設在河北省唐山市，深耕河北省，在唐山、衡水和石家莊等地級市。
截至2021年7月31日，天鴻中國及其合營企業(yè)共擁有6個處于不同物業(yè)開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項目，覆蓋河北省的3個城市，總土地儲備約為32.76萬平方米；同時承接兩個位于的河北的總地盤面積約為78.91萬平方米的一級土地開發(fā)項目或項目分期。
雖僅有6個開發(fā)狀態(tài)項目，但擁有獨特的一級土地開業(yè)業(yè)務使其的盈利表現相對好些。
天鴻中國于招股書中披露，其一級土地開發(fā)業(yè)務涉及將土地平整至滿足地方部門規(guī)定的標準，這讓公司能夠比其他物業(yè)開發(fā)商更早的深入了解地塊及相關政府開發(fā)計劃；同時，這可能使其處于更有利的位置，能夠在地塊的后續(xù)公開招標、拍賣及掛牌出讓中作出更好的決策。
據悉，天鴻中國的部分住宅物業(yè)諸如Tenaho國際、Tenaho榮城，正是在其完成一級土地開發(fā)的地塊上開發(fā)。
一級開發(fā)業(yè)務的毛利率往往表現不錯，觀點地產新媒體查閱獲悉，2018-2020年，天鴻一級土地開發(fā)業(yè)務的毛利率分別為86.8%、53.6%、53.6%，即使波動下降仍舊高于物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務。
這為天鴻中國貢獻了重要利潤，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，天鴻中國的一級土地開發(fā)業(yè)務分別占總收益約57.8%、11.9%、4.5%、10.3%及15.6%。
這也相應拉高天鴻中國的整體盈利能力。
招股書披露，2018年、2019年和2020年以及截至2021年6月30日止六個月，天鴻中國的收入分別為4.35億元、2.33億元、3.66億元和1.68億，對應的期內溢利為1.83億元、0.48億元、0.23億元和0.33億元。
同期，其整體毛利率表現為約77.5%、62.1%、33.8%及52.6%。
而合能控股則略呈現一種增收不增利的情況。
2018年、2019年及2020年12月31日以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，合能控股錄得收益分別為55.83億元、40.22億元、57.07億元、75.3億元及15.69億元，然而同期凈利潤總額僅分別為2.31億元、6.84億元、5.27億元、5950萬元及1.41億元。
此外，公司擁有人應占利潤分別錄得520.7萬元、-75.87萬元、1.03億元、-5.3萬元及-22萬元。
從毛利上看，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，合能控股錄得毛利分別為11.08億元、12.45億元、12.02億元、2.18億元及5.01億元，同期毛利率分別為19.8%、30.9%、21.1%、28.9%及31.9%，較為波動。
業(yè)績的波動，一定程度上也反映了這兩家房企存在布局過于集中的問題。
天鴻中國的六個項目及兩個一級土地整理項目均是圍繞河北省開展，而合能控股盡管其布局城市擴大至陜西西安、寧夏銀川、湖南長沙、河南鄭州等城市，但其中西南仍占據較大比重。
觀點地產新媒體統計，在合能控股63個項目中，成都占據25個，整個西南（囊括重慶、西安）占據32個，土儲占比分別為33.7%及43%。
而這或將是影響資本市場評判其發(fā)展風險的重要因素之一。
除此外，如今負債水平與流動性也成為行業(yè)的難題。從這個角度看，兩家即將奔赴上市的房企也凸顯出一些短板。
如合能控股，截至2018年、2019年及2020年12月31日及2021年6月30日，其現金及現金等價物分別為11.98億元、4.38億、4.64億元及8.98億元，主要包括銀行現金。
同期，合能控股尚未償還銀行及其他借款總額則分別為57.7億元、52.38億元、70.14億元及62.1億元。對此合能控股表示，尚未償還銀行及其他借款總額增加乃主要由于我們加大了購地力度，作為業(yè)務擴充的一部分。
上述同期，合能控股凈資本負債比率分別為636.8%、290.8%、237.3%、163.7%。
綜合若干指標，其負債水平并不達標。而據觀點地產新媒體獲悉，合能控股也在招股書中表示，截至2021年6月30日，假設新聞報導中所述的負債標準已實施（即三道紅線），則其不符合上述三項限制中的任何一項，且附息負債的規(guī)模將受限制。
此外，合能控股也面臨著其他中小民企的問題，借貸利率較高：截至2018年、2019年及2020年12月31日及2021年6月30日，其借款總額的加權平均實際利率分別為9.9%、11.2%、11.1%及9.9%。
反觀天鴻中國，于2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，其尚未償還的銀行貸款金額分別約為2000萬元、2.66億元、1.78億元及1.27億元；現金及現金等價物則分別為3224萬元、9624萬元、4963萬元及5638萬元，并不能足以覆蓋。
同期，其錄得資本負債比為54.2%、312.4%、163.8%、88.7%，同樣反映其杠桿比率較高。而其計息銀行貸款的實際利率分別則在10.8%左右。
因此從另一面看，這些房企正急于通過上市來打開資金渠道。
如天鴻中國在招股書中表示，公司亦尋求擴大替代融資方式，以進一步加強運營資金水平，以達到相對較低的資本負債比率及較低財務開支。
而現實的問題是，如今的行業(yè)情況下，諸如合能控股、天鴻中國此類小型企業(yè)，是否還能順利搭上上市快車?
回顧今年以來，三巽集團是首家也是唯一一家成功IPO的房企。7月19日,三巽集團以每股定價4.75港元在港交所完成上市。在此之前，其四度赴港遞交招股書，歷時近兩年才終于叩開資本市場大門。
盡管招股書失效的原因各有不同，但不可否認的是，相比兩三年前，如今資本市場的關注點都已轉向物業(yè)及商管公司。
同時，近來一些房企的暴雷及債務違約等事件，是否也讓資本市場審視的目光更加嚴格呢？
對此一位從事港美股IPO工作的人士表示，目前房企確實會受宏觀調整影響，但在IPO階段目前港交所并未顯現出明確的態(tài)度。
“且看這兩家企業(yè)后續(xù)的通過情況吧。”
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