（1）勾地協(xié)議簽約主體是否適格

勾地通常以投資開發(fā)協(xié)議的方式簽署，一般應與項目地塊所在地的縣級以上人民政府簽約。實踐中，政府一方可能會提出以其下屬機構或部門進行簽約，如開發(fā)區(qū)管委會、地方投資平臺公司等，由于該類主體可能缺少法規(guī)、規(guī)章關于土地出讓管理等的相關授權，容易造成協(xié)議的無法履行或履行進度未到預期，造成項目開發(fā)計劃受阻。

（2）項目地塊的基礎要素

項目地塊的四至、土地面積、土地用途、容積率、建設面積、商住比等核心基礎要素應全面、充分考慮，并作為先決條件進行約定；土地出讓時間、規(guī)劃條件、競買價格應作為開發(fā)商競買與否的關鍵因素，若該等因素不符合約定時，開發(fā)商可免責退出。項目地塊的基礎要素在各類交易模式下均為核心關注事項。

（3）優(yōu)惠政策及限制條件

政府承諾的開發(fā)政策如工程達正負零即可辦理預售證、項目地塊可納入附近的學區(qū)范圍、土地競得后即可進行土方工程、預售款不監(jiān)管等優(yōu)惠政策，應在協(xié)議內進行約定；如有人才公寓、經濟適用房、自持比例、公建配套等特殊限制，以及地塊紅線內外的基礎設施、市政配套建設要求等，應在協(xié)議內對限制條件進行約束。項目地塊的優(yōu)惠政策及限制條件在各類交易模式下均為核心關注事項。

（4）不適宜約定事項

類似“保證底價摘牌”、“土地溢價分成”、“排他”等涉嫌違法、違規(guī)的事項，不宜在勾地協(xié)議中直接約定，可考慮調整約束方式及轉化表述，如“保證底價摘牌”可由開發(fā)商的承諾價格及免責退出方面進行考慮、“土地溢價分成”可考慮對優(yōu)惠政策及限制條件進行調整、“排他”可考慮為優(yōu)先磋商權等。

（5）合作方一級開發(fā)收益

合作方負責勾地的情形下，如合作方為一級開發(fā)方，可能存在一級開發(fā)收益或地價返還，為保障開發(fā)商資金安全、確保土地條件滿足開發(fā)商要求，開發(fā)商可在合作方競得土地、繳清地價后再入股項目公司，但項目公司設立時我司即應對其印鑒、證照等資料進行共管。開發(fā)商入股項目公司的方式可視勾地合作方是否參與二級開發(fā)，靈活采用股權轉讓、增資入股等方式。

（1）競買主體

一方競拍：競買主體為合作各方中的其中一方（或指定的競買主體，該主體需符合競拍要求且無債務和訴訟），在各方確定的授權價范圍內進行競拍，負責在競買過程中按約定簽署目標地塊競買所必須簽訂的文件和處理與之有關的一切事務；其他合作方不參與競拍，競買人超出授權價競拍的，其他合作方有權選擇放棄合作。

各自競拍：各方同意以各方（或其指定的關聯公司，該關聯公司應無債務和訴訟）單獨報名的方式參與土地競買。若任一方在各方授權價內競得目標地塊，各方應按照約定的股權比例合作開發(fā)。

聯合體競拍：由各方組成聯合體完成聯合報名，并同意授權某一方作為聯合體牽頭方，以聯合體名義參與項目地塊競拍。聯合體在授權價內競得目標地塊，各方應按照約定的股權比例合作開發(fā)。需要注意土地出讓公告是否禁止聯合體參拍。

（2）入股項目公司的方式

一方競拍／各自競拍：可通過股權轉讓或增資擴股的方式取得項目公司股權。如項目公司競得土地后的土地大幅升值，或成交價低于市場評估價，股權轉讓方式可能涉及所得稅問題，此時建議采用增資擴股的方式。

聯合體競拍：作為項目公司原始股東，直接參與項目公司的合資設立。

（3）股東權益的確認

如涉及在入股前付款，應注意約定各方在項目公司中的股東權利及義務（包括但不限于表決權比例、實繳出資及股東借款提供義務、利潤及收益分配權利、剩余財產分配權利等）應自各方支付任何一期款項之日起生效，并有權委派相應人員在項目公司任職，相應工商變更登記手續(xù)是否完成不得影響前述股東權利及義務。

（4）入股項目公司的時間

一方競拍／各自競拍：競得人的項目公司取得不動產權證后，開發(fā)商即應辦理增資擴股。部分項目由于合作方資金短缺，需要開發(fā)商投入資金支付部分土地出讓金，可考慮在項目公司取得不動產權證前提前入股的方式，但應了解當地國土部門是否允許項目公司取得不動產權證前的股權變動，如不允許則應避免采用提前入股的方式。

聯合體競拍：競拍成功后，即由聯合體各方合資設立項目公司，以合資項目公司的名義與土地出讓部門簽訂出讓合同。

（5）前期墊資的成本平衡

通常要求所有合作方同步出資，如競得人需替合作方墊付的競買保證金、土地出讓金、契稅、拍賣服務費等，接受墊資方（合作方）應在入股后的項目開發(fā)投入階段，提供同等期限、等額資金為提供墊資方（競得人）墊資，即對等墊資。若接受墊資方（合作方）未能根據協(xié)議要求提供對等墊資的，提供墊資方（競得人）根據實際墊資的時間及金額按一定的年化利率向接受墊資方（合作方）收息。

（6）公司治理安排

公司核心治理機構包括股東會、董事會，應注意股東會、董事會的表決事項和表決機制的安排，如開發(fā)商為并表方，應取得股東會、董事會的表決權優(yōu)勢，并就重大事項能夠單獨決策；另外，對項目操盤方面，應重點注意職能分工、管理制度、資金管理的安排。

03 股權并購

（1）意向協(xié)議的適用

由于股權收購類項目標的為存量項目，需處理項目公司、項目地塊的多種風險，為保障風控措施的妥當設置，可在項目推進初期簽署意向協(xié)議，以達到鎖定基本交易條件、明確交易步驟之目的。

（2）意向協(xié)議核心內容

意向協(xié)議主要對交易標的范圍、計價方式、盡職調查、排他期限、開發(fā)商解除權等內容進行約定。意向協(xié)議除對排他期限、開發(fā)商解除權需有明確約定外，其他因素盡量避免使用絕對化表述，以預留開發(fā)商在盡調后對交易進行調整的空間。如需開發(fā)商提供意向金，則應使用以開發(fā)商賬戶進行意向金共管的方式。

（3）交易價款的構成

股權轉讓：股權轉讓模式下的交易價款通常包括股權轉讓款與股東借款兩部分，一部分為股權轉讓款；另一部分為開發(fā)商向項目公司提供的股東借款，并由項目公司專項用于償還對外負債及原股東借款（含清理往來款）。若無特殊安排，開發(fā)商支付全部交易價款后，原股東與開發(fā)商投入至項目公司的股東借款比例應與股權比例一致。

增資擴股：股增資擴股模式下的交易價款通常包括增資款與股東借款兩部分，一部分為增資款；另一部分為開發(fā)商向項目公司提供的股東借款，項目公司取得款項后優(yōu)先用于償還對外負債及原股東借款。若無特殊安排，開發(fā)商支付全部交易價款后，原股東與開發(fā)商投入至項目公司的股東借款比例應與股權比例一致。

（4）交易溢價的安排

可考慮通過項目公司向原股東支付前期配套費用／補償費用。股權轉讓模式下，在交易價款用于償還項目公司負債后仍有余額，且余額高于股權對應注冊資本額（或對應凈資產額）的，計入股權轉讓溢價，作為股權轉讓款的一部分一并向轉讓方支付。在合作開發(fā)情形下，可通過項目公司向合作方優(yōu)先分配利潤或提供借款／履約保證金等方式進行。但前述方式均應注意稅負責任。

（5）交易價款調整考慮因素

從基準日到交割日，項目公司的資產負債有可能發(fā)生變化，需要對交易價款的調整方式（尤其是調減）進行約定，重點考慮從凈資產減少額、負債（及或有負債）增加額、計容建設面積（或可售建筑面積）減少額、可抵土增稅票據減少額等方面設置調減方式。

（6）對價調整扣減順序與路徑

股權轉讓模式下，對價調整款項優(yōu)先從股權轉讓款金額調減，次選開發(fā)商提供給項目公司的股東借款金額（優(yōu)先調低轉讓方對項目公司的債權、次選調低項目公司對第三方的債務金額）中進行調減。增資擴股模式下，交易價款調整參考因素同股權轉讓模式，但應注意平價增資的情形下不能調減增資金額，可考慮調減開發(fā)商提供的股東借款金額，因此導致項目公司負債無法足額清償的，由原股東負責清償（以股東借款方式投入，并等額調低其應分配利潤）。

若開發(fā)商根據協(xié)議條款有權對交易價款金額進行扣減，或原股東需向開發(fā)商及/或目標公司支付違約金、作出補償、賠償或其它任何費用，可考慮從開發(fā)商應付但尚未支付的交易價款中直接予以扣除，開發(fā)商已支付完畢全部交易價款的則由原股東在規(guī)定期限內支付。應注意該等補償／賠償等會計處理方式對開發(fā)商是否產生稅負責任／稅費損失。

（7）交易價款的支付安排

股權轉讓：結合項目用地條件的完善（如需）設置支付先決條件，并優(yōu)先償還項目公司債務、盡量延后尾款支付節(jié)點。若項目公司存在未清償債務，開發(fā)商支付的交易價款應優(yōu)先用于償還項目公司債務，債務清償后再支付股權轉讓款。為保障股權轉讓及受讓行為的有效履行程度，也可同步考慮適當支付部分股權轉讓款，并同步就該部分股權轉讓款的支付路徑及實際用途與債務清償進行關聯設置。除債務清理外，交易價款的支付節(jié)點也可考慮與資料共管、股權變更登記、項目交割等重大環(huán)節(jié)進行關聯。

增資擴股：結合項目用地條件的完善（如需）設置支付先決條件，在款項用途方面開發(fā)商支付的交易價款應優(yōu)先用于償還項目公司債務，并且優(yōu)先償還項目公司對第三方的負債。交易價款的支付節(jié)點與可參照權轉讓模式。

（8）過渡期經營要求

過渡期一般為從基準日至交割日的期間，過渡期內，項目公司與任何第三方簽署任何協(xié)議、重大支出均須事先獲得開發(fā)商的書面同意，禁止處分項目公司資產，維持項目公司現狀。如有必要，可進一步要求過渡期內項目公司停止所有經營活動。對于項目公司對外簽訂的合同處理、內部員工的安置等事項，可要求在過渡期內完成。

（9）風險承擔原則

合規(guī)性問題（包括提前銷售、逾期開工、逾期竣工、土地閑置、逾期交房辦證等）導致行政處罰及違約金的風險，應考慮該等風險的承擔主體；以及風險交割時點問題，即在某個時點之前產生的風險由轉讓方承擔，某個時點之后產生的風險由受讓方承擔（例如以完成控制權交割為時點）。

（10）擔保措施的選擇

要求原股東的實際控制人及／或其資產充裕的公司作為交易的擔保方，對原股東和目標公司于協(xié)議項下全部義務的履行、及原股東和目標公司于協(xié)議項下作出的任何承諾與保證等事項提供不可撤銷的連帶責任保證擔保，應注意明確擔保期限；如涉及質押、抵押等安排的，還應注意增加擔保債務金額的約定。

（11）稅費及票據的要求

一般而言，交易各方應按照適用法律的相關規(guī)定各自承擔有關稅費；若需由受讓方代扣代繳個人所得稅或源泉扣繳預提企業(yè)所得稅等稅費的，經征稅機關確認后可由受讓方代扣代繳，則受讓方在合同款項中扣除轉讓方應繳稅費的同等金額代轉讓方完稅，受讓方依法進行代扣代繳后支付合同款項。此外，除交易款項外，基于整體交易安排提供的其他款項亦應提供對應票據，如利息類的增值稅專用發(fā)票、償債類的收款票據等。

（12）公司管理安排

對于存量項目收購而言，如原股東的綜合實力較差，為保障項目的按節(jié)點開發(fā)，項目公司的股東會、董事會的表決事項和表決機制應向開發(fā)商傾斜，由開發(fā)商享有絕對優(yōu)勢；公司經營管理層面應全部適用開發(fā)商的管理制度（尤其資金歸集管理安排）。

（13）開發(fā)建設資金來源

項目公司開發(fā)建設資金一般來源于項目地塊融資及股東投入，股東投入包括注冊資本實繳及股東借款提供。若項目公司向金融機構申請貸款需要股東提供擔?；蛘加靡环劫J款授信時，各股東應按股權比例提供擔?；蛸J款授信等支持；若其中一方超股權比例提供擔?；蚴谛诺模瑢~比例的融資金額由超額方支配。若一方股東未按期足額提供股東投入時，其他股東有權選擇是否為其墊付及以此調整股權比例。

（14）盈余資金的使用

在合作方信譽與實力較好、并且未實行資金歸集管理的項目中，對于項目公司的盈余資金可用于歸還股東貸款、向股東提供提款等。需要注意，盈余資金一般理解為現金和銀行存款的總和（是否包括融資性現金流，應視具體情況判斷），但應扣除不可動用的監(jiān)管資金以及未來三個月內應支付的有關實施項目地塊開發(fā)的所有支出。若項目公司后期在開發(fā)建設過程中出現資金缺口的，則股東各方應按項目公司要求歸還借款。

（15）僵局處理機制

對于任何需要股東會或董事會決議的事項，如經召開股東會會議或董事會會議無法通過決議（通常兩次）的且因此使公司的經營遇到較大困難的，將視為形成公司僵局。僵局情形下，股東各方可適用要約收購與反收購要約的處理機制，但需對項目公司進行審計、評估。

（16）員工激勵制度

任一方股東可在其擁有的項目公司的股權及權益中實行所在集團的激勵制度（包括但不限于員工跟投等），在其持有的股權范圍內由其內部關聯公司進行持股調整等方式，但應保證合作各方實際股東的持股比例不變。

（17）提前退出節(jié)點選擇

開發(fā)商如需提前退出，可選擇項目地塊可銷售物業(yè)的銷售率達85%之前退出，具體可區(qū)分考慮住宅、商鋪、車位等不同用途的物業(yè)銷售率指標。常見的退出方式為原股東收購開發(fā)商股權，退出前可對項目公司進行審計、評估。

（18）模擬可分配利潤

項目未最終清盤前退出，需模擬計算可分配利潤以平衡各方利益，會計師事務所編制目標公司模擬利潤表以及評估機構編制目標公司評估報告時，公司累計可分配利潤等于所有收入總額減去土地成本、開發(fā)成本、資金成本、相關稅費、所得稅、成本上限。

（19）退出對價的計算

退出對價需考慮股權轉讓、債權轉讓、利潤分配三個因素。為便于操作，可考慮先結清開發(fā)商的股東借款、可分配利潤：即由合作方按照等額于項目公司尚未歸還給開發(fā)商的股東借款本息總額的價格受讓開發(fā)商債權；經計算模擬可分配利潤后，若項目公司有符合適用法律規(guī)定可分配的會計利潤，完成優(yōu)先向開發(fā)商分配利潤。在計算股權轉讓價款時，退出的股權轉讓價款＝開發(fā)商實繳注冊資本＋開發(fā)商累計全部可分配利潤－開發(fā)商已分配的利潤。

04 資產并購

（1）土地使用權轉讓的法定條件

對于以出讓方式取得土地使用權的項目，轉讓需符合：①按照出讓合同約定，已支付全部土地出讓金，并取得土地使用權證書；②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模（這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設的，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設用地條件）。其中，需要重點了解當地國土部門對投資總額25%的標準認定口徑；已經進行房屋銷售的房地產項目，國土部門還可能會要求提供已預售商品房建筑面積的三分之二以上的預購人同意轉讓的公證書。

對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。經審查準予轉讓的，一般由權屬人先補辦土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓；如涉及有關劃撥土地改為經營性用途的，一般需要由國土部門收儲后通過招拍掛公開出讓，而不得協(xié)議出讓。

（2）開發(fā)投入未達投資總額25%的轉讓合同效力

《城市房地產管理法》關于土地轉讓時投資應達到開發(fā)投資總額的25%的規(guī)定是對土地使用權轉讓導致物權變動這一法律后果的限制性條件，不是認定土地使用權轉讓合同效力額強制性規(guī)定，轉讓的土地未達到投資總額25%以上，屬于合同履行方面的瑕疵，雖不能產生使用權變動的法律過后果，但并不直接影響轉讓合同的效力，轉讓合同有效，但實操中開發(fā)投入未達投資總額25%時國土部門可能會不予受理轉讓登記。

（3）墊資建設的風控要求

我們對開發(fā)投入未達25%的房地產項目，如需基于鎖定合作的角度先行簽署土地使用權轉讓合同，應由轉讓方出資進行建設開發(fā)至可轉讓狀態(tài)，再辦理轉讓過戶手續(xù)；如轉讓方無法籌資建設，可有開發(fā)商通過委托貸款的方式提供建設資金，專項用于項目地塊的開發(fā)建設，待滿足轉讓條件后過戶給開發(fā)商。

開發(fā)商向轉讓方提供借款（委托貸款或直接貸款）專項用于項目地塊開發(fā)的，轉讓方應將項目公司（證照、印鑒、資料等）及項目地塊全部移交給開發(fā)商管理（或共管），并應將項目地塊抵押給開發(fā)商或提供其他足額擔保。同時，項目地塊的開發(fā)應按開發(fā)商的建設方案進行，施工管理由開發(fā)商全程參與，工程款的支付由開發(fā)商監(jiān)控、指示。在全部在建工程均為開發(fā)商墊資的情形下，交易結算時開發(fā)商墊資金額可與在建工程轉讓款抵銷，開發(fā)商僅向轉讓方現金支付土地使用權轉讓款。

（4）轉讓對價及票據的約定

交易雙方約定的轉讓價格可能與評估價格不一致，應考慮約定轉讓價格與評估價格不一致時的處理方式。開發(fā)商就資產轉讓行為獲得的合法有效票據可用于抵扣土地增值稅、 企業(yè)所得稅、增值稅等稅種的稅前成本，為免爭議，應就該等抵稅金額是票面金額還是最終抵稅金額進行區(qū)分，提前考慮該金額是否包括費用類票據、利息及費用類支出計算扣除10%部分及加計扣除項。

（5）現場移交及證照變更

已建成組團應滿足竣工備案要求并取得竣工驗收備案表；在建組團應滿足開發(fā)商要求的交樓標準；在建組團工程質量符合適用的國家和地方法律、法規(guī)和政策以及開發(fā)商規(guī)定的質量標準；未建地塊的應按凈地標準移交。完成轉讓過戶登記后，轉讓方應配合辦理立項、規(guī)劃、施工等全部證照的變更手續(xù)。

（6）需拆除重建的資產

如項目地塊上存在遺留建筑物需拆除，需取得政府部門確認可執(zhí)行的現行規(guī)劃與開發(fā)商的預設條件一致，并在實施拆除后，方可辦理相關不動產轉讓手續(xù)。

（1）委托管理范圍

開發(fā)商進行房地產項目委托開發(fā)管理的范圍一般包括：前期管理工作、規(guī)劃設計管理、成本管理、工程管理、營銷管理、竣工驗收和交付管理、客戶服務及房產保修管理、檔案管理、人力資源管理、行政管理、物業(yè)管理。為保障雙方權益和開發(fā)商品牌價值，各項管理工作均以開發(fā)商項目管理為基礎，并執(zhí)行開發(fā)商管理統(tǒng)一規(guī)范。

（2）委托管理目標

委托雙方應就開發(fā)建設周期目標、銷售目標、工程成本管理目標、質量目標、現金流目標等進行約定。

（3）委托管理服務相關費用

應至少包括委派人員薪酬福利、委托管理服務費用、業(yè)績獎勵，且均核算在項目成本內；不包含項目開發(fā)建設過程中實際發(fā)生的應由項目方承擔并支付給相關第三方的費用。其中，委托管理服務費用常見支付節(jié)點包括修建性詳規(guī)已獲得政府批復、施工許可證、預售許可證、竣工驗收備案。

（4）墊資建設的保障措施

如需開發(fā)商提供墊資代建的，應同時考慮項目地塊抵押、項目公司股東股權質押、實際控制人（及項目公司股東）連帶保證等擔保措施，并結合項目貨值、資金峰值等因素決定借款金額。

（5）銷售回款的使用順序

當項目實現銷售收入后，銷售回款的使用、支付順序可考慮為：①項目開發(fā)建設正常推進所必須支付的建設費用、稅金；②開發(fā)商（代建方）管理團隊的人員工資、社保福利、保險等管理開支；③開發(fā)商前期墊付的工程建設相關費用本金及墊資利息；④項目委托管理服務費；⑤項目公司股東借款本金及利息。

（6）品牌使用特殊要求

一般情形下，項目宣傳推廣、項目建筑物可使用開發(fā)商品牌，但不得作為項目正式立項報批等的法定名稱使用、不得作為報地名辦核準的小區(qū)法定地址使用，項目公司名稱中不得使用開發(fā)商品牌及字樣，開發(fā)商品牌字樣及圖形不用于項目公司的形象識別系統(tǒng)。

由于項目方原因（如不能保證項目建設所必需的資金等），導致項目建設出現重大困難或停工超過一定期限的，開發(fā)商有權終止本項目的品牌使用許可。

（7）公司治理的特殊要求

由于代建代管模式下，開發(fā)商不持股項目公司，僅基于委托合同的保障，發(fā)生分歧和爭議時開發(fā)商容易處于被動地位。因此，應考慮項目公司董事會盡可能由開發(fā)商占多數席位，董事會決議事項表決機制為簡單多數即可通過，總經理、財務負責人等關鍵職能、關鍵崗位人員需由開發(fā)商委派，印鑒、資料等由開發(fā)商保管（或共管）。

06 城市更新

（1）介入主體的選擇

在城市更新項目中，改造主體、改造流程等的限制比較多，常見的限制包括要求企業(yè)有足夠的開發(fā)實力、具備舊改經驗、需要公開招標等等，如某些區(qū)域的城市更新項目不允許前期數據調查單位與改造實施單位為同一企業(yè)（進一步可能限制關聯方），但開發(fā)商該類項目的介入節(jié)點通常較早、介入方式各異，因此，需結合當地城市更新政策，整體考慮開發(fā)商在項目不同階段、不同介入角度下，使用不同主體的安排。

（2）工作計劃安排

城市更新項目由其特殊性，需按照當地政策逐步完成各項工作及審批后方可逐步取得土地，且項目自啟動即涉及多方主體，為保障開發(fā)商的資金成本可控，應盡可能嚴格、詳細地限定各個城市更新節(jié)點的達成時間，明確約定各方的義務，并將合同價款拆分多期支付，再根據實際資金需求情況、資金支付與各節(jié)點的完成進度進行關聯，并就此設置違約責任及退出條件。

（3）舊村改造的平臺公司工作內容

舊村改造項目中，由于合作方在當地與村民具備較好的溝通基礎及渠道，開發(fā)商通常委托平臺公司完成轉化階段的部分工作，以廣州為例，舊村改造的平臺公司義務范圍包括：協(xié)助開發(fā)商與村經濟社簽訂更新改造合作意向書并取得村民（股東）代表表決通過；推進項目前期基礎數據摸查、編制更新改造實施方案；協(xié)調推進村民（股民）表決通過委托設計單位編制的項目更新改造實施方案并獲得政府職能部門批復；協(xié)助開發(fā)商通過公開程序成為合作項目中標的合作企業(yè)及合作項目開發(fā)主體；協(xié)助開發(fā)商簽署土地出讓合同取得融資地塊土地使用權；協(xié)助開發(fā)商完成合作項目的房屋拆遷及合作項目的開發(fā)報建手續(xù)、物業(yè)交付手續(xù)等。

（4）拆遷成本的控制

開發(fā)商所參與城市更新項目或其他舊改類項目，拆遷工作多由合作方負責完成，開發(fā)商有必要對拆遷過程的成本進行有效控制。常見的方式有合作方以貨幣總價包干、對單方拆遷成本約定單價包干、對物業(yè)補償標準設置限制等。

（5）改造合作權利的轉讓

如合作方的項目公司早期已與土地權屬人簽訂改造合作協(xié)議，優(yōu)先考慮以開發(fā)商作為新改造主體重簽協(xié)議，若無法變更改造主體，開發(fā)商可考慮以獲取項目公司股權的方式取得改造權利，但應注意原協(xié)議是否限制項目公司的股東或實際控制人變更。由于改造項目（尤其是村企合作項目）的特殊性，可盡可能取得土地權屬人關于項目公司股權轉讓的同意文件，同時就后續(xù)土地開發(fā)管理與土地權屬人達成一致意見，并根據改造合作協(xié)議的履行情況，豁免開發(fā)商進入項目公司前可能產生的各項違約責任，避免風險遺留。

（6）補償應注意問題

采用貨幣補償方式的，應注意根據當地政策確定補償范圍、種類、標準，并根據簽約、搬遷等節(jié)點設置支付節(jié)點。采用產權置換方式的，應明確置換物業(yè)的交付標準、交付時間、所在位置、面積差異處理方式、稅費承擔方式等。

Part.2 特殊篇

07 小股操盤

（1）股權比例的設置

小股操盤模式從股權并購與代建代管的模式演化而成，一定程度上利于降低開發(fā)商的股東責任、減輕資金投入義務，亦保障開發(fā)商對項目開發(fā)管理的決策權和實際操控。一般而言，可考慮開發(fā)商在項目公司的持股比例不超過30%（進一步則不超過50%），且不作為第一大股東。

（2）公司治理安排

由于開發(fā)商為小股東，為在公司治理機構層面有所保障，項目公司股東會、董事會原則上應采取所有事項均需所有股東、所有董事一致同意方可通過的表決機制，如開發(fā)商需對某些決議事項（如招投標、設計施工、預決算等）具有單方決定權，則可以約定該等事項應經開發(fā)商表決同意方可通過。職能管理方面，總經理、財務負責人等關鍵職能、關鍵崗位人員需由開發(fā)商委派，印鑒、資料等由開發(fā)商保管（或共管）。

（3）利潤分配方式

開發(fā)商對該類項目的利潤分配可考慮按股權比例獲取利潤，或超股權比例傾斜分配利潤，或按銷售簽約額的一定比例收取利潤等方式；實際利潤低于約定的，由合作方進行補足（以調整合作方利潤等方式）。

（4）其他因素考慮

小股操盤模式同時具備股權并購與代建代管模式的部分特點，除上述提及的關注要點外，可根據具體項目側重點（偏重股權并購還是偏重代建代管）的不同，相應選取股權并購與代建代管模式下的不同關注要點用以參考。

08 分賬管理

（1）適用情形及合作原則

分賬管理模式通常見于項目公司擁有多宗土地且不便剝離，而開發(fā)商僅愿意就部分地塊進行合作的情形。交易范圍僅限于目標地塊，目標公司名下除目標地塊外其余土地的開發(fā)項目不納入交易范圍，開發(fā)商對目標地塊進行投資及開發(fā)建設，其他資產（非目標地塊）對應的全部權利和義務由合作方享有和承擔。

（2）管理方式

為保證各方對項目公司各項經營活動的知情權，項目公司層面的印鑒、證照由股東共同管理，目標地塊的證照由開發(fā)商管理。項目公司股東會、董事會原則上應采取所有事項均需所有股東、所有董事一致同意方可通過的表決機制，如開發(fā)商需對目標地塊具有單方決定權，則可以約定目標地塊事項經開發(fā)商單方表決同意即可通過。職能管理方面，總經理、財務負責人等關鍵職能、關鍵崗位人員需由開發(fā)商委派。

（3）分賬核算

項目公司設立一分部及二分部，并分別建立一分部賬套和二分部賬套，一分部對應于合作地塊，二分部對應于其他資產（非目標地塊），一分部和二分部的成本和收入在一分部賬套和二分部賬套內獨立核算、封閉管理。項目公司的合并賬套及相關財務報表由開發(fā)商進行編制、管理及對外報送。

（4）責任承擔方式

對于合作前項目公司已存在的對外負債，應先完成清理后再進行合作。而由于分賬管理、合作后發(fā)生的債務獨立劃入不同的地塊核算等安排，屬于合作各方內部的約定，無法對抗第三方，因此，因各分部對應地塊對外承擔的各項責任將可能先由項目公司承擔，在項目公司內部由各分部單獨承擔。

09 不良資產

（1）債務現狀及梳理

房地產不良資產項目中，通常項目公司已陷入多重債務危機無法履行到期債務，導致土地及在建工程被多家債權人查封。為便于交易方案的設計，可先將項目公司的債務進行梳理分類：按債務性質分類，可分為項目公司的債務（自身負債）與項目公司的擔保債務（即項目公司為股東或其關聯方提供擔保）；按優(yōu)先權分類，可分為優(yōu)先債權、普通債權；按債權人性質分類，可分為金融機構借款、工程欠款、民間借貸等；按涉訴情況分類，可分為已判決債務、在訴債務、未訴債務等。

（2）聯動重組的主體設置、債權收購、資產處置

AMC下屬公司（作為GP）與房地產企業(yè)及其他投資人（作為LP）共同成立專業(yè)地產特殊機會SPV（基金或非基金方式），或由AMC下屬公司和房地產企業(yè)可選擇合資成立專業(yè)不良資產管理主體（作為GP，使該管理主體既具備較強的投融資能力，又具備較強的地產項目操盤能力和品牌影響力），該管理主體與其他投資人成立SPV，對房地產不良資產項目的債權（尤其是金融債權）進行收購重組，并取得項目公司的控股權。

在對債權進行收購時，根據項目債務梳理情況進行分級收購（不同層級的債權將適用不同的收購順序及收購條件），應優(yōu)先收購金融機構的優(yōu)先債權。債權收購后，原債權人釋放查封并解除抵押，抵押變更登記至SPV或其指定機構名下（如基金無法辦理抵押登記，則可通過GP代為抵押登記主體）；如債務情況過于復雜，為隔斷潛在債務，可考慮在談妥已披露債務重組方案的情況下進行司法重整。

在進行債務重組后，可對項目進行追加投資（或原股東退出），由房地產龍頭企業(yè)進行代建，或項目完成債務重組且開發(fā)條件滿足房地產企業(yè)風控要求后，SPV及原股東均可退出，由房地產公司以股權收購的方式并購并繼續(xù)開發(fā)銷售項目。

（3）收購處置類的資產入股與資產處置

AMC或其他投資人通過以股抵債的方式間接控制不動產，或通過以物抵債的方式直接取得不動產，實際成為抵債不動產權利人。抵債不動產權利人以資產作價入股，與房地產企業(yè)成立專業(yè)地產特殊機會SPV（基金或非基金方式），抵債不動產權利人負責處理前手債權關系、協(xié)調相關政府關系等，房地產企業(yè)負責土地及在建工程的重新規(guī)劃、開發(fā)建設以及經營性物業(yè)的改良運作，金融機構如持牌AMC提供融資支持（并可選擇性入股）。

項目完成債權關系處理且開發(fā)條件滿足房地產企業(yè)風控要求后，抵債不動產權利人及其他股東可以選擇退出，由房地產企業(yè)以股權收購的方式并購并繼續(xù)開發(fā)銷售項目。

（4）SPV模式的選擇

不良資產交易模式中時常會出現有SPV的參與。從業(yè)務聯動模式的實踐來看，目前SPV主要有公司模式和基金模式兩種，根據項目的不同情況，結合設立難度、投資資金來源、投資規(guī)模、運營成本、管理激勵、投資風險、監(jiān)管強度等因素綜合考慮適用何種模式。綜合而言，公司模式在法律結構及資金來源上較為穩(wěn)定，但運營規(guī)模受到資本限制較為明顯；可通過進一步下設子公司方式合資投資緩解對資本的約束，但應考慮項目的管控力基母子公司間存在風險的有效隔離問題；基金模式法律結構穩(wěn)定性相對較弱，通過募資過程便于解決公司模式下的資本約束和風險分散問題，但亦將面臨基金業(yè)協(xié)會對基金的相關管理要求。

10 集團型并購

（1）確定交易范圍及對價構成

確定納入交易范圍的子項目，以及需要進行剝離處理的子項目，并確定交易對價的定價基礎。如存在擬不納入交易范圍且又難以剝離的情況下，需確定該等子項目后續(xù)投入義務及風險承擔的責任主體，以及是否需要在內部考慮分賬管理模式，若納入交易范圍，則交易對價的調整機制需確定。

（2）收購方式的選擇

明確對不同子項目所適用的收購原則，即“附條件收購”還是“現狀收購”。如對子項目采用“附條件收購”，則可優(yōu)先選擇在項目公司層面進行股權交易，其關注要點可參考股權并購模式；如需進行“現狀收購”，且存在部分子項目公司的股權無法直接獲取的情形下（如部分地方政府不允許變更城市更新項目公司股東），則考慮在總部公司層面進行收購，該方式下的部分關注要點可參考股權并購模式。

（3）特殊權利的處理

如涉及轉讓方集團的控股權變更，除常規(guī)考慮的交易先決條件外，還應考慮部分特殊權利的處理，如轉讓方集團存在金融機構融資、子項目存在其他股東等情形下，需關注融資／合作等文件內是否附有限制條件，如金融機構要求公司及股東發(fā)生重大事項／變化前應先取得其同意、子項目合作協(xié)議內限制變更實際控制人等，以避免觸發(fā)其違約條款。

（4）往來款處置方式

轉讓方集團內部各項目之間可能存在大量關聯方債權債務（含往來款），應根據借貸關系主體進行關聯方債權債務歸集、抵銷，并注意抵消后余額差額的處理方式。