房地產(chǎn)的市場(chǎng)小陽(yáng)春卻被疫情剿滅了。盡管官方釋放出最大的善意，但負(fù)面情緒依然籠罩著房地產(chǎn)行業(yè)。
作者：炸天團(tuán)
最近，小陽(yáng)春了。
但，房地產(chǎn)的市場(chǎng)小陽(yáng)春卻被疫情剿滅了。盡管官方釋放出最大的善意，但負(fù)面情緒依然籠罩著房地產(chǎn)行業(yè)。樓盤(pán)大量停工，項(xiàng)目無(wú)法交付、購(gòu)房者維權(quán)、供應(yīng)商商票兌付、農(nóng)民工討薪，隨便報(bào)道哪一個(gè)都?jí)蜷_(kāi)發(fā)商喝一壺的。炸天團(tuán)在網(wǎng)絡(luò)上收看央視315晚會(huì)時(shí)，注意到評(píng)論區(qū)里出現(xiàn)大片的業(yè)主維權(quán)的信息。然而，房企依然很平穩(wěn)的度過(guò)了315。01
每月的15號(hào)，也是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的日子。不過(guò)，這次發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，爭(zhēng)議有點(diǎn)大。比如，1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)3.7%；其中，住宅投資同比增長(zhǎng)3.7%。是的，你沒(méi)看錯(cuò)，開(kāi)年2個(gè)月，在7成百?gòu)?qiáng)房企未拿地，大量項(xiàng)目停工的背景下，房開(kāi)投資居然還是保持了正增長(zhǎng)。比如，1-2月份，房企房屋施工面積同比增長(zhǎng)1.8%；其中，住宅施工面積同比增長(zhǎng)2.0%；房屋新開(kāi)工面積同比下降12.2%；其中，住宅新開(kāi)工面積同比下降14.9%。是的，你也沒(méi)看錯(cuò)，在新開(kāi)工面積下降超過(guò)10%的背景下，施工面積卻同比正增長(zhǎng)。比如，1-2月份，商品房銷(xiāo)售面積同比下降9.6%，其中住宅面積下降13.8%；商品房銷(xiāo)售額下降19.3%，其中住宅銷(xiāo)售額下降22.1%。是的，你還是沒(méi)看錯(cuò)，絕大多數(shù)房企都跑輸了統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)。 此前，百?gòu)?qiáng)房企公布自家1-2月份銷(xiāo)售額時(shí)普遍都是腰斬行情，而據(jù)克而瑞公布的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，1月份，百?gòu)?qiáng)房企操盤(pán)銷(xiāo)售金額同比降低39.6%；而2月份環(huán)比1月份又降低了23.5%，同比降幅47.2%，是2021年月均水平降低56.5%。
或許，有關(guān)部門(mén)希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠從泥潭里快點(diǎn)走出來(lái)，于是多注入了點(diǎn)信心。
02
昨天，地產(chǎn)股又上演了慘烈的跳水行情，這次的跳水與此前都不同。港股中，旭輝下跌22.35%；龍湖下跌15.40%；中海下跌9.79%；A股中，招商蛇口跌停了；保利發(fā)展跌停了；金地集團(tuán)跌停了。
無(wú)論是民企中的優(yōu)等生，還是央企中的佼佼者，無(wú)差別的陷入了“股災(zāi)”之中，他們都成為了領(lǐng)跌股。
當(dāng)然，那些帶病房企早就趴在地板上了。
比如恒大，一年時(shí)間股價(jià)從17塊跌到了1塊2，市值158億元；
比如融創(chuàng)，一年時(shí)間股價(jià)從32塊跌到了3塊錢(qián)，市值165億元；
世茂好點(diǎn)，一年時(shí)間股價(jià)從24塊跌到了3塊多，市值130億元。而行業(yè)老大哥萬(wàn)科同樣也沒(méi)有被資本市場(chǎng)放過(guò)。跌跌不休的股價(jià)正在陸續(xù)擊穿萬(wàn)科合伙人賬戶(hù)的平倉(cāng)線(xiàn)，郁亮必須做出黑鐵行動(dòng)了。請(qǐng)注意，他們都還是年銷(xiāo)售額幾千億的TOP10房企。至于那些腰部房企，他們的市盈率已經(jīng)只剩下小數(shù)點(diǎn)之后的數(shù)字變化了。數(shù)字還能有變化，當(dāng)然也算是好事情了，至少說(shuō)明這些房企的心臟還在跳動(dòng)。 在房地產(chǎn)的ICU病房里，擠滿(mǎn)了百?gòu)?qiáng)房企，搶救室外還有一些百?gòu)?qiáng)房企在排隊(duì)。
而在百?gòu)?qiáng)之外的房企，大概率只有躺平或者自救了。
3月初，克而瑞發(fā)布了2022年1-2月房企新增貨值TOP100榜單。很多地產(chǎn)老炮們都會(huì)有種才疏學(xué)淺的感覺(jué)：這份百?gòu)?qiáng)榜單上的大多數(shù)房企居然都都是第一次聽(tīng)說(shuō)。在這份榜單上，房地產(chǎn)銷(xiāo)售排行榜榜首的碧桂園也僅位列19位，龍湖位列24位，旭輝位列51位，新城位列63位。至于以前我們熟知的閩系房企、粵系房企、西南房企、北派房企，大都只派了代表來(lái)，湊不出一支隊(duì)伍，或者說(shuō)，他們?cè)撜铣梢恢ш?duì)伍，民企代表隊(duì)。與之相對(duì)應(yīng)的，則是地方國(guó)企的強(qiáng)勢(shì)崛起，各種城開(kāi)、城投、建設(shè)、投資公司魚(yú)貫而來(lái)，只是尚無(wú)法分清他們是來(lái)托底客串，還是趁機(jī)抄底的。“今天的土儲(chǔ)，就是明天的規(guī)模；有了規(guī)模，才有話(huà)語(yǔ)權(quán)”。如今這房地產(chǎn)行業(yè)，新桃換舊符，不止游戲規(guī)則變了，連選手也都變了。
于購(gòu)房者而言，這未必是壞事，至少不必為樓盤(pán)爛尾而擔(dān)憂(yōu)了。
的確，保交付都已經(jīng)成為了有關(guān)部門(mén)對(duì)所有房企的硬性要求。無(wú)論有沒(méi)有出險(xiǎn)，是不是躺平，都必須完成這件事情。而要完成這件事情，目前看來(lái)，只有一條路行得通：國(guó)家隊(duì)出手收購(gòu)兼并。昨天，黃奇帆的文章在地產(chǎn)圈里大量傳播。在他看來(lái)，房地產(chǎn)是支柱行業(yè)，必須要穩(wěn)住。
為此，他提出了穩(wěn)住房地產(chǎn)的五條建議：第一種，大型的房產(chǎn)商，出了問(wèn)題的房產(chǎn)商自救，自我重組壯士斷臂，砍胳膊砍腿，保存最主要的一個(gè)肌體，不使得整體上癱瘓。第二種，優(yōu)勢(shì)的房產(chǎn)商，沒(méi)出問(wèn)題的房產(chǎn)商，去收購(gòu)、兼并、重組出問(wèn)題的房產(chǎn)商。第三，我們國(guó)家隊(duì)、國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)公司也可以拿出它的資本金，戰(zhàn)略性的資金，他不一定自己直接重組房產(chǎn)，他可以入股成為戰(zhàn)略投資者，入股到那些優(yōu)勢(shì)房產(chǎn)商去收購(gòu)兼并，他只要一介入，會(huì)在社會(huì)上產(chǎn)生巨大的影響力和信心。
第四種，地方政府也可以拿出一定的錢(qián)把過(guò)去10年5年批租給房產(chǎn)商的地，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情打個(gè)折回購(gòu)而不是沒(méi)收，因?yàn)檫@個(gè)地事實(shí)上已經(jīng)是債權(quán)人的了，你無(wú)權(quán)去沒(méi)收它，你應(yīng)該回購(gòu)。回購(gòu)以后這個(gè)資金封閉運(yùn)行，就用來(lái)還債，也是一種重組。
第五，房產(chǎn)商庫(kù)存的房屋，政府也可以回購(gòu)一部分，回購(gòu)的中低端的成為保障房，中高端的成為人才房。客觀來(lái)說(shuō)，五條建議都很中肯，對(duì)于解決當(dāng)下的問(wèn)題也有很強(qiáng)的實(shí)操性，但核心的問(wèn)題他并沒(méi)有給出答案：失去了造血功能，救活了當(dāng)下又能活的了幾時(shí)呢？
最近，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)、疫情反撲、中美脫鉤，對(duì)于眼下的時(shí)局而言，可能是我們一輩子都未曾遇到的艱難。在如此艱難的時(shí)刻，房地產(chǎn)不該躺在ICU的病房里，是不是該好好地考慮如何讓它盡快站起來(lái)，成為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)的支柱，成為穩(wěn)定社會(huì)的穩(wěn)定器。寫(xiě)到這時(shí)，炸天團(tuán)突然被一條消息刷屏了：劉鶴主持金融委會(huì)議研究當(dāng)前形勢(shì)。積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政慎重出臺(tái)收縮性政策
對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題要及時(shí)回應(yīng)歡迎長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者增加持股比例
不難看出，全都是利好，而且是重磅利好。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，劉鶴指出，
要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。
受此消息影響，A股、港股騰空而起，久旱逢甘霖的地產(chǎn)股也上演了絕地反擊，集體瘋漲。
典型的如融創(chuàng)中國(guó)，上午還下跌了19個(gè)點(diǎn)，下午就一路攀升上漲到14個(gè)點(diǎn)，一天之內(nèi)劇烈震蕩33個(gè)點(diǎn)。接下來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也會(huì)如此V型反轉(zhuǎn)嗎？
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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房地產(chǎn)突發(fā)重磅信號(hào)
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