投拓狗日記 作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID:ziguanshidai)
1.了解增值稅
以日常生活中的餐飲為例，在消費結(jié)束后開具增值稅發(fā)票，發(fā)票金額中經(jīng)常會出現(xiàn)三個金額，如下圖所示，作為消費者最終要支付的金額為122.6元。但通過發(fā)票可以看出，其組成結(jié)構(gòu)為兩部分：即115.66元+6.94元。115.6元是餐飲服務(wù)實際發(fā)生的金額；6.94元是伴隨這項消費產(chǎn)生的增值稅。
在實際當中，商品新增價值或附加值在生產(chǎn)和流通過程中是很難準確計算的。因此，中國也采用國際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據(jù)銷售商品銷售額，按規(guī)定的稅率計算出銷售稅額，然后扣除取得該商品所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額。如下圖示：
在房地產(chǎn)行業(yè)，客戶購買商品房支付的價款（如:200萬）為含增值稅金額。從開發(fā)商角度，收取的200萬元本質(zhì)上屬于銷售貨值，開發(fā)商替客戶繳納相應(yīng)的增值稅銷項稅（如:17萬），剩余金額（183萬）為銷售商品房實際取得的銷售收入。
2、增值稅的進項抵扣
應(yīng)納增值稅的計算原理為差額計征，即：
應(yīng)納增值稅 = 銷項稅額 – 進項稅額；
一、銷項稅額，具體來看：
銷售貨值 = 銷售收入 ×（1 + 銷項稅率） ；
銷售收入 = 銷售貨值 /（1 + 銷項稅率）；
銷項稅額 = 銷售貨值 – 銷售收入 = 銷項貨值 / （1+ 銷項稅率）× 銷項稅率
示例：假設(shè)客戶實際支付金額為 10000 萬元（即銷售貨值為 10000 萬元），銷項稅稅率為 9%；開發(fā)商真實的銷售收入應(yīng)為 = 10000 /（1+9%）= 9174 萬元；代繳的銷項稅額 = 10000 /（1+9%）× 9% = 826 萬元。
二、進項稅額，具體來看：
并不是所有支付的成本均可以開具相關(guān)的增值稅專票， 也不是所有開具增值稅專票的成本均存在進項稅，這是為什么呢？首先需要從成本費用展開細項來看，如下表所：
層面1：是否可以開具增值稅專票？
1）土地成本：開發(fā)商支付土地出讓金時，政府相關(guān)部門是無法開具增值稅專用發(fā)票?？商峁┑膬H為土地出讓金收據(jù)。
2）工程成本：對于工程成本來說，涉及到一個取票率問題，即支付某項工程成本時，可以取得的相應(yīng)增值稅專票的比例，如取票率 60%，意味著每支付 1 億元成本，取得相應(yīng)的增值稅專票的金額為 6000 萬元。
3）管理費用、營銷費用：與工程成本相似，同樣涉及相應(yīng)取票率問題。且取票率通常低于成本項取票率。
4）財務(wù)費用：根據(jù)營改增 36號文，貸款服務(wù)產(chǎn)生的財務(wù)費用無法開具增值稅專票，可開具增值稅普票。
※總結(jié)如下表：
層面2：是否存在進項稅進行增值稅抵扣？
1）土地成本：如果按照增值稅憑票抵扣的原則，土地成本由于并無增值稅專票，因此也就不存在相應(yīng)的進項稅抵扣，然而土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占比重非常大，所以在36號文中對此做了專項約定，即允許土地成本（含土地出讓金、拆遷補償款）在計算銷項稅時進行抵扣，抵扣的數(shù)值為土地成本的“虛擬進項”。
※ 虛擬進項 = 土地成本 / （1 + 進項稅率）× 進項稅率
這里需要注意：增值稅抵扣中，對于土地成本的范疇僅包括土地出讓金、拆遷補償款，不包含市政配套費及契稅。若項目中涉及自持，需將可售對應(yīng)土地成本按照建面分攤出來。
2）工程成本：將工程成本按照科目細項拆分，各項成本取票率及相應(yīng)稅率如下表所示：
工程成本通常可以收取一定比例的增值稅專票，可以進行相應(yīng)比例的進項稅抵扣。但是由于工程成本中細項成本展開科目較多，不同類別的進項稅率不同，如費用類、成本類、材料類稅率不同。常見的稅率有13%、9%和6%等檔位。另，對于取票率，不同公司在前期研判的支持數(shù)據(jù)略有不同，基本取決于其內(nèi)部歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)，另外也會考慮一定的提升拿地概率下的預(yù)期。計算公式如下：
※ 成本進項稅額 = 含稅成本額 / （1 + 成本進項稅率）× 成本進項稅率 × 取票率
3）管理費用、營銷費用：可以收取一定比例的增值稅專票，可以進行進項稅抵扣。相對成本科目的復(fù)雜，管理費與營銷費的稅率統(tǒng)一為6%。但兩者之間的取票率水平有較大差距，一般地，營銷費的取票率會高于管理費（一般地營銷費：60%—70%；管理費：30%—40%），具體標準根據(jù)公司自身管理水平而定。計算公式如下：
※ 費用進項稅額 = 含稅費用額 / （1 + 費用進項稅率）× 費用進項稅率 × 取票率
4）財務(wù)費用：根據(jù)營改增36號文約定，貸款服務(wù)產(chǎn)生的財務(wù)利息及納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅中抵扣。財務(wù)費用無法開具相應(yīng)的增值稅專票，因此無法進行相應(yīng)的進項稅抵扣。
※ 總結(jié)表如下：
3、增值稅的計算四步法
第一步：判斷納稅規(guī)模
小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷售額≤500萬元，在計算增值稅時采取簡易征收方式（即不需采用差額計征方式，而按照直接征收法進行計算。）
增值稅簡易征收具體公式為：※ 增值稅 = 應(yīng)納稅額 × 征收率 （一般地征收率為5%）
年應(yīng)稅銷售額超過500萬元就屬于一般納稅人，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，年銷售規(guī)模計算基數(shù)基本以億元計算，均屬于一般納稅人，因此按照上述差額計征方式計算。
第二步：判斷新老項目
所謂的“新老項目”是對營改增前后項目類型進行劃分，老項目的計算可采取上述簡易征收方式，而對于新項目必須采用營改增后的計算方式，也就是上述按照差額計征下的一般計稅法。對于新老項目劃分是是以2016年5月1日作為劃分依據(jù)。對于公開招拍掛項目來說，均為新項目，對于二手并購項目可能會涉及相關(guān)老項目的營業(yè)稅計算。
老項目鑒定標準：
a.《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。
b.《施工許可證》未注明合同開工時間或者未取得《施工許可證》但建設(shè)工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日之前的建筑工程項目。
下面有些特殊情況要注意：
1）如某項目，第一期是老項目，第二期是新項目，那么需要分開計算，一期用老項目辦法，二期用新項目辦法。
2） 如某項目在16年5月1日前辦理了施工證，在5月1日后又重新去辦理了施工證，那么屬于新項目。
新老項目的計算方式如下：
※ 老項目（營業(yè)稅）= 銷售額 / （1 + 5%）× 5%；
※ 新項目（增值稅）= 銷項稅額 – 進項稅額
老項目也可以采取一般計稅法。新項目必須采取一般計稅法。
第三步：增值稅的預(yù)繳
銷售物業(yè)三大稅的共同特點：先預(yù)繳后清繳。
對于稅費的預(yù)繳行為，在項目測算利潤很薄弱時，經(jīng)常會出現(xiàn)預(yù)繳大于清繳的現(xiàn)象，對于此現(xiàn)象，原則上會進行“多退少補”，但從實操經(jīng)驗來看，往往在退稅方面存在一定的難度。
※ 預(yù)繳增值稅額 = 預(yù)售收入 × 預(yù)繳稅率
在公式中，需要注意的是以下幾點：
a、計算基數(shù)為收入口徑，但在實際現(xiàn)金流排布時，第一數(shù)據(jù)往往是現(xiàn)金流口徑下的銷售回款貨值，因此需要將預(yù)售貨值扣除相應(yīng)的銷項稅。即：
預(yù)售收入 = 預(yù)售貨值 /（1 + 適應(yīng)稅率）
采用簡易征收的項目計算預(yù)繳收入時，適應(yīng)稅率為5%；采用一般征收的項目計算時，適應(yīng)稅率為9%。
b、增值稅的預(yù)繳稅率全國統(tǒng)一，為3%。
計算案例：某房地產(chǎn)項目2019年5月預(yù)售房款8000萬元，6月取得預(yù)售房款1億元，2019年12月如期交房。其中2019年6月1日以后取得的增值稅專票進項稅額總計500萬元。請計算2019年6月預(yù)繳的增值稅額？
案例解析：通常在實操的稅務(wù)申報工作中，當月的預(yù)售房款通常會在次月進行稅金申報，因此在計算當月預(yù)繳稅額時，預(yù)售房款應(yīng)該用上月的金額進行計算。對應(yīng)到本題目中，要求計算6月的預(yù)繳增值稅額，實際上為5月預(yù)售房款的申報稅額，因此在數(shù)據(jù)計算上選取5月的預(yù)售房款數(shù)據(jù)，扣除相應(yīng)銷項稅額，根據(jù)預(yù)售收入進行計算。
解答過程：預(yù)繳增值稅 = 8000萬 / (1+9%) × 3% = 220萬
第四步：增值稅的清繳（申報）
投資測算階段所說的增值稅清繳，其實就是增值稅申報的過程。發(fā)生時點通常以開取發(fā)票或進行不動產(chǎn)權(quán)屬變更為主。
公式推導(dǎo)過程如下：
增值稅額 = 銷項稅額 – 進項稅額
= 銷售貨值/（1+銷項稅率）×銷項稅率 – 當期允許抵扣的土地價款/(1+虛擬進項稅率)×虛擬進項稅率 – 成本及費用/（1+進項稅率）×進項稅率×綜合取票率
根據(jù)當前政策，銷項稅率按照9%計算，土地成本虛擬進項稅率也為9%計算，成本及費用的進項稅率有6%、9%及13%等，但需注意各項成本的取票率，根據(jù)各項成本費用占比計算綜合取票率數(shù)值。
對于允許抵扣的土地價款組成，需要明確以下幾點：
1)）總土地價款 = 土地出讓金 + 拆遷補償款。
2）政府開具票據(jù)（發(fā)票/收據(jù)）才可以抵扣，沒有票據(jù)不能抵扣。且契稅、印花稅及市政配套費不在允許抵扣的范圍內(nèi)。
3）允許抵扣的土地價款必須為可售部分分攤后的土地價款，具體計算公式為：
當期允許扣除的土地價款 = （當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積 / 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×總土地價款
計算案例：某房地產(chǎn)企業(yè)某個普通住宅項目合計銷售12億，該地塊拿地時，土地出讓金為2.4億元，拆遷補償款6000萬元，契稅及印花稅800萬元。項目竣備后，支付施工方整體工程成本費用2.5億元（6%稅率對應(yīng)成本0.5億）。發(fā)生的期間費用9000萬，其中財務(wù)成本5000萬元。項目獲取為2017年后，相應(yīng)銷項及進項稅率按9%和6%，假設(shè)取票率為100%，請計算項目需繳納的增值稅金額？
案例解析：根據(jù)項目獲取確定項目類型為新項目，因此采用一般計稅方式計算增值稅，即按照差額計征。
銷項稅額 = （銷售貨值-允許抵扣的土地價款）/（1+適用稅率）×適用稅率。
題目中可以計入允許抵扣的土地價款范圍的有：土地出讓金、拆遷補償款。需要注意的是，契稅及印花稅不能進入增值稅抵扣項中。進項稅額 = 成本進項稅額 + 費用進項稅額。但需要注意的是財務(wù)成本無相應(yīng)進項產(chǎn)生。
解答過程：銷項稅額 = （120000–24000 - 6000）/(1+9% )×9% = 7431萬元。
進項稅額 = 20000/（1+9%）×9% + 5000/（1+6%）×6% + 4000/（1+6%）×6% = 2161萬元
清繳增值稅 = 銷項稅額 – 進項稅額 = 5270萬元
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“投拓狗日記”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標題： 徹底搞透，地產(chǎn)增值稅！
