作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 資本市場(chǎng)不相信眼淚，任何一絲不妥，都會(huì)撕掉最后的遮羞布。

協(xié)信成了最新的對(duì)象。

債券到期未能兌付、債臺(tái)高筑、集中兌付壓力大、信用等級(jí)下降、疲軟的銷(xiāo)售、無(wú)明確項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方案.....甚至連去年才剛剛馳援的大股東都被傳出擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)，一條條簡(jiǎn)短的消息刺激著協(xié)信“脆弱”的神經(jīng)。

3月9日，18協(xié)信01私募債到期，協(xié)信卻未能與部分投資者達(dá)成展期協(xié)議，可用于兌付債券資金規(guī)模不足以覆蓋債券待償還本金及利息。機(jī)構(gòu)平臺(tái)亦給出“本券含回售、交叉違約”的提醒。

一切早有征兆。早在2月23日，這筆私募債券便出現(xiàn)了一次高大65%幅度的暴跌，僅報(bào)32.8元。暴跌的背后，是協(xié)信脆弱的現(xiàn)金流所引發(fā)的。

這固然是協(xié)信的問(wèn)題，卻也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題。過(guò)去的野蠻生長(zhǎng)帶來(lái)了諸多暗病，當(dāng)市場(chǎng)制度越來(lái)越健康，沒(méi)法妥善解決的病因，都可能成為“暴斃”的原因。

協(xié)信要面對(duì)的問(wèn)題有很多，僅近日，就被指18協(xié)信01債券正式到期無(wú)法展期、逾期需償金額超過(guò)60億元、管理資金口的高管、員工被帶走協(xié)助調(diào)查等。

其中涉及18協(xié)信01債券正式到期，而協(xié)信無(wú)法展期、無(wú)法兌付；資金高管離職，部門(mén)震蕩，有幾名員工被帶走協(xié)助調(diào)查；至少22個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)到了償本付息的時(shí)候，沒(méi)錢(qián)還給銀行和金融機(jī)構(gòu)，逾期需償金額已經(jīng)超過(guò)60億元，催收函滿天飛，還有的銀行已經(jīng)向法院申請(qǐng)凍結(jié)和查封了協(xié)信的相關(guān)資產(chǎn)。

在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)，協(xié)信方面極力否認(rèn)了相關(guān)報(bào)道，稱內(nèi)容多有不實(shí)，正在嚴(yán)肅處理。但值得注意的是，對(duì)于債券違約協(xié)信卻并未否認(rèn)，僅表示具體債券問(wèn)題以公告為準(zhǔn)。

事實(shí)上，在債務(wù)狀況方面，協(xié)信即便有再多辯駁之詞，也藏不住自身“干涸”的現(xiàn)金流。

有調(diào)研機(jī)構(gòu)便直指，協(xié)信主業(yè)持續(xù)虧損，銷(xiāo)售持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，在市場(chǎng)向頭部集中的情況下，在資金獲取、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等方面與大型房企存在差距，未來(lái)經(jīng)營(yíng)承壓明顯。同時(shí)，協(xié)信還有待售面積需6-8年去化，投資物業(yè)租金收益率偏低等經(jīng)營(yíng)乏力的情形。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP100榜單顯示，在2019年尚能排入前100名的協(xié)信，在2020年已消失在榜單中。另?yè)?jù)協(xié)信公告顯示，在2020年其全口徑簽約銷(xiāo)售金額約180億元，同比下降15%。

銷(xiāo)售的減少并不算致命傷，高額且集中的債務(wù)才是。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月末，協(xié)信債務(wù)規(guī)模達(dá)373.63億元，短期債務(wù)達(dá)166.05億元。但協(xié)信手上的貨幣資金，僅僅只有26.21億元。用三道紅線的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，協(xié)信的現(xiàn)金短債比僅0.16倍。

糟糕的財(cái)務(wù)狀況，讓評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)將作為主體的協(xié)信和其存續(xù)期債券的信用等級(jí)下調(diào)至AA-，并將其列入可能下調(diào)信用等級(jí)的評(píng)級(jí)觀察名單。

簡(jiǎn)而言之，如今的協(xié)信，是評(píng)級(jí)最差的那幾個(gè)少數(shù)?？蓞⒖嫉臄?shù)據(jù)是，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，主體評(píng)級(jí)為AA和AA-的共發(fā)行873只債券，但是主體評(píng)級(jí)AA-的僅有46只。

而協(xié)信這批存續(xù)債務(wù)余額并不低，據(jù)了解，僅尚在存續(xù)期的公開(kāi)及非公開(kāi)公司債券便有16協(xié)信03、16協(xié)信05、16協(xié)信06、16協(xié)信08、18協(xié)信01，余額6.52億元、5.61億元、8.38億元、5.4億元、4.44億元，存續(xù)規(guī)模超30億元。

市場(chǎng)對(duì)債券違約的預(yù)期達(dá)到了恐慌的程度，在2月23日，18協(xié)信01出現(xiàn)了一次高大65%幅度的暴跌，僅報(bào)32.8元。這一債務(wù)已出現(xiàn)未能兌付的情況，與此同時(shí)，另一筆16協(xié)信03也馬上將于8天后到期。

協(xié)信把解決問(wèn)題的重心放在了積極推動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售回款，轉(zhuǎn)讓非戰(zhàn)略性的地產(chǎn)項(xiàng)目，處置持有的金融資產(chǎn)，申請(qǐng)股東方支持等籌措資金，以期保證債券到期足額兌付。

處置辦法與其他房企脫困方法無(wú)異，但評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)聯(lián)合資信指出，相關(guān)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓計(jì)劃尚無(wú)明確方案，債務(wù)償還對(duì)股東支持依賴度高。

此外，去年以43.9億元成為協(xié)信大股東的CDL傳言正因投資協(xié)信引發(fā)董事會(huì)內(nèi)部郭益智和郭令柏兩叔侄相爭(zhēng)。另外稱在協(xié)信投資上未發(fā)生虧損的綠地控股與協(xié)信就股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛展開(kāi)民事訴訟。

在外界看來(lái)，這些對(duì)協(xié)信而言，均是可能影響未來(lái)發(fā)展及股東對(duì)公司的支持力度。

值得一提的是，在2月23日，CDL以1.74億新元從協(xié)信和中國(guó)平安收購(gòu)了深圳啟迪協(xié)信共84.6％股權(quán)。彼時(shí)CDL執(zhí)行主席郭令明說(shuō)：“重點(diǎn)是在提高流動(dòng)性的同時(shí)，限制公司在協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)投資的任何額外財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”

此外，近期亦有消息傳出，CDL就協(xié)信資產(chǎn)成立的特別小組正討論出售協(xié)信的資產(chǎn)。盡管協(xié)信方面表示，目前沒(méi)有接到控股股東有關(guān)股權(quán)處理的任何消息。

如今不是房地產(chǎn)行業(yè)最好的時(shí)代，卻也談不上最壞的時(shí)代。

在剛剛過(guò)去的2020年，一方面房企的銷(xiāo)售額普遍增長(zhǎng)，另一方面，不少企業(yè)利潤(rùn)下滑，受各種政策影響，處置項(xiàng)目、股權(quán)的消息不絕于耳。

據(jù)今年1月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在2020年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額17.36萬(wàn)億元、銷(xiāo)售面積17.61億平米、房?jī)r(jià)同比漲5.9%、開(kāi)發(fā)投資額同比增速7.0%。房地產(chǎn)銷(xiāo)售額首次跨過(guò)17萬(wàn)億關(guān)口。

在2021年初的兩個(gè)月，房企們更是喜迎開(kāi)門(mén)紅，少則同比百分之幾十，多則翻數(shù)倍的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)。即便去年2月份因疫情而封停了售樓處，對(duì)比起2019年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，房企們也著實(shí)拿了一封挺大的開(kāi)年紅包。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2021年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP100”榜單顯示，1-2月TOP100房企總銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)102%至18169.5億元，較2019年同期增長(zhǎng)47.1%。

此外，在股市中，絕大部分人都想不到，在2021年還能有一天是房地產(chǎn)行業(yè)的主場(chǎng)，整個(gè)板塊掀起漲停潮。起因也許只是2月24號(hào)，自然資源部要求22個(gè)重點(diǎn)城市中實(shí)行住宅用地集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次；集中組織出讓活動(dòng)。

一切看上去都欣欣向榮。但實(shí)際上，幾乎每一家房企都在消化以前快速擴(kuò)張、拿高價(jià)地的暗病。稍好一點(diǎn)的也許只是資產(chǎn)減值影響利潤(rùn)，扛不住的，迎來(lái)的就是債務(wù)擠兌。

譬如：中國(guó)金茂2020年公司凈利潤(rùn)將錄得40%-50%的下降；招商蛇口歸母凈利跌23.6%至122.53億元，計(jì)提減值準(zhǔn)備31億元......其他還有如首創(chuàng)置業(yè)、大悅城、金隅集團(tuán)等。

扛不住的也不少，如福晟，泰禾，再到如今千億規(guī)模華夏幸福，暴雷的現(xiàn)象從行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代后可以預(yù)見(jiàn)的小公司倒閉，蔓延到那些“大而不倒”公司。

每家房企暴雷的原因不盡相同，招商蛇口拿了高價(jià)地，泰禾盲目擴(kuò)張卻被限價(jià)卡住周轉(zhuǎn)，華夏幸福料錯(cuò)市場(chǎng)銷(xiāo)路不暢.....

歸根結(jié)底，不外乎兩個(gè)原因，買(mǎi)貴了，賣(mài)不了。

因?yàn)榻鼉赡杲Y(jié)轉(zhuǎn)資源多為17、18年的高地價(jià)項(xiàng)目，同時(shí)，擴(kuò)張累積的債務(wù)也在這個(gè)時(shí)間集中到期，據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2021年房企到期債務(wù)規(guī)模將達(dá)12448億元，歷史性突破萬(wàn)億元關(guān)口。

但眼前頻頻暴雷的景象，并沒(méi)有影響到房企們對(duì)于拿地的熱情。據(jù)天風(fēng)證券數(shù)據(jù)指出，2020年土地市場(chǎng)規(guī)模同比增長(zhǎng)，前52周土地市場(chǎng)供應(yīng)建筑面積15.88億平方米，同比增長(zhǎng)4.5%；前52周土地市場(chǎng)成交規(guī)劃建面13.55億平方米，同比增長(zhǎng)3.9%。

一線城市、二線城市和三線城市土地成交均價(jià)分別為8321.14元/平方米、3610.86元/平方米、2121.12元/平方米，分別較去年同比增長(zhǎng)14.05%、降低2.70%、增長(zhǎng)6.18%

這種熱情延續(xù)到了2021年，數(shù)據(jù)顯示，在2月份，全國(guó)、一、二、三四線城市的土地成交樓面價(jià)分別1702.1、12826.0、2850.5、968.7元/平方米，同比增長(zhǎng)15.2%、20.5%、60.9%和13.1%。

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題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 又見(jiàn)協(xié)信房地產(chǎn)爆雷時(shí)