觀點 作者：觀點新媒體
“未來房地產(chǎn)行業(yè)參與的玩家會快速減少，能夠留下來的會更加理性，也會減少內卷現(xiàn)象?！?/p>
的確，在步入低杠桿和精細化運營的良性循環(huán)時代前，房地產(chǎn)企業(yè)將面對更加復雜的行業(yè)變化。誰能揮臂奔跑堅持到最后，誰就有占據(jù)行業(yè)主動權的機會。
據(jù)美的置業(yè)提交的2021年度成績單來看，核心數(shù)據(jù)大部分均有上升。
截至2021年12月31日止，美的置業(yè)收入737.03億元，同比上升40.4%；毛利為134.95億元，同比上升15.8%；年內利潤及綜合收益總額為53.03億元，同比上升9.9%。
于2021年內，美的置業(yè)核心凈利潤為54.58億元，同比上升13.6%。值得注意的是，期內公司擁有人應占核心凈利潤為38.98億元，相較于2020年同比下降9.5%。
對于美的置業(yè)來說，2021年就如哲學家赫拉克利特所言，一切事物都處在流變之中。
頻繁接盤，減少合作項目
觀點新媒體了解到，今日（3月28日）出席業(yè)績會的人員名單包括董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂、執(zhí)行董事兼高級副總裁王全輝，執(zhí)行董事兼首席財務官林戈。這三位管理層于發(fā)言中13次提及“聚焦”，7次提及“深耕”，這無疑為會議內容增添了兩個新的關鍵詞。
從銷售方面看，2021年美的置業(yè)累計實現(xiàn)簽約收入1371億元，合約銷售面積1176萬平米，銷售均價11657元。去年2020年度業(yè)績發(fā)布會上，美的置業(yè)管理層曾表示，2021年公司合約銷售目標為1500億元。而在彼時，美的置業(yè)才剛跨入千億房企行列。
以此計算，2021年全年，美的置業(yè)完成銷售目標約91.43%。
由此可看出，美的置業(yè)將在2022年更加謹慎制定目標。據(jù)參加了投資者會的人士分享，美的置業(yè)管理層表示，2022年銷售目標定為1400億元，也希望通過努力超出1400億元。
1400億元目標與2021年已實現(xiàn)的簽約收入相差并不大，去年完成的1371億元中，或可以窺見美的置業(yè)進行城市升級的成效。據(jù)介紹，去年一二線城市及以上的銷售額占比78%，單城市銷售超過50億元的占比41%；而市占率進入前10的銷售貢獻中，單城市量級超過50億元的城市也達到15%，超過了上一年的5個城市。
以上數(shù)據(jù)不難看出，美的置業(yè)土儲基本上都集中在高能級城市。另據(jù)2021年業(yè)績報告，美的置業(yè)土地儲備總建筑面積4952萬平方米，其中權益土地儲備面積2716萬平方米，二線及以上城市土地儲備占比達到66%。
執(zhí)行董事兼高級副總裁王全輝在業(yè)績中表示，2022年整個行業(yè)的環(huán)境變化更大，美的置業(yè)持續(xù)進行換倉，回歸長三角、大灣區(qū)及一二線強三線城市的高質量布局戰(zhàn)略，“通過升級換倉，逐步退出低量級城市，聚焦29個核心城市，提升拿地權益比，降低合作項目的數(shù)量?！?/p>
美的置業(yè)或已經(jīng)意識到，在當下時期選擇合作對象需要更謹慎。
管理層在業(yè)績會上就表示，會把權益比提高到75%以上，減少合作，控制“1+1不能大于2”的合作，慎重選擇合作對象。
提及近期頻繁的收并購動作，被稱作“白衣騎士”的美的置業(yè)，已與花樣年、雅居樂、正榮、金科等企業(yè)進行收購交易。
最近的一次可追溯至3月11日，美的置業(yè)與金科地產(chǎn)分別就多家合作公司收購及出售事項訂立協(xié)議——美的置業(yè)擬向金科地產(chǎn)收購南京科宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司53%股權及南京山河宸園企業(yè)管理有限公司50%股權。收購事項完成后，兩家目標公司均成為美的置業(yè)的全資附屬公司。
據(jù)管理層表述，美的置業(yè)頻繁接盤整合“紓困”，實際上也是為了提升操盤項目的比例。通過升級及項目聚焦，提升權益比，提高操盤項目比例，會使美的置業(yè)的費率得到改善。
從2021年第四季度開始到目前，美的置業(yè)已有13個項目的股權收購。
行業(yè)泡沫正在快速出清
與建設銀行簽署了220億元開發(fā)并購貸合作協(xié)議，以及與農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、招商銀行等簽署了220億元、190億元、120億元并購貸以及按揭專項貸款，獲得共計390億元地產(chǎn)并購貸及保障性租賃住房貸款，及360億元個人住房按揭貸款專項額度。
對此，執(zhí)行董事兼首席財務官林戈坦言，美的置業(yè)一直在做金融資源的整合，集中資源，強強聯(lián)手。在上市之初，美的置業(yè)有20多家合作銀行。截至目前，只有七八家頭部合作銀行。
觀點新媒體了解到，這七八家合作銀行主要是五大行加上頭部的股份制銀行，數(shù)量雖少，份量卻不小，“合作銀行的集中對資源獲取非常有幫助。在合作行里面，美的置業(yè)是總對總的戰(zhàn)略客戶，也是白名單，所以合作銀行給美的置業(yè)下了很多專項綠色包。而美的置業(yè)回款率保持在80%以上，也跟銀行資源的支持息息相關?！?/p>
而合作銀行之一招商銀行也于近期年報會中稱，目前整體房地產(chǎn)行業(yè)風險逐步暴露、進入調整期的情況下，招商銀行有保有壓，對好項目、好客戶加強合作，而并購貸款這種方式就是合作的內容之一。
由此看來，有個好爸爸的美的置業(yè)已出現(xiàn)在了銀行們“好客戶”名單上。
此外，在2022年第一季度，美的置業(yè)通過了50億元中票審批，成功發(fā)行了15億中票，票息4.5%。對此，林戈于投資者會上表示，美的置業(yè)是民營企業(yè)中2022年首家獲得中票的企業(yè)。
業(yè)績會上，美的置業(yè)管理層還重點指出，計劃在2022年內實現(xiàn)“三道紅線”全部轉綠檔。
身處“黃檔”，美的置業(yè)從上市之后一直都在降負債，試圖以效率驅動來替代行業(yè)過去杠桿驅動的模式。雖然已計劃在2022年成為“綠檔”企業(yè)，但美的置業(yè)卻認為，去杠桿要科學，要有序，更重要的是聽監(jiān)管機構的話。
對于美的置業(yè)來說，降負債的同時，最需注意的是如何提升盈利水平。
據(jù)介紹，首先是控制投資節(jié)奏，控制好投資額度，參考前幾年的投資動作，美的置業(yè)一直在按照三道紅線的指引來做投資拿地額度的控制；在去化端，則需持續(xù)抓去化和回款。資料顯示，美的置業(yè)去化率在65%左右，回款率在80%以上。
于業(yè)績會中，美的置業(yè)不止一次表示行業(yè)泡沫正在快速出清。
對此，郝恒樂認為，未來房地產(chǎn)行業(yè)參與的玩家會快速減少，能夠留下來的會更加理性，也會減少內卷現(xiàn)象。
“相信機會大于挑戰(zhàn)，機會大于風險?！焙潞銟繁硎荆S著行業(yè)泡沫的出清，供需結構會回歸合理。
現(xiàn)場提問：美的置業(yè)如何在行業(yè)大變局中保持位置？面對未來房地產(chǎn)新格局有哪些應對策略？
郝恒樂：在2018年上市的時候，美的置業(yè)就說要做動能十足的馬拉松選手，到今天我們仍然把這句話放在重要戰(zhàn)略位置。在這過程當中，我們在以下幾個方面不斷積累，打造核心競爭能力。
第二點，美的置業(yè)隨著低量級以及相對低售價區(qū)域項目的出清，利潤也會回到更加合理的狀態(tài)，不斷提升自己的經(jīng)營底盤、改善經(jīng)營基本面，加上良好的股東加持，美的置業(yè)的融資能力也在快速提升，且融資成本在不斷走低，現(xiàn)在新增融資成本在4%左右。
第三點，在房地產(chǎn)+相關多元化方面優(yōu)化業(yè)務結構。無論是商業(yè)、物業(yè)服務還是智能化產(chǎn)業(yè)、住宅裝配式產(chǎn)業(yè)，都是圍繞“房地產(chǎn)+”在產(chǎn)業(yè)鏈上逐步地進行相關多元化的拓展，也使得我們開發(fā)業(yè)務和經(jīng)營業(yè)務有一個良好的結構，提升自己的綜合競爭能力。
面對未來，房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局發(fā)生顛覆性的變化，行業(yè)正在快速出清，越來越多的高杠桿、高負債的企業(yè)出現(xiàn)了大量的債務違約。
我們堅定認為，未來房地產(chǎn)行業(yè)參與的玩家會快速減少，能夠留下來的企業(yè)會更加理性，也會減少很多內卷。而未來的供需結構會有很好的改善，隨著行業(yè)泡沫的出清，供需結構會回歸合理。
在這種格局下，美的置業(yè)相信機會大于挑戰(zhàn)，機會大于風險。守住開發(fā)的基本盤，堅定地推進相關多元化，不斷地進行產(chǎn)品變革創(chuàng)新，不斷地打造服務能力以及相關產(chǎn)業(yè)的延伸能力。布局上，繼續(xù)堅持快速向更高層級的城市以及更發(fā)達經(jīng)濟區(qū)做實根據(jù)地，根據(jù)市場的變化去調整自己的速度。
接下來，美的置業(yè)會更加看重權益規(guī)模以及權益比，而不是簡單的流量規(guī)模。同時會更加注重現(xiàn)金流的頭寸管理以及集團的流動性管理，這是我們的基本底線，以合理地安排資本支出。
目前，美的置業(yè)手頭上的存量較充裕，現(xiàn)在有4100萬方的土儲，將近5000億的貨值，在投資以及運營方面，美的置業(yè)將把進入的城市快速地聚焦到29個左右，新增投資相對會游刃有余。
同時，美的置業(yè)會把權益比提高到75%以上，減少合作，控制1+1不能大于2的合作，慎重選擇合作對象。持續(xù)地進行利潤改善，在投資方面有高利潤要求，更精準研判投資地塊；在售價方面持續(xù)地打造產(chǎn)品力，包括差異化智慧健康的產(chǎn)品標簽和功能，使銷售能夠持續(xù)保持有競爭力的溢價水平，進一步控制合理成本支出；在費用方面通過升級以及項目聚焦、提升權益比、提高操盤項目比例，使費率得到改善。
林戈：美的置業(yè)境外融資的渠道主要是靠銀團與雙邊貸，并沒有發(fā)美元債。現(xiàn)在境外銀行機構和美的置業(yè)有非常緊密的互動交流，對美的置業(yè)非常放心，也堅定地支持美的置業(yè)在境外開展融資的業(yè)務。
提及融資競爭力，第一，美的置業(yè)堅定地做好產(chǎn)品，做好社區(qū)服務，堅持戰(zhàn)略升級。銀行系統(tǒng)里將城市分為一線、二線、三線城市，而這些城市投放的按揭、開發(fā)貸資源配置及成本都不一樣，所以美的置業(yè)除了業(yè)務發(fā)展之外，在銀行的城市選擇上也有很好的契合度。
第二，堅守美的財務穩(wěn)健的傳承。美的置業(yè)的投資越來越理性、越來越聚焦城市，在選擇項目的時候有嚴格利潤率和項目IRR，以及現(xiàn)金流的要求。我們堅持做資金鏈安全的壓力測試和預算，同時也在優(yōu)化負債結構和久期。最重要的是追求所有融資成本的最優(yōu)原則。融資成本低只是一個表象，背后更重要的是，你獲取的多渠道融資資源，也有你的定價權。
這些年美的置業(yè)也一直在穩(wěn)步地、科學地、有秩序地去杠桿，我們堅決反對運動式的去杠桿或者抽脂減肥式的去杠桿，這樣是非常危險的。所以在穩(wěn)健方面，也要考慮去杠桿的科學性。
第三，美的置業(yè)一直在做金融資源的整合，集中資源，強強聯(lián)手。上市之初有20多家合作銀行，到目前只有七八家頭部的合作銀行，主要是五大行加上一些頭部的股份制銀行。合作銀行的集中對資源獲取非常有幫助。在合作行里面，美的置業(yè)是總對總的戰(zhàn)略客戶，也是白名單，所以合作銀行給美的置業(yè)下了很多專項綠色包。而美的置業(yè)回款率保持在80%以上，也跟銀行資源的支持息息相關。
第四，美的置業(yè)珍惜信譽。股東對我們的背書有敬畏，我們也非常愛惜自己的羽毛，以守信為先，保證現(xiàn)金流的安全性、流動性。
郝恒樂：美的置業(yè)還是著眼于自己合作的項目，特別是合作對方出現(xiàn)了問題，使得項目進行得不是那么順利時，美的置業(yè)會做并購。
接下來可能還會推進一些合作項目的股權收購或者置換，主要是為了使項目更加順利推進，提升權益占比，提升自操盤比例。
從去年第四季度開始到目前，美的置業(yè)有13個項目的股權收購，收購要利用資金優(yōu)勢，對項目在目前情況下的股權價值進行判斷，如有良好的投資回報，我們才去收，好多項目我們會打折去收。
收購項目整體的交易對價大概17億，但實際對美的置業(yè)資金占用只有4億多。存在差額空間是因為通過收購把項目的資金盤活了，原來是共管狀態(tài)，但是美的置業(yè)百分之百控制以后，就可以把項目的存量資金盤活了。
現(xiàn)場提問：2022年在降負債方面有哪些舉措？
降負債方面，要控制好投資節(jié)奏和投資額度，美的置業(yè)一直堅持按照三道紅線指引來做投資拿地額度的控制。
在費用端，這些年也有比較明顯的下降。去年我們的費用率是11%，今年是7%左右，費用率下降。
現(xiàn)場提問：未來派息政策是否會有變化？包括派息的方式以及比例？
林戈：保持在行業(yè)內有競爭力的派息政策，是美的置業(yè)這些年一直堅持的原則。
現(xiàn)場提問：今年對公司深耕的長三角、大灣區(qū)以及華中等城市是怎樣的判斷、展望？
受全球經(jīng)濟下行、需求不振、疫情反復，以及有效的政策落地時間等各種因素的影響，我們對這些區(qū)域的市場很難預判。
根據(jù)這幾個區(qū)域的情況不同，我們也做了預估，針對長三角、大灣區(qū)來看，從去年下半年以來，大量的壓抑需求在積累，也需要在一定的時間內釋放，預估會在今年第二季度或者下半年釋放一部分壓抑需求。
華中地區(qū)有所分化，武漢、長沙這兩個城市的基本面不錯，預估會在二季度或者下半年有所復蘇；鄭州、南昌的土地供應存量比較大，需求不振，再加上一些自然災害等原因，可能市場復蘇或者修復的時間會略微長一點，預估在下半年會有所修復。
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