作者：X編輯

來源：雷達(dá)財經(jīng)（ID：leidacj）

對于潘石屹甩賣資產(chǎn)，有行業(yè)人士向雷達(dá)財經(jīng)表示，SOHO中國遭遇轉(zhuǎn)型不利是轉(zhuǎn)讓股權(quán)的一大因素。此外，公司和萬達(dá)地產(chǎn)、復(fù)星旗下的地產(chǎn)板塊復(fù)地集團(tuán)一樣，在港股遭遇了低估值陷阱，股價長期低于凈資產(chǎn)，基本喪失了融資功能。促使潘石屹甩賣的另一大因素是，其子因不當(dāng)言論滯留海外，且家族在美國布局頗深。

與黑石集團(tuán)傳出“緋聞”近兩年后，靴子終于落地。

6月16日，SOHO中國公告稱，黑石集團(tuán)擬以5港元每股的價格收購Cititrust間接持有的SOHO中國28.56億股股份，約占SOHO中國已發(fā)行股本的54.93%。交易完成后，黑石集團(tuán)將成為SOHO中國的最大股東，潘石屹夫婦的持股比例將從63.93%降至約9%。

據(jù)此計算，黑石集團(tuán)將耗資236.58億港元，約合人民幣194.97億元。潘石屹、張欣夫婦則將一次性套現(xiàn)142.81億港元，約合人民幣118.16億元。

根據(jù)SOHO中國2020年財報，截至去年年末，公司凈資產(chǎn)為375.5億元，每股凈資產(chǎn)為7.02元。據(jù)此計算，此次收購價僅相當(dāng)于凈資產(chǎn)的58.9%。

潘石屹最初以萬通六君子的身份出道，憑借在北京開發(fā)出的幾個現(xiàn)象級SOHO樓盤一躍成為中國頭部房地產(chǎn)公司，但2012年后的兩次轉(zhuǎn)型失利，卻讓SOHO中國迅速跌下神壇。2019年開始，SOHO中國多次被傳要出售公司資產(chǎn)，但直至2021年6月16日，黑石集團(tuán)作為接盤方的消息才終獲“石錘”。在此過程中，屢有聲音認(rèn)為，潘石屹要跑了。對此，潘石屹曾回應(yīng)稱，“說我跑了是謠言，我跑不了?！?/p>

為什么寧愿被“打臉”，潘石屹也要“打骨折”賣掉SOHO中國？

SOHO中國236億港元賣身黑石

早在2019年10月，市場上就有消息稱，SOHO中國擬出售總價值為人民幣500億-600億的項目，包含京滬兩地被視為公司“八大金剛”的核心項目——北京的光華路SOHO、望京SOHO、前門大街項目、麗澤SOHO，以及位于上海的SOHO復(fù)興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO。

還有媒體披露，潘石屹已經(jīng)把賣項目的消息放了出去，最終會通過競價制確定買家，接盤方或為黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡國有控股的GIC公司成立的買方團(tuán)。

受消息面影響，2019年10月22日開始的兩周內(nèi)，港股SOHO中國漲幅達(dá)35.59%，其中10月30日單日盤中漲幅一度高達(dá)27.07%。

市場已經(jīng)聞風(fēng)而動，但潘石屹夫婦似乎并未受到影響。事件被曝出后的20天里，潘石屹賣了蘋果、為減肥訓(xùn)練營做了廣告、給雜志拍了照片，還學(xué)了Python課程，張欣則去紐約參加了馬拉松，生活極為充實。

消息曝出一個月后，在麗澤SOHO首批客戶簽約儀式上，潘石屹終于對跑路傳聞做出了正面回應(yīng)：“千萬不要相信謠言，我現(xiàn)在拿的是中國護(hù)照，第二個房地產(chǎn)建在這里，我是帶不動的，所以我跑了都是謠言。”

市場沉寂一段時間后，2020年3月傳言再起。消息稱黑石正在和SOHO中國針對私有化的相關(guān)事宜進(jìn)行談判，收購的價格是6港元/股，交易的整體價值約40億美元。隨后，SOHO中國發(fā)布公告表示，正在與海外投資者進(jìn)行洽談以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性。

6港元的價格較彼時SOHO中國的股價高出一倍，這也使得公司股價在一天內(nèi)大漲37.58%。不過，就在網(wǎng)友們再次期待潘石屹的回應(yīng)時，他卻關(guān)閉了評論區(qū)，選擇沉默。

5月，彭博社援引知情人士稱，受新冠肺炎疫情影響，黑石集團(tuán)關(guān)于SOHO中國私有化的洽談陷入停滯狀態(tài)。8月，SOHO中國表示，公司與投資者就潛在交易所進(jìn)行的討論已終止，并未在交易的條款達(dá)成共識。

值得一提的是，有地產(chǎn)上市公司高管對雷達(dá)財經(jīng)表示，2020年的資產(chǎn)出售被叫停另有原因，系潘石屹“因子遭劫”。

2021年3月15日，海淀公安分局發(fā)文通報稱，微博用戶潘某（男，30歲）于2020年6月23日在他人微博評論區(qū)發(fā)表造謠詆毀英雄烈士的言論，目前警方已對其開展追逃，試圖依法對其刑事拘留，但因其已于2020年2月離京出境，警方敦促其盡快回國接受調(diào)查處理。據(jù)多個媒體報道，潘某或為潘石屹之子潘瑞。

此后，2020年11月還曾傳出高瓴資本欲將SOHO中國私有化，不過此事被高瓴火速辟謠。

2021年6月，SOHO中國股價再度發(fā)生與此前相似的異動。6月1日至今，SOHO中國市值暴漲逾90%，其中在6月15日停牌前，漲幅已接近60%。而6月17日收購消息落地后，SOHO中國股價報收4.6港元，單日漲幅21.05%。

據(jù)悉，本次要約收購?fù)瓿珊螅琒OHO中國董事會成員也將改變。潘石屹和張欣將從董事會退任，黑石集團(tuán)將向董事會提名新的執(zhí)行董事。

不過，相較于一年前的交易對價，本次黑石收購SOHO中國所耗費的現(xiàn)金代價減少了約47億港元。

曾一度輝煌，上市揚言5年成千億房企

作為早期的萬通六君子之一，潘石屹和他的SOHO中國在帝都、魔都闖蕩的經(jīng)歷不可謂不傳奇，但發(fā)展至鼎盛時期后的兩次轉(zhuǎn)型失利，不僅讓SOHO中國遠(yuǎn)離了“千億房企”的目標(biāo)，也讓他心生退意。

張欣曾在評價潘石屹時稱，“他對機(jī)會非常敏感”，而這種風(fēng)格，貫穿了潘石屹的一生。

1987年，24歲的潘石屹乘著改革開放的熱潮辭職下海，一年后，適逢海南從廣東省脫離，成為中國第31個省級行政區(qū)，中國也一度出現(xiàn)“十萬人才闖海南”的盛況。于是，萬通六君子將他們的創(chuàng)業(yè)地點選在了海南，并以房地產(chǎn)行業(yè)為切口，借助隨后的海南房地產(chǎn)泡沫完成了原始財富的迅速積累。

此后，萬通愈發(fā)壯大，其將觸角伸向房地產(chǎn)、通信、金融等多個領(lǐng)域，控制資產(chǎn)達(dá)近70億元。然而希望公司專注房地產(chǎn)的潘石屹還是與馮侖在公司的發(fā)展路徑上出現(xiàn)了分歧。

1994年，潘石屹認(rèn)識了在華爾街高盛銀行工作的“海歸”張欣。據(jù)媒體報道，認(rèn)識張欣4天后，潘石屹便向其求婚，4個月后，兩人已同居結(jié)婚。借著這個契機(jī)，潘石屹離開萬通，與張欣一起重新創(chuàng)業(yè)，做起了自己的京圈地產(chǎn)。

20世紀(jì)90年代末期，全球互聯(lián)網(wǎng)的熱潮達(dá)到巔峰，中國的互聯(lián)網(wǎng)公司自然也不例外，阿里巴巴、騰訊、百度相繼成立，三大門戶網(wǎng)站搜狐、新浪、網(wǎng)易也在美國上市。

此時，潘石屹從一位回國的朋友口中得知了國外SOHO一族的彈性工作方式，發(fā)現(xiàn)小型辦公室很適合互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，于是決定把之前蓋好的現(xiàn)代城辦公樓改成SOHO模式，一舉奠定了未來SOHO中國的基礎(chǔ)。

SOHO獨樹一幟的不僅有外觀，還有其散售的理念。在SOHO的辦公樓中，辦公地點被分割為面積不等的獨立空間，用以散售給個人、公司，如此一來即便是商用辦公樓、店鋪也能像住宅開發(fā)一樣實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。

靠著現(xiàn)代化的概念和潘石屹的包裝技術(shù)，2004年6月時，建外SOHO的銷售額已達(dá)60.5億元，占CBD區(qū)在售的10個項目總銷售額134億元的45%。

同期，除建外SOHO，SOHO中國還接連打造了SOHO尚都、朝外SOHO、三里屯SOHO、光華路SOHO等地標(biāo)性作品，從而穩(wěn)居中國房地產(chǎn)行業(yè)頭部梯隊。

2007年，SOHO中國在香港聯(lián)交所成功上市，創(chuàng)造了當(dāng)時亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。上市當(dāng)年，公司實現(xiàn)營收69.53億元，歸母凈利潤19.66億元。作為對比，彼時的恒大營收為31.67億元，歸母凈利潤10.82億元。

上市慶功宴上，潘石屹夫婦放出豪言，SOHO中國的銷售額要在五年之內(nèi)過千億。

為何甩賣？轉(zhuǎn)型失利+低估值陷阱+加碼美國

開始時，SOHO中國的確在向著良性的方向發(fā)展。2008年，公司繼續(xù)著自己的對外并購戰(zhàn)略，連續(xù)拿下北京光華路SOHO二期、SOHO北京公館、朝陽門SOHO等地塊；2009年，SOHO中國開始向上海進(jìn)軍。

2010年，北京銀河SOHO以每平米銷售額近7萬的單價，賣出了146億元，奪得北京地區(qū)單樓盤銷售冠軍。同年，SOHO中國實現(xiàn)營收182.15億元，創(chuàng)下歷史新高，且該數(shù)額是上市時的近三倍，甚至將龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國甩出幾個身位。

然而在不知不覺間，固守北京、上海的潘石屹已經(jīng)被在二線城市跑馬圈地的萬達(dá)、恒大等頭部房企拉開了差距。

2010年起，北京市出臺若干政策，禁止商業(yè)散售，并逐漸加碼，潘石屹被迫放棄讓他成功的模式。而在北京寫字樓租賃市場火爆的情況下，潘石屹迎來了他的第一次重大轉(zhuǎn)型。

2012年8月，潘石屹宣布SOHO中國從“開發(fā)—銷售”向“開發(fā)—持有”模式轉(zhuǎn)型，以獲得長期物業(yè)增值。這也意味著，曾在北京房價6000多元/平米時將自己旗下的尚都SOHO賣出2萬元/平米的潘石屹，要摒棄銷售，開始做“包租公”了。

“就跟做夢一樣”，SOHO中國的一位銷售總監(jiān)在接到銷售部解散的通知后表示，“當(dāng)時我都懵了，SOHO的所有公司架構(gòu)都是為銷售服務(wù)?！?/p>

2013年的半年報出爐后，SOHO中國報告期內(nèi)實現(xiàn)營收同比增長102.75%，歸母凈利潤同比增長171.94%，核心凈利潤(不含投資物業(yè)評估增值)為同比增長130%。潘石屹迫不及待地宣布：“SOHO中國的轉(zhuǎn)型成功了”。

然而只要細(xì)看財報就會發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)型以來SOHO中國的租金收入為8600萬元，僅占其25億元收入的約3%左右。也即，SOHO中國業(yè)績的良好表現(xiàn)的主要來源還是銷售，而非出租。

彼時另有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京銀河SOHO 8萬多平方米的商業(yè)辦公場所，僅租出去6000平方米，客戶主要是渤海銀行、廣發(fā)銀行以及幾家中介公司，出租率僅為7%左右。

至2014年，SOHO中國的營收已下滑至60.98億元。有代理行董事指出，無論是香港的新世界，還是內(nèi)地的萬達(dá)，其成功無不依賴于對商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、長期管理。但SOHO中國并不是像這樣整體宣傳經(jīng)營，也就造成了其商務(wù)租賃區(qū)幾乎都是死氣沉沉。

還沒等公司從第一次轉(zhuǎn)型的失利中緩過勁來，潘石屹又看中了下一個風(fēng)口。

2014年的互聯(lián)網(wǎng)大會上，潘石屹發(fā)表了“抓住了互聯(lián)網(wǎng)就等于抓住了未來”的觀點。此后的時間里，他開始不斷拜訪各種互聯(lián)網(wǎng)公司。恰逢國家為推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長，號召大眾創(chuàng)新，萬眾創(chuàng)業(yè)，一時間創(chuàng)業(yè)公司如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。

如何將創(chuàng)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合？潘石屹想到了共享辦公。

2015年，潘石屹正式推出共享辦公品牌SOHO 3Q，年末，其已在北京和上海已經(jīng)建成了11個中心，有1萬多個座位投入使用。

在潘石屹的暢想中，SOHO 3Q在2016年可以做到4萬個座位，2017年增長到10萬個座位，未來將會成為國內(nèi)最大的寫字樓綜合服務(wù)商，并將于2019年上市。

為此，潘石屹在全國各地奔走，瘋狂為3Q造勢，據(jù)不完全統(tǒng)計，他所邀請到的為3Q站臺的嘉賓包括孟非、華住的季琦、王傳福、李開復(fù)、劉強(qiáng)東、姚明、白巖松等人。

共享辦公是個燒錢的項目，2018年的股東大會上就有股東提到，希望3Q別燒太多的經(jīng)營性現(xiàn)金流，也別燒太多利潤。但此時的SOHO中國已經(jīng)失去了銷售能力，為了換取更多資金，公司開始“變賣家產(chǎn)”。

2014年，SOHO中國將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億的價格出售給了金融街控股，同年9月，又將上海凌空SOHO 10萬平米物業(yè)以30.5億的價格出售給攜程網(wǎng)。

2015年，SOHO中國將其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權(quán)益，以84.93億元賣給了復(fù)星集團(tuán)。

2016年，SOHO中國以32.2億元的對價，將位于上海的SOHO世紀(jì)廣場出售給國華人壽。

2017年，SOHO中國再以85.8億元總價，分別賣出了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物業(yè)。

不過，賣著賣著網(wǎng)友們卻發(fā)現(xiàn)，潘石屹是不是要跑路了？

“說我們拋了資產(chǎn)要跑路，請問我們往哪里跑？我拿著中國護(hù)照，還是北京市的人大代表，我往哪里跑？”面對質(zhì)疑，潘石屹反問道。2018年，潘石屹進(jìn)一步表示，未來將不再銷售旗下物業(yè)，留下來的資產(chǎn)都是核心資產(chǎn)。他還稱，SOHO 3Q將在一年后分拆上市。

沒成想，2019年SOHO中國以85.61億元的價格一口氣出售了北京、上海的13個辦公物業(yè)項目，以及位于北京的9個商業(yè)項目共計2583個地下停車位組成的資產(chǎn)包。

出售后，潘石屹的口徑變成了"中國租金回報率我都不好意思說，在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產(chǎn)業(yè)最低的資金成本，即使如此，全年的物業(yè)經(jīng)營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？"

對于潘石屹甩賣資產(chǎn)，有行業(yè)人士向雷達(dá)財經(jīng)表示，SOHO中國遭遇轉(zhuǎn)型不利是轉(zhuǎn)讓股權(quán)的一大因素。此外，公司和萬達(dá)地產(chǎn)、復(fù)星旗下的地產(chǎn)板塊復(fù)地集團(tuán)一樣，在港股遭遇了低估值陷阱，股價長期低于凈資產(chǎn)，基本喪失了融資功能。促使潘石屹甩賣的另一大因素是，其子因不當(dāng)言論滯留海外，且家族在美國布局頗深。

雷達(dá)財經(jīng)注意到，2011年，潘石屹通過投資了紐約曼哈頓時報廣場旁的港務(wù)局長途巴士站辦公大樓項目，投資額約5到7億美元；2012年，張欣斥資6億美金收購曼哈頓公園大道廣場49%的股權(quán)；2013年年初，張欣通過家族信托與巴西財團(tuán)共同以14億美金收購美國通用汽車大廈40%的股權(quán)……

值得一提的是，在SOHO中國不斷變賣家產(chǎn)的同時，潘石屹已經(jīng)在微博展示過了自己的多種愛好，包括賣蘋果、出書、辦攝影展，做木匠、學(xué)編程、當(dāng)廚師……不過，在所有的愛好里，還是繞開了房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

最近，潘石屹還成為了一名b站up主，只不過粉絲僅有71個，在他最近發(fā)的一條視頻的評論區(qū)中，有粉絲高呼：“別跑啊，老潘”。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 潘石屹為何“打骨折”也要甩賣SOHO中國？