作者：盧鵬

來源：商業(yè)地產(chǎn)與法務（ID：SYDCFL）

一、分析商圈屬性及經(jīng)營模式

1、商圈屬性

所以，建設之前一定要先考慮項目所在地區(qū)及商圈商業(yè)發(fā)展水平。任何商業(yè)地產(chǎn)比拼的都是項目地段，更是對于一座城市中商圈價值的認定。然而商圈也分為很多種，比如增量商圈、穩(wěn)定商圈、塌陷商圈等形態(tài)。

（1）增量商圈是指商圈已形成，且客流、市場在不斷增加的商圈。比如北京的CBD區(qū)域，隨著寫字樓、商場等項目的不斷增加，以及人口的不斷集中，導致商圈還處于增長中，在此類的商圈中的商業(yè)需求仍不斷的被制造出來。舉例來說，在此情形的商圈中，由于人口導入后，餐飲需求會持續(xù)旺盛，所以租金仍然有增長性。

（2）穩(wěn)定商圈中是指地塊區(qū)域已近飽和狀態(tài)，貿(mào)然再加入商業(yè)項目會造成商圈內(nèi)商業(yè)生態(tài)的波動情形。在此類商圈中的經(jīng)營壓力非常大，需要比拼項目的硬件因素（如空間、動線、環(huán)境等），也需要比拼軟件因素（如調(diào)性、品牌、運營等），這會直接使得租金難以快速增長，反而可能會加大運營成本。但此種商圈的好處是租金長期利益可見且比較穩(wěn)定，非常適合進行項目進行金融化測算。

（3）塌陷商圈是指由于某種原因?qū)е律倘ξs或衰退，在這種商圈中一定會存在惡性競爭、持續(xù)衰落的情況。一旦增加有新項目，便會使得整個商圈中類似項目中的商戶盈收下滑，此時別說漲租金了，能維持租戶不走就已是很優(yōu)秀的業(yè)績。

2、經(jīng)營模式

經(jīng)營模式，就是任何項目開發(fā)初期都要考慮打造成什么樣的商業(yè)項目，如商業(yè)步行街、可來回通車的更寬的步行街、室內(nèi)步行街、大型的獨棟商業(yè)體或者是高層下面的群樓。不同的建筑模式，相對應的各個建筑定位是不一樣的。

（1）購物中心類的商業(yè)形態(tài)，配套比較豐富，往往考慮到綜合性的商業(yè)布局于規(guī)劃。比如樓上會引進一些影院、餐飲、電玩城、兒童娛樂等配套業(yè)態(tài)，這會提高對建筑的工程要求以及經(jīng)營要求。如如果項目在前期初步定位時就考慮引進影院，那么在建筑方面的具體定位是影院所處的位置的凈高至少要達8米以上，才能滿足影院的入住需求。

（2）步行街類的產(chǎn)品，則主要考慮的就是步行街的樓層問題。步行街的主要類型是單獨一層的步行街，中間一條通道兩邊是臨街門市房門市房的建筑模式往往有幾種：一拖二、一拖三。

所謂一拖二，就是一樓是一個獨立門面，但是一樓內(nèi)部正對應的門面有樓梯可以直接通往往二樓。而一拖三就是可以直接通到三樓，這三層設計是作為一個整體進行銷售、招商。這種建筑模式也有每一層的門面全是獨立的，在二層位置設置一個公共走梯或者公共電梯上到二層，上到二層之后有一個外走廊進行人流的循環(huán)流通，外走廊緊挨著的是一間一間的二層的獨立門市房，三樓相應也是如此，這是獨立一層、獨立二層和獨立三層的門市房設置。另外，也有可能設置成獨立一層，二層把三層拖起來，也有可能是一層和二層拖起來，三層是獨立的。這可以根據(jù)當?shù)夭煌纳虡I(yè)特性、不同的商戶需求和投資人的購買需求靈活變通，這種變通的前提是，在進行建筑施工圖紙設計之前，必須明確所有的定位，后期不能有大的變動。否則工程啟動之后進行變動將會付出很大的代價。

但該一拖三的設計，往往是以犧牲第三層實際實用性為代價的，其功能與目的，實際是以銀行貸款作為標的，毫無真實的使用價值。

（3）綜合體類的商業(yè)可能設計得相對稍微復雜一些，因為購物中心的建筑模式可能設計的范圍比較廣，這個購物中心有可能是一個獨立的建筑體、建筑群、商業(yè)體、附屬一兩條商業(yè)步行街，也有可能是內(nèi)部步行街加內(nèi)鋪的形式等。

所以，前期建筑的大方向必須要考慮好，要根據(jù)商圈屬性和經(jīng)營模式?jīng)Q定初步的建筑方向定位。整體項目將來是以保全寫字樓的收益為主，還是以購物中心為主？是酒店為主？亦或是商業(yè)街為主？這些經(jīng)營的難點，以及地塊未來發(fā)展趨勢，一定要考慮清晰。

二、順應開發(fā)需求

所謂開發(fā)需求，其實就是整體項目的開發(fā)背景。一般來說，項目的開發(fā)背景主要分為三種：資金饑渴型、持有運營型和形象塑造型。

1、資金饑渴型

所謂資金饑渴型，就是以銷售為主的項目在進行整體建筑定位時，首先要考慮的宗旨就是利于銷售，核心本質(zhì)在于回款，這就決定了項目的所有定位和服務全部是為銷售服務的，奠定能順利銷售和實現(xiàn)最高價值的兩個基礎(chǔ)。

那么，以此類方式進行經(jīng)營的，其建筑定位必須要利于銷售。主要有兩個方向：

（1）鋪位要劃得小一些，因為鋪位越小，總款越低，越好賣。

（2）根據(jù)項目不同方向的商業(yè)價值情況確定建筑情況，盡量規(guī)避商業(yè)價值低的地方，實現(xiàn)商業(yè)價值高的地方的面積最大化、價值最大化，同時把鋪位規(guī)格縮小到最合適、最好賣的范圍內(nèi)，順利實現(xiàn)資金回籠。

2、持有經(jīng)營型

持有經(jīng)營型主要考慮的是建筑質(zhì)量、賣場環(huán)境等建筑的各個方面必須要做到大氣、漂亮，甚至有的還直接要求要保證商業(yè)建筑十年或者二十年不落伍。因此，在進行建筑定位時要有一定的遠瞻性，要主要考慮建筑立面的幾個平層關(guān)系和大的建筑參數(shù)。

建筑參數(shù)主要指，比如現(xiàn)在市面上在經(jīng)營的商業(yè)項目都是地面三層，初步考慮能蓋到地面四層就可以，底下三層做商業(yè)經(jīng)營，四層做配套、服務、餐飲、娛樂、休閑。但是為了保證建筑未來幾年內(nèi)不落伍，因此要以遠瞻性的目光進行建筑定位，可能在現(xiàn)階段就直接蓋到七八層。

這就對于項目開發(fā)人的遠期預測能力有著極高的要求，必須要明確項目未來是否存在增長的可能性，否則一定會存在極大的資本壓力。

3、形象塑造型

從開發(fā)商或者開發(fā)企業(yè)集團層面，往往對形象塑造沒有太高要求，但是如果從外來投資方角度來說，在陌生的城市或者商圈運作一個開發(fā)行為，政府相應會有一些其他方面的要求，如建一個中高端的購物中心、打造兩條特色步行街、蓋一個五星級酒店等形象塑造要求。所以，企業(yè)所有的建筑定位首要考慮的就是形象，即建筑的風格和造型，以給人們帶來震撼的視覺效果和視覺沖擊力。

消費習性其實主要考慮的是消費關(guān)系。

1、消費的愛好

比如，有的三四線城市的現(xiàn)代商業(yè)沒有引進觀光電梯，結(jié)果在開發(fā)項目時就直接建筑定位必須在某一個地方掛兩組觀光電梯。原因是當?shù)氐南M者對此感興趣，后期就會有大量消費者奔著觀光電梯而來，這樣后期就會達到很好的吸引人流的效果。2、消費抗性

比如，在做樓層設置時，有的消費者認為商業(yè)線能達到三四層就可以，即使有觀光電梯、滾梯或直升梯，也會認為五層太高，這時五層可能就沒有設置的必要，或者至少從現(xiàn)階段來說，后期在招商、銷售、運營方面都是有一定風險的。

所以在做任何新的商圈項目時，要根據(jù)當?shù)氐奶匦?，如消費者的習性、愛好、抗性等相應的抹去一些東西，同時把自身傳統(tǒng)的一些商業(yè)規(guī)律、商業(yè)經(jīng)驗揉合進去，揉化掉消費抗性。

3、氣侯差異

氣侯差異對建筑的影響較大，比如北方的天氣普遍比較冷，并且冷的周期比較長，因此在北方蓋建筑時，采光以及防寒保暖需求。而在南方，是會涉及風雨等所有天氣因素的影響，一旦下雨或者天氣特別冷時，步行街的整體生意要稍微差一些。所以對于建筑定位，一定要求設計者、規(guī)劃者必須親自前往項目城市進行長期考察，禁止拍腦袋空想，以避免對委托人造成損失。

四、把握各業(yè)態(tài)建筑特性

明確項目的業(yè)態(tài)定位、地方愛好、抗性、氣侯、經(jīng)營模式、形象、資金等問題后，還有最大的一個核心考慮點——根據(jù)不同業(yè)態(tài)做相應的建筑定位。

不同業(yè)態(tài)、不同商業(yè)對建筑的需求是不一樣的，一般來說，各業(yè)態(tài)的建筑特性主要包括服裝類、小商品類、餐飲娛樂類、家居建材類、五金機電類、古玩類、社區(qū)配套類等。比如做餐飲類，就需要對用電、化污池、上下水這些要求進行前期摸排與規(guī)劃，需要提前考慮好，在做建筑定位時要把方案都布好。

五、把控各業(yè)態(tài)鋪位規(guī)格

鋪位規(guī)格主要考慮的方面包括：現(xiàn)狀、實際需求、總款承受。

1、現(xiàn)狀

所謂現(xiàn)狀，就是完成業(yè)態(tài)定位，通過調(diào)研確定每個業(yè)態(tài)所在樓層、店鋪面積。對于鋪位規(guī)格的定位，例如當小戶需要10平方米時，左右可根據(jù)8.4米的柱間距進行三等分，中間留作通道，這樣基本上一個鋪子可能使用的面積在12平方米左右，以此標準鋪位就全部劃成12平方米。將整體的動線、鋪位全部分割完之后，假如以后需要大鋪位，可以二合一、三合一或四合一，這樣劃分不受影響，并且鋪位比較規(guī)整，到招商階段還可以自由把握，后期不至于發(fā)生大的變動。

如果前期想把鋪子劃成大小一致的，同時又能滿足后期各個需求，首先要考慮的是柱間距、通道寬度是一定的，各個區(qū)間不可能劃得恰恰滿足需求，所需的鋪位區(qū)間只能通過后期合鋪實現(xiàn)，這種是最順暢的。如果前期劃得大小不一，后期就會發(fā)現(xiàn)很多柱子都在鋪位中間，導致鋪子不好租、不好賣。所以，進行鋪位劃分時，要結(jié)合標準鋪位的規(guī)格、柱間距和柱子情況，沿著柱中線進行劃分，盡量不要使柱子正好處于鋪位中間。一個柱子可能處于某一鋪位的邊角位置，并且整個柱子被四個鋪位進行了四等分、二等才會比較適用、比較好用。

2、實際需求

比如，市面上的鋪位都是10平方米，但是按10平方米劃完之后卻發(fā)現(xiàn)消費者最低都要20平方米，這時就要重新合，即二合一。所以，各業(yè)態(tài)鋪位規(guī)格要在結(jié)合現(xiàn)狀的前提下，進一步通過與商戶的溝通、與經(jīng)營者的訪談，確定主流鋪位需要的面積。

3、門檻承受

了解了市面的現(xiàn)狀、消費者的需求后，就要按需求劃分店鋪。

例如，如果是資金饑渴型項目，就要實現(xiàn)快速銷售、大量回款，需要將每一個鋪子的面積劃得特別大，但是銷售時就會特別吃力，因為鋪位大了，總款就高，對銷售造成直接影響。這種情況下，企業(yè)還要結(jié)合總款門檻，通過前期訪談，了解投資人商戶的意向，包括小額投資人、主流的大部分商戶能承受的購買店鋪的資金能力、最低和最高一年能承受的租金。然后根據(jù)總款進行倒推，計算出開發(fā)鋪位面積的劃分。

六、初步確定建筑

從需求、項目開發(fā)、業(yè)態(tài)對建筑的特殊要求等角度等全部考慮完以后，基本上就能夠明確每個鏈條的中心，等于要完成整體建筑的初步方向，然后形成一個基礎(chǔ)的建筑設計任務書，再由專業(yè)的建筑規(guī)劃公司按照這個任務書，在滿足基本要求的前提下，進行整體大樓的建筑設計、效果圖設計和施工圖設計。總體來說，初步確定建筑主要包括的方面有樓層、層高、柱距、柱寬、中庭、下沉式廣場、核心筒、門市房、滾梯、貨梯、觀光梯、消防走梯、消防分區(qū)、主輔入口、吊頂、地面、經(jīng)營空間概念效果等。

1、樓層

2、層高

3、柱距

4、柱寬

5、中庭

任何單層面積達到5000平方米的集中性商業(yè)最好設置一個小到幾百平方米的中庭，這是中庭的特征之一。因為中庭是一個蓄積、匯集采光和人流，然后進行分流的公共空間，對整體的消費者的引導和聚集有明顯效果，同時其采光效果也會省去一部分電力成本。

6、核心筒

核心筒只存在于有高層的項目上。如果商業(yè)是一個群樓，上面還有一個高層或者小高層，那么這個高層和小高層必然有電梯井，但是電梯井落下來一直落到一層甚至地下，會對商業(yè)鋪形成破壞，也就是所謂的高層核心筒。

需要注意的是，核心筒要盡量往邊角設置，不要破壞中間的動線。因為商業(yè)在劃分時，中間必須要保證鋪位、動線是順暢的，否則會造成面積的浪費。如果動線是不通暢的，最早時候核心筒的處理方法一般是在商業(yè)樓層上面設置轉(zhuǎn)換層，也就意味著高層的核心筒不用一直落到地面一層或者地下一層，不用破壞商業(yè)部分。但是隨著整體建筑和商業(yè)的發(fā)展，原則上也是不允許設置轉(zhuǎn)換層的，因為其對消防等各個方面的安全有一定影響，所以近幾年通過轉(zhuǎn)換層處理的方式越來越少。如果實在行不通，就要把它的破壞降到最小，單獨分出一個區(qū)域做核心筒，剩下的部分可以劃分成外門市房，這樣就等于把核心筒區(qū)域和集中性商業(yè)區(qū)域完全分離開來，相對來說商業(yè)區(qū)的動線再劃分就不會受到太大影響。

總之，企業(yè)要通過建筑定位，結(jié)合建筑規(guī)劃院、建筑設計院，做一個整體、漂亮的建筑效果圖，為后期的宣傳推廣起到重大的昭示作用，對投資人和經(jīng)營戶形成相當大的吸引力，這就是經(jīng)營空間概念效果所提供的對項目的一個基礎(chǔ)影響。

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原標題： 商業(yè)地產(chǎn)建筑定位要點