有7處直接或間接提及了房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)市場的相關(guān)問題。
作者：黃博文
來源：地產(chǎn)黃老邪作者(ID:DCHLX1)
早在5月31日的中央政治局會議，就透露出了全面實施三孩生育政策的信號。
7月20日，中共中央、國務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化生育政策 促進人口長期均衡發(fā)展的決定》（以下簡稱《決定》），就優(yōu)化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策，并取消社會撫養(yǎng)費等制約措施、清理和廢止相關(guān)處罰規(guī)定，配套實施積極生育支持措施等作出規(guī)定。
洋洋灑灑的二十余條，涉及到生育、教育、社會保障、財政稅收、住房等多方面內(nèi)容，其中有7處直接或間接提及了房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)市場的相關(guān)問題。對于房地產(chǎn)行業(yè)，放開三孩配套政策，究竟意味著什么？
黃老邪認(rèn)為，人們是否愿意生育三胎才是重點，出臺相關(guān)配套支持政策，讓育齡人群生育沒有后顧之憂才是關(guān)鍵。綜合來看，導(dǎo)致育齡人口生育意愿低迷的因素主要有四大類：高房價是最好的避孕措施，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在過去二十年的時間當(dāng)中，我國平均房價從2000元一路飆升至9980元，漲幅達(dá)400倍以上。而且在很多一線城市，房價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平均值，房價收入比是歐美國家的兩倍。我國公立幼兒園數(shù)量嚴(yán)重不足，很多家庭被迫選擇費用較高的私立幼兒園。而且從幼兒園，小學(xué)、初中、大學(xué)，一個孩子所需的學(xué)雜費、輔導(dǎo)費、生活費，以及醫(yī)療費用，對大多數(shù)家庭來說，都是一個不小的負(fù)擔(dān)。比如，據(jù)上海社會科學(xué)院調(diào)查研究顯示，僅從出生到初中，在上海養(yǎng)個孩子就需要付出大約80萬元。職場競爭日趨激烈，工作進入了內(nèi)卷化，中年危機徐徐展開之際，很多年輕人因為生存的壓力自顧不暇，何談生兒育女。更何況職場對于女性的歧視依舊存在，女性選擇生娃，就不得不在一定程度上放棄職業(yè)發(fā)展機會。晚婚晚育、單身主義、崇尚自由、丁克家族等新現(xiàn)象開始不斷出現(xiàn)，無形中也影響了生育率。此外，男女比例失衡在很大程度上引起了彩禮過高，青年男性不堪重負(fù)而選擇暫不結(jié)婚等。因此，本次落地的三孩配套政策，從減輕個稅負(fù)擔(dān)、提供住房支持、推進教育公平與優(yōu)質(zhì)教育資源供給等政策方面，提出了很多切實可行的措施。例如，熱點城市的房價高企已經(jīng)成為阻礙生育率提升的重要因素，很多工作與生活在大城市的青年人自己還沒有棲身之所，自然不會去考慮生兒育女。因此本次《決定》明確，主要是有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女?dāng)?shù)量，享受公租房戶型選擇等利好；其次，地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況，實施差異化租賃和購房優(yōu)惠政策。又例如《決定》還明確要完善生育休假與生育保險制度。嚴(yán)格落實產(chǎn)假、哺乳假等制度。支持有條件的地方開展父母育兒假試點，健全假期用工成本分擔(dān)機制。同時也要保障女性就業(yè)合法權(quán)益。規(guī)范機關(guān)、企事業(yè)等用人單位招錄、招聘行為，促進婦女平等就業(yè)。關(guān)于教育，《決定》指出要“推進教育公平與優(yōu)質(zhì)教育資源供給”，如推進城鎮(zhèn)小區(qū)配套幼兒園治理、推進義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化等。醫(yī)療方面，《決定》表示要“繼續(xù)做好生育保險對參保女職工生育醫(yī)療費用、生育津貼待遇等的保障，做好城鄉(xiāng)居民醫(yī)保參保人生育醫(yī)療費用保障，減輕生育醫(yī)療費用負(fù)擔(dān)?！?/section>此外，在修正社會不良風(fēng)氣方面，《決定》指出要破除高價彩禮等陳規(guī)陋習(xí)，構(gòu)建新型婚育文化。房地產(chǎn)行業(yè)總是流傳著這樣一句話：“短期看經(jīng)濟、中期看土地、長期看人口”，人口是支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，影響行業(yè)未來走向的重要支柱。黃老邪認(rèn)為，放開三孩及三孩配套政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，需要從短期、長期以及不同等級城市三個維度去分析。首先，從短期來看，大戶型住宅需求量將有所增加，但不能夸大。第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，我國平均每戶人口數(shù)為2.62人。假若本輪及后續(xù)配套政策能顯著提高人們的生育意愿，那么平均每戶人口數(shù)將會增加，因此在住房結(jié)構(gòu)上，一個非常重要的趨勢是，三胎家庭的增多，會導(dǎo)致三居、四居甚至更大戶型需求量顯著增加。這將利好在相關(guān)戶型設(shè)計方面有所研究的房地產(chǎn)企業(yè)。對于庫存高企的三四線城市來說，改善型住房需求的拓寬也將在一定程度上可以實現(xiàn)去庫存。此外，放開三孩政策短期內(nèi)對社區(qū)教育等配套提出更高的要求。不過，現(xiàn)如今能買的起大房子的，也大概率不會在乎生養(yǎng)三孩的成本。因此，不能夸大三孩政策對大戶型住宅消費的推動作用。其次，從長期來看，存量時代的到來可能又要推遲幾年。黃老邪一直認(rèn)為，距離中國房地產(chǎn)行業(yè)的存量時代時代的到來，仍需八到十年。因為當(dāng)在十次房產(chǎn)交易中，二手房買賣達(dá)到5-7次的時候，才算進入到了存量時代。近幾年我國二手房交易規(guī)模占住房交易規(guī)?？傤~的比例約為40%，距離進入存量時代仍需時間。人口政策變動的影響必然是持續(xù)、深遠(yuǎn)、輻射面大的，放到長期來看，放開三孩政策必將在一定程度上推遲我國房地產(chǎn)行業(yè)存量時代的到來。最后，從城市的角度來看，放開三孩與配套政策總體來說利空一二線，利好三四線。一線城市因為房價高企，教育成本夸張，三孩政策所能發(fā)揮的作用將大大降低。而對于很多三四線城市來說，二孩政策的成果其實是非常不錯的，很多八零九零后已經(jīng)成為了扛起人口增長大旗的主力軍，對于三孩政策也是樂于跟進的。因此三孩政策之后，長期內(nèi)不同等級城市的房地產(chǎn)市場，將隨著人口增長的速度不同，出現(xiàn)一系列的格局變化。在關(guān)注三孩政策的同時，黃老邪認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)也是不可忽視的風(fēng)口，以養(yǎng)老地產(chǎn)與教育地產(chǎn)為代表的泛地產(chǎn)行業(yè)，也將會迎來發(fā)展契機?？梢哉f，現(xiàn)在三孩政策喊的有多響，未來養(yǎng)老地產(chǎn)與教育地產(chǎn)就能有多火。《決定》指出，老齡化是全球性人口發(fā)展大趨勢，也是我國發(fā)展面臨的重大挑戰(zhàn)。預(yù)計“十四五”期間我國人口將進入中度老齡化階段，2035年前后進入重度老齡化階段，將對經(jīng)濟運行全領(lǐng)域、社會建設(shè)各環(huán)節(jié)、社會文化多方面產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。但泛地產(chǎn)不是有想法、有情懷就能干的，想要駕馭泛地產(chǎn)，還需房地產(chǎn)企業(yè)具備強大的實力，這也是規(guī)模房企踏足于泛地產(chǎn)的優(yōu)勢所在。但很多發(fā)展型房企，卻在泛地產(chǎn)領(lǐng)域取得了優(yōu)秀的成績。例如“中國教育地產(chǎn)領(lǐng)跑者”，G50董事長俱樂部會員企業(yè)東投集團，起步于1995創(chuàng)立的“金太陽教育”，如今已經(jīng)形成金太陽教育集團、東投地產(chǎn)集團、實體教育等產(chǎn)業(yè)板塊共同發(fā)展的格局。東投集團以教育地產(chǎn)為發(fā)展戰(zhàn)略，首創(chuàng)＂名校＋教育社區(qū)”的新模式，通過養(yǎng)成教育配套金太陽教育社區(qū)，創(chuàng)新營銷方式，創(chuàng)建五心物業(yè)服務(wù)，目前已形成“開發(fā)＋營銷＋教育物業(yè)配套”三輪驅(qū)動的發(fā)展戰(zhàn)略，將教育地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)和模式提升到全新的高度。另一家G50董事長俱樂部會員企業(yè)——康橋集團，自2019年起順應(yīng)時代發(fā)展大勢，圍繞傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的主體，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)文旅、大服務(wù)兩翼發(fā)展的美好生活服務(wù)商。目前康橋的產(chǎn)業(yè)文旅和大服務(wù)已經(jīng)有了豐富的積累。如何在下半場的房地產(chǎn)行業(yè)，抓住新一輪機遇，成為了擺在諸多房企面前的重要課題。黃老邪認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)從傳統(tǒng)地產(chǎn)向泛地產(chǎn)進階，需經(jīng)歷以下四個過程，循序漸進：準(zhǔn)備工作：知識儲備、思維儲備、對標(biāo)研究、種子團隊組建、組建外部產(chǎn)業(yè)資源圈；項目探索：泛地產(chǎn)單項目開發(fā)運營、探索、沉淀泛地產(chǎn)單項目的運營模式并標(biāo)準(zhǔn)化、泛地產(chǎn)核心團隊初步形成、通過項目運作整合或發(fā)育部分產(chǎn)業(yè)資源；全面發(fā)力：形成多產(chǎn)業(yè)協(xié)同的生態(tài)系統(tǒng)、形成泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的機制、體系、團隊、產(chǎn)業(yè)資源整合或自主發(fā)育成熟、尋求、建設(shè)循環(huán)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的資本平臺；戰(zhàn)略優(yōu)勢：確立泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略地位、泛地產(chǎn)領(lǐng)域形成競爭優(yōu)勢。但在布局泛地產(chǎn)的實際操作當(dāng)中，泛地產(chǎn)資源是一個決定著轉(zhuǎn)型能否成功的重要因素。大型房企往往有著深厚的資源積累，因此在轉(zhuǎn)型探索的過程中較為順利。而很多中小房企往往由于相關(guān)資源儲備不足，轉(zhuǎn)型泛地產(chǎn)的進程因此陷于停滯。同時，那些持有泛地產(chǎn)優(yōu)秀資源的供應(yīng)商、服務(wù)商以及產(chǎn)業(yè)IP，也在苦于沒有與房地產(chǎn)開發(fā)商溝通合作的渠道。基于這些痛點，博志成發(fā)起了IP100董事長俱樂部。這是個由一批志同道合，且擁有自有核心產(chǎn)業(yè)IP或者服務(wù)核心競爭力的企業(yè)董事長組成的組織。旨在進行資源的優(yōu)化配置，將IP100的會員產(chǎn)業(yè)資源與開發(fā)商、政府、金融、科研機構(gòu)互相鏈接，形成資源間共贏協(xié)同、鏈接落地、價值共生的生態(tài)系統(tǒng)。博志成股份做為俱樂部平臺發(fā)起人之一，專注房地產(chǎn)及泛地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的研究、培訓(xùn)、咨詢及資源整合13年；積累了大量的房地產(chǎn)開發(fā)商資源、產(chǎn)業(yè)資源及專家資源，同時成立了以G50、F100董事長俱樂部為代表的高端圈層。博志成作為IP100董事長俱樂部核心發(fā)起人，使IP100俱樂部在成立之初便天然擁有政府、金融、開發(fā)商、科研機構(gòu)、IP五大資源。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過IP100鏈接泛地產(chǎn)上下游資源，拓寬合作渠道，增強IP的落地能力，IP100也能夠通過品牌賦能的方式，幫助企業(yè)擴大品牌宣傳度，增加品牌美譽度。IP100也能夠推動IP之間的實現(xiàn)，高效能、高效率、高信用的鏈接，達(dá)到IP的共享融合，實現(xiàn)相互加持、高效發(fā)展。同時，IP100強大的金融助力系統(tǒng)、智庫系統(tǒng)，可幫助會員更快速有效地進入資本市場，為企業(yè)發(fā)展提供更廣闊的發(fā)展空間。
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首輪三孩配套政策落地，多條涉及房地產(chǎn)
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