作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

9月20日，就在大家以期待的心情準(zhǔn)備迎接中秋節(jié)的時(shí)候，香港股市卻迎來了黑色星期一。

周一午盤收盤前，港股曾跌穿24000點(diǎn)，為去年10月來的首次 ，至當(dāng)日收盤，恒指跌3.3%，跌去約1000點(diǎn)，收?qǐng)?bào)24099點(diǎn)。

其中，地產(chǎn)股更是跌去6.69%，成為“重災(zāi)區(qū)”。如香港本地地產(chǎn)股出現(xiàn)大跌，恒基地產(chǎn)跌13.34%、新世界發(fā)展跌11.54%，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、新鴻基地產(chǎn)也跌超9%；而內(nèi)房股方面，中國(guó)恒大上午跌17%，收盤跌幅收窄至10.24%，另外，龍光集團(tuán)、綠景中國(guó)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)跌逾8%，雅居樂跌逾7%。

受創(chuàng)最大的當(dāng)數(shù)是新力控股，因?yàn)楣蓛r(jià)暴跌，其于下午3時(shí)38分發(fā)布臨時(shí)停牌公告，原因有待公布。截止停牌前，新力控股股價(jià)僅剩0.5港元/股，跌幅達(dá)87.01%，最低位曾見0.37港元，市值僅剩17.85億港元。

關(guān)于港股大跌以及地產(chǎn)股受重創(chuàng)的原因，市場(chǎng)觀點(diǎn)眾說紛紜，有分析人士將其歸納為三大原因，另有業(yè)內(nèi)人士看法則更傾向認(rèn)為，此次地產(chǎn)股暴跌反映的是房企發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換。

上述所指三大原因，市場(chǎng)分析指出，其一是受美國(guó)債風(fēng)險(xiǎn)影響，因就在港股暴跌的前一日——9月19日，美國(guó)財(cái)長(zhǎng)耶倫（Janet Yellen）作為美國(guó)國(guó)債的“主理人”，再次向美國(guó)國(guó)會(huì)發(fā)出了“SOS”信號(hào)，直言美國(guó)聯(lián)邦債務(wù)違約將引發(fā)一場(chǎng)歷史性的金融危機(jī)——這一事件被解讀為是9月20日多數(shù)亞太股市開盤即崩盤的主因，香港、印度、新西蘭、澳大利亞、馬來西亞、新加坡、泰國(guó)全線下挫。

第二個(gè)原因，有認(rèn)為是港股被惡意做空，證據(jù)是第三大權(quán)重股平安如今并無恒大的風(fēng)險(xiǎn)敞口，華夏幸福的事情也已交待清楚，但上周五就借著南下通道關(guān)閉的機(jī)會(huì)猛砸，意在做空恒指。分析人士認(rèn)為，9月20日為故技重施。

而第三個(gè)原因，在香港市場(chǎng)影響最廣，因有券商消息稱，監(jiān)管層對(duì)香港開發(fā)商提出了新任務(wù)，要求他們幫助解決可能破壞社會(huì)穩(wěn)定的房屋短缺問題。而香港的主要公用事業(yè)，大都掌握在地產(chǎn)商手中，這或許可以解釋此次港股中不僅地產(chǎn)、銀行、保險(xiǎn)普跌，還有軟硬公用事業(yè)類股票的下跌。

在大多投資者眼中，第三種原因不僅反映政策的風(fēng)向改變，更多或許預(yù)示著這個(gè)行業(yè)的發(fā)展模式的改變，也將是開發(fā)商們需要直面的一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展的問題。

針對(duì)今日（9月20日）的港股跳水，交銀國(guó)際董事總經(jīng)理、研究部主管洪灝援引路透社報(bào)道表示：香港房地產(chǎn)巨頭被要求解決香港房地產(chǎn)問題，如是，空置稅、新界開發(fā)、大規(guī)模填海等之前難以使用的開發(fā)模式或?qū)㈤_啟。香港是全球房地產(chǎn)最貴的市場(chǎng)。這是一個(gè)模式的轉(zhuǎn)換。

他剛剛于9月17日上午在2021博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)表主題演講時(shí)指出，房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)周期行業(yè)，但股票的價(jià)格波動(dòng)以短周期的形式反映，蘊(yùn)含著巨大的情緒成分。

僅隔三天，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商未來發(fā)展的長(zhǎng)期擔(dān)憂情緒就這樣通過股價(jià)暴跌傳達(dá)了出來。

事實(shí)上，對(duì)比主要開發(fā)住宅物業(yè)的恒基地產(chǎn)、長(zhǎng)實(shí)等股價(jià)變化，收租股太古地產(chǎn)、九龍倉(cāng)置業(yè)及恒隆地產(chǎn)雖有下跌，但跌幅約為4至5%，跌幅明顯小于住宅開發(fā)商。

摩根士丹利對(duì)于此次黑色星期一的分析是，發(fā)展商基本面上，商業(yè)地產(chǎn)股較理想，惟監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)明顯較高，因此偏好新地、嘉里建設(shè)和信置，多于恒地、長(zhǎng)實(shí)和新世界。

如此看來，關(guān)于“模式轉(zhuǎn)換”的預(yù)測(cè)并非只是洪灝一家之言，也是大多數(shù)投資者的看法，而且不僅僅指向香港開發(fā)商。

同樣是在2021博鰲房地產(chǎn)論壇上，一向有“清醒者”之稱的恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗就指出，住房地產(chǎn)開發(fā)商賺大錢的機(jī)會(huì)基本上過去了：“老實(shí)說十幾年前甚至于20年前，我們就應(yīng)該知道住房房地產(chǎn)這個(gè)商業(yè)的模式是不可持續(xù)的，當(dāng)然我也理解，人在江湖、身不由己。”

因此，他給住房開發(fā)商提出了三個(gè)建議：

第一，仍然留在本行，因?yàn)榉凑@個(gè)行業(yè)不會(huì)消失，不過利潤(rùn)會(huì)變得非常低、非常薄，跟營(yíng)建商差不多，但是你的風(fēng)險(xiǎn)比他們還要大，因?yàn)槟阋ベI地。

第二，轉(zhuǎn)去做商業(yè)房地產(chǎn)，但這也是要非常小心的事情，因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)跟住宅房地產(chǎn)就像我們打乒乓球和打網(wǎng)球的分別，有相當(dāng)類似之處，但是也有相當(dāng)不同之處。

第三，退出房地產(chǎn)。不是說沒有這個(gè)市場(chǎng)。但是不一定是一個(gè)從前想象的市場(chǎng)。所以可能退出住房房地產(chǎn)也是一個(gè)選項(xiàng)。

雖然陳啟宗這是對(duì)于內(nèi)地開發(fā)商的建言，但是對(duì)于香港的住房開發(fā)商或許也同樣適用，商業(yè)模式畢竟都是有相通之處的。但在內(nèi)房股方面，除了發(fā)展模式與盈利難題之外，或許更多的還反映了他們資金困難的處境。

畢竟9月20日，除了新力控股股價(jià)出現(xiàn)近90%的暴跌之外，另一家尚處于財(cái)務(wù)困境的企業(yè)——富力地產(chǎn)在港交所收市后，接連釋放兩項(xiàng)有關(guān)資金籌措的利好消息：

據(jù)碧桂園服務(wù)9月20日公告，旗下碧桂園物業(yè)香港與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以不超過100億元的代價(jià)收購(gòu)富良環(huán)球，間接收購(gòu)富良環(huán)球所持的各目標(biāo)公司100%股權(quán)。

除了出售物業(yè)資產(chǎn)，當(dāng)日傍晚，富力地產(chǎn)還發(fā)公告，執(zhí)行董事李思廉及大股東張力, 將提供約80億港元股東資金, 預(yù)計(jì)于未來一至兩個(gè)月內(nèi)完成. 公司預(yù)期9月21日明日收到約24億港元。

富力地產(chǎn)表示，在主要股東提供財(cái)務(wù)支持后，加上現(xiàn)有可供使用的現(xiàn)金，集團(tuán)仍預(yù)期有足夠資金應(yīng)付于短期內(nèi)到期的債務(wù)。其又表示，收到股東資金、預(yù)留利息以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用后, 會(huì)考慮回購(gòu)長(zhǎng)年期票據(jù), 主因基于現(xiàn)行市價(jià)、可節(jié)省的利息及到期情況, 符合公司經(jīng)濟(jì)利益。

故而，在黑色星期一背景下，對(duì)于住宅開發(fā)商資金困境的擔(dān)憂，繼續(xù)炙烤著大家的心，有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)開發(fā)人士認(rèn)為，近兩年拿了很多土地的房企未來的日子肯定不好過，除非是國(guó)企或央企，但他預(yù)測(cè)，房企“暴雷”可能也是一次發(fā)展的好機(jī)會(huì)，15-17萬億的（房地產(chǎn)）市場(chǎng)還在。

是的，未來黑色星期一或許還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金擔(dān)憂還在延續(xù)，但是無論是上述的業(yè)內(nèi)人士，還是陳啟宗、洪灝，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然樂觀。陳啟宗如此預(yù)言：“需求永遠(yuǎn)存在，市場(chǎng)也永遠(yuǎn)存在，不會(huì)因?yàn)榻裉煳覀冃袠I(yè)面對(duì)的難處就消失，所以從這個(gè)角度來看，那是好消息?！?/p>

不過關(guān)于房企的發(fā)展模式轉(zhuǎn)換，如今也已提到了日程上來了。

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原標(biāo)題： 港股遇黑色星期一 地產(chǎn)股成“重災(zāi)區(qū)”背后原因是什么？