作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

泰禾當(dāng)時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)一系列債務(wù)問題，包括上海泰禾大城小院、泰禾北京院子等項(xiàng)目已陸續(xù)傳出停工的消息，其他工程無法如期進(jìn)行的項(xiàng)目數(shù)量亦在增加?！盃€尾”一開始或許只是笑談，隨著時(shí)間推移，業(yè)主們逐漸感受到了現(xiàn)實(shí)的沉重。

當(dāng)月下旬，一位業(yè)主去廈門灣實(shí)地走訪了項(xiàng)目，了解到的情況并不樂觀：“工作人員說找人接盤，泰禾沒錢了，工資都發(fā)不出來?！?/p>

很快，業(yè)主們期盼的“接盤方”出現(xiàn)了。7月底，泰禾公告宣布，大股東泰禾投資、實(shí)控人黃其森，將所持泰禾19.9%股份轉(zhuǎn)讓予萬科旗下海南萬益，轉(zhuǎn)讓總價(jià)款24.27億元。

業(yè)主緊張，萬科更緊張。股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議設(shè)置了相關(guān)先決條件，包括泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，受讓方對(duì)泰禾投資及泰禾完成法律、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等盡職調(diào)查等。對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)隔離，萬科解釋，“救人前也做好必要的保護(hù)?！?/p>

萬科最終沒介入運(yùn)營(yíng)廈門灣，業(yè)主此后陸續(xù)轉(zhuǎn)向政府留言板反映項(xiàng)目工程問題。

泰禾廈門灣并不在廈門，實(shí)際上是位于廈門灣南岸的漳州。2017年4月，泰禾斥資17.87億元受讓新華都置業(yè)60%。標(biāo)的公司負(fù)責(zé)投建“白塘灣國(guó)際旅游度假城項(xiàng)目”，后者總規(guī)劃用地逾8900畝，可出讓用地4423畝，其中標(biāo)的公司已獲得1372.6畝。

白塘灣項(xiàng)目與另一端的香山灣項(xiàng)目，均是“泰禾廈門灣”的一部分。停工前，泰禾在白塘灣主要開發(fā)金山嶺、海濱地產(chǎn)兩個(gè)項(xiàng)目。漳州龍海市人民政府辦公室于去年9月回復(fù)，金山嶺項(xiàng)目因資金困難，導(dǎo)致項(xiàng)目停工且停滯。

資料顯示，金山嶺項(xiàng)目參與運(yùn)營(yíng)的三方為福建泰維置業(yè)有限公司（前身為新華都置業(yè)）、匯明昇集團(tuán)有限公司和漳州嘉莘企業(yè)管理有限公司。漳州嘉莘由蘇州世茂置業(yè)間接持股50%，法人曾是世茂海峽董事長(zhǎng)兼總裁呂翼。

上述回復(fù)提及，金山嶺項(xiàng)目停工有三個(gè)原因：

其一是受疫情影響，白塘灣項(xiàng)目無銷售收入，造成資金困難，無法正常支付款項(xiàng)；

其二是因泰禾集團(tuán)私下與世茂有股權(quán)質(zhì)押，世茂控制20%股權(quán)，世茂方掌控泰維置業(yè)的公章和銀行U盾，對(duì)于農(nóng)民工工資同意審批支付，其他的都不同意支付，有涉及金額的合同和結(jié)算都不給蓋章，項(xiàng)目無法正常推進(jìn)；

其三則是泰禾公司向上海愛建信托融資借款，因泰維置業(yè)未按時(shí)還款，上海愛建信托凍結(jié)泰維置業(yè)公司賬戶，且掌控泰維置業(yè)公司的公章和U盾，不同意支付款項(xiàng)。

回復(fù)強(qiáng)調(diào)，泰維置業(yè)和上海愛建信托正在進(jìn)行和解商談，目前已基本達(dá)成共識(shí)。

共識(shí)卻并不能打破項(xiàng)目僵局，至今年1月初，龍海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回應(yīng)，已多次約談泰禾廈門灣開發(fā)企業(yè)，并協(xié)同多部門協(xié)助開發(fā)企業(yè)籌備資金。該部門同時(shí)透露，項(xiàng)目考慮多種方法爭(zhēng)取資金，比如跟其他大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作等。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，泰維置業(yè)及股東方考慮的方法，包括尋求萬科等企業(yè)正式入股、協(xié)商現(xiàn)有融資貸款展期，以及將竣備的廈門灣海濱小鎮(zhèn)8、9號(hào)樓進(jìn)行融資或銷售，主要為了加緊資金籌措，解決工程款等缺口問題，此后遲遲沒有相應(yīng)消息披露。

兩個(gè)月過去了，今年3月5日，龍海區(qū)政府成立月港官邸及白塘灣項(xiàng)目服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)小組；10天后，龍海市住建局再度約談泰禾廈門區(qū)負(fù)責(zé)人，并表態(tài)力促企業(yè)在5月30日開始局部復(fù)工，7月30日達(dá)到全面復(fù)工。

5月7日，龍海區(qū)人民政府官方網(wǎng)站公布一則通知，決定成立泰維置業(yè)重整清算組，負(fù)責(zé)對(duì)泰維置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況進(jìn)行“集中梳理和甄別”，依法按順序、按比例清償債務(wù)；同時(shí)積極與意向收購方溝通協(xié)商，探討泰維置業(yè)的股權(quán)重組方案和白塘灣項(xiàng)目的復(fù)工建設(shè)計(jì)劃。

這時(shí)距離項(xiàng)目局部復(fù)工的節(jié)點(diǎn)，只剩下20余天。

2017-2018年或許是泰禾最高光的年份，在這期間泰禾正式推出多元化戰(zhàn)略“泰禾+”，還曾因?yàn)辄S其森提出“2018年銷售目標(biāo)再翻一番至2000億元”的小目標(biāo)，而導(dǎo)致股價(jià)暴漲逾1.6倍至43.47元/股。

在收購白塘灣項(xiàng)目后，泰禾又競(jìng)得數(shù)宗香山灣地塊，由此衍生的廈門灣被泰禾譽(yù)為繼“院子系”之后推出的“灣系”超級(jí)IP，是該公司打造的最大規(guī)模項(xiàng)目，號(hào)稱投資規(guī)模達(dá)千億。

這亦是承載“泰禾+”戰(zhàn)略最完整的項(xiàng)目，涉及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、商業(yè)、酒店、文旅等配套。

年報(bào)資料顯示，白塘灣項(xiàng)目計(jì)容建面約159.91萬平方米，可售面積167.31萬平方米，預(yù)計(jì)總投資126.18億元；香山灣項(xiàng)目計(jì)容建面90.66萬平方米，可售建筑面積102.29萬平方米，預(yù)計(jì)總投資75.87億元。

2018年，泰禾在北京舉行“灣系”超級(jí)IP首發(fā)會(huì)，宣布廈門灣是首個(gè)戰(zhàn)略性作品。時(shí)任泰禾副總裁的李亮，對(duì)外釋放了“住假地產(chǎn)”的概念，并宣稱廈門灣標(biāo)志著“中國(guó)住假地產(chǎn)時(shí)代的開啟”。

泰禾為此開展了鋪天蓋地的廣告攻勢(shì)，同時(shí)有數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月，泰禾廈門灣累計(jì)銷售已達(dá)100億元，成交客戶來自33個(gè)省市自治區(qū)。

受疫情影響，2020年1-4月間，泰禾旗下包括北京金府大院、北京院子二期、上海大城小院南區(qū)及北區(qū)、福州金府大院、武漢院子及南京金尊府等項(xiàng)目出現(xiàn)停工；4月之后，北京等地項(xiàng)目出現(xiàn)流動(dòng)性緊張，工程款支付和相關(guān)設(shè)備采購付款不到位，導(dǎo)致部分施工環(huán)節(jié)停滯。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體粗略統(tǒng)計(jì)，2020年泰禾擁有接近80個(gè)主要開發(fā)項(xiàng)目，期內(nèi)竣工面積為0的比例約達(dá)90%；其他僅有北京長(zhǎng)陽半島中央城、北京金府大院、杭州大城小院等個(gè)別項(xiàng)目貢獻(xiàn)存在竣工交付。

泰禾廈門灣也因?yàn)橘Y金困難等原因，導(dǎo)致項(xiàng)目停工且銷售停滯。比如去年全年，白塘灣項(xiàng)目預(yù)售（銷售）面積僅約8821平方米，預(yù)售（銷售）金額約3.48億元，同比分別下降95.6%、85%。

與此同時(shí)，泰禾出現(xiàn)的債務(wù)問題，一定程度上打擊了消費(fèi)者信心，進(jìn)而出現(xiàn)退房退款等問題。從泰禾披露的數(shù)據(jù)看，去年退房的包括北京、漳州、廊坊、杭州、東莞、杭州、南京等地項(xiàng)目，其中白塘灣項(xiàng)目退房款為5538.56萬元，僅次于北京院子二期（1.35億元）。

一位購房者曾吐槽，自己在白塘灣項(xiàng)目交的意向金，拖了一年都尚未退還。

年報(bào)披露的細(xì)節(jié)還顯示，截止2020年末，泰禾對(duì)白塘灣項(xiàng)目的投資余額為80.28億元，較期初增加21.32億元。盡管項(xiàng)目大部分時(shí)間處于停滯狀態(tài)，企業(yè)仍增加了一大筆開發(fā)成本，相比之下2019年同期的投資額增加約8.79億元。

至于投入白塘灣項(xiàng)目的資金來源，和其余項(xiàng)目一樣，泰禾均標(biāo)注為“其他”。按照地方政府披露情況，來自上海愛建信托的借款是白塘灣的主要資金來源之一，目前已處于違約狀態(tài)。

愛建信托曾多次為泰禾發(fā)行信托計(jì)劃，包括去年3月發(fā)行廈門灣開發(fā)貸集合資金信托計(jì)劃（十八期），預(yù)計(jì)年化收益率7.00%，實(shí)際發(fā)行7770萬元。而市場(chǎng)消息稱，去年7月7日泰禾宣布17泰禾MTN001中票違約的前一日，廈門灣這一信托計(jì)劃便已全部提前兌付。

如今，隨著龍海區(qū)政府成立泰維置業(yè)重整清算組，白塘灣也成為泰禾為數(shù)眾多項(xiàng)目中，首個(gè)地方政府介入重組的案例。

擁有未銷售面積約137.8萬平方米（2020年底數(shù)據(jù)），對(duì)應(yīng)貨值逾200億元，但白塘灣項(xiàng)目仍既未實(shí)現(xiàn)重組，引入股東也未取得進(jìn)展，本身已經(jīng)反映項(xiàng)目股權(quán)及債務(wù)關(guān)系之復(fù)雜。更何況，這部分貨值或許亦需投入相當(dāng)一筆資金，才能轉(zhuǎn)換為可售貨值。

泰禾于聲明中亦提及，項(xiàng)目股權(quán)合作問題及內(nèi)部決策分歧的原因?qū)е马?xiàng)目陷入運(yùn)營(yíng)僵局，無法實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，言語間對(duì)于其余股東表現(xiàn)并不滿意。

白塘灣項(xiàng)目需要厘清項(xiàng)目股權(quán)及債權(quán)債務(wù)關(guān)系，通過現(xiàn)房銷售等措施帶動(dòng)資金回流，從而推動(dòng)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

于泰禾而言，其他地方的項(xiàng)目亦是類似重組思路，但重組阻礙重重。

2020年7月6日，泰禾宣布未能及時(shí)兌付“17泰禾MTN001”中期票據(jù)，應(yīng)還本息金額為16.125億元，這也是該公司首次公開出現(xiàn)債券違約。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，目前泰禾在境內(nèi)約有6只債券持續(xù)違約。

泰禾強(qiáng)調(diào)，2020年公司與“大部分主要債權(quán)人”達(dá)成了對(duì)已到期未歸還借款的和解，和解方式主要是延長(zhǎng)還款期限、對(duì)資金成本給予一定優(yōu)惠及豁免違約金。期末該公司長(zhǎng)期借款從291.03億元提高至627.13億元，對(duì)應(yīng)一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債從506.8億元降至243.4億元。

去年下半年以來，泰禾相繼與長(zhǎng)城資產(chǎn)、民生銀行、興業(yè)銀行等債權(quán)人就債務(wù)重組達(dá)成一致，涉及珠海、深圳、石家莊、順德等地項(xiàng)目。其中與長(zhǎng)城資產(chǎn)就深圳、珠海項(xiàng)目債務(wù)簽署重組協(xié)議，對(duì)應(yīng)重組本金達(dá)120.03億元。

即便如此，截止去年底，泰禾已到期未歸還借款金額398.50億元，尚未支付利息31.55億元；截止年報(bào)發(fā)布日（4月底），已到期未歸還借款為431.55億元，顯示償債壓力仍較為巨大。

來自未和解方的施壓，同樣給泰禾的債務(wù)重組制造了障礙。從已披露重大訴訟、仲裁事項(xiàng)看，先后有中原信托、四川信托、浙商金匯信托、西部信托、建行等金融機(jī)構(gòu)，對(duì)泰禾方面提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，性質(zhì)均為金融借款糾紛事項(xiàng)。

其中5月6日，泰禾于公告中提及，上海金融法院裁決公司十日內(nèi)向四川信托償還本金39.95億元，以及相應(yīng)利息、罰息及違約金等，共計(jì)逾42億元。

而一季度末，泰禾經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入僅7.76億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~僅-6.27億元；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅11.67億元，同比下降72%，現(xiàn)金流已處于枯竭狀態(tài)。

大股東黃其森的情況亦難言樂觀，于去年9月底至今年4月19日間，泰禾投資因存在質(zhì)押融資違約，被司法強(qiáng)制執(zhí)行而導(dǎo)致被動(dòng)減持2633.32萬股，占泰禾總股本1.06%。

在主流觀點(diǎn)看來，泰禾能否實(shí)現(xiàn)回歸正常經(jīng)營(yíng)，取決于是否與債權(quán)人達(dá)成重組協(xié)議，以及能否重啟項(xiàng)目，盤活資產(chǎn)并回流現(xiàn)金。這兩個(gè)條件能否滿足，又直接關(guān)系到能否順利引入萬科。

至少在黃其森的視角里，泰禾已經(jīng)進(jìn)入加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷的階段。

這個(gè)過程中，號(hào)稱貨值接近4000億元的土地儲(chǔ)備，以及中式豪宅產(chǎn)品一直是其底氣所在；相對(duì)應(yīng)，截止去年底該公司按成本計(jì)量的存貨賬面余額1544億元，列報(bào)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備26.47億元，存貨賬面價(jià)值1517.54億元。

泰禾此前對(duì)媒體表示，北京、福州、廈門、上海等地20余個(gè)項(xiàng)目有望在五六月份滿足銷售條件。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該公司也在策劃北京六盤聯(lián)動(dòng)的營(yíng)銷活動(dòng)，包括近期北京西府大院曾傳出開始銷售尾盤的消息。

盡管聲勢(shì)浩大，但泰禾至今仍未有大規(guī)模入市銷售的動(dòng)作，風(fēng)險(xiǎn)化解效果尚且不明朗。

另一邊廂，有相似問題的華夏幸福，于4月上旬已與44家債權(quán)人、83個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了展期和解；151個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)復(fù)工，其中住宅項(xiàng)目85個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)1246萬平方米，但債務(wù)化解方案仍預(yù)計(jì)或于7月出臺(tái)。

在各方的等待中，這個(gè)夏天被無限拉長(zhǎng)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 原報(bào)道|黃其森白塘灣的夏天