作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 養(yǎng)老江湖不僅有開(kāi)發(fā)商，還有很早便介入的眾多險(xiǎn)資方。而對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)，大多數(shù)人對(duì)它的看法是“等待開(kāi)發(fā)的金礦”。

“十四五”時(shí)期我國(guó)將進(jìn)入中度老齡化階段，老年人口將突破3億人，預(yù)示著養(yǎng)老市場(chǎng)還有待進(jìn)一步挖掘的空間。細(xì)心的投資者還發(fā)現(xiàn)，“十四五”規(guī)劃第一次將“養(yǎng)老”放進(jìn)了規(guī)劃中，全文共提及46次，養(yǎng)老行業(yè)的重要性不言而喻。

除了號(hào)稱(chēng)“最年輕”的城市深圳以外，四個(gè)一線城市里上海的老齡化程度是最高的。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，僅2019年的人口構(gòu)成看，廣州、北京、上海60歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤秊?8.4%、17.2%及35%。

正因此，上海的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也在最近幾年得到很大的扶持。老齡人口占比超過(guò)三成，對(duì)于這座一線城市而言，上海的養(yǎng)老“金礦”看似更大。

然而，上實(shí)集團(tuán)在上海崇明東灘養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，經(jīng)歷了20多年的調(diào)整規(guī)劃和開(kāi)工建設(shè)，目前仍有部分土地尚待開(kāi)發(fā)。

勝利的果實(shí)還未完全到來(lái)，近期，上實(shí)選擇掛牌轉(zhuǎn)讓部分養(yǎng)老項(xiàng)目資產(chǎn)。該項(xiàng)目從拿地至今已接近6年時(shí)間，此番掛牌也留下了很多疑問(wèn)，值得深思和觀察。

據(jù)上海聯(lián)合交易所披露，于3月15日，上海實(shí)業(yè)養(yǎng)老發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓旗下上海梵昆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)及1.4387億債權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格約為3.22億元。

梵昆房地產(chǎn)旗下?lián)碛谐缑鳀|灘啟動(dòng)區(qū)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目地塊，該地塊曾委托險(xiǎn)資負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，此次轉(zhuǎn)讓頗有一絲將地塊套現(xiàn)的意味在里面。只是掛牌轉(zhuǎn)讓的底價(jià)較低，不排除合作方接盤(pán)的可能性。

另一方面，或許是尚未達(dá)到上市公司信披的要求，上實(shí)發(fā)展并未就此事發(fā)布公告。

曾經(jīng)被譽(yù)為上海在建規(guī)模最大的養(yǎng)老社區(qū)——崇明東灘長(zhǎng)者社區(qū)，占地面積達(dá)到85平方公里，占崇明島總面積的15%。上世紀(jì)末，該項(xiàng)目被授權(quán)予上實(shí)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)，如今已開(kāi)發(fā)有東灘長(zhǎng)者社區(qū)一期項(xiàng)目上實(shí)瑞慈花園等。

因擁有崇明東灘長(zhǎng)者社區(qū)項(xiàng)目，上實(shí)集團(tuán)也被稱(chēng)為上海崇明島的“地主”。

然而，在本世紀(jì)頭十年，這一大型養(yǎng)老項(xiàng)目經(jīng)歷了“大起大落”的發(fā)展階段，陷入用地指標(biāo)擱置、負(fù)責(zé)人離職、合作方撤出、上實(shí)系內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目歸屬存在爭(zhēng)議等傳聞，曾一度陷入停滯狀態(tài)。

到2014年初，上實(shí)發(fā)展的一紙公告，基本上確定了該公司加入崇明東灘養(yǎng)老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。上海發(fā)展全資子公司上實(shí)城投與上實(shí)東灘投資共同出資成立上海實(shí)業(yè)養(yǎng)老投資有限公司。

彼時(shí)公告顯示，將由該平臺(tái)公司與其他合作伙伴共同成立合資項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。股權(quán)比例為，上實(shí)東灘投資出資1240萬(wàn)，占62%股權(quán)，上實(shí)發(fā)展透過(guò)上實(shí)城投出資760萬(wàn)，占38%股權(quán)。

如今，這一大體量項(xiàng)目部分資產(chǎn)的發(fā)展再起波瀾，梵昆房地產(chǎn)便是合資項(xiàng)目公司的其中之一。

最新掛牌公告顯示，梵昆房地產(chǎn)擁有位于20035街道0003街坊崇明東灘啟動(dòng)區(qū)CMS15-051單元D07-01、D08-01地塊，并與太平洋保險(xiǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司簽訂了《項(xiàng)目委托開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理合同》。

據(jù)此，梵昆房地產(chǎn)委托太保養(yǎng)老投資公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)上述地塊，打造為養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目估計(jì)總投資15億元。

本次掛牌轉(zhuǎn)讓梵昆房地產(chǎn)100%股權(quán)的價(jià)格為3.22億元，其中100%股權(quán)對(duì)應(yīng)的掛牌價(jià)格為1.78億元，另有1.44億元的債權(quán)，此番掛牌系今年2月預(yù)掛牌以來(lái)的新進(jìn)展，確定了轉(zhuǎn)讓底價(jià)，披露期滿于?今年4月12日止。

這宗地塊早在2015年便在上海土地交易市場(chǎng)掛牌出讓?zhuān)藭r(shí)信息顯示，崇明東灘啟動(dòng)區(qū)CMS15-0501單元D07-01、D08-01地塊占地面積為7.78萬(wàn)平方米，容積率為2，以此計(jì)算該地塊總建筑面積為15.57萬(wàn)平方米，起拍價(jià)僅2.22億元。

另?yè)?jù)某土拍網(wǎng)站顯示，上海實(shí)業(yè)養(yǎng)老發(fā)展有限公司以底價(jià)獲得該地塊，約定交地時(shí)間為2015年12月8日，約定開(kāi)工日期為2016年11月8日，約定竣工日期為2019年11月8日。這一等，便等了5年。

直到2020年6月29日，上海市建設(shè)工程中標(biāo)結(jié)果公告顯示，梵昆房地產(chǎn)作為招標(biāo)人，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式尋找“合作伙伴”。最終，上海建工一建集團(tuán)中標(biāo)上述地塊，中標(biāo)價(jià)為6.84億元。

換言之，六年前，該地塊的起始樓面價(jià)僅為1426元/平方米，這在上海目前“水漲船高”的土地市場(chǎng)來(lái)看，簡(jiǎn)直不敢想象。

這次梵昆房地產(chǎn)100%股權(quán)的掛牌價(jià)格3.22億元，折合每平方米樓面的成本約為2100元/平方米，較當(dāng)初拿地樓面價(jià)增加47%，但看起來(lái)仍是一筆不錯(cuò)的買(mǎi)賣(mài)。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，梵昆房地產(chǎn)尚未形成營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)，更別說(shuō)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。截至2020年底，梵昆房地產(chǎn)的利潤(rùn)總額為-1.9萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-2.7萬(wàn)元，資產(chǎn)總計(jì)4.31億元，負(fù)債總計(jì)3.31億元，所有者權(quán)益為9996萬(wàn)元。

正如前文所述，崇明東灘啟動(dòng)區(qū)D07-01、D08-01地塊項(xiàng)目還拉來(lái)了中國(guó)太保入局，“主角”似乎已經(jīng)集結(jié)完畢。隨后，這一項(xiàng)目終于在去年迎來(lái)了最新的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展——?jiǎng)庸そㄔO(shè)。

2020年8月，中國(guó)太保消息稱(chēng)，在滬首個(gè)大型頤養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目正式動(dòng)工開(kāi)建，中國(guó)太保集團(tuán)、上實(shí)集團(tuán)、建工集團(tuán)等單位負(fù)責(zé)人共同揮鍬培土。該項(xiàng)目是中國(guó)太保繼杭州之后第二個(gè)動(dòng)工開(kāi)建的長(zhǎng)三角養(yǎng)老項(xiàng)目。

目前尚未確定此次掛牌轉(zhuǎn)讓梵昆房地產(chǎn)100%股權(quán)的最終接盤(pán)方會(huì)是誰(shuí)，但外界認(rèn)為，中國(guó)太保接盤(pán)的可能性會(huì)比較大。

中國(guó)太保與上實(shí)發(fā)展的合作淵源頗深。2011年，太保養(yǎng)老投資公司與上實(shí)集團(tuán)合作打造崇明東灘100萬(wàn)平方米的幸福長(zhǎng)者社區(qū)，項(xiàng)目占地2500畝，總建筑面積90萬(wàn)平方米，可容納7700戶，居住老人超過(guò)1萬(wàn)名。

據(jù)悉，上述二者合作的項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括長(zhǎng)者公寓、協(xié)助護(hù)理生活區(qū)、失憶老人生活區(qū)、醫(yī)療協(xié)助護(hù)理區(qū)，彼時(shí)仍在前期審批及土地收儲(chǔ)工作中，計(jì)劃2014年開(kāi)工建造。

上述消息，隨著中國(guó)太保在2014宣布正式啟動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局后逐漸得到印證，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也成為中國(guó)太保壽險(xiǎn)的第二增長(zhǎng)曲線，即將完成全國(guó)化布局。

時(shí)任太保養(yǎng)老投資總經(jīng)理鄭韞瑜在接受媒體采訪時(shí)曾表示，與搶占養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“第一梯隊(duì)”的中國(guó)人壽、中國(guó)平安、中國(guó)太平、新華保險(xiǎn)、泰康人壽、合眾人壽等相比，太保養(yǎng)老投資是“起個(gè)大早，趕個(gè)晚集”。

對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利期待，鄭韞瑜介紹道，預(yù)計(jì)入住率達(dá)75%以上能實(shí)現(xiàn)當(dāng)年盈利，投資七年左右即可進(jìn)入盈利穩(wěn)定期。

一份市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前，中國(guó)太保在建養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目共3個(gè)，待建項(xiàng)目共5個(gè)，目前，中國(guó)太保在杭州、成都、大理等已落地養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，同時(shí)積極推進(jìn)上海、武漢、海南、廈門(mén)、南京等地項(xiàng)目。

與上實(shí)集團(tuán)合作的上海崇明東灘養(yǎng)老項(xiàng)目，中國(guó)太保稱(chēng)之為太保家園·上海東灘國(guó)際頤養(yǎng)中心項(xiàng)目，總建筑面積11.7萬(wàn)平方米，一期計(jì)劃于2021年結(jié)構(gòu)封頂。

崇明東灘養(yǎng)老項(xiàng)目將采用CCRC（Continuing Care Retirement Community 持續(xù)照料退休社區(qū)）模式，建成后將提供自理型、旅居型、專(zhuān)業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老公寓超過(guò)800套，并與普陀國(guó)際康養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“同城連鎖1+1”。

中國(guó)太保表示，未來(lái)三年內(nèi)，滬、寧、杭三地太保家園將陸續(xù)落成，提供更多樣化的一站式高品質(zhì)老年生活解決方案。

過(guò)去，太保養(yǎng)老投資多偏向于“輕資產(chǎn)”的投資模式，畢竟，輕資產(chǎn)模式可以減少資金的沉淀，更容易在各個(gè)城市復(fù)制推廣落地。但去年以來(lái)，中國(guó)太保也開(kāi)始在市場(chǎng)上有拿地的舉動(dòng)。

而在2019年媒體見(jiàn)面會(huì)上，中國(guó)太保還提出未來(lái)3-5年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

在這份最新的計(jì)劃里，中國(guó)太保稱(chēng)，將開(kāi)發(fā)建設(shè)6個(gè)城郊型和度假型高端養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，同時(shí)拓展若干個(gè)城市型高端養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，累計(jì)拓展8000-10000套高端養(yǎng)老養(yǎng)生公寓，累計(jì)逐步儲(chǔ)備和運(yùn)營(yíng)床位數(shù)10000-12000張。

今年2月27日，中國(guó)太保旗下太保壽險(xiǎn)以2.7億摘得廈門(mén)集美區(qū)環(huán)東海域一地塊，將在華南區(qū)域布局養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。

可以明確，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的這座“金礦”，未來(lái)不會(huì)缺少競(jìng)爭(zhēng)者。而此次上實(shí)掛牌轉(zhuǎn)讓的崇明東灘養(yǎng)老社區(qū)地塊項(xiàng)目，或會(huì)成為市場(chǎng)的“香餑餑”。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局|養(yǎng)老江湖上實(shí)集團(tuán)掛牌“捂”了6年的崇明東灘項(xiàng)目