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讓與擔保債務到期后,確認借款抵頂交易價款的合同有效!

金融審判研究院 金融審判研究院
2020-10-30 10:29 2947 0 0
雙方簽訂的預售合同和出現(xiàn)借款逾期后當事人的處理方式即不存在“流質”情形,法院認定行為有效。

作者:初明峰、劉磊、鄭夢圓

來源:金融審判研究院(ID:jrspyjy)

裁判概述

借款人(出賣人)與出借人(買受人)簽訂房屋買賣預售合同作為雙方之間民間借貸關系的擔保,在借款人已確定無力償還借款,雙方一致同意將無力清償?shù)慕杩钷D為出借人(買受人)購買房屋的價款,并在此基礎上簽訂房屋買賣合同的,該房屋買賣合同當然合法有效。

案情摘要

1、彥海公司與劉新龍等四人分別簽訂《商品房預售合同》作為其向該四人借款的擔保。

2、在案涉借款合同履行期間,彥海公司已確定無能力償還借款本金及利息,雙方確定借款期限提前到期。

3、雙方都同意將無力清償?shù)慕杩钷D為購房款,并在上述《商品房預售合同》基礎上簽訂了《商品房買賣合同》。

4、劉新龍等四人訴至法院要求彥海公司履行交房義務。

爭議焦點

案涉《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協(xié)議》的法律效力?

法院認為

本院認為,民事法律關系的產生、變更、消滅,除基于法律特別規(guī)定,需要通過法律關系參與主體的意思表示一致形成。而民事交易活動過程中,當事人的意思表示發(fā)生變化的情況并不鮮見,該意思表示的變化,除為法律特別規(guī)定所禁止外,均應予以準許。由于《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協(xié)議》簽訂時,雙方之間的部分借款已經(jīng)到期,其余部分借款雙方當事人一致同意提前到期,在此情況下,雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關系,訂立《商品房買賣合同》,建立商品房買賣合同關系,將對賬確認的借款本息轉變?yōu)橐迅顿彿靠睢T摗渡唐贩抠I賣合同》并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保,而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時,雙方協(xié)商通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式,實現(xiàn)雙方權利義務平衡的一種交易安排?!渡唐贩抠I賣合同》及與其相關的《預售商品房補充協(xié)議》、《承諾書》的內容均表明,湯龍等四人具有實際向彥海公司購買案涉房屋的真實意愿,彥海公司亦具有向湯龍等四人出售該房屋的真實意愿。當事人的上述交易安排,并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,亦不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形。盡管案涉購房款的支付源于當事人之間曾經(jīng)存在的借款合同關系,但尊重當事人嗣后形成的變更法律關系性質的一致意思表示,是貫徹合同自由原則的題中應有之意。

藉此,對彥海公司所持根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第三項之規(guī)定,本案《商品房買賣合同》、《預售商品房補充協(xié)議》應認定為無效的主張,本院依法亦不予采信。

案例索引

(2015)民一終字第180號

相關法條

《物權法》

第一百八十六條 抵押權人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

《民間借貸規(guī)定》

第二十四條 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關系審理,并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務,出借人可以申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權主張返還或補償。

實務分析

關于讓與擔保是指債務人或第三人以擔保債務履行為目的,將擔保標的物的權利預先轉移給債權人,由雙方約定于債務清償后,將擔保標的物返還于債務人或第三人;于債務不履行時,債權人得就該擔保標的物優(yōu)先受償?shù)囊环N擔保方式?,F(xiàn)行法律框架下關于讓與擔保的效力問題,素有爭議。主流觀點認為該擔保類型雖有公示效力,但違背“禁止流質條款”的規(guī)定,但筆者認為正確的條款設計在讓與擔保合同中明確實現(xiàn)擔保的程序,不簡單的規(guī)定直接抵債,而是約定事后評價交易標的物價值后多退少補的,該類型的讓與擔保合同并不存在流質情形。

本文案例中,雙方簽訂的預售合同和出現(xiàn)借款逾期后當事人的處理方式即不存在“流質”情形,法院認定行為有效。不過,現(xiàn)行法律框架下物權法定原則要求物權的種類和內容必須由法律規(guī)定,又因我國現(xiàn)有法律并未明文規(guī)定讓與擔保,所以在使用此類措施中還是應當有所注意。但,在我國司法實踐中,權威觀點認為不宜簡單地認定讓與擔保合同無效,尤其不應簡單的依據(jù)有關流質禁止之規(guī)定徑行認定讓與擔保合同無效。本文判例即體現(xiàn)本司法精神,特此推薦!

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“金融審判研究院”投稿資產界,并經(jīng)資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 最高院:讓與擔保債務到期后,確認借款抵頂交易價款的合同有效!

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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