第二批的集中供地中，全國各重點城市基本都要求購地主體必須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（包括聯(lián)合體的所有參與方），這個競拍主體的準(zhǔn)入門檻相比以往已大幅提高。在以前可以做土地保證金資金池或土地款融資業(yè)務(wù)的時候，我們前融機(jī)構(gòu)一般都是和開發(fā)商一起新設(shè)一家平臺公司參與土地競拍，競得土地后再由平臺公司設(shè)立的全資子公司取得土地使用權(quán)（主要是稅籌的考慮）。按照當(dāng)前的監(jiān)管規(guī)則，因新設(shè)的平臺公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，也即無法參拍土地，因此上述土地保證金與土地款的融資模式將無法操作。當(dāng)然，更直接的原因其實是監(jiān)管部門明確規(guī)定了房企和資金機(jī)構(gòu)都不得開展跟土地款相關(guān)的融資業(yè)務(wù)。

需要注意的是，在房企/競買人需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的前提下，競買人競得土地后，一般都會在項目所在地全資設(shè)立一家項目公司并由這家新公司繳完土地款后取得土地使用權(quán)。我們在項目公司繳完土地款后，一般都是通過股權(quán)投資的方式取得部分項目公司的股權(quán)，然后以“實收資本+資本公積”等形式將前融資金注入項目公司，至于資金用途是否可以置換房企股東的前期投入，則一般都要按配資比例對應(yīng)的資金峰值確定融資金額后再行確定。

我們目前有一個擔(dān)心，以上海等地區(qū)為例，如果監(jiān)管部門規(guī)定房企/競買人競得土地后控股股東不得變更，或者有限制項目公司股轉(zhuǎn)等類似規(guī)定，那我們前融層面的風(fēng)控措施會遇到非常大的實施障礙。比如在項目公司股權(quán)層面無法辦理風(fēng)控措施的情況下，我們直接拿競買人（也即具有開發(fā)資質(zhì)的母公司）的股權(quán)辦理相應(yīng)的過戶或質(zhì)押，那大概率會有其他很多衍生的風(fēng)險。因為有開發(fā)資質(zhì)的那家母公司肯定有存量項目，有較多的債權(quán)債務(wù)，操作上需面臨的障礙一個是開發(fā)商愿不愿意把這個母公司的股權(quán)釋放出來，第二個是這個母公司不夠干凈的情況下我們拿著股權(quán)也會感覺非常不踏實?？傊?，土拍規(guī)則的調(diào)整讓地產(chǎn)前融的風(fēng)控邏輯也面臨考驗，除了上面的難題，我們基本上只能通過投后管理的加強(qiáng)去對沖風(fēng)控措施的短板。

2021年7月26日，各大媒體報道稱：被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超過年度銷售額 的40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。關(guān)于拿地金額限制的問題，其實早于2020年8月23日央行和住建部聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會時就已提出“二條輔助紅線”：一是拿地銷售比不超過 40%，二是近三年經(jīng)營現(xiàn)金流是否連續(xù)為負(fù)，其中就提到若是拿地金額占比>40%, 那將被要求逐層穿透說明購地資金來源、相關(guān)銀行賬戶信息、支付憑證等。

從2020年8月至今的土拍情況來看，我們估計“購地金額不得超過年度銷售額40%”的審核標(biāo)準(zhǔn)存在一定的落地難度，尤其是對于銷售額達(dá)到千萬級別的大型房企來說，在數(shù)據(jù)提取標(biāo)準(zhǔn)層面其實很難進(jìn)行準(zhǔn)確地界定。當(dāng)然，就中小房企而言，因幾十億或幾百億的年度銷售額就放在那里，拿地金額的占比大概率都能較直接地估算出來，因此相比大房企肯定會缺少很多拿地空間。

從市場的真實情況來看，目前受拿地金額限制影響較大的房企也基本都存在疑慮，因以前房企基本上是自行上報數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)真實、準(zhǔn)確與否可能很少會被深究，甚至即便超過限額也不會面臨懲罰性的后果。按目前的執(zhí)行要求，拿地金額比例是對照全口徑銷售額還是權(quán)益銷售額，拿地支出中除招拍掛以外的收并購所涉權(quán)益占比等如何計算，銷售額按并表的合約銷售額還是權(quán)益銷售額取值，銷售額的確認(rèn)時間與確認(rèn)原則等，這些都還有待監(jiān)管部門給出明晰的規(guī)定，不然對于銷售規(guī)模較大的房企來說拿地金額的比例限制其實很難在審查標(biāo)準(zhǔn)層面進(jìn)行量化。

當(dāng)然，就監(jiān)管的實施效果而言，拿地金額不超過銷售額40%的比例限制對那些還想將規(guī)模做大的房企影響會大一些，尤其是對于那些還想彎道超車的房企來說已基本不可能。簡單來說，房企以往的擴(kuò)張邏輯是先增加拿地規(guī)模、加大融資杠桿，然后做大銷售規(guī)模、提高排名和評級，排名和評級上去后融資成本降低，隨后繼續(xù)擴(kuò)張拿地和融資，如此不斷循環(huán)。在新的監(jiān)管規(guī)則下，房企的上述擴(kuò)張邏輯將無以為繼，房企的黑馬也將不復(fù)存在，存量房企也將全面進(jìn)入強(qiáng)者恒強(qiáng)的時代。不過要注意的是，根據(jù)我們的摸底，拿地比例的限制主要影響的是“三道紅線”有踩線情況的房企，對那些以城市更新項目的拓展拿地以及穩(wěn)健性或未踩線的房企來說影響甚微。