觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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自2010年“退房令”頒布后，1987年便已進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的廈門(mén)國(guó)貿(mào)最終也走到這一步。
7個(gè)月前宣布逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，老牌地方國(guó)企廈門(mén)國(guó)貿(mào)邁出實(shí)質(zhì)性的第一步。
“集中資源專注核心主業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，拓展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，充分利用資本市場(chǎng)平臺(tái)做優(yōu)做強(qiáng)?！比ツ?1月，廈門(mén)國(guó)貿(mào)發(fā)布2021年-2025年的五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要，并作出上述決定。
6月11日，廈門(mén)國(guó)貿(mào)與公司控股股東廈門(mén)國(guó)貿(mào)控股集團(tuán)有限公司簽訂合約，廈門(mén)國(guó)貿(mào)及全資子公司廈門(mén)啟潤(rùn)實(shí)業(yè)有限公司擬將合計(jì)持有的國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)，以及持有的廈門(mén)國(guó)貿(mào)發(fā)展有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓后者。
根據(jù)規(guī)劃，廈門(mén)國(guó)貿(mào)后續(xù)將根據(jù)新戰(zhàn)略規(guī)劃，集中資源投入供應(yīng)鏈管理與金融服務(wù)兩大核心主業(yè)。而地產(chǎn)業(yè)務(wù)將在國(guó)貿(mào)控股的管控下，形成獨(dú)立的業(yè)務(wù)板塊。
這亦體現(xiàn)了國(guó)家現(xiàn)階段對(duì)國(guó)有企業(yè)的要求：突出主業(yè)，回歸本業(yè)。自2010年“退房令”頒布后，1987年便已進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的廈門(mén)國(guó)貿(mào)最終也走到這一步。
如上所述，廈門(mén)國(guó)貿(mào)本次出清的公司包括國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、廈門(mén)國(guó)貿(mào)發(fā)展有限公司兩間，其中國(guó)貿(mào)地產(chǎn)是廈門(mén)國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要運(yùn)行實(shí)體。
根據(jù)2021年5月17日制定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)成立于1997年，前身為1987年創(chuàng)立的廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)建達(dá)投資有限公司。去年12月，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)注冊(cè)資本剛剛由15億元增加至39億元。目前，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)由廈門(mén)國(guó)貿(mào)持股97.50%，由全資子公司廈門(mén)啟潤(rùn)持股2.50%。
國(guó)貿(mào)地產(chǎn)為住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多元化開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其直接持股的下屬各級(jí)公司根據(jù)業(yè)務(wù)類型可分為3類，共57家。包括：9家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司、43家投資平臺(tái)公司以及5家其他公司。
公司架構(gòu)方面，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)共分為工程管理中心、運(yùn)營(yíng)管理中心、投資發(fā)展中心等11個(gè)部門(mén)，現(xiàn)在日常上班的人員有850人。
除這些總部部門(mén)外，廈門(mén)國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)事業(yè)部還下設(shè)廈門(mén)公司、上海公司、南昌公司、漳龍公司、城建公司、文旅公司和產(chǎn)業(yè)公司。同時(shí)，廈門(mén)公司亦下設(shè)合肥公司，上海公司下設(shè)杭州、南京公司，南昌公司下設(shè)福州公司。
國(guó)貿(mào)地產(chǎn)目前擁有39個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如合肥國(guó)貿(mào)天悅、漳州國(guó)貿(mào)天成、福州國(guó)貿(mào)九溪原、上海國(guó)貿(mào)梧桐原等。
截至2020年末，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)資產(chǎn)總額為98.88億元，負(fù)債總額27.97億元，所有者權(quán)益70.9億元。該公司2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8775.72萬(wàn)元，投資收益2.16億元，凈利潤(rùn)8320.48萬(wàn)元。
因此以2020年12月31日作為基準(zhǔn)日，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)經(jīng)審計(jì)后合并報(bào)表歸屬于母公司所有者權(quán)益的賬面值為84.38億元，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)100%股權(quán)的交易金額參考評(píng)估值為98.28億元，評(píng)估增值13.89億元。
另一方面，國(guó)貿(mào)發(fā)展是于2020年5月成立的新企業(yè)，由廈門(mén)國(guó)貿(mào)和國(guó)貿(mào)控股出資成立，兩家分別認(rèn)繳出資20.4億元和19.6億元，占股51%、49%。
目前，國(guó)貿(mào)發(fā)展共持有兩家新設(shè)立的公司廈門(mén)悅浩企業(yè)咨詢有限公司、廈門(mén)悅沃企業(yè)咨詢有限公司，這兩家公司目前并無(wú)開(kāi)展業(yè)務(wù)。
截至2020年末，國(guó)貿(mào)發(fā)展資產(chǎn)總額為10.28億元，負(fù)債總額725.22萬(wàn)元，所有者權(quán)益10.2億元。國(guó)貿(mào)發(fā)展2020年并無(wú)收入，賬上收益主要來(lái)源于賬戶往來(lái)款產(chǎn)生的利息。
以2020年12月31日作為基準(zhǔn)日，國(guó)貿(mào)發(fā)展經(jīng)審計(jì)后合并報(bào)表歸屬于母公司所有者權(quán)益的賬面值為10.21億元，國(guó)貿(mào)發(fā)展51%股權(quán)的交易金額參考評(píng)估值為5.21億元。
據(jù)此，本次交易完成后，廈門(mén)國(guó)貿(mào)將獲得國(guó)貿(mào)控股提供的103.49億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，將有利于廈門(mén)國(guó)貿(mào)未來(lái)對(duì)核心主業(yè)的投入。
廈門(mén)國(guó)貿(mào)跨出了退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的第一步，也是最重要一步。
通過(guò)將國(guó)貿(mào)地產(chǎn)和國(guó)貿(mào)發(fā)展交易出去，廈門(mén)國(guó)貿(mào)目前基本退出房地產(chǎn)行業(yè)。
雖然仍留存有廈門(mén)浦悅房地產(chǎn)有限公司、廈門(mén)悅煦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、廈門(mén)貿(mào)潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司等少數(shù)房地產(chǎn)子公司，這些公司主要開(kāi)發(fā)有廈門(mén)國(guó)貿(mào)學(xué)原項(xiàng)目及國(guó)貿(mào)璟原項(xiàng)目。
但廈門(mén)國(guó)貿(mào)學(xué)原目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)到第三期，第三期剛于今年3月25日開(kāi)盤(pán)。廈門(mén)國(guó)貿(mào)璟原在2020年11月首次推貨，目前正在清盤(pán)中。
廈門(mén)國(guó)貿(mào)成立于1980年，其于1987年進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)始涉足廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在隨后的30余年間，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與供應(yīng)鏈管理、金融服務(wù)一并被視為廈門(mén)國(guó)貿(mào)的三大核心主業(yè)。
在“十三五”期間，廈門(mén)國(guó)貿(mào)還提出：“做精做深供應(yīng)鏈、做大做優(yōu)地產(chǎn)、做特做強(qiáng)金融、做專做實(shí)投資?！?/p>
但體現(xiàn)在報(bào)表上，2020年報(bào)顯示，廈門(mén)國(guó)貿(mào)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)、金融服務(wù)業(yè)務(wù)，對(duì)總營(yíng)收的貢獻(xiàn)分別為94.11%、3.91%和1.98%。而2019年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)則為3.5%。
收入占比不高并非主營(yíng)業(yè)務(wù)，但房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè)資金占有率極高的行業(yè)。在去年提出退房時(shí)，廈門(mén)國(guó)貿(mào)亦表示：“鑒于公司所從事的供應(yīng)鏈、金融、房地產(chǎn)行業(yè)均為資金密集型，高速發(fā)展需要大額增量資源支持，公司計(jì)劃逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)?！?/p>
國(guó)企尤其是央企退出房地產(chǎn)是一項(xiàng)被長(zhǎng)期重視的策略，2010年國(guó)資委就曾頒布“退房令”，宣布除中國(guó)建筑國(guó)際工程總公司、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司、中國(guó)保利集團(tuán)公司、華僑城集團(tuán)公司、中國(guó)鐵路工程總公司、中國(guó)鐵道建筑總公司、中國(guó)中化集團(tuán)公司、中糧集團(tuán)有限公司、中國(guó)冶金科工集團(tuán)有限公司、中國(guó)五礦集團(tuán)公司、中國(guó)水利水電建設(shè)集團(tuán)公司、中國(guó)葛洲壩集團(tuán)公司、即港中旅集團(tuán)有限公司、招商局集團(tuán)有限公司、華潤(rùn)集團(tuán)有限公司、南光集團(tuán)有限公司等16家專營(yíng)地產(chǎn)的央企外，其余78家央企要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
這些企業(yè)涉及到國(guó)家民生社稷的各行各業(yè)，包括中國(guó)核工業(yè)集團(tuán)公司、中國(guó)航天科技集團(tuán)公司、中國(guó)化學(xué)工程集團(tuán)公司、中國(guó)兵器工業(yè)集團(tuán)公司、中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司、國(guó)家電網(wǎng)公司、中國(guó)東方航空集團(tuán)公司、中國(guó)機(jī)械工業(yè)集團(tuán)有限公司等。
當(dāng)時(shí)的退房令針對(duì)目標(biāo)是央企，但央企在國(guó)有企業(yè)中發(fā)揮龍頭的作用，對(duì)其他國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為起到風(fēng)向標(biāo)作用。
2010年后很長(zhǎng)一段時(shí)間，仍是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最輝煌的時(shí)期，國(guó)有企業(yè)對(duì)地產(chǎn)的熱情不減，招拍掛每每十分踴躍。不少企業(yè)雖然本身不涉足地產(chǎn)，但仍通過(guò)合資或參股等方式入場(chǎng)。
于是，去年國(guó)資委再發(fā)通知，明確要求國(guó)企央企嚴(yán)把主業(yè)投資方向，嚴(yán)控非主業(yè)投資。國(guó)資委指出，國(guó)企央企不得為規(guī)避主業(yè)監(jiān)管要求，通過(guò)參股等方式開(kāi)展中央企業(yè)投資項(xiàng)目負(fù)面清單規(guī)定的商業(yè)性房地產(chǎn)等禁止類業(yè)務(wù)。
同時(shí)，在目前大環(huán)境之下，房地產(chǎn)已不是一個(gè)能賺快錢(qián)、利潤(rùn)率高的行業(yè)。所以在去年重啟退房令后，以國(guó)家電網(wǎng)、中航集團(tuán)為代表，據(jù)稱有14家央企已完成涉及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的整改或調(diào)整。
而在央企帶動(dòng)下，不少國(guó)企亦邁出了第一步，廈門(mén)國(guó)貿(mào)就是其中一員。
未來(lái)，隨著國(guó)企央企逐漸清退非主營(yíng)業(yè)務(wù)，把握主業(yè)發(fā)展方向，它們就能將資金和精力集中布局到關(guān)鍵性領(lǐng)域和前端戰(zhàn)略領(lǐng)域，這是大勢(shì)所趨。
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