觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
誰都無法完全知曉，這家房企正在面臨怎樣的處境，它離懸崖的距離又有多遠。
觀點地產網(wǎng) 泰禾的這一個夏天注定不平靜。
關于泰禾的議論尚在持續(xù)，一邊是債務違約、大廈被封，另一邊則又是誓師大會、項目復工，各種紛繁的信息交錯著。誰都無法完全知曉，這家房企正在面臨怎樣的處境，它離懸崖的距離又有多遠。
5月最后一天，深交所一則年報問詢函，讓外界得以在輿論之外，將關注視線聚焦在泰禾實實在在的經營數(shù)據(jù)層面。
在過去兩年來，泰禾的半年報、年報時常收到深交所的“問候”。
這一次篇幅洋洋灑灑多達5000余字，涉及利息資本化、減資事項、未歸還的債務明細、涉及訴訟、預付金額或比例是否合理、存貨跌價準備計提、股權投資及合作項目情況等多個方面，共12大項問題。
深交所要求泰禾在2021年6月7日前將有關說明材料報送深交所。
審計“保留意見”
據(jù)悉，在一個月前泰禾披露年報數(shù)據(jù)時，還公布了中興華會計師事務所對泰禾2020年財報出具的保留意見審計報告。
觀點地產新媒體了解，根據(jù)《中國注冊會計師審計準則》相關規(guī)定，當存在下列情形之一時，注冊會計師應當發(fā)表保留意見：（1）在獲取充分、適當?shù)膶徲嬜C據(jù)后，注冊會計師認為錯報單獨或匯總起來對財務報表影響重大，但不具有廣泛性；（2）注冊會計師無法獲取充分、適當?shù)膶徲嬜C據(jù)以作為形成審計意見的基礎，但認為未發(fā)現(xiàn)的錯報對財務報表可能產生的影響重大，但不具有廣泛性。
具體而言，該會計師事務所對泰禾集團2020年報形成保留意見的基礎主要為利息資本化和三方債務抵賬。
其中，泰禾2020年融資借款利息費用99.13億元，其中，資本化金額83.88億元，費用化金額15.25億元。因公司資金周轉困難部分工程停工緩建，年審會計師無法獲取充分適當?shù)膶徲嬜C據(jù)判斷利息資本化和費用化金額的準確性。
存疑點就在于資本化金額83.88億元。對此，深交所也發(fā)出問詢，要求泰禾公司補充披露“開發(fā)成本”主要項目、重要在建工程項目等利息資本化情況，包括利息資本化累計金額、本期借款費用資本化期間和利息資本化金額。
同時，泰禾還須結合公司借款費用資本化確認原則、報告期內工程項目停工緩建情況等，說明報告期內借款利息資本化金額是否準確，與借款發(fā)生額及項目施工進度等是否匹配，是否將已到期未歸還借款費用（含利息、罰息、違約金等）作資本化處理，是否存在工程項目停工緩建、尚未開工或已完工但進行利息資本化的情形，相關會計處理是否符合企業(yè)會計準則的相關規(guī)定，并分析本期借款費用資本化金額及借款利息資本化率變動的主要原因及合理性。
另一項該會計師事務所提出保留意見的則是泰禾略顯復雜的債權債務對沖。
據(jù)觀點地產新媒體了解，泰禾控股子公司嘉興晟昱股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）依據(jù)合伙人決議，同意有限合伙人嘉興焜昱投資有限公司對其實繳出資69億元單獨減資計入其他應付款。截至審計報告日，減資事項工商變更手續(xù)尚未完成。
同時，泰禾將對中城建設有限責任公司的預付款項與嘉興晟昱上述其他應付款，依據(jù)嘉興晟昱、中城建和泰禾三方簽署的相關協(xié)議書進行了對沖，最終形成泰禾對中城建的債務6.33億元。
對此中興華會計師事務所提出，對于泰禾預付中城建大額款項的合理性及資金性質、債權債務對沖的合理性未能獲取充分適當?shù)膶徲嬜C據(jù)。
而后根據(jù)近期泰禾披露的相關公告，嘉興晟昱并未實際開展并購或股權投資業(yè)務，全部資本金已逐步投入到泰禾建設的項目或用于歸還項目借款；泰禾持有嘉興晟昱的合伙份額被凍結，凍結數(shù)額40億元，可能影響減資事項的實施。
對此，深交所要求泰禾說明，控股子公司嘉興晟昱的有限合伙人嘉興焜昱對其實繳出資69億元進行減資事項是否及時履行信息披露義務，是否恰當符合程序；并結合嘉興晟昱實際投資項目和嘉興晟昱合伙份額質押、凍結等權利受限情況，說明對嘉興晟昱全部實繳出資進行減資的必要性及合理性。
關于中城建預付款項的相關事項，深交所要求泰禾說明預付時間、預付金額、資金來源、預付款項具體用途、賬齡、預計結算安排，中城建與泰禾的關聯(lián)關系、業(yè)務交易和往來情況，并分析預付中城建大額款項的合理性，是否具有商業(yè)實質，是否構成對外提供財務資助等。
債務償付與流動性
據(jù)悉，泰禾2020年報顯示，截至年末公司資產負債率由2019年末的84.95%上升至90.75%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物期末余額165.43億元，短期借款、應付利息、一年內到期的非流動負債和其他流動負債期末余額合計394.64億元，按此計算現(xiàn)金與短期有息債務的比例為0.42。
此外，截至2021年3月31日，泰禾已到期未歸還借款金額為455.94億元，截至2021年4月30日降至431.55億元，因訴訟糾紛被司法凍結的銀行存款由2019年末的2.39億元上升至7.93億元。
同時，因資金周轉困難存在大額債務違約、逾期交房的情況，并涉及多起訴訟等相關事項，年審會計師也對泰禾2020年度財務報表出具帶有與持續(xù)經營相關的重大不確定性事項段的保留審計意見，對公司財務報告內部控制出具帶強調事項段的無保留意見。
深交所對此作出多項問詢，要求泰禾說明截至目前公司已到期未歸還的債務明細，因被擔保人發(fā)生逾期導致公司需履行擔保義務的具體情況，涉及的銀行賬戶或資產凍結情況，是否計提相應預計負債及本期計提金額，是否存在可能導致公司生產經營活動受到嚴重影響且預計在三個月內不能恢復正常、主要銀行賬號被凍結等《股票上市規(guī)則》規(guī)定的可能被實施其他風險警示的情形。
涉及的訴訟、仲裁事項情況方面，深交所要求泰禾結合預計負債計提金額等，說明是否充分考慮相關預計負債或潛在損失可能對公司生產經營和財務狀況等的影響。
同時深交所還針對今年內到期債務情況，要求泰禾結合可自由支配貨幣資金、預計經營現(xiàn)金流、資產處置變現(xiàn)能力、可用融資額度等，說明公司主要償債資金來源，分析是否存在流動性風險，債務償付是否存在重大不確定性，以及公司擬采取的應對措施。
值得一提的是，深交所還圍繞財務狀況相關的人員及機構作出相關問詢。
比如泰禾連續(xù)兩年變更的年審會計機構。據(jù)悉，2019年10月，泰禾年審會計機構由瑞華會計師事務所變更為大華會計師事務所，2019年度財務審計和內部控制審計費用共350萬元；隨后于2021年1月15日，公司年審會計機構變更為如今提出審計保留意見的中興華會計師事務所，2020年度財務相關費用共400萬元。
對此，深交所要求說明泰禾連續(xù)兩年變更年審會計機構的主要考慮及合理性，是否存在已委托前任會計師事務所開展部分審計工作后解聘前任會計師事務所的情況，與前任會計師事務所在工作安排、收費、意見等方面是否存在分歧，前后任年審會計師是否充分做好相關審計溝通工作，前后任會計師事務所審計收費同比差異及原因。
另外還提及泰禾一直以來變動頻繁的財務總監(jiān)角色。觀點地產新媒體了解，泰禾在近4年來有過五任財務總監(jiān)，如2018年，泰禾副總經理、財務總監(jiān)羅俊離職，李斌接替；2019年，李斌跳槽至實地，姜明群接任；2020年，姜明群辭任，在泰禾投資負責資金、投資的王偉華接替。
但就在2021年年報發(fā)布前夕，3月份王偉華辭去職務，由泰禾現(xiàn)任公司財務資金中心總經理的劉向民接替。
深交所對此要求泰禾說明，財務總監(jiān)連續(xù)四年在年報披露前離職的原因，是否在財務處理上與公司管理層、年審會計師存在重大分歧。
另深交所針對董事長黃其森長期代行董事會秘書職責提出問詢，稱是否能夠確保對信息披露事務、投資者關系管理等工作履行勤勉盡責義務，并要求泰禾盡快選聘符合任職資格的董事會秘書，切實做好信息披露和投資者關系管理工作。
此外，該問詢函還涉及了若干問題，如去年泰禾計提存貨跌價損失同比增長超一倍，要求其說明報告期末各項開發(fā)成本和開發(fā)產品可變現(xiàn)凈值的具體確定過程，對存貨采取的減值測試方式、測試過程、重要參數(shù)選取等，是否與以前年度存在較大差異及其合理性。
如泰禾從未披露名稱的第一大供應商采購金額遠高于報告期內向其他供應商采購金額，要求泰禾說明該供應商是否與公司存在關聯(lián)關系，業(yè)務上是否對其存在重大依賴，業(yè)務往來是
否具有商業(yè)實質，以及是否存在為泰禾、控股股東、實際控制人及其下屬公司代墊費用、代為承擔成本或轉移定價等利益輸送情形。
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