“二房東模式”存在天然缺陷

劉昕：聯(lián)合辦公、住房租賃、酒店都屬于二房東空間，還可以稱為新空間運(yùn)營(yíng)。

如果長(zhǎng)租公寓行業(yè)跟華住比，華住是零售商，按天賣，坪效高，而長(zhǎng)租公寓是批發(fā)商，坪效低、利潤(rùn)低。

如果長(zhǎng)租公寓跟聯(lián)合辦公比，聯(lián)合辦公投入少，運(yùn)營(yíng)輕，2萬平方米有5個(gè)人力成本就可以，而長(zhǎng)租公寓不同，比如一間房30平需要正常裝修成本，便宜些也要1000元/平，而聯(lián)合辦公700元/平的成本，就可以把辦公空間做的不錯(cuò)，投入產(chǎn)出比不同。

住房租賃正好夾到酒店和聯(lián)合辦公中間一個(gè)小空間里，頭又重，收益又少。如果不做一次新的產(chǎn)業(yè)革命，行業(yè)將無法健康發(fā)展。當(dāng)前的事實(shí)是，住房租賃前100名企業(yè)，尤其二房東模式的企業(yè)，都是虧損狀態(tài)。除非企業(yè)背后母公司是地產(chǎn)商，相對(duì)收取較低的租金，或可盈利。即使有部分盈利的企業(yè)，凈利潤(rùn)也只有2%~4%之間，只要市場(chǎng)稍有變動(dòng)，盈利馬上會(huì)變?yōu)樘潛p。

經(jīng)歷了前兩年的爆雷潮后，我認(rèn)為，目前所有的方法就是跟房東談，要不賣樓，要不委托給運(yùn)營(yíng)方管理。

劉昕：只要是二房東模式，就沒戲，不分集中式、分散式。市場(chǎng)上存在一種模式是：運(yùn)營(yíng)方不付租金，憑借信譽(yù)拿到業(yè)主方房源，定價(jià)運(yùn)營(yíng)后賺取服務(wù)費(fèi)。其本質(zhì)不是中介服務(wù)。

中介企業(yè)只對(duì)接好房東和客戶后就退出。而租賃企業(yè)需要進(jìn)行租客服務(wù)運(yùn)營(yíng)，涉及物業(yè)、家居維修等服務(wù)費(fèi)。基于此，自如的資管運(yùn)營(yíng)邏輯更可行。

舉例，某地段房源市場(chǎng)價(jià)可以租5000元/月，由于設(shè)施陳舊，只能降價(jià)至4000元/月，這是中介業(yè)務(wù)范圍。而自如做的事情是通過投入2萬元的裝修成本，使租金上浮到5000元/月，20個(gè)月后實(shí)現(xiàn)投入回本，但該房源未來可以實(shí)現(xiàn)更多租金回報(bào)。

租賃社區(qū)是市場(chǎng)必然產(chǎn)物

劉昕：當(dāng)前，租賃需求在不斷增長(zhǎng)，供應(yīng)端也有些政策利好，租賃行業(yè)迎來了長(zhǎng)期增量的周期。政府逐步開始參與增量市場(chǎng)。

劉昕：政府在補(bǔ)貼端、運(yùn)營(yíng)端、建設(shè)端，都已經(jīng)開始進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中。

其實(shí)運(yùn)營(yíng)過程中有三本賬。

站在開發(fā)商角度來看，他們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)性較高，資產(chǎn)價(jià)值并不想與運(yùn)營(yíng)方分享。舉個(gè)例子，運(yùn)營(yíng)方經(jīng)過一輪裝修等投資后，同時(shí)土地價(jià)值越來越高，資產(chǎn)價(jià)值回報(bào)提高，而此時(shí)自持物業(yè)的開發(fā)商業(yè)主賣出賺取收益，對(duì)于資產(chǎn)價(jià)值并不愿意與運(yùn)營(yíng)方共享。

而運(yùn)營(yíng)方則認(rèn)為，如果按原始價(jià)值做資管，同時(shí)樓的升值部分也共享，則愿意進(jìn)行運(yùn)營(yíng)投入。如果運(yùn)營(yíng)方什么收益都沒有，還要承受正常房租，顯然這是很大的問題。

政府建設(shè)租賃社區(qū)、房企自持商品房要用于租賃符合“房住不炒”目標(biāo)，需要更多的企業(yè)參與。

劉昕：機(jī)會(huì)肯定存在，但是和風(fēng)險(xiǎn)是并存的。在城市邊緣，很多租賃房源會(huì)出現(xiàn)空置現(xiàn)象，而國(guó)企如果能將空置率控制在40%內(nèi)，就不會(huì)虧損。而未來就要看國(guó)企是否具備獨(dú)立運(yùn)營(yíng)管理的能力了。

輕浪潮下，賦能小B平臺(tái)的創(chuàng)新

劉昕：2019年年底開始到現(xiàn)在，我們一直堅(jiān)持做的事就是給上百家小B賦能，做輕資產(chǎn)服務(wù)商，幫助他們拿到更便宜的融資，做出更規(guī)范的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)更好的品牌和服務(wù)。

我國(guó)長(zhǎng)期存在著房源供需與錯(cuò)配的住房問題。實(shí)際上，存量市場(chǎng)上70%~80%的房子是跟目標(biāo)人群匹配的。但由于租房人群變化太快，已從80后變成90后、95后，他們比較關(guān)注兩點(diǎn)：產(chǎn)品品質(zhì)好不好，租金價(jià)格低不低。

而當(dāng)前的市場(chǎng)供應(yīng)來看，大部分在C端，且這批房東大多以50后、60后人群為主，其房子內(nèi)部家具樣式陳舊，沒有改變。而我們平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)是規(guī)范化、品牌化管理，做好市場(chǎng)匹配。同樣區(qū)域內(nèi)，如果和C端供應(yīng)比較，我們完全有優(yōu)勢(shì)。

比如，一部分小合伙人參與進(jìn)來，通過網(wǎng)絡(luò)將房源廣而告之到地鐵車程半個(gè)小時(shí)范圍的人群，甚至進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修改造，從而促進(jìn)成交。

劉昕：把錢借出的實(shí)質(zhì)是加盟合伙制，小B企業(yè)通過我們進(jìn)行團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)，系統(tǒng)鏈接，然后只做收房工作，進(jìn)行分成。錢、品牌、系統(tǒng)都在我們這一端，通過平臺(tái)的精細(xì)化改造，使房源租金增加30%左右，這是平臺(tái)的核心能力。此外，平臺(tái)還可以幫助他們導(dǎo)流客戶。

現(xiàn)在小B房源有六萬套左右，但由于沒有品牌、擔(dān)保、資源，銀行不愿意貸款給小B，要么因?yàn)闆]有征信無法獲得貸款，要么貸款條件非?？量獭?/p>

而我們平臺(tái)先積累扎實(shí)的運(yùn)營(yíng)能力，有了平臺(tái)擔(dān)保，再去通過銀行拿更便宜的貸款，賦能小B，做代運(yùn)營(yíng)的基金管理。如果小B企業(yè)運(yùn)營(yíng)不善，我們會(huì)接手運(yùn)營(yíng)，通過鏈家、貝殼、58同城、私域流量等各種渠道賦能業(yè)務(wù)。經(jīng)過經(jīng)過平臺(tái)各合伙人及團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)積累，我們沉淀出非常好的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，產(chǎn)業(yè)鏈上拿房、裝修、設(shè)計(jì)、推廣、運(yùn)營(yíng)，最后到服務(wù)、數(shù)字化幾十個(gè)環(huán)節(jié)都已經(jīng)打通了。

劉昕：我認(rèn)為，區(qū)域公司機(jī)會(huì)可能會(huì)更大，主要原因在于各個(gè)地方產(chǎn)品是非標(biāo)的。

比如北京和廣州，同是22歲的租房人群，基于文化、環(huán)境、時(shí)間（畢業(yè)季、春節(jié)前后）、每一棟樓每一間房因樓層、大小、朝向、裝修程度、入住時(shí)間不同，定價(jià)也不同。

一房一價(jià)、一客一價(jià)、一天一價(jià)，區(qū)域公司若能做好靈活性管理，也能幫助提升利潤(rùn)。但如果最后僅剩幾套房源時(shí)，也會(huì)考慮降價(jià)租出。

但全國(guó)性公司需要標(biāo)準(zhǔn)化管理，企業(yè)定價(jià)后，給管家的價(jià)格浮動(dòng)范圍在50元，如果超出范圍就要申請(qǐng)，流程比較繁瑣。

這樣看來，從銷售要求來說，住房租賃行業(yè)又可稱為螞蟻行業(yè)，適合單兵作戰(zhàn)。