作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：TT707276146）

地產(chǎn)投資崗位，真是一個極為不公平的地方，有的人累死累活寫報告做測算，走上會流程，卻一年拿不到一塊地。有的人工作量也很大，但在崗位還能上游刃有余，可以多次拿地。

今天這篇，就講一下某投資總（兼部門負責(zé)人），在一個月內(nèi)拿五塊地的真實故事，非凡爾賽喲。以下內(nèi)容來自某粉絲投稿，如有雷同純屬巧合：

又到了年底，處于相對空閑的拿地空檔期，工作相對沒那么飽和，近期的工作重點就是整理內(nèi)務(wù)，進行內(nèi)部培訓(xùn)，以及總結(jié)全年的工作。

今年整個部門拿了6塊地，其中5塊是在四月份拿的，另外1塊是在五月份拿的，超額完成了公司的投資指標，為明年的貨值提供了充分的保障。尤其是四月拿的5塊地，公司拿地勢頭迅猛，部門投資工作也很出色，有很多“可圈可點”的地方。

四月份的時候，今年疫情剛剛結(jié)束，土拍市場開始升溫，部分區(qū)域拿地競爭相當激烈。我們公司是進入本城市的第二個年頭，去年剛進場拿了兩塊地，集團對本區(qū)域的投資工作十分重視，今年加大了投資力度。老板開會，多次鼓勵大家鉚足干勁，不要漏過每一個項目，凡是掛出來的地塊，都要進行研判。重點做招拍掛，也可以兼做收并購，拿地標準可以放寬，底線是不虧就行，只要項目能產(chǎn)生現(xiàn)金流，開出來的貨好去化。

在今年四月的第一周，我們部門就拿到了兩宗招拍掛的地塊。兩宗地是在城市的近郊區(qū)，地掛出來的時候是三月中旬，在當時各大房企都還在忙著處理疫情后的復(fù)工復(fù)產(chǎn)問題，沒有太多的資金用于拿地，很多公司也都是之進行了研判，沒有去準備參拍。我們公司看好了這個節(jié)點，在2月底的時候，集團就早做謀劃，發(fā)行了一筆10億的公司債，確保公司經(jīng)營資金。而春節(jié)前后的項目銷售回款，則是為年初的拿地準備的。

進入了四月的第二周，原來談的一個收并購項目，因為土地方要價太高，談崩了，幾乎都要放棄的。最近中間人又帶話來了，說是土地方近期做生意，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，打算急售項目，用于資金周轉(zhuǎn)。這塊地，現(xiàn)在拿出來繼續(xù)談，是一個好事，但是這個項目還是有很多問題的。

那是一個現(xiàn)狀工業(yè)地項目，目前沒有取得任何變性批文，或者是政府的會議紀要。雖然當?shù)氐目匾?guī)已經(jīng)調(diào)整為商住用地，而且經(jīng)過現(xiàn)場咨詢國土局，政策上允許自主變性，但這塊地項目公司錯綜復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，讓很多想收這塊地的房企，都最終放棄了。變性時間節(jié)點的不可預(yù)知，債務(wù)的不可控，成為這個項目的關(guān)鍵點。

這個項目經(jīng)過上報，集團非常重視，派駐了集團的法務(wù)小組，與區(qū)域投資人員一起辦公，共同思考對策。經(jīng)過一周的連續(xù)工作，設(shè)計出了相對完善的交易架構(gòu)，并且成功說服了土地方接受，最終拿下了該項目。在區(qū)域總的多次親自出面，協(xié)調(diào)當?shù)卣P(guān)系下，目前該地塊已完成變性，上個月剛開盤，因為項目體量不大，直接清盤了。這個項目還成了集團的標桿項目，獲得了額外的獎勵，部門光拿地獎都分了80多萬。

還有兩塊地，是在四月底拿的，兩塊地都是區(qū)域的地王，刷新了地價，而且還分別有5%和8%的無償移交人才住房。這兩塊地，位置確實不錯，是主城區(qū)難的的核心地塊，但是這個時候很多房企已經(jīng)從疫情中走出來，開始了上半年的頻繁拿地。土拍市場的競爭異常激烈，拿地的代價很大，大家都殺紅了眼。

一開始準備項目上會流程的時候，我們已經(jīng)獲知了兩塊地分別都有不下30家房企在報名，甚至不乏保利、首開、金茂等大型國企。我們內(nèi)部評判這兩塊地拿到的概率極低，因此只是按照上會標準，走了一下上會流程。投決會剛過完會，集團就要求我們再改一下測算，覺得我們的測算做的太保守，要求區(qū)域上再深入研判。

在區(qū)域總的直接牽頭組織下，區(qū)域把這個項目的售價預(yù)期提了2000元/平米，同時成本降了300元/平米，讓項目土拍的授權(quán)價，提高了一半。雖然個人覺得這個做法有點激進了，最終的實際利潤率可能在1%作用，但是有上面領(lǐng)導(dǎo)拍板，只能硬著頭皮干。在如此高的授權(quán)價下，最終公司干過了一眾國企，拿下了這兩塊地王。

拿地之后，不少圈子里的同行，在發(fā)來賀電的同時，都在問我們怎么做的測算，還有如何搞定集團的，能拿到如此高的授權(quán)價。畢竟地都拿了，我只能簡單敷衍幾句。

后來從集團同事那里得知，這兩塊地是老板想拿，因為明年公司有上市的計劃，所以今年想多擴充一下土儲。之前老板給大家開會，說了很多次讓大家今年猛拿地，大家都沒吃透背后的深刻含義。

這幾個高價地項目之前不敢拿，是因為本地政府對預(yù)售價格審批有“天花板價格”限制，每個區(qū)域都有價格標準。之前有不少房企，拿了高價地放了三年內(nèi)，還沒開盤，就是因為政府不給批價格。但是在月初的時候，這兩個項目搞報建的同時對我透露，公司申請預(yù)售價格，大概率能批下來。現(xiàn)在看來，這幾塊地的決策，還算可以。 

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原標題： 投資總自爆：我是怎么一個月拿五塊地的