作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

有人認為，城市發(fā)展殊途同歸?，F(xiàn)階段的不同改造終將走向同一個終點——高聳的樓宇和川流的車輛，將會是未來一代又一代人的共同記憶。

但也有人認為，每座城市都有其獨特味道，在發(fā)展、在新與舊的碰撞中，迸發(fā)出不同元素的新基因，成為一部分人的獨家記憶點。

北京，首善之區(qū)，講述它的故事無須刻意，自然流露出的就已是京腔京調(diào)。

這是一個潮流之都，潮中之潮位于三里屯太古里。

三里屯的歷史悠長，其中的三里屯太古里則可以從2008年開始說起。這一年，太古里投入運營，這是太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地首個落成的商業(yè)綜合體項目。

項目位于北京市朝陽區(qū)以工體北路與三里屯路交匯處，為開放式街區(qū)設計。占地5.3萬平方米，建筑面積17.2萬平方米，由19座低密度的當代建筑布局而成，整個項目分南、北兩個區(qū)域，既與周邊建筑融合，也保持著相對獨立。

南區(qū)建筑時尚活力，用色鮮艷大膽，胡同式規(guī)劃四通八達，動線流暢多變。北區(qū)建筑靈感來源于北京四合院，開放的庭院式整體布局，呈現(xiàn)出大都會氣質(zhì)。

在最初的2008至2013，五年間，項目以“三里屯VILLAGE”的標識打入當?shù)厥袌龀蔀闀r尚地標。2013年4月，太古地產(chǎn)宣布北京三里屯VILLAGE正式更名為“三里屯太古里”，并同時啟動新標識。

于2014年，太古里將項目的定位進一步提升為“Let’s play fasion”，“潮”的定位自此沿用至今。

2017年底，太古里的擴容正式著手，項目南區(qū)西側的雅秀大廈成為太古目標，未來將被打造成為太古里西區(qū)。

彼時，太古地產(chǎn)（中國內(nèi)地）行政總裁彭國邦曾稱，“雅秀大廈對三里屯南區(qū)是很好的加強版，我不敢說未來會不會很驚艷很驚喜，但是我們會把很多新的品牌、餐飲、體驗帶到這個地區(qū)?！?/p>

稍晚于預期的2019年底，今年11月2日，三里屯太古里西區(qū)正式開門亮相。曾經(jīng)的雅秀大廈煥然一新，以物理形態(tài)將太古里南北區(qū)融合——從商場東側大門即可步行抵達南區(qū)。

潮流、年輕化，是三里屯脫不開的標簽；街拍、打卡、吃喝玩樂，都是這里的關鍵詞。

回溯至2018年三里屯太古里10周年慶典，時任三里屯太古里總經(jīng)理的余國安曾向媒體表示，“未來，我們希望從潮流地標的定位出發(fā)，做成一張北京的名片。所有人來北京，必定要做的事情就是：爬長城、吃烤鴨、逛三里屯太古里，這是我們未來十年希望做到的?！?/p>

毫無疑問，隨著時間的推移，在北京這個集歷史與潮流于一體的大都市中，三里屯太古里被一步步打造為現(xiàn)代都會的地標典范。伴隨城市發(fā)展與三里屯商圈的擴容升級，也為城市更新添加新的注解。

2017年，三里屯太古里與三里屯街道辦事處合作，從綠化環(huán)境、整體外觀等方面，推動三里屯西街的更新改造。此后，在相關部門支持下，太古還對北三里老舊小區(qū)、南區(qū)設施等陸續(xù)進行維護。

另于2017年，朝陽區(qū)政府與北京公交集團簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，擬按照疏解首都非核心功能要求，在公共交通、促進區(qū)域發(fā)展等方面開展深入合作。

2020年，太古地產(chǎn)提出動議，希望與朝陽區(qū)政府、北京公交集團合作，將新東路2號公交維修場站（即公交保修二廠）進行升級改造，作為商業(yè)與文化消費融合的新地標。今年8月，上述三方簽署合作框架協(xié)議。

“與當?shù)卣献?，加強同社區(qū)的聯(lián)系一直是太古所強調(diào)的?！痹缦?，曾有太古員工這樣表示。事實證明，確是如此。

商業(yè)在于運營?，F(xiàn)代化的升級改造從來無法避免，關鍵點總是在于如何基于項目本身進行合適操作。

彭國邦曾認為，太古取得這些成績，并非有什么秘訣或者捷徑。“首先你要認真做好功課，對市場有充分理解和認知，同時要跟當?shù)氐恼泻芎玫幕樱軌驅⒛愕脑妇芭c當?shù)氐恼畬Τ鞘械脑妇跋嗥ヅ?，這樣才能走得更長更遠。”

誠然，在各家房企將定位從開發(fā)商轉變?yōu)槌鞘羞\營、服務商的的同時，企業(yè)工作重點也在發(fā)生著變化。如何做好商業(yè)運營的同時，深入到城市發(fā)展建設之中，使之成為運營增長的第二曲線，或許也是考慮更多的問題之一。

不同于三里屯太古里創(chuàng)新的街區(qū)式開放商業(yè)中心，王府井大街是一條傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)。每個城市或許都有這樣一條路，而“王府井”的前綴定義了它的不同。

自上世紀90年代起，從業(yè)態(tài)、景觀、交通、管理等方面入手，歷經(jīng)數(shù)次改造，這里已經(jīng)形成集購物、餐飲、文化、娛樂、陸游、商務、休閑為一體的“全國示范步行街”。

資料顯示，王府井大街有753年建成史和117年商業(yè)街史，在長期發(fā)展中形成了“厚重多元 包容創(chuàng)新”的街區(qū)文化。擁有東堂、協(xié)和醫(yī)院舊址等文物31處，首都劇場、中國兒童藝術劇院、王府井書店等文化設施10余處，非物質(zhì)文化遺產(chǎn)17項，東來順、吳裕泰、盛錫福等老字號品牌35個。

南起長安街、北至五四大街，全長1818米。歷史積淀賦予了它更厚重的傳承意義。這也與6公里外的“首店收割機”三里屯太古里有所不同。

不過，曾有人士認為，這條商業(yè)街有很多優(yōu)勢，但相對全國其他地區(qū)知名商業(yè)街發(fā)展來看，出現(xiàn)了一些問題。

舊的商業(yè)，如何迸發(fā)新的活力？這是王府井大街近年來面臨的最大挑戰(zhàn)。

從北京apm（新東安商場），到東方新天地、銀泰in88（樂天銀泰百貨），再到王府中寰，北京百貨大樓見證了這條街的發(fā)展，也經(jīng)歷著前所未有的挑戰(zhàn)。

被迫或是主動，過去幾年間，百貨大樓陸續(xù)完成內(nèi)部升級改造、業(yè)態(tài)升級、IP文創(chuàng)進駐等，與街區(qū)發(fā)展共同實現(xiàn)自我的突破升級。

據(jù)北京市文化和旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國慶期間，游客接待量排名前一的景區(qū)（地區(qū)）是王府井，共接待110萬人。而2021春節(jié)假期，在嚴格落實“就地過年”“非必要，不出行”等要求的前提下，王府井大街仍以89.5萬人次的接待量，位居游客接待量第一位。

有人流量或許意味有著龐大客流，但“景區(qū)”的定位從商業(yè)運營的角度來看，則意味著沒有回頭客。百年商業(yè)街的商業(yè)效應如何體現(xiàn)？

有業(yè)內(nèi)人士分析認為，好的商圈首先要有土地人群認可，才有不斷提升、發(fā)展的根基，否則異化為純粹賣游客旅游紀念品的話，整個商圈會進入惡性循環(huán)。

顯然王府井已經(jīng)認識到了問題所在。2019年8月，位于百貨大樓B2層的和平菓局正式開業(yè)，百貨大樓的迭代正式破圈。蜂窩煤、綠皮火車、上世紀廣告畫、大字報、照相館、老式自行車……

和平菓局還原北京胡同生活場景，以“年代感”為特色呈現(xiàn)一代北京人的兒時回憶，也具象化還原京腔京味，自然收獲更多本地人的關注。

在經(jīng)歷大拆大建改造、傳承特色文化、地區(qū)環(huán)境治理等歷史規(guī)劃之后，王府井也正迎來城市更新背景下的商業(yè)街區(qū)復興之路。

2020年8月，《首都功能核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃（街區(qū)層面）（2018年—2035年）》獲批，推動王府井街區(qū)保護更新，開展王府井商業(yè)區(qū)更新治理規(guī)劃被提上日程。

于今年9月，北京市制定出臺《北京培育建設國際消費中心城市實施方案》，全面實施“十大專項行動”，其中提到，依托故宮-王府井-隆福寺“文化金三角”，推動王府井商圈“商業(yè)+旅游+文化+科技”深度融合。

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原標題： 三里屯到王府井 6公里路兩端的京城商圈