作者：炸天團

來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

五一收假回來，年報季已然落下帷幕。

“三道紅線”融資新規(guī)出臺以后，今年郭樹清再次敲打房地產(chǎn)，以及新的政治局會議罕見的點名學區(qū)房，都在說明樓市的不確定性還在延續(xù)。

中南建設，是業(yè)內(nèi)第一家提出“用確定性穿越常態(tài)”的房企。

2020年迷霧重重，中南建設如何撥開迷霧？2021年撲朔迷離，中南建設又要如何尋找確定性？

先從其年報說起。

成績單

2020年，中南建設年報顯示：

中南建設基本每股收益1.87元，同比增長67.5%，并擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利5.56元（含稅），預計共派發(fā)現(xiàn)金紅利21.27億元，派息率高達30%，是公司自2009年上市以來現(xiàn)金分紅的最高比例。

真金白銀擺在投資者面前，誰能拒絕？

對于投資者而言，真金白銀是眼前利益，而選擇繼續(xù)持有中南股票則出于對公司基本經(jīng)營層面的長期看好。

中南的基本面如何？我們不妨看一組從年報中摘錄的數(shù)據(jù)：

2020年公司營業(yè)收入實現(xiàn)786.0億元，同比增長9.4%；

歸屬于上市公司股東的凈利潤70.8億元，同比增長70%；

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額84.7億元，連續(xù)3年保持正值；

2020年末公司有息負債（含期末應付利息）799.0億元，絕對金額在同類房企中保持低位；

加權平均凈資產(chǎn)收益率達到28.18%，同比增長6.60個百分點，為歷年最高。

高利潤、低負債、投資回報有確定性，這是資本市場較為青睞的財務模型，也難怪開源證券、中泰證券在中南建設發(fā)布年度業(yè)績后紛紛維持買入評級。

很顯然，昔日在規(guī)模賽道上披荊斬棘的行業(yè)“黑馬”，已經(jīng)進階為受投資者歡迎的資本“白馬”。

細數(shù)中南的成長歷程，2020年尤為關鍵，在大變革之年，中南大致做對了這樣幾個事情。

02

對的方向

當下房地產(chǎn)行業(yè)不僅面臨融資端“三道紅線”政策收緊，還面臨土地端兩集中政策壓力，同時嚴格的限售限貸調(diào)控讓房企銷售去化難度增加。

房地產(chǎn)行業(yè)正處于劇烈變革之際，“大魚吃小魚”“大魚吃大魚”，行業(yè)集中度越來越高，行業(yè)面臨的不確定性也越來越大.

如何在不確定性中尋找確定性?

中南首先做對的就是“未雨綢繆”，在行業(yè)形勢發(fā)生劇烈變化之前，中南已經(jīng)及時“轉舵”。

2020年初，在中南年會上，時任中南置地總裁的陳昱含已經(jīng)對行業(yè)背景有了深刻認識。

她認為，新常態(tài)下的地產(chǎn)行業(yè)，高速的規(guī)模發(fā)展難以為繼，“難”可能是未來的一種常態(tài)，如何穿越這個常態(tài)，持續(xù)、健康的發(fā)展下去，是中南必須回應的。

彼時，她提出中南將“用確定性穿越新常態(tài)”。不確定性是客觀存在的，但確定性卻是主觀能動的。

從過去一年的表現(xiàn)來看，中南戰(zhàn)略選擇上很早就圍繞著三道紅線的方向展開穩(wěn)定和確定性的作戰(zhàn)方針，但在當前的政策及外部環(huán)境因素影響下，或許正是這種前瞻性策略才使得中南的發(fā)展多了一些確定性。

在這種戰(zhàn)略指引下，2020年，中南提出“穩(wěn)增長、出利潤、優(yōu)報表”的經(jīng)營目標。

彼時，行業(yè)增速放緩，過去一味沖規(guī)模的模式已經(jīng)不能適應行業(yè)發(fā)展，房企紛紛從提升規(guī)模向提升利潤轉變，施行“有質(zhì)量增長”。

恰逢去年下半年房企融資監(jiān)管“三道紅線”政策出臺，房企降負債也被提升到政策層面。

這些變化無一不在透露，中南當時制定的經(jīng)營目標實在恰逢其時。

如今一年過去了，中南也用一份優(yōu)秀的成績單再次證明了彼時管理層經(jīng)營方向的正確。

03

對的策略

大的方向正確了，還要看施行過程中的具體策略是否匹配。

在業(yè)績發(fā)布會上，陳昱含表示其提出的“穩(wěn)增長、出利潤、優(yōu)報表”的經(jīng)營主張在過去一年得到強有力的貫徹和落實。

雖然中南已經(jīng)過了高速增長期，但現(xiàn)在的中南更具有韌性，即使面對疫情以及行業(yè)政策的不確定性，也能夠在速度和質(zhì)量之間找到平衡。

接下來，炸天團將從過去一年中南在“穩(wěn)增長、出利潤、優(yōu)報表”三大方面的表現(xiàn)來具體分析中南為何能夠取得優(yōu)秀的業(yè)績成績。

首先，穩(wěn)增長。

即使在2020年疫情影響下，中南地產(chǎn)業(yè)務全年實現(xiàn)銷售規(guī)模2238億元，同比提升14%，全年銷售去化率維持在70%以上的高位。

全年銷售之所以能夠穩(wěn)定增長，一方面是去年全年中南根據(jù)疫情發(fā)展情況及時調(diào)整了供貨和銷售節(jié)奏。

在房企銷售普遍還未恢復的二季度，中南已經(jīng)悄悄搶收，全季度銷售額598億元，同比增長18.9%。

為了防止疫情反復給銷售帶來不確定性，中南在去年三季度加快了新增土地儲備的供貨速度，將房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的四季度沖擊階段提前至三季度，在全力搶收之下，保障了全年業(yè)績增長。

另一方面，中南在投資標準、產(chǎn)品標準化、供應鏈建設及快建技術推廣等多方面的努力為公司周轉效率持續(xù)提升奠定了基礎。

2020年，中南的周轉效率繼續(xù)提升，首開周期7.2個月，同比縮短0.3個月。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始拼質(zhì)量，但速度也必不可少，能夠在更快時間內(nèi)實現(xiàn)銷售去化，獲得現(xiàn)金回款，將有力保障房企資金鏈安全。

此外，中南管理層提到，組織穩(wěn)定、能力優(yōu)化及中南特有的鐵軍文化，是中南在面對“黑天鵝”時打出一場又一場硬仗的堅實保障。

眾所周知，中南非常注重文化氛圍，在組織內(nèi)部提倡平等、公開、透明、扁平等特征，正是這樣的組織文化給職業(yè)經(jīng)理人提供了良好的“生存環(huán)境”。

在過去一年職業(yè)經(jīng)理人和高管頻繁變動的行業(yè)形勢下，中南保持了團隊的相對穩(wěn)定。

第二，出利潤。

這個目標應該是三大經(jīng)營主張中，中南2020年完成最好的一項。

炸天團粗略整理了幾家典型房企2020年歸母凈利潤情況，其中：

陽光城歸母凈利潤增速約30%；

龍光集團歸母凈利潤增速約15.51%。

可以明顯看出，2020年，房企歸母凈利潤增速普遍不高，TOP30房企中歸母凈利潤增速高于30%的房企已是屈指可數(shù)。

毫無疑問，2020年是房企利潤下滑之年，增收不增利是全行業(yè)面臨的共同挑戰(zhàn)。

但中南似乎是個例外。

2020年，中南如期兌現(xiàn)了70億元的歸母凈利潤承諾，實現(xiàn)歸母凈利潤70.8億元，同比增長70.0%。

與自身2019年相比，中南歸母凈利潤毫無疑問實現(xiàn)增長；即使與行業(yè)內(nèi)頭部以及同等規(guī)模房企相比，70%的歸母凈利潤增速也相當有競爭力。

利潤率更能顯示出企業(yè)的盈利能力。2020年，中南綜合毛利率從16.75%提升至17.29%；歸母凈利率從5.80%大幅提升至9.00%；加權平均ROE從21.58%提升至28.18%。

歸根結底，中南盈利能力的提升在于兩個方面：

一是，過去幾年高速穩(wěn)定的業(yè)績增長為公司的利潤轉化提供了有力保障；

二是，過去一年，中南在投資精準度、成本和費用管控以及項目全周期利潤管理等多維度的水平提升。

在地產(chǎn)投資方面，中南全年新增貨值超過2300億元，同比提升43%。

從土地獲取結構來看，商業(yè)、產(chǎn)城、文旅、城市更新四類途徑取地貨值規(guī)模從2019年的11%大幅提升至27%。多元化獲地為中南節(jié)省了土地成本，贏得了利潤空間。

在成本管控方面，在2020年因疫情銷售難度增加的情況下，中南的銷售費用率僅同比上升0.16個百分點，達到2.20%。

而在全行業(yè)都在向管理要效益的情況下，中南的管理費用率也同比下降0.89%至3.59%，進一步優(yōu)化了管理能力。

第三，優(yōu)報表。

未雨綢繆，再一次在這一經(jīng)營目標中展現(xiàn)的淋漓盡致。

在“三道紅線”出臺前，中南的管理團隊就已經(jīng)把報表優(yōu)化作為年度關鍵任務提出。因此，當紅線政策出臺后，不少房企焦頭爛額，忙于應付，但中南卻按照自己的節(jié)奏，優(yōu)化負債指標。

在業(yè)績會上，中南管理層也剖析自身，雖然中南的銷債比不高，有息負債絕對值不大，但與類似銷售規(guī)模的房企相比，中南凈資產(chǎn)更少，這可以認為是之前高速發(fā)展帶來的必然結果。

也因此，中南應對“三道紅線”的總體策略還是在兼顧發(fā)展的同時，有序降負債以及穩(wěn)步增加凈資產(chǎn)。

從結果來看，截至2020年末，中南已經(jīng)實現(xiàn)兩條線變綠。

其中，扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比為1.04，凈負債率為97.27%，兩項均已達到政策要求；目前僅剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率一項未達標。

針對該指標的改善，中南提出從四個方面努力：

一是穿透到項目投資層面的資產(chǎn)負債率管控；二是合理的并表和出表安排；第三，加快結轉和利潤實現(xiàn)；第四，增加合作項目實收資本，快速做大凈資產(chǎn)。

中南管理層表示，公司有信心最晚明年實現(xiàn)“三道紅線”全綠。

對未來考慮

所有過往，皆為序章。說完了中南2020年取得的成績，還要談談接下來的路怎么走。

在規(guī)模上，管理層認為10%左右的復合增速是理性安排，中南2021年銷售增速預計預計在10%左右。

從投資角度看，以3倍貨地比為目標，全口徑拿地貨值期望達2700億元以上。

盈利方面，管理層認為未來中南地產(chǎn)業(yè)務的利潤表現(xiàn)還有改善空間，理由是：

2020年中南利用時間差提前布局城市輪動洼地，避免了土地市場過熱后的高位拿地。

結合多元化拿地，在競爭激烈的2020年，中南平均地價從2019年的5250元降為5000元，而當年銷售均價從12700元提升到13300元，這些都為后續(xù)結利增長奠定了良好基礎。

地產(chǎn)行業(yè)的女掌門人往往與感性、細膩等標簽相聯(lián)，但不難看出，在陳昱含身上，卻多了一些理性、務實的基因。

對于行業(yè)和公司的長期發(fā)展，陳昱含也提出了幾點看法：

1、地產(chǎn)行業(yè)有17萬億的容量和廣闊的上下游影響，因此對于行業(yè)調(diào)整，不必過度悲觀。

2、多元化之前，中南要堅持做好地產(chǎn)基本盤。

3、從做大到做強，是中南的必然選擇。

4、中南的青春期已過，以往“高增速、強兌現(xiàn)、好團隊”的中南好故事要開新篇。未來的中南好故事，是從黑馬到白馬的奮斗史。

基于以上幾個判斷，中南為未來提出了四個方面的考慮：

可持續(xù)發(fā)展，對增速和經(jīng)營質(zhì)量有效平衡；

把卓越運營打造成中南的優(yōu)勢競爭標簽；

兩主兩輔多聯(lián)動，打造中南特色的永續(xù)經(jīng)營能力。其中兩主是指地產(chǎn)和建筑兩大核心業(yè)務板塊，兩輔是指城鄉(xiāng)建設和運營、優(yōu)勢城市核心商業(yè)資產(chǎn)的持有；

強化人才護城河，為職業(yè)經(jīng)理人和團隊賦能。

并且就在今天，炸天團收到消息，中南正著手進行組織架構調(diào)整，將相關區(qū)域公司合并。

比如將南京區(qū)域公司和蘇北區(qū)域公司合并，成立蘇皖區(qū)域公司；將青島區(qū)域公司和魯西區(qū)域公司合并，成立山東區(qū)域公司等等。

此番聚變，是中南為適應新形勢下的戰(zhàn)略發(fā)展需要，既是中南在規(guī)模不斷擴大背景下的順勢而為，也是其基于對內(nèi)外部形勢深入研判后做出的重要戰(zhàn)略安排。

調(diào)整過后，中南將為優(yōu)秀的區(qū)域公司提供更大空間、更大授權和賦能，使區(qū)域公司發(fā)揮更大的發(fā)展動能和業(yè)績回報。

相信“區(qū)域調(diào)整+四個方面達成”的基礎上，中南將平穩(wěn)穿越行業(yè)周期，在行業(yè)中的發(fā)展更加具有確定性。

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原標題： 中南建設正在穿越周期