作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 繼去年底華晨汽車集團(tuán)控股有限公司進(jìn)入破產(chǎn)重整程序后，另一家名為“華晨”的公司也經(jīng)歷了類似命運(yùn)。

7月21日，株洲華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡稱“華晨地產(chǎn)”）及華晨地產(chǎn)管理人，宣布與重慶房企金科股份簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。據(jù)悉，金科湖南公司法務(wù)、財(cái)務(wù)、工程、客服等團(tuán)隊(duì)已進(jìn)駐華晨地產(chǎn)展開工作。

7月23日，華晨地產(chǎn)重整案第一次債權(quán)人會(huì)議召開。會(huì)議披露，除了金科達(dá)成合作意向，包括正奇金融控股股份有限公司等數(shù)家金融機(jī)構(gòu)已進(jìn)入盡職調(diào)查，并開展實(shí)質(zhì)性磋商。

華晨地產(chǎn)最早成立于1995年，創(chuàng)始人為陳文義，后者曾被譽(yù)為“株洲地產(chǎn)大王”。但和泰禾、藍(lán)光、華夏幸福等房企類似，當(dāng)時(shí)代的發(fā)展方向發(fā)生調(diào)整，它們過往依靠負(fù)債構(gòu)筑的輝煌轟然倒下。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，國內(nèi)遞交破產(chǎn)文書的房企累計(jì)達(dá)到203家。

行業(yè)出現(xiàn)分化，尚有投資余力的房企在“等魚斷氣”，收并購成為這批企業(yè)擴(kuò)張的重要手段。金科股份此番介入華晨地產(chǎn)的重整，資源的相關(guān)性或許是吸引它的主導(dǎo)原因：華晨地產(chǎn)納入評估范圍的在建在售資產(chǎn)，總體量逾175萬平方米。

不良資產(chǎn)投資在金科股份過往發(fā)展中較為罕見，因?yàn)檫@類型投資標(biāo)的往往存在瑕疵和風(fēng)險(xiǎn)，考驗(yàn)接盤方的資產(chǎn)評估、債權(quán)關(guān)系梳理及解決等能力。但對于金科而言，擴(kuò)大在湖南的銷售規(guī)模實(shí)屬必要，去年湖南的貢獻(xiàn)僅有84億左右。

在五年總銷售規(guī)模超4500億元的口號下，金科也存在著提升區(qū)域能級的訴求。

公開資料顯示，陳文義最早于1990年進(jìn)入株洲的機(jī)關(guān)單位，1995年下海成立華晨地產(chǎn)。從代建項(xiàng)目起步，華晨地產(chǎn)逐漸將業(yè)務(wù)拓展至株洲市中心，此后開發(fā)出珠江花園、珠江麗園、財(cái)富小區(qū)等代表項(xiàng)目。

在快速發(fā)展時(shí)期，華晨地產(chǎn)曾擴(kuò)張至長沙市場，業(yè)務(wù)戰(zhàn)略也開始多元化，陸續(xù)布局金融服務(wù)、傳媒文化等領(lǐng)域。

即便爆發(fā)資金鏈危機(jī)前夜，華晨地產(chǎn)仍是株洲房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的領(lǐng)頭羊，并且是湖南省企業(yè)稅收貢獻(xiàn)百強(qiáng)。2020年，該公司還在推進(jìn)“華晨湘江大都會(huì)”項(xiàng)目，后者建筑高度約達(dá)205米，被譽(yù)為株洲第一高。

這背后實(shí)際上已暗流涌動(dòng)，只是外界鮮有將其關(guān)聯(lián)與風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)起來。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2020年8月，圣湘生物登陸科創(chuàng)板，其中陳文義持有2224.1466萬股，股權(quán)比例5.5604%位列第六大股東。2個(gè)月后，陳文義迅速辭去圣湘生物董事職務(wù)，并將手中2200萬股質(zhì)押，市值超過20億元。

同年11-12月，華晨地產(chǎn)將株洲縣融興村鎮(zhèn)銀行有限責(zé)任公司等6家公司的股權(quán)出質(zhì)，對應(yīng)數(shù)額共計(jì)1.695億元，質(zhì)權(quán)人包括交通銀行、財(cái)信信托、華融湘江銀行、國信財(cái)富融資等；12月7日，陳文義還將華晨地產(chǎn)1億元股權(quán)出質(zhì)給華融湘江銀行。

進(jìn)入今年3月，華晨地產(chǎn)旗下金水灣、山水印象、神龍灣等項(xiàng)目均已停工的消息甚囂塵上，株洲市住建局的表態(tài)也從去年底“華晨公司處于正常運(yùn)轉(zhuǎn)”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢谥贫ǚ桨阜e極推動(dòng)在建項(xiàng)目盡快全面復(fù)工”。

4月20日，株洲市中院裁定華晨地產(chǎn)重整，并于4月23日指定株洲惟楚企業(yè)破產(chǎn)清算事務(wù)有限公司、湖南瀛啟律師事務(wù)所擔(dān)任聯(lián)合管理人。4月27日，株洲市中院裁定對華晨地產(chǎn)及旗下子公司共計(jì)13家公司進(jìn)行實(shí)質(zhì)合并重整，此后案件公告證實(shí)，華晨旗下大部分項(xiàng)目實(shí)質(zhì)已于1-2月份停工。

債權(quán)人也對華晨地產(chǎn)及實(shí)控人的有價(jià)值資產(chǎn)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，包括懷化市君益泰物貿(mào)申請對湖南金典建設(shè)、華晨地產(chǎn)價(jià)值1100萬元財(cái)產(chǎn)申請查封、凍結(jié)；根據(jù)圣湘生物公告，張鋼、蕪湖鵬華叁號投資中心（有限合伙）、國信財(cái)富小額貸款、株洲市金融控股、長城資產(chǎn)等公司，先后申請對陳文義所持上市公司股份輪候凍結(jié)。

6月底，華晨地產(chǎn)管理人宣布，將于7月30日起司法拍賣華晨地產(chǎn)和關(guān)聯(lián)方白云投資公司對湖南新嘉置業(yè)持有的股權(quán)及債權(quán)資產(chǎn)包，起拍價(jià)7594.23萬元。該資產(chǎn)包涉及株洲楓溪片區(qū)商住地塊，土地面積3.42萬平方米，擬用于開發(fā)浪琴灣二期。

至7月23日，華晨地產(chǎn)重整案第一次債權(quán)人會(huì)議召開，并于現(xiàn)場披露：4月20日陳文義所持圣湘生物股份納入債務(wù)人財(cái)產(chǎn)后，華晨地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)約11億元；重整將以單項(xiàng)共益?zhèn)顿Y、整體投資、債權(quán)+股權(quán)收購等形式吸引投資人。

而在會(huì)議召開前2天，金科股份已與華晨地產(chǎn)及其管理人簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

不過，株洲媒體報(bào)道稱，金科湖南公司已派遣法務(wù)、財(cái)務(wù)、工程、客服等團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐華晨地產(chǎn)展開工作。這仍反映出，金科對于華晨地產(chǎn)重整的重視程度。

實(shí)際上，華晨地產(chǎn)管理人此前披露重整事宜時(shí)，曾詳細(xì)記錄重整所涉及到的14個(gè)主要項(xiàng)目。

同時(shí)根據(jù)華晨地產(chǎn)管理人披露口徑，計(jì)入神農(nóng)城、紅旗廣場等自持的多個(gè)商業(yè)綜合體近42萬平方米，華晨地產(chǎn)總資產(chǎn)體量接近217萬平方米。

上述資產(chǎn)對金科股份而言無疑是規(guī)模層面的有力補(bǔ)充。金科最早于2008年進(jìn)入湖南市場，并于2018年首入株洲。至2019年前后，盡管金科已布局長沙、株洲、岳陽、郴州、衡陽、常德、永州等12個(gè)縣市，但在湖南區(qū)域累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目僅17個(gè)左右。

2019年，金科湖南公司升級為區(qū)域公司，業(yè)務(wù)發(fā)展才有所改善。該公司提供的數(shù)據(jù)顯示，2019-2020年湖南區(qū)域公司總計(jì)在8個(gè)城市獲取12宗地塊，對應(yīng)土儲269.76萬平方米遠(yuǎn)超前十年；去年湖南區(qū)域銷售額約84億元。

而根據(jù)年報(bào)，截止2020年底，金科在湖南主要房地產(chǎn)項(xiàng)目中，長沙有集美天辰、金科·世界城、金科·美苑、集美星宸、長沙科技新城等項(xiàng)目，其中年內(nèi)貢獻(xiàn)銷售的項(xiàng)目僅集美天辰、集美星宸；株洲集美雅郡項(xiàng)目已于2018年開盤。

補(bǔ)充湖南地區(qū)土儲，快速實(shí)現(xiàn)銷售，成為其介入華晨地產(chǎn)重整的直接目的。

僅從項(xiàng)目重啟的角度，7月份，株洲市方面對外披露，華晨地產(chǎn)在株洲共有13個(gè)在建在售項(xiàng)目，全部完工還需要不到10億元資金。且在金科與華晨簽訂框架協(xié)議的現(xiàn)場，中國郵政相關(guān)負(fù)責(zé)人亦表態(tài)，華晨項(xiàng)目重啟銷售后，將給予相關(guān)金融支持。

但整體而言，介入不良資產(chǎn)同樣需要重點(diǎn)評估潛在的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)媒體援引會(huì)計(jì)事務(wù)所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年2月，華晨地產(chǎn)總資產(chǎn)約111.56億元，而總負(fù)債約118.86億元，已淪為負(fù)資產(chǎn)公司。這部分資產(chǎn)或不包含陳文義所持圣湘生物股份，目前也尚未知悉華晨的表外債情況。

華晨地產(chǎn)管理人指，重整的13家公司中，12家與華晨地產(chǎn)控制權(quán)高度集中，且喪失了財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性，賬面資產(chǎn)、負(fù)債與真實(shí)情況不符；公司之間存在多筆資金往來，并涉及交叉擔(dān)保等問題。

即將于7月底司法拍賣的新嘉置業(yè)，外界或許能從其中觀察到資產(chǎn)包的瑕疵及重整的復(fù)雜性。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，華晨地產(chǎn)和白云投資對新嘉置業(yè)的股權(quán)評估價(jià)值為-1483.51萬元，享有債權(quán)營收賬款評估價(jià)值9077.74萬平方米，綜合后起拍價(jià)7594.23萬元。該公司最早于2019年簽訂土地出讓合同時(shí)，支付50%出讓金即8977萬元，以及31.18萬元契稅，并欠繳契稅686.98萬元。

值得一提的是，陳文義2018年曾向株洲本土商人鄒昌貴借款2.6億元，為此于去年1月將新嘉置業(yè)的股權(quán)全部質(zhì)押，至年底鄒昌貴已實(shí)際控股新嘉置業(yè)。這意味著，接盤方獲取土地前，需要先解決遺留的債務(wù)問題。

拍賣公告也提及，競買人競拍視為對新嘉置業(yè)出資、債務(wù)、欠稅、行政處罰以及其他重大瑕疵的情形可能存在而自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的承諾，標(biāo)的資產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)的前述所有義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給買受人。

但與融創(chuàng)、萬科等房企不同，金科在這方面更多集中于項(xiàng)目層面的收購。比如2019年7月，以17.21億元收購新城控股6個(gè)項(xiàng)目，涉及建筑面積102.22萬平方米；2020年3月，收購紅星旗下昆明、重慶、慈溪三個(gè)愛琴海購物公園項(xiàng)目。

即便是兩年前介入當(dāng)時(shí)陷入困境的成都置信，金科也僅是通過與置信成立“金科置信”方式建立防火墻，統(tǒng)籌發(fā)展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，2020年金科股份新增土地投資148宗，土儲建面2364萬平方米，總價(jià)款892億元；而由于一二線占比提高，期內(nèi)樓面單價(jià)3773元/平方米，同比提升超40%。

其中，去年金科在襄陽、重慶、貴陽、鄭州、煙臺、沈陽、徐州等地都采取過收并購方式拿地。以襄陽市襄州區(qū)201953號地塊為例，該地塊最早由襄陽科鵬置業(yè)競得，去年初金科通過收購49.30%股權(quán)成功介入開發(fā)。

除此以外，通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方式勾地也成為金科的“武器”之一。截止去年底，金科產(chǎn)業(yè)號稱在22個(gè)城市累計(jì)開發(fā)運(yùn)營管理項(xiàng)目25個(gè)，面積逾1100萬平方米。其中，長沙科技新城占地33.4萬平方米，總體量53.83萬平方米，預(yù)計(jì)投資額25.82億元。

如今金科卻對不良資產(chǎn)收購領(lǐng)域展示了興趣。一般來說，不良資產(chǎn)包不乏資質(zhì)較佳的項(xiàng)目，并存在大幅度折價(jià)，擁有資金優(yōu)勢、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線及品牌溢價(jià)的房企容易盤活這類資產(chǎn)。前提是，房企能成功化解資產(chǎn)包的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)株洲媒體的報(bào)道，合作意向達(dá)成后，金科和華晨地產(chǎn)有望在品牌輸出、資金運(yùn)作、質(zhì)量管理、客戶服務(wù)等領(lǐng)域“展開全方位合作”，以助后者盡快實(shí)現(xiàn)重整。

這種“劍走偏鋒”的擴(kuò)張方式，也被視作擴(kuò)大規(guī)模的新路徑之一。

去年金科股份實(shí)現(xiàn)銷售金額2232億元，但按地區(qū)劃分，該公司只有重慶、江蘇、浙江銷售規(guī)模超200億元，四川、河南、山東銷售過百億；其余地區(qū)盡管保持高增長，但仍未成為業(yè)績貢獻(xiàn)主力。

尤其是在新戰(zhàn)略規(guī)劃下，金科股份提出2025年總銷售規(guī)模超過4500億元，這對區(qū)域能級提升提出了更高要求，包括廣東、陜西、江西、湖南等地區(qū)的投資力度也要相應(yīng)加大。

金科股份新任董事長周達(dá)對投資質(zhì)量同樣提出了要求，他于4月表示，金科在投資方面要嚴(yán)守投資原則，不再單純追求規(guī)模的快速增長，把現(xiàn)金流穩(wěn)健和安全放在首位。他還提出，加大城市更新、一二級聯(lián)動(dòng)等方式去獲取相對低成本、大規(guī)模項(xiàng)目的力度。

無獨(dú)有偶，在金科與華晨簽署框架的同一天，7月21日，陽光城亦宣布以61.45億元收購不良資產(chǎn)。

具體而言，陽光城受讓原屬于破產(chǎn)企業(yè)浙江卓誠兆業(yè)名下的眾泰小鎮(zhèn)項(xiàng)目資產(chǎn)，涉及浙江永康市核心區(qū)位7宗地塊。對此陽光城表示，交易完成后，將補(bǔ)充公司浙江大區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目儲備資源，并可以快速實(shí)現(xiàn)銷售，助力公司進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)發(fā)展。

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原標(biāo)題： 原報(bào)道|參與華晨地產(chǎn)重整金科擴(kuò)張尋路