作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

“新希望服務(wù)定位為提供民生服務(wù)的企業(yè)，是集團(tuán)旗下布局民生產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是集團(tuán)內(nèi)部第一家赴港IPO的企業(yè)?！?/p>

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 通過(guò)聆訊的第二天，新希望服務(wù)召開(kāi)了IPO新聞發(fā)布會(huì)，公布上市事宜。這家2021年首個(gè)遞交招股書(shū)的物企，現(xiàn)在距離登陸資本市場(chǎng)只差一步。

根據(jù)上市計(jì)劃表，新希望服務(wù)將于5月11日上午9時(shí)開(kāi)始香港公開(kāi)發(fā)售，股份預(yù)計(jì)5月25日于香港聯(lián)交所主板開(kāi)始買賣。

據(jù)透露，新希望服務(wù)將發(fā)售2億股股份，其中1.8億股股份將作國(guó)際發(fā)售，占初步發(fā)售股份總數(shù)的90%；余下2000萬(wàn)股股份將于香港作公開(kāi)發(fā)售(可予重新分配)，占初步發(fā)售股份總數(shù)的10%，每股作價(jià)介乎3.80港元至4.70港元，集資額最多9.4億港元。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體于發(fā)布會(huì)上獲悉，新希望服務(wù)目前已引入6家基石投資者，總金額達(dá)到4940萬(wàn)美元，其中包括貝殼找房投資9700萬(wàn)人民幣、小米投資3880萬(wàn)港元、復(fù)星國(guó)際投資500萬(wàn)美元等。

會(huì)議伊始，新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好以視頻形式寄語(yǔ)：“新希望服務(wù)定位為提供民生服務(wù)的企業(yè)，是集團(tuán)旗下布局民生產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是集團(tuán)內(nèi)部第一家赴港IPO的企業(yè)。”

他多次強(qiáng)調(diào)的“民生服務(wù)”一詞，定下了本輪上市宣傳基調(diào)。

非執(zhí)行董事姜孟軍續(xù)指出，新希望集團(tuán)一直圍繞著民生產(chǎn)業(yè)和幸福經(jīng)濟(jì)來(lái)布局產(chǎn)業(yè)賽道，所以民生服務(wù)也是新希望集團(tuán)的基因。

在管理層看來(lái)，新希望服務(wù)圍繞著消費(fèi)升級(jí)和生活方面有了更多的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，可以進(jìn)行多方面多維度的產(chǎn)業(yè)鏈整合，實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)物業(yè)服務(wù)生態(tài)的升級(jí)和重塑。

如上述所提，核心重點(diǎn)在于民生服務(wù)。

首席執(zhí)行官兼總經(jīng)理陳靜在會(huì)上解釋，新希望服務(wù)定位為民生服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的核心邏輯是在價(jià)值鏈中心連接客戶，圍繞業(yè)主及住戶、其他消費(fèi)者在公共空間購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)等多個(gè)方面的需求，提供物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和民生服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容，構(gòu)建民生服務(wù)微生態(tài)。

亦即，物業(yè)管理服務(wù)基礎(chǔ)之上深度發(fā)展商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和民生服務(wù)。新希望服務(wù)希冀打造的是區(qū)別于傳統(tǒng)典型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

姜孟軍稱，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)思路下的民生服務(wù)既是新希望服務(wù)差異化定位，同時(shí)也是競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)所在。

招股書(shū)顯示，新希望服務(wù)主要從四個(gè)業(yè)務(wù)分部產(chǎn)生收入，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)以及民生服務(wù)。而民生服務(wù)主要提供社區(qū)生活服務(wù)、社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)、線上及線下零售服務(wù)及餐飲服務(wù)、營(yíng)銷活動(dòng)組織服務(wù)，及社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

不過(guò)，物業(yè)管理服務(wù)仍是主要收入來(lái)源。

總體收入上，新希望服務(wù)從2018年的2.58億元增長(zhǎng)47.5%至2019年的3.81億元，后增長(zhǎng)54.6%至2020年的5.88億元。于往績(jī)記錄期，復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)50%。同時(shí)，凈利潤(rùn)從2018年的4110萬(wàn)元增長(zhǎng)56.0%至2019年的6400萬(wàn)元，后增長(zhǎng)71.6%至2020年的1.09元。

細(xì)分到各個(gè)板塊，2020年物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)以及民生服務(wù)這四項(xiàng)收入分別為1.89億元、1.68億元、1.12億元和1.17億元，占總收入比重分別為32.3%、28.6%、19.2%和19.9%；對(duì)應(yīng)毛利分別為5920萬(wàn)元、7365萬(wàn)元、6186萬(wàn)元和5264萬(wàn)元。

近幾年，新希望服務(wù)一直在調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)及收入結(jié)構(gòu)。具體表現(xiàn)為，物業(yè)管理收入、商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入比例有所降低。于往績(jī)記錄期，物業(yè)管理收入占比由45%優(yōu)化到32%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入基本維持在20%左右的水平。

非業(yè)主增值服務(wù)收入、民生服務(wù)收入比例則得以提升。其中，非業(yè)主增值服務(wù)收入占比由2018年的19.7%增至28.6%，民生服務(wù)收入占比則由11.0%上漲到19.9%。

至于增長(zhǎng)快速的原因，首席財(cái)務(wù)官陳江回復(fù)稱：“一方面不斷向市場(chǎng)擴(kuò)張客戶規(guī)模，完善整個(gè)生活服務(wù)板塊的生態(tài)，同時(shí)對(duì)內(nèi)也在深度和廣度方面進(jìn)行精益化管理，于2019年年底推出團(tuán)膳的業(yè)務(wù)。”

之所以會(huì)如此重視該等業(yè)務(wù)板塊，更深層次理由是其較高水平的毛利率水平。比如于2020年，新希望服務(wù)的整體毛利率達(dá)到42.1%，對(duì)應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)以及民生服務(wù)毛利率分別為31.2%、43.8%、54.8%和44.9%。

在會(huì)上，陳靜透露，未來(lái)發(fā)展方向會(huì)側(cè)重高毛利率的商業(yè)運(yùn)營(yíng)以及民生服務(wù)板塊。

上市之后追逐規(guī)模是常態(tài)。

于2020年12月31日，新希望服務(wù)管理65個(gè)項(xiàng)目，總在管樓面面積約為1020萬(wàn)平方米。截至最后實(shí)際可行日期，總在管樓面面積進(jìn)一步增至1140萬(wàn)平方米。

背靠新希望集團(tuán)，成為新希望服務(wù)發(fā)展的根基。截至2018年、2019年及2020年12月31日，分別有33個(gè)、45個(gè)及60個(gè)在管物業(yè)由母公司開(kāi)發(fā)，分別占在管物業(yè)總數(shù)的100.0%、100.0%及92.3%。

與之相對(duì)應(yīng)的是，區(qū)域布局也與母公司相似。截至2020年12月31日，新希望服務(wù)分別有33.4%及28.9%的在管樓面面積位于成渝城市群及華東地區(qū)，分布較為集中。

值得一提的是，截至2020年12月31日，新希望服務(wù)物業(yè)管理項(xiàng)目全部位于中國(guó)一線、新一線和二線城市，進(jìn)駐了成都、大連、昆明、南寧、沈陽(yáng)、溫州、南寧等17個(gè)城市。

只布局于一二線城市，令物管費(fèi)略高一些。2019年，新希望服務(wù)平均月度物業(yè)管理費(fèi)為每平方米3.69元，根據(jù)同一資料，較中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)平均月度物業(yè)管理費(fèi)每平方米高出1.35元或57.4%。

物管規(guī)模競(jìng)賽階段，上市之后必然會(huì)有更多外拓動(dòng)作。陳靜同樣認(rèn)為，并購(gòu)和投資、市場(chǎng)拓展都是企業(yè)快速發(fā)展、業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)的必要手段。對(duì)于新希望服務(wù)而言，會(huì)通過(guò)內(nèi)生增長(zhǎng)、市場(chǎng)并購(gòu)、市場(chǎng)拓展三個(gè)方向共同發(fā)力。

內(nèi)生增長(zhǎng)方面，依然是新希望地產(chǎn)包括其他的關(guān)聯(lián)公司，在未來(lái)發(fā)展過(guò)程持續(xù)供給一些在管規(guī)模。截至2020年12月31日，新希望服務(wù)訂立合約向尚未交付予的26個(gè)住宅項(xiàng)目提供前期物業(yè)管理服務(wù)，其中18個(gè)由新希望地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其余由新希望地產(chǎn)的合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)。

截至同日，未交付項(xiàng)目總合約樓面面積約為510萬(wàn)平方米。

而在投資和并購(gòu)上，陳靜繼續(xù)提及，新希望有其堅(jiān)持的原則，包括對(duì)城市的選擇、對(duì)高質(zhì)量客戶的選擇，以及對(duì)高物業(yè)費(fèi)的醫(yī)療、學(xué)校、商辦的選擇。

她認(rèn)為，提升市場(chǎng)外拓能力，更有利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

“市場(chǎng)外拓的項(xiàng)目是新客戶群體，長(zhǎng)期耕耘之后，也會(huì)帶來(lái)更多收益?！币蚨孪Ｍ?wù)內(nèi)部也組建了合作發(fā)展中心，從總部牽引到各個(gè)城市公司共同協(xié)同，通過(guò)招投標(biāo)或者資源獲取的方式提升市場(chǎng)并購(gòu)能力。

新希望服務(wù)早已試圖進(jìn)行第三方外拓。

自2020年開(kāi)始，已訂立合約來(lái)管理獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的12個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，總在管樓面面積為150萬(wàn)平方米，占總在管樓面面積的13.2%。

從此次募集資金用途上，也可知悉新希望服務(wù)對(duì)于投資、并購(gòu)的重視。當(dāng)中述及，集資所得70%用于戰(zhàn)略收購(gòu)及投資，以指示性發(fā)售價(jià)范圍的中位數(shù)計(jì)算，估計(jì)將自全球發(fā)售收取所得款項(xiàng)凈額約7.85億港元，其中會(huì)有5.49億港元用于此。

以下為新希望服務(wù)IPO新聞發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司營(yíng)收結(jié)構(gòu)和大部分物業(yè)企業(yè)有所區(qū)別，是否反應(yīng)了公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和發(fā)展戰(zhàn)略？

陳江：從整體的營(yíng)收結(jié)構(gòu)來(lái)看，體現(xiàn)了新希望服務(wù)自身業(yè)務(wù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)邏輯和發(fā)展策略。在業(yè)績(jī)記錄期，新希望服務(wù)深度布局四條業(yè)務(wù)線，對(duì)應(yīng)四個(gè)不同賽道，分別是基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和民生服務(wù)。

在業(yè)績(jī)記錄期，總收入也從2018年的2.6億元進(jìn)一步增長(zhǎng)到2020年末的5.88億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率50%。

伴隨著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)以及收入結(jié)構(gòu)演變，使得公司跟傳統(tǒng)物業(yè)管理公司有一些區(qū)別。尤其是在近兩年，傳統(tǒng)物業(yè)管理占比由2018年的45%進(jìn)一步下降到了2020年近32%的水平。

與此同時(shí)，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)到2020年進(jìn)一步增長(zhǎng)到1.9億元，一方面得益于新希望地產(chǎn)在過(guò)往穩(wěn)健快速發(fā)展，給了非常穩(wěn)步管理規(guī)模的支撐。同時(shí)新希望集團(tuán)在醫(yī)療等等方面布局了非常多的賽道，也在規(guī)模上給予了深度鏈接和支持。另一方面，第三方市場(chǎng)化拓展，使得物業(yè)管理服務(wù)收入實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。

第二個(gè)業(yè)務(wù)線是非業(yè)主增值服務(wù)，依托與新希望服務(wù)快速穩(wěn)健發(fā)展，也在不斷完善和優(yōu)化提供非業(yè)主增值服務(wù)的服務(wù)組合，同步也向第三方依托于過(guò)往能力和沉淀做對(duì)外輸出，非業(yè)主增值服務(wù)在2020年收入是1.68億元，幾乎和物業(yè)管理服務(wù)的收入水平接近，收入占比在2020年是26.8%。

從商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的角度，在業(yè)績(jī)記錄期，實(shí)現(xiàn)了單個(gè)商業(yè)項(xiàng)目全生命周期和全鏈條服務(wù)的打通，同時(shí)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，于業(yè)績(jī)記錄期增速是35%。

民生服務(wù)是四個(gè)業(yè)務(wù)板塊里面發(fā)展最快的，一方面不斷向市場(chǎng)擴(kuò)張客戶規(guī)模，完善整個(gè)生活服務(wù)的生態(tài)，同時(shí)對(duì)內(nèi)也不斷在深度和廣度方面進(jìn)行精益化管理，于2019年年底推出團(tuán)膳的業(yè)務(wù)，使得整個(gè)生活服務(wù)營(yíng)收從2018年的3千萬(wàn)元進(jìn)一步增加到2020年的1.2億元。

這是觸客的基礎(chǔ)，幫助構(gòu)建生活服務(wù)高毛利的業(yè)務(wù)單元，持續(xù)不斷投放多元化、高毛利、符合客戶需求的服務(wù)，未來(lái)進(jìn)一步運(yùn)用好新希望服務(wù)在民生服務(wù)方面的能力。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司在服務(wù)上強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量，如何體現(xiàn)？

趙曉星：高質(zhì)量不僅僅是項(xiàng)目的高質(zhì)量，更多是客戶的高質(zhì)量。

首先，新希望服務(wù)在全國(guó)化布局中，整個(gè)華東區(qū)域占比33%以上，有更好基礎(chǔ)設(shè)施，打造了地理優(yōu)勢(shì)。

第二，從數(shù)據(jù)上的訴求，借助于整個(gè)新希望服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的支撐，以及收益穩(wěn)定的中高端的物業(yè)組合角度看，在單方頻效上業(yè)績(jī)也比較突出。最后是非常重視客戶的滿意度，多年來(lái)老客戶的客戶滿意度在90%以上。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：新希望服務(wù)定位為民生服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，核心優(yōu)勢(shì)在哪里。

姜孟軍：產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)思路下的民生服務(wù)既是新希望服務(wù)差異化定位，同時(shí)也是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在。新希望集團(tuán)一直圍繞著民生產(chǎn)業(yè)和幸福經(jīng)濟(jì)來(lái)布局產(chǎn)業(yè)賽道，所以民生服務(wù)是整個(gè)新希望集團(tuán)的基因。新希望服務(wù)的民生服務(wù)也得到了母公司和相應(yīng)產(chǎn)業(yè)板塊的大力支持。

新希望集團(tuán)成立于1982年，作為國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)的一棵長(zhǎng)青樹(shù)，將近40年來(lái)，一直圍繞著民生產(chǎn)業(yè)在農(nóng)牧食品、乳業(yè)快消、醫(yī)療健康、金融投資、文化旅游方面發(fā)展，因此擁有了豐富的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

新希望服務(wù)圍繞著消費(fèi)升級(jí)和生活方面有了更多的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，可以進(jìn)行多方面多維度的產(chǎn)業(yè)鏈整合，實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)物業(yè)服務(wù)生態(tài)的升級(jí)和重塑。

也基于此，新希望服務(wù)資產(chǎn)管理服務(wù)、線上活動(dòng)、空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)等五大民生服務(wù)領(lǐng)域打造出了餐飲、消費(fèi)、多元的服務(wù)需求，希望做到極致。

未來(lái)繼續(xù)圍繞著多重角色構(gòu)建多元化的民生服務(wù)平臺(tái)，透過(guò)這些商業(yè)生態(tài)與模式的升級(jí)重塑，將新希望服務(wù)的成長(zhǎng)空間放到最大。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：集團(tuán)方面有沒(méi)有給公司下達(dá)什么任務(wù)？

陳靜：與其說(shuō)新希望集團(tuán)給公司的是任務(wù)或者壓力，不如說(shuō)是支持和動(dòng)力。公司是新希望集團(tuán)第一個(gè)赴港上市的公司，在這樣的指引下，確實(shí)具備非常好的能量。

從幾個(gè)方面來(lái)講，第一，新希望地產(chǎn)在規(guī)模方面給新希望服務(wù)的支持，相信會(huì)成為公司在業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展方面的重要力量，未來(lái)也會(huì)有更多的分公司成為新的客戶。

其次，公司是民生服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，在生活服務(wù)方面也有多個(gè)賽道布局，新希望集團(tuán)作為民生產(chǎn)業(yè)幸福經(jīng)濟(jì)的綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，新希望服務(wù)是其中一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，在食、居、商品等領(lǐng)域跟新希望集團(tuán)有深度的合作。

第三，新希望集團(tuán)給了非常多專業(yè)賦能，比如下屬多家合伙人企業(yè)、信息科技企業(yè)，都給了非常多專業(yè)指導(dǎo)。第四，新希望集團(tuán)根植于大地的文化金字塔，給了新希望服務(wù)強(qiáng)大的文化基因和發(fā)展背景。

最后，雖然得到更多的是支持和動(dòng)力，作為管理層，依然有自己的任務(wù)，同樣要化壓力為動(dòng)力，管理層也會(huì)上下同心，真正實(shí)現(xiàn)給投資人的承諾，希望通過(guò)努力，并在新希望集團(tuán)的支持下，真正實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)達(dá)成，同時(shí)夯實(shí)幸福民生運(yùn)營(yíng)商的愿景。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司募資70%用于戰(zhàn)略收購(gòu)和投資，是如何看待外延式并購(gòu)的做法，公司會(huì)如何壯大經(jīng)營(yíng)版圖？

陳靜：在整個(gè)一級(jí)市場(chǎng)，戰(zhàn)略并購(gòu)上競(jìng)爭(zhēng)確實(shí)還是比較激烈，對(duì)于新希望服務(wù)而言，依然認(rèn)為并購(gòu)和投資、市場(chǎng)拓展都是企業(yè)快速發(fā)展、業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)的必要手段。新希望服堅(jiān)定不移通過(guò)市場(chǎng)并購(gòu)、市場(chǎng)拓展，以及內(nèi)生增長(zhǎng)，三個(gè)方向共同發(fā)力，來(lái)進(jìn)一步拓展規(guī)模。

首先，在一級(jí)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)講競(jìng)爭(zhēng)壓力比較大的前提下，投資和并購(gòu)要堅(jiān)守幾個(gè)原則。首先要堅(jiān)持對(duì)城市的選擇，對(duì)于高質(zhì)量客戶的選擇，對(duì)于高物業(yè)費(fèi)的醫(yī)療、學(xué)校、商辦的選擇。堅(jiān)持之后，一方面獲得較優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，另一方面會(huì)發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的城市、業(yè)態(tài)，對(duì)于增值服務(wù)需求也是比較旺盛的，也正是公司的優(yōu)勢(shì)所在，將持續(xù)提升在生活服務(wù)方面的業(yè)務(wù)發(fā)展，雙向形成聯(lián)動(dòng)，從而促進(jìn)新希望服務(wù)整體的業(yè)務(wù)發(fā)展。

第二，將進(jìn)一步加強(qiáng)在市場(chǎng)外拓方面的能力，會(huì)更有利與企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，因?yàn)椴①?gòu)不管怎么講，都還是利用了投資人或公司的資金，但是市場(chǎng)外拓到一個(gè)項(xiàng)目，是一個(gè)新的客戶群體，長(zhǎng)期耕耘之后，也會(huì)帶來(lái)更多的收益。所以內(nèi)部也組建了合作發(fā)展中心，從總部牽引到各個(gè)城市公司共同協(xié)同，通過(guò)招投標(biāo)或者資源獲取的方式提升在市場(chǎng)并購(gòu)方面的能力。

最后，內(nèi)生增長(zhǎng)也是規(guī)模增長(zhǎng)的重要手段，新希望地產(chǎn)包括其他的關(guān)聯(lián)公司，在未來(lái)發(fā)展過(guò)程中，也將會(huì)持續(xù)供給一些在管規(guī)模。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 觀點(diǎn)直擊|物業(yè)通過(guò)聆訊之后劉永好要講“民生服務(wù)”（實(shí)錄）