作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

據(jù)富力地產(chǎn)3月15日早間公告，將以代價9570.26萬英鎊（相當于約9.77億港元）（可予調(diào)整）出售目標公司（R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.）的全部已發(fā)行股本及轉(zhuǎn)讓公司間貸款，受讓方為遠東發(fā)展間接全資附屬公司Next Talent Developments Limited。

富力地產(chǎn)表示，估計公司將于出售時錄得虧損約6884.50萬英鎊（相當于約7.03億港元）。

目標公司所發(fā)展項目為Vauxhall Square，緊鄰富力旗下另外兩幅地塊Nine Elms Square、One Nine Elm，三大項目一起被業(yè)界稱為“倫敦富力城”，是倫敦近年來新建的最大型高層樓群，也是近10年來規(guī)模最大的綜合體。

事實上，由于政策引導(dǎo)以及位置與周邊配套均優(yōu)越，項目所在區(qū)域近年來正吸引不少投資者進入。

正因項目資質(zhì)優(yōu)異，富力地產(chǎn)顯然并不想輕易放手。

公告中強調(diào)，賣方將有權(quán)選擇于完成后六個月向買方購回目標公司的全部已發(fā)行股本及公司間貸款。

Vauxhall Square項目“暫時”易主，或許可以倒影出富力在此間的希望與掙扎。

說起當年富力進軍倫敦，可謂勢頭兇猛。

2017年3月，富力地產(chǎn)花費接近6000萬英鎊買下位于南倫敦克羅伊登的雀巢總部大樓地塊和附近地塊，首次進入倫敦房地產(chǎn)市場。

同年4月5日，富力地產(chǎn)宣布再花費1.58億英鎊從英國房地產(chǎn)上市公司CLS Holding手中買下了倫敦一區(qū)的Vauxhall地塊，即富力此次公告出售的Vauxhall Square項目地塊。

根據(jù)當時公告透露，Vauxhall Square預(yù)計建成2棟50層高的大廈，提供578套公寓，1家酒店，2.76萬平方米辦公空間和2737平方米零售空間，以及其他配套設(shè)施。

彼時，恰逢英國脫歐程序正式啟動，英鎊走低吸引了眾多海外投資者進入英國，國內(nèi)開發(fā)商便是這波投資熱潮中的一支隊伍。

以往在英國從未有布局的富力，也在一個月之內(nèi)完成了兩度落子。

相比其他同行，富力進入倫敦的時間不算早，但步伐邁得不慢，可以快速拿下Vauxhall Square項目，運氣也的確不錯。

當時，有接近交易的消息人士向觀點新媒體介紹，CLS原計劃通過公開競價方式出售項目，但期間富力及買方律師說服了CLS使之優(yōu)先對富力公開了相關(guān)數(shù)據(jù)，并開展了盡職調(diào)查等準備工作。

該人士稱，在排他期內(nèi)，買賣雙方最終就項目達成了一致的收購意向，賣方也不再進行項目的公開競價。

從CLS的表態(tài)來看，這項交也挺合其心意：“很高興能以高于去年底估值的價格完成出售，我們打算將收益重新投入核心業(yè)務(wù)中?！?/p>

對于富力而言，按照彼時13.57億元人民幣的交易額及總建面13.92萬平方米計算，獲取這一地塊的樓面地價成本僅約1萬元/平方米。

一名常駐倫敦從事中英投資業(yè)務(wù)的市場人士向觀點新媒體介紹，當時倫郭一區(qū)的房價折算為人民幣約12-14萬元/平方米，因此對于買方富力而言，這筆交易確實也挺劃算，關(guān)鍵在于英鎊貶值為海外開發(fā)商提供了大量商機。

前述消息人士還表示，自英國脫歐后，英鎊貶值給中資企業(yè)投資帶來了相當可觀的交易折扣。且不論這次具體的交易額，英鎊對人民幣匯率從脫歐前的9.8下降到8.6，這個折扣為富力贏得了很大的利潤空間。（于2022年3月15日，該匯率已變化為8.3。）

同時，上述市場人士也提醒，在西方發(fā)達國家，地價在總成本中占比通常不高，項目主要成本更多在于建造成本，主要原因是勞動力成本較高，而且海外建筑商的承建報價也會更高。

除了花費在磋商階段的成本，以及項目可獲優(yōu)厚利潤等優(yōu)勢之外，富力的“幸運”還在于這是一個通過了規(guī)劃許可的“半熟”項目。

資料顯示，到交易之時，CLS已獲得地塊長達30多年時間，后于2013年對地塊進行了整體規(guī)劃并取得了規(guī)劃許可，命名為Vauxhall Square綜合體開發(fā)項目。

對于地塊前期漫長的規(guī)劃階段，上述消息人士解釋，在英國，房地產(chǎn)項目的規(guī)劃申請充滿不確定性。對于有意在此投資的企業(yè)而言，選擇已經(jīng)規(guī)劃好的項目是回避風(fēng)險的一種途徑。

在此之前，富力2013年已走向海外，在馬來西亞柔佛州以將近85億元人民幣價格購入總建筑面積約350萬平方米的商住地。

隨后的房地產(chǎn)行業(yè)走勢，讓富力在全球范圍內(nèi)的拿地節(jié)奏有所收縮。但2014年，富力海外布局繼續(xù)擴大，先后在墨爾本及布里斯班收購了五個開發(fā)項目。

2016年，富力再度將目光投向海外，接盤了韓國仁川永宗島建筑面積達17萬平方米的綜合度假村。

那時，富力地產(chǎn)的業(yè)績也在高歌猛進，2015-2017年銷售額分別錄得544億元、608.6億元、818.6億元。2017年8月中期業(yè)績會上，李思廉更將2018年銷售目標大幅調(diào)升至1280-1380億元。

拿得Vauxhall Square項目之后，交易中為富力提供顧問服務(wù)的CBRE負責(zé)人就透露，富力計劃在不久的將來收購更高質(zhì)量地塊。

很快，這個“不久”的將來就到了。

九榆廣場項目可售面積大約為170萬平方英尺，可售單位1915套，其中94套為政府福利房，收購成本不超過2萬元/平方英尺。

之后又過了半年，2018年1月17日，富力再次斥資約35億元人民幣接手了萬達原本持有的另一相鄰地塊——One Nine Elms （倫敦ONE）綜合發(fā)展項目，計劃重建為一個集酒店、住宅、辦公室及零售綜合項目于一體的發(fā)展項目。

前后不到一年時間，富力已在倫敦落下四子。僅在倫敦一區(qū)的Vauxhall地區(qū)，就單獨擁有One Nine Elms、Vauxhall Square兩大地塊，和中渝置地共同擁有Nine Elms Square大型開發(fā)地塊。

由于這三幅地塊緊密相連，共同被業(yè)內(nèi)人士稱為“倫敦富力城”。

據(jù)了解，倫敦富力城所在九榆新區(qū)（Nine Elms）地處倫敦泰晤士河南岸河畔，在沃克斯豪爾（Vauxhall）與巴特西（Battersea）之間。巴特西發(fā)電站則是倫敦著名的標志性建筑，也是歐洲最大的紅磚建筑，以原汁原味奢華的裝飾藝術(shù)著稱。

該區(qū)19世紀曾是英國最繁榮的工業(yè)中心之一，之后隨著英國制造業(yè)的衰落，變成了廢棄的舊工業(yè)區(qū)，如今已規(guī)劃為倫敦最大規(guī)模的城市更新項目之一。按照英國政府計劃，將注入來自私營和公共部門的100億英鎊資金進行改造，開發(fā)項目一度多達53個。

時任倫敦市長、現(xiàn)任英國首相鮑里斯·約翰遜有意在此打造倫敦市中心新一代地標性區(qū)域。

如今，倫敦富力城旁邊是全歐洲第二高大廈——碎片大廈，倫敦最具規(guī)模、歷史悠久的創(chuàng)意品跳蚤市場——科文特花園集市也位于此地。

而且，泰晤士河沿線自古便是英國皇家貴族聚居的黃金地帶。

據(jù)萊坊國際去年發(fā)布的泰晤士河水景房產(chǎn)指數(shù)報告顯示，與遠離水畔的房產(chǎn)相比，濱水社區(qū)房產(chǎn)更受買家們的追捧，帶來的溢價率最高可達46%。其中水景物業(yè)所提供的生活品質(zhì)和額外舒適度是吸引買家的主要因素。該報告根據(jù)2020年最新統(tǒng)計顯示，英國河景房平均溢價率為19%。

與此同時，該項目緊鄰美國大使館新館，以及陸續(xù)入駐的國際知名大型機構(gòu)辦公區(qū)。因為美國大使館自梅菲爾搬遷至此，這里也被稱為倫敦“新梅菲爾區(qū)”。

富力還特別提到該地段的學(xué)區(qū)，指這里有20多所中小學(xué)被Ofsted評級為良好/優(yōu)秀。

除了“學(xué)區(qū)”概念外，發(fā)達便利的交通也是項目很重要的加分項。

隨著Nine Elms地鐵站開通，倫敦富力城所處位置交通配套已經(jīng)是整個“九榆新區(qū)”最成熟、最便利的。

項目臨近另一條線路Victoria線的Vauxhall站點，同時，乘火車只需一站可至Waterloo交通樞紐，而Waterloo站則匯聚著地鐵Jubilee線、Northern線、Bakerloo線、Waterloo& City線以及國家鐵路。

如此看來，在有能力的情況下，估計沒有哪個開發(fā)商會放棄倫敦富力城這樣的項目。

事實上，富力也并不舍得輕易將項目拱手于人。

根據(jù)富力地產(chǎn)介紹，此次出售的Vauxhall Square項目規(guī)劃同意總建筑面積約13.3萬平方米的混合用途發(fā)展，包括住宅、酒店及宿舍、辦公室、零售及休閑。

于本公告日期（2022年3月15日），主場地的發(fā)展項目尚未動工。根據(jù)獨立估值師Savills (UK) Limited于2020年10月出具的估值報告，發(fā)展項目的市值被評估為1.65億英鎊（相當于約16.847億港元）。

但相比評估市值，富力地產(chǎn)出售價格9570.26萬英鎊只占到總值的58%，折讓超過四成。

富力也表示，根據(jù)目標集團于2022年1月31日的未經(jīng)審核管理賬目，估計公司將于出售時錄得虧損約6884.5萬英鎊。

接著又補充，賣方將有權(quán)于完成后隨時及于完成后6個月結(jié)束時或之前，以期權(quán)代價1.066億英鎊（相當于約10.885億港元）向買方購回目標公司的全部已發(fā)行股本及公司間貸款。

很顯然，富力寄希望于半年內(nèi)可以成功回購該項目，僅從交易金額簡單計算，若成功回購，則損失金額只有1億多港元；若未能成功回購，上述超過7億港元的虧損將成事實。

“倘公司行使購回目標公司的認購期權(quán)，預(yù)計估計產(chǎn)生的虧損將大幅減少或可能錄得收益。”

富力地產(chǎn)所言“或可能錄得收益”，很大部分來自項目所結(jié)欠貸款的利息等，畢竟出售代價中除了1港元股本代價外，其余95,702,559英鎊均是買方就轉(zhuǎn)讓公司間貸款應(yīng)支付予賣方的總代價。

關(guān)于此次出售，富力地產(chǎn)表示，出售事項使集團能夠變現(xiàn)累積一段時間的發(fā)展項目投資價值，并為提高集團的財務(wù)靈活性提供機會。出售事項有利于集團優(yōu)化資源配置、增加資本儲備及降低資產(chǎn)負債比率，從而有利于集團降低風(fēng)險并實現(xiàn)長期穩(wěn)定及健康發(fā)展。

另外，董事會擬將出售事項所得款項凈額用于償還公司債務(wù)及用作集團一般營運資金。

很顯然，遠東發(fā)展扮演的更像是“過橋貸”角色，但對于面臨巨大債務(wù)壓力的富力而言，能夠找到助其“喘息”的接盤方已是幸運。

據(jù)觀點新媒體過往報道，富力地產(chǎn)一筆新交所上市的高收益級美元票據(jù)“GZRFPR 5.75% 1/13/22”，原本到期日為2022年1月13日，只是富力此前12月提出可能無法如期兌付這筆債務(wù)。該票據(jù)發(fā)行規(guī)模7.25億美元，利率5.75%，每半年付一次息。

1月初，該筆美元優(yōu)先票據(jù)的折價回購方案投票結(jié)果出爐，超過7成債權(quán)人將手中的票投往方案A，即就算有所虧損，但也希望盡早拿回本金和對應(yīng)利息。因為富力地產(chǎn)用于債券要約回購的預(yù)備資金大大降低，亦即投資者短時間內(nèi)收回大部分本金和利息的希望渺茫。

富力地產(chǎn)其余存續(xù)的境內(nèi)外債券規(guī)模并不算小。

如包括同一信用主體怡略發(fā)行的多筆美元債，“GZRFPR 8 1/8 07/11/24”、“GZRFPR 8 1/8 02/27/23”、“GZRFPR 8 5/8 02/27/24”。

富力地產(chǎn)旗下2022年要償還的另兩筆美元債，“GZRFPR 9 1/8 07/28/22”未償還余額2.88億美元，利率9.125%；“GZRFPR 12 3/8 11/18/22”未償還余額3.6億美元，利率達12.375%。

它們與上述1月份到期的“GZRFPR 5.75% 1/13/22”組合，未償還余額總額約13.73億美元。另根據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至去年年末，富力地產(chǎn)處于存續(xù)期的美元債余額共48.85億美元。

境內(nèi)債券方面，富力地產(chǎn)2022年多筆面臨回售或到期的境內(nèi)債券包括“20富力地產(chǎn)PPN001”、“19富力02”、“16富力04”、“16富力06”以及“16富力11”和 “18富力08”，總規(guī)模約達94.65元人民幣。

評級機構(gòu)惠譽在1月24日指出，雖然美元票據(jù)“GZRFPR 5.75% 1/13/22” 于1月13日換股后將債券還款期限延長6個月，其資本結(jié)構(gòu)得到改善。不過，由于大量短期債務(wù)將在2022年到期，富力地產(chǎn)繼續(xù)面臨流動性挑戰(zhàn)，融資渠道或仍有限。雖然富力地產(chǎn)計劃透過出售資產(chǎn)以對即將到期的債券進行再融資，但由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，執(zhí)行風(fēng)險較高。此外，合同銷售額持續(xù)下降也可能削弱公司的償債能力。

除了此次倫敦項目出售外，從2019年開始，富力就一直執(zhí)行盡量出售資產(chǎn)回籠現(xiàn)金以降低負債的策略。如2020年起分兩階段出售了廣州富力國際空港綜合物流園100%權(quán)益，回籠了54億元現(xiàn)金。

但從回購安排來看，對于倫敦項目，富力似乎并不想輕易放手，畢竟要找到像“倫敦富力城”這樣優(yōu)質(zhì)項目的機會也不多見。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標題： 原報道 | 富力城倫敦倒影