作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

據(jù)富力地產(chǎn)3月15日早間公告，將以代價(jià)9570.26萬(wàn)英鎊（相當(dāng)于約9.77億港元）（可予調(diào)整）出售目標(biāo)公司（R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.）的全部已發(fā)行股本及轉(zhuǎn)讓公司間貸款，受讓方為遠(yuǎn)東發(fā)展間接全資附屬公司Next Talent Developments Limited。

富力地產(chǎn)表示，估計(jì)公司將于出售時(shí)錄得虧損約6884.50萬(wàn)英鎊（相當(dāng)于約7.03億港元）。

目標(biāo)公司所發(fā)展項(xiàng)目為Vauxhall Square，緊鄰富力旗下另外兩幅地塊Nine Elms Square、One Nine Elm，三大項(xiàng)目一起被業(yè)界稱為“倫敦富力城”，是倫敦近年來(lái)新建的最大型高層樓群，也是近10年來(lái)規(guī)模最大的綜合體。

事實(shí)上，由于政策引導(dǎo)以及位置與周邊配套均優(yōu)越，項(xiàng)目所在區(qū)域近年來(lái)正吸引不少投資者進(jìn)入。

正因項(xiàng)目資質(zhì)優(yōu)異，富力地產(chǎn)顯然并不想輕易放手。

公告中強(qiáng)調(diào)，賣(mài)方將有權(quán)選擇于完成后六個(gè)月向買(mǎi)方購(gòu)回目標(biāo)公司的全部已發(fā)行股本及公司間貸款。

Vauxhall Square項(xiàng)目“暫時(shí)”易主，或許可以倒影出富力在此間的希望與掙扎。

說(shuō)起當(dāng)年富力進(jìn)軍倫敦，可謂勢(shì)頭兇猛。

2017年3月，富力地產(chǎn)花費(fèi)接近6000萬(wàn)英鎊買(mǎi)下位于南倫敦克羅伊登的雀巢總部大樓地塊和附近地塊，首次進(jìn)入倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)。

同年4月5日，富力地產(chǎn)宣布再花費(fèi)1.58億英鎊從英國(guó)房地產(chǎn)上市公司CLS Holding手中買(mǎi)下了倫敦一區(qū)的Vauxhall地塊，即富力此次公告出售的Vauxhall Square項(xiàng)目地塊。

根據(jù)當(dāng)時(shí)公告透露，Vauxhall Square預(yù)計(jì)建成2棟50層高的大廈，提供578套公寓，1家酒店，2.76萬(wàn)平方米辦公空間和2737平方米零售空間，以及其他配套設(shè)施。

彼時(shí)，恰逢英國(guó)脫歐程序正式啟動(dòng)，英鎊走低吸引了眾多海外投資者進(jìn)入英國(guó)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商便是這波投資熱潮中的一支隊(duì)伍。

以往在英國(guó)從未有布局的富力，也在一個(gè)月之內(nèi)完成了兩度落子。

相比其他同行，富力進(jìn)入倫敦的時(shí)間不算早，但步伐邁得不慢，可以快速拿下Vauxhall Square項(xiàng)目，運(yùn)氣也的確不錯(cuò)。

當(dāng)時(shí)，有接近交易的消息人士向觀點(diǎn)新媒體介紹，CLS原計(jì)劃通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式出售項(xiàng)目，但期間富力及買(mǎi)方律師說(shuō)服了CLS使之優(yōu)先對(duì)富力公開(kāi)了相關(guān)數(shù)據(jù)，并開(kāi)展了盡職調(diào)查等準(zhǔn)備工作。

該人士稱，在排他期內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方最終就項(xiàng)目達(dá)成了一致的收購(gòu)意向，賣(mài)方也不再進(jìn)行項(xiàng)目的公開(kāi)競(jìng)價(jià)。

從CLS的表態(tài)來(lái)看，這項(xiàng)交也挺合其心意：“很高興能以高于去年底估值的價(jià)格完成出售，我們打算將收益重新投入核心業(yè)務(wù)中?！?/p>

對(duì)于富力而言，按照彼時(shí)13.57億元人民幣的交易額及總建面13.92萬(wàn)平方米計(jì)算，獲取這一地塊的樓面地價(jià)成本僅約1萬(wàn)元/平方米。

一名常駐倫敦從事中英投資業(yè)務(wù)的市場(chǎng)人士向觀點(diǎn)新媒體介紹，當(dāng)時(shí)倫郭一區(qū)的房?jī)r(jià)折算為人民幣約12-14萬(wàn)元/平方米，因此對(duì)于買(mǎi)方富力而言，這筆交易確實(shí)也挺劃算，關(guān)鍵在于英鎊貶值為海外開(kāi)發(fā)商提供了大量商機(jī)。

前述消息人士還表示，自英國(guó)脫歐后，英鎊貶值給中資企業(yè)投資帶來(lái)了相當(dāng)可觀的交易折扣。且不論這次具體的交易額，英鎊對(duì)人民幣匯率從脫歐前的9.8下降到8.6，這個(gè)折扣為富力贏得了很大的利潤(rùn)空間。（于2022年3月15日，該匯率已變化為8.3。）

同時(shí)，上述市場(chǎng)人士也提醒，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，地價(jià)在總成本中占比通常不高，項(xiàng)目主要成本更多在于建造成本，主要原因是勞動(dòng)力成本較高，而且海外建筑商的承建報(bào)價(jià)也會(huì)更高。

除了花費(fèi)在磋商階段的成本，以及項(xiàng)目可獲優(yōu)厚利潤(rùn)等優(yōu)勢(shì)之外，富力的“幸運(yùn)”還在于這是一個(gè)通過(guò)了規(guī)劃許可的“半熟”項(xiàng)目。

資料顯示，到交易之時(shí)，CLS已獲得地塊長(zhǎng)達(dá)30多年時(shí)間，后于2013年對(duì)地塊進(jìn)行了整體規(guī)劃并取得了規(guī)劃許可，命名為Vauxhall Square綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

對(duì)于地塊前期漫長(zhǎng)的規(guī)劃階段，上述消息人士解釋，在英國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃申請(qǐng)充滿不確定性。對(duì)于有意在此投資的企業(yè)而言，選擇已經(jīng)規(guī)劃好的項(xiàng)目是回避風(fēng)險(xiǎn)的一種途徑。

在此之前，富力2013年已走向海外，在馬來(lái)西亞柔佛州以將近85億元人民幣價(jià)格購(gòu)入總建筑面積約350萬(wàn)平方米的商住地。

隨后的房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)，讓富力在全球范圍內(nèi)的拿地節(jié)奏有所收縮。但2014年，富力海外布局繼續(xù)擴(kuò)大，先后在墨爾本及布里斯班收購(gòu)了五個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

2016年，富力再度將目光投向海外，接盤(pán)了韓國(guó)仁川永宗島建筑面積達(dá)17萬(wàn)平方米的綜合度假村。

那時(shí)，富力地產(chǎn)的業(yè)績(jī)也在高歌猛進(jìn)，2015-2017年銷(xiāo)售額分別錄得544億元、608.6億元、818.6億元。2017年8月中期業(yè)績(jī)會(huì)上，李思廉更將2018年銷(xiāo)售目標(biāo)大幅調(diào)升至1280-1380億元。

拿得Vauxhall Square項(xiàng)目之后，交易中為富力提供顧問(wèn)服務(wù)的CBRE負(fù)責(zé)人就透露，富力計(jì)劃在不久的將來(lái)收購(gòu)更高質(zhì)量地塊。

很快，這個(gè)“不久”的將來(lái)就到了。

九榆廣場(chǎng)項(xiàng)目可售面積大約為170萬(wàn)平方英尺，可售單位1915套，其中94套為政府福利房，收購(gòu)成本不超過(guò)2萬(wàn)元/平方英尺。

之后又過(guò)了半年，2018年1月17日，富力再次斥資約35億元人民幣接手了萬(wàn)達(dá)原本持有的另一相鄰地塊——One Nine Elms （倫敦ONE）綜合發(fā)展項(xiàng)目，計(jì)劃重建為一個(gè)集酒店、住宅、辦公室及零售綜合項(xiàng)目于一體的發(fā)展項(xiàng)目。

前后不到一年時(shí)間，富力已在倫敦落下四子。僅在倫敦一區(qū)的Vauxhall地區(qū)，就單獨(dú)擁有One Nine Elms、Vauxhall Square兩大地塊，和中渝置地共同擁有Nine Elms Square大型開(kāi)發(fā)地塊。

由于這三幅地塊緊密相連，共同被業(yè)內(nèi)人士稱為“倫敦富力城”。

據(jù)了解，倫敦富力城所在九榆新區(qū)（Nine Elms）地處倫敦泰晤士河南岸河畔，在沃克斯豪爾（Vauxhall）與巴特西（Battersea）之間。巴特西發(fā)電站則是倫敦著名的標(biāo)志性建筑，也是歐洲最大的紅磚建筑，以原汁原味奢華的裝飾藝術(shù)著稱。

該區(qū)19世紀(jì)曾是英國(guó)最繁榮的工業(yè)中心之一，之后隨著英國(guó)制造業(yè)的衰落，變成了廢棄的舊工業(yè)區(qū)，如今已規(guī)劃為倫敦最大規(guī)模的城市更新項(xiàng)目之一。按照英國(guó)政府計(jì)劃，將注入來(lái)自私營(yíng)和公共部門(mén)的100億英鎊資金進(jìn)行改造，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一度多達(dá)53個(gè)。

時(shí)任倫敦市長(zhǎng)、現(xiàn)任英國(guó)首相鮑里斯·約翰遜有意在此打造倫敦市中心新一代地標(biāo)性區(qū)域。

如今，倫敦富力城旁邊是全歐洲第二高大廈——碎片大廈，倫敦最具規(guī)模、歷史悠久的創(chuàng)意品跳蚤市場(chǎng)——科文特花園集市也位于此地。

而且，泰晤士河沿線自古便是英國(guó)皇家貴族聚居的黃金地帶。

據(jù)萊坊國(guó)際去年發(fā)布的泰晤士河水景房產(chǎn)指數(shù)報(bào)告顯示，與遠(yuǎn)離水畔的房產(chǎn)相比，濱水社區(qū)房產(chǎn)更受買(mǎi)家們的追捧，帶來(lái)的溢價(jià)率最高可達(dá)46%。其中水景物業(yè)所提供的生活品質(zhì)和額外舒適度是吸引買(mǎi)家的主要因素。該報(bào)告根據(jù)2020年最新統(tǒng)計(jì)顯示，英國(guó)河景房平均溢價(jià)率為19%。

與此同時(shí)，該項(xiàng)目緊鄰美國(guó)大使館新館，以及陸續(xù)入駐的國(guó)際知名大型機(jī)構(gòu)辦公區(qū)。因?yàn)槊绹?guó)大使館自梅菲爾搬遷至此，這里也被稱為倫敦“新梅菲爾區(qū)”。

富力還特別提到該地段的學(xué)區(qū)，指這里有20多所中小學(xué)被Ofsted評(píng)級(jí)為良好/優(yōu)秀。

除了“學(xué)區(qū)”概念外，發(fā)達(dá)便利的交通也是項(xiàng)目很重要的加分項(xiàng)。

隨著Nine Elms地鐵站開(kāi)通，倫敦富力城所處位置交通配套已經(jīng)是整個(gè)“九榆新區(qū)”最成熟、最便利的。

項(xiàng)目臨近另一條線路Victoria線的Vauxhall站點(diǎn)，同時(shí)，乘火車(chē)只需一站可至Waterloo交通樞紐，而Waterloo站則匯聚著地鐵Jubilee線、Northern線、Bakerloo線、Waterloo& City線以及國(guó)家鐵路。

如此看來(lái)，在有能力的情況下，估計(jì)沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)放棄倫敦富力城這樣的項(xiàng)目。

事實(shí)上，富力也并不舍得輕易將項(xiàng)目拱手于人。

根據(jù)富力地產(chǎn)介紹，此次出售的Vauxhall Square項(xiàng)目規(guī)劃同意總建筑面積約13.3萬(wàn)平方米的混合用途發(fā)展，包括住宅、酒店及宿舍、辦公室、零售及休閑。

于本公告日期（2022年3月15日），主場(chǎng)地的發(fā)展項(xiàng)目尚未動(dòng)工。根據(jù)獨(dú)立估值師Savills (UK) Limited于2020年10月出具的估值報(bào)告，發(fā)展項(xiàng)目的市值被評(píng)估為1.65億英鎊（相當(dāng)于約16.847億港元）。

但相比評(píng)估市值，富力地產(chǎn)出售價(jià)格9570.26萬(wàn)英鎊只占到總值的58%，折讓超過(guò)四成。

富力也表示，根據(jù)目標(biāo)集團(tuán)于2022年1月31日的未經(jīng)審核管理賬目，估計(jì)公司將于出售時(shí)錄得虧損約6884.5萬(wàn)英鎊。

接著又補(bǔ)充，賣(mài)方將有權(quán)于完成后隨時(shí)及于完成后6個(gè)月結(jié)束時(shí)或之前，以期權(quán)代價(jià)1.066億英鎊（相當(dāng)于約10.885億港元）向買(mǎi)方購(gòu)回目標(biāo)公司的全部已發(fā)行股本及公司間貸款。

很顯然，富力寄希望于半年內(nèi)可以成功回購(gòu)該項(xiàng)目，僅從交易金額簡(jiǎn)單計(jì)算，若成功回購(gòu)，則損失金額只有1億多港元；若未能成功回購(gòu)，上述超過(guò)7億港元的虧損將成事實(shí)。

“倘公司行使購(gòu)回目標(biāo)公司的認(rèn)購(gòu)期權(quán)，預(yù)計(jì)估計(jì)產(chǎn)生的虧損將大幅減少或可能錄得收益?！?/p>

富力地產(chǎn)所言“或可能錄得收益”，很大部分來(lái)自項(xiàng)目所結(jié)欠貸款的利息等，畢竟出售代價(jià)中除了1港元股本代價(jià)外，其余95,702,559英鎊均是買(mǎi)方就轉(zhuǎn)讓公司間貸款應(yīng)支付予賣(mài)方的總代價(jià)。

關(guān)于此次出售，富力地產(chǎn)表示，出售事項(xiàng)使集團(tuán)能夠變現(xiàn)累積一段時(shí)間的發(fā)展項(xiàng)目投資價(jià)值，并為提高集團(tuán)的財(cái)務(wù)靈活性提供機(jī)會(huì)。出售事項(xiàng)有利于集團(tuán)優(yōu)化資源配置、增加資本儲(chǔ)備及降低資產(chǎn)負(fù)債比率，從而有利于集團(tuán)降低風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定及健康發(fā)展。

另外，董事會(huì)擬將出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用于償還公司債務(wù)及用作集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金。

很顯然，遠(yuǎn)東發(fā)展扮演的更像是“過(guò)橋貸”角色，但對(duì)于面臨巨大債務(wù)壓力的富力而言，能夠找到助其“喘息”的接盤(pán)方已是幸運(yùn)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體過(guò)往報(bào)道，富力地產(chǎn)一筆新交所上市的高收益級(jí)美元票據(jù)“GZRFPR 5.75% 1/13/22”，原本到期日為2022年1月13日，只是富力此前12月提出可能無(wú)法如期兌付這筆債務(wù)。該票據(jù)發(fā)行規(guī)模7.25億美元，利率5.75%，每半年付一次息。

1月初，該筆美元優(yōu)先票據(jù)的折價(jià)回購(gòu)方案投票結(jié)果出爐，超過(guò)7成債權(quán)人將手中的票投往方案A，即就算有所虧損，但也希望盡早拿回本金和對(duì)應(yīng)利息。因?yàn)楦涣Φ禺a(chǎn)用于債券要約回購(gòu)的預(yù)備資金大大降低，亦即投資者短時(shí)間內(nèi)收回大部分本金和利息的希望渺茫。

富力地產(chǎn)其余存續(xù)的境內(nèi)外債券規(guī)模并不算小。

如包括同一信用主體怡略發(fā)行的多筆美元債，“GZRFPR 8 1/8 07/11/24”、“GZRFPR 8 1/8 02/27/23”、“GZRFPR 8 5/8 02/27/24”。

富力地產(chǎn)旗下2022年要償還的另兩筆美元債，“GZRFPR 9 1/8 07/28/22”未償還余額2.88億美元，利率9.125%；“GZRFPR 12 3/8 11/18/22”未償還余額3.6億美元，利率達(dá)12.375%。

它們與上述1月份到期的“GZRFPR 5.75% 1/13/22”組合，未償還余額總額約13.73億美元。另根據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至去年年末，富力地產(chǎn)處于存續(xù)期的美元債余額共48.85億美元。

境內(nèi)債券方面，富力地產(chǎn)2022年多筆面臨回售或到期的境內(nèi)債券包括“20富力地產(chǎn)PPN001”、“19富力02”、“16富力04”、“16富力06”以及“16富力11”和 “18富力08”，總規(guī)模約達(dá)94.65元人民幣。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在1月24日指出，雖然美元票據(jù)“GZRFPR 5.75% 1/13/22” 于1月13日換股后將債券還款期限延長(zhǎng)6個(gè)月，其資本結(jié)構(gòu)得到改善。不過(guò)，由于大量短期債務(wù)將在2022年到期，富力地產(chǎn)繼續(xù)面臨流動(dòng)性挑戰(zhàn)，融資渠道或仍有限。雖然富力地產(chǎn)計(jì)劃透過(guò)出售資產(chǎn)以對(duì)即將到期的債券進(jìn)行再融資，但由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較高。此外，合同銷(xiāo)售額持續(xù)下降也可能削弱公司的償債能力。

除了此次倫敦項(xiàng)目出售外，從2019年開(kāi)始，富力就一直執(zhí)行盡量出售資產(chǎn)回籠現(xiàn)金以降低負(fù)債的策略。如2020年起分兩階段出售了廣州富力國(guó)際空港綜合物流園100%權(quán)益，回籠了54億元現(xiàn)金。

但從回購(gòu)安排來(lái)看，對(duì)于倫敦項(xiàng)目，富力似乎并不想輕易放手，畢竟要找到像“倫敦富力城”這樣優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)也不多見(jiàn)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 原報(bào)道 | 富力城倫敦倒影