觀點 作者：觀點新媒體
此時，對資金充裕的港企而言，是一個擴張的好機會。
這一目標公司原控股東龍光基業(yè)最終實際控制方為龍光交通集團，公司大股東為上市公司龍光集團董事長紀海鵬，持股比例47%。
其實，在年初業(yè)績會上，新世界就已數(shù)次提及要逆市擴張。
新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛彼時稱，內(nèi)地“三條紅線”政策，要求高負債房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿化，并鼓勵財務穩(wěn)健的發(fā)展商多做收購，以化解行業(yè)危機。這個形勢反而成為集團收購優(yōu)質土地的契機，同時可以加快入賬。
擴張的舉動不止于此，同日，新世界中國發(fā)布公告，已與招商蛇口簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在內(nèi)地和香港開展全方位戰(zhàn)略合作，涉及住宅開發(fā)、商業(yè)體打造、城市更新及舊改項目、股權及資產(chǎn)收購項目等多個領域。
收購高速公路資產(chǎn)
雖是高速公路資產(chǎn)，但卻與深陷債務泥潭的龍光有著千絲萬縷關系。
觀點新媒體獲悉，此次收購事項涉及的項目公司為廣西龍光貴梧高速公路有限公司，原由龍光基業(yè)全資擁有，龍光基業(yè)為龍光交通的全資附屬公司，而龍光交通由上市公司龍光集團董事長紀海鵬持股47%。
根據(jù)公告，新創(chuàng)建的間接全資附屬公司與龍光基業(yè)、龍光交通及廣西龍光貴梧高速公路有限公司訂立股權及債權轉讓合同。
此次收購方新創(chuàng)建集團，是新世界發(fā)展集團旗下多元產(chǎn)業(yè)上市旗艦，主要在香港及內(nèi)地投資和經(jīng)營多元化業(yè)務，核心業(yè)務包括收費公路、商務飛機租賃、建筑及保險，策略組合則涵蓋物流及設施管理。
根據(jù)協(xié)議，新創(chuàng)建收購龍光基業(yè)所持有的目標公司股權，交易代價16.349億元；收購目標公司應收股息，交易代價4680萬港元；以及龍光交通債權人權利，交易代價2.207億元。
交易總代價19.024億元將由新創(chuàng)建集團的內(nèi)部資源及/或信譽良好的銀行提供的未動用銀行貸款撥付。
根據(jù)公告，股權收購完成后，目標公司將由新創(chuàng)建集團及龍光基業(yè)分別持有40%及60%，并預計作為新世界發(fā)展集團及新創(chuàng)建集團各自的合營企業(yè)入賬。
公告表示，收購事項與新創(chuàng)建集團的投資策略一致，預計將進一步加強道路業(yè)務作為新創(chuàng)建集團核心業(yè)務之一，并將進一步擴展新創(chuàng)建集團在內(nèi)地基礎設施投資方面的足跡。預計收購事項完成后，高速公路將為新創(chuàng)建集團的現(xiàn)金流及財務表現(xiàn)帶來即時貢獻，有利于新創(chuàng)建集團的道路業(yè)務的整體表現(xiàn)。
這筆收購基于新世界發(fā)展對該項目的良好預期。據(jù)了解，目標公司完全擁有高速公路的經(jīng)營權，高速公路位于廣西，為中國西南地區(qū)的交通樞紐，連接廣東、云南、貴州、北部灣及東盟市場。
新世界發(fā)展預計，廣西的區(qū)域GDP及汽車擁有量增長潛力較高，將成為高速公路未來經(jīng)營表現(xiàn)的堅實基礎。
另一方面，高速公路余下特許經(jīng)營期較長，約為23年，預計于收購事項完成后，新創(chuàng)建集團的道路組合平均余下特許經(jīng)營期將得以提升，從而將支持新創(chuàng)建集團可持續(xù)長遠增長及漸進式股息政策。
這一項目的出售并不令人意外，觀點新媒體了解到，今年初龍光出現(xiàn)流動性困難，并希冀通過一系列資產(chǎn)處置來改善流動性。
龍光于3月懇談會中回應未來的資產(chǎn)處置計劃稱，爭取在3月份至6月份做到不低于40億元資產(chǎn)盤活，公司在積極與國有企業(yè)和市場買家對接，爭取在今年完成120億元資產(chǎn)盤活，在價格方面以盤活速度優(yōu)先為考量。
新世界“quick win”
新世界的收購亦在意料之中，于今年初業(yè)績會中，該公司便對外稱，當部分發(fā)展商急需出售項目套現(xiàn)資金時，其實制造了很多機會讓他們獲取一些便宜的優(yōu)質項目。
據(jù)悉，鄭志剛在2021年6月份已在公司內(nèi)部公布“quick win”（快贏）戰(zhàn)略，并很快督促手下團隊開展相關工作。
他曾于業(yè)績會上透露，新世界發(fā)展會預留大約200億港元用于收購，會看準時機進軍大灣區(qū)，留意地點較好、成熟、短期內(nèi)可銷售的改造項目。
觀點新媒體獲悉，于2021/2022中期內(nèi)，新世界發(fā)展成功收購三個大灣區(qū)內(nèi)項目，包括位于深圳市光明區(qū)新湖街道的深圳光明光僑食品廠改造項目，項目占地約5萬平米，預計改造后可提供超16萬平米可售住宅；深圳市龍崗區(qū)188工業(yè)區(qū)城市更新項目，項目總規(guī)劃面積65萬平方米；以及位于廣州市海珠區(qū)的廣東省應急醫(yī)院、廣東省第二人民醫(yī)院宿舍區(qū)項目。
“去年這種情況下，市場上有很多發(fā)展商、同行愿意把他們項目（的股權）拿出來銷售。”管理層對投資者們?nèi)缡墙榻B，第一個并購案188工業(yè)區(qū)城市更新項目在去年8-9月份就成功落定。
“它是一個發(fā)展商做了10年的工改項目，已經(jīng)全部拿了總規(guī)?！睋?jù)悉，新世界是以非常便宜的價格收購了65%股權，入駐后立刻完成了剩余拆遷處理工作，項目目前已經(jīng)動工。
除該項目外，光僑食品廠改造項目最快也將在今年10月動工。而廣東省應急醫(yī)院、廣東省第二人民醫(yī)院宿舍區(qū)項目，目前也已經(jīng)全部搬遷完畢，今年內(nèi)要動工開建。據(jù)悉，這批項目毛利率預計高于50%。
除此之外，新世界發(fā)展還陸續(xù)參與不少舊城改造項目。
2021年8月22日，新世界中國接連成為廣州海珠區(qū)通海珠區(qū)聯(lián)星村（南箕社、東方紅社）舊改項目、廣州增城區(qū)荔城街夏街村舊村的合作企業(yè)。
能夠發(fā)現(xiàn)，新世界發(fā)展在不斷加快內(nèi)地發(fā)展速度，包括借助合作伙伴的力量。
4月26日，新世界中國與招商蛇口簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在內(nèi)地和香港開展全方位戰(zhàn)略合作，涉及住宅開發(fā)、商業(yè)體打造、城市更新及舊改項目、股權及資產(chǎn)收購項目等多個領域。
對此次合作，一位接近招商蛇口的人士對觀點新媒體表示，招商蛇口認可新世界發(fā)展的商業(yè)項目打造能力，希望在不擅長的領域與優(yōu)秀者同行。
觀點新媒體了解到，物業(yè)的持有運營一直是新世界發(fā)展的優(yōu)勢所在，目前新世界發(fā)展在香港及中國內(nèi)地合共營運17個K11項目。預計到2026年，在內(nèi)地10個城市合計38個項目，總建筑面積將達到280萬平方米。
疫情影響下，2022財年上半年，新世界發(fā)展整體租金收益率上升9%，整體分布業(yè)績按年上升26%，新世界發(fā)展將其歸功于全線K11項目錄得較好表現(xiàn)。期內(nèi)，香港K11零售額上升21%，而香港整體零售市場僅上升8%；中國內(nèi)地K11零售額上升39%，而內(nèi)地整體僅上升4%。
另外，在此次合作之前，新世界發(fā)展與招商蛇口就曾合力打造深圳蛇口太子灣綜合開發(fā)項目，并于近日聯(lián)手競得香港港鐵將軍澳百勝角通風樓物業(yè)發(fā)展項目。
2016年12月，新世界發(fā)展參與增資招商蛇口太子灣四宗地，包括DY02-02地塊、DY02-04地塊、DY04-01地塊及DY04-04地塊，總代價達88.89億元。
2020年，新世界稱將斥資超過100億元發(fā)展深圳太子灣大型一站式綜合項目，項目坐落于蛇口全新建造的郵輪碼頭旁，發(fā)展總樓面面積達390萬平方呎，落成后勢將成為深圳較大海濱文化商業(yè)區(qū)，預計整個項目于2024年起分階段落成，而招商蛇口為參股企業(yè)。
據(jù)介紹，太子灣項目以文化生活為主軸，擁有K11文化藝術購物中心、以家庭親子教育為主題的Discovery Park，在商業(yè)方面，設有海濱商業(yè)街、五星級酒店，以及380米甲級寫字樓。
截至2021年12月31日，新世界發(fā)展于中國內(nèi)地持有約551.6萬平方米土地儲備，其中54%位于大灣區(qū)。而持有的10個舊改項目，全部位于廣州和深圳。
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