投拓江湖 來源：投拓江湖
今天這篇文章是交易架構(gòu)系列專題文章的第二篇，主講資產(chǎn)收購的交易架構(gòu)，重點、難點的分析。
關于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，之前我講過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括法拍、在建工程轉(zhuǎn)讓兩種主要的形式。本文主要以在建工程為例，進行講解。
在建工程轉(zhuǎn)讓的交易達成，需要滿足兩個前提條件：一是土地合法取得，已經(jīng)繳清全部的土地出讓金以及滯納金，土地已經(jīng)完成國土證的辦理。二是商住用地需要滿足達到25%的開發(fā)強度要求，至于這25%的標準是怎樣，一般是按項目的財務報表認定，不含土地金額。但是每個地區(qū)的政府執(zhí)行標準不同，需要到當?shù)貒敛块T咨詢。法拍項目的交易，以法院裁判書為依據(jù)，一般不需要強制滿足前述兩個條件。因此，本文中講的資產(chǎn)收購，指的主要是在建工程這種較為常見的方式。
資產(chǎn)收購交易架構(gòu)要點：
1、已經(jīng)開盤并公開預售的項目，若有實質(zhì)的購房者的，因為購房者在權(quán)屬關系上，已經(jīng)是屬于項目的業(yè)主，項目的部分物權(quán)在購房者手中。根據(jù)物權(quán)法的相關規(guī)定，項目轉(zhuǎn)讓必須取得已經(jīng)簽約購房者總數(shù)的三分之二以上同意，并且獲得公證處公證，此為根據(jù)物權(quán)法規(guī)定。
2、如果一個項目內(nèi)，有多宗土地，這個25%的投資強度怎么界定？是按照每一宗地都滿足25%的強度，還是所有地塊的總投資額滿足25%就可以呢？規(guī)定投資強度的《城市房地產(chǎn)管理法》，并沒有給出具體的解釋。這個問題目前各個地區(qū)的做法差距很大，大家在實操中有很大的操作空間，盡量爭取按有利于自己的交易方案去向國土局申請。我曾經(jīng)就操作過一個在建工程轉(zhuǎn)讓項目，同一項目有4宗土地的，其中一宗已經(jīng)竣工，最終做成了按四個地塊總的投資額滿足25%的情形，完成了在建工程轉(zhuǎn)讓。
3、關于劃撥土地的交易問題，雖然這類項目現(xiàn)在比較少見，但還是需要講一下。劃撥類土地，原則上不得改變原有的用途，使用權(quán)歸屬，一般需要獲得當?shù)卣膶徟猓⑶倚枰a交土地出讓金。如果需要改變土地性質(zhì)，較為常見的是，要經(jīng)過政府收儲再統(tǒng)一經(jīng)過招拍掛出讓，當然這基本上也就沒你收購方什么事了。
4、墊資及風險把控。在建工程轉(zhuǎn)讓項目，不管是基于投資強度不滿25%還是解決債務問題，大概率會遇到墊資的問題。基于此問題，有三種情況需要區(qū)別對待：
一是項目投資強度不足25%，但土地方有資金可以墊資修建，基于鎖定項目的考慮，可以先行簽訂收購協(xié)議，支付一定金額的定金，待項目開發(fā)至25%的投資強度時，再進行交易。
二是項目投資強度不足25%，土地方無法墊資修建，需要收購方進行直接的借款，對全程資金監(jiān)管，做到?？顚Ｓ?。待項目開發(fā)至25%的投資強度時，再進行交易。
三是項目投資強度不足25%，土地方無法墊資修建，收購方可以進行委托貸款，貸款專項用于項目的開發(fā)建設。待項目開發(fā)至25%的投資強度時，再進行交易。但是目前委貸基本上都不怎么用了，大度還是直接借款為主。
其中第二和第三種情況，基于資金安全的考慮，需要被收購方將印章、資料證照進行共管，并且將土地抵押，股權(quán)質(zhì)押給收購方，如有必要還可要求土地方提供其他財產(chǎn)擔保措施。為方便收購方后期接手后進行開發(fā)建設，項目的建設施工需提前約定妥當，按照收購方修改后的施工圖進行，或者調(diào)整后的方案進行。施工的全過程，可以由收購方派駐工程人員，全程監(jiān)管，具體進度款的支付，由收購方監(jiān)督進行。
收購方在前期墊付的款項，在后期交易交款計算時，可以抵扣掉一部分前期投入的在建工程成本，然后再補足剩下的在建工程價款，以及項目交易對價轉(zhuǎn)讓款。
5、轉(zhuǎn)讓對價地計算問題。在建工程轉(zhuǎn)讓交易形式，價格的構(gòu)成包括兩個方面，一是土地使用權(quán)本身的價值，二是項目拿地至今投入的開發(fā)成本。
這其中的價格，是按實際發(fā)生的進行評估。為了避免出現(xiàn)價值認定上的不一致，出現(xiàn)重大分歧的，一般由雙方共同委托獨立的第三方資產(chǎn)評估公司，對項目的價值進行客觀公正的評估。
6、稅費約定。在建工程轉(zhuǎn)讓，被收購方涉及增值稅、土地增值、企業(yè)所得稅、印花稅，收購方涉及契稅和印花稅。被收購方的稅負較重，需要提前進行稅負的分擔劃分，如果由收購方代為支付相關稅款的，需要在后期交易價款中進行抵扣。
在項目開發(fā)中涉及的大量增值稅、土增稅、所得稅的票據(jù)，需要進行詳細的列舉并附上清單。對遺失的票據(jù)，是否由被收購方補全或者相應進行交易支付金額抵扣，需要約定明晰。對票據(jù)上的金額，是按票面金額抵扣，還是按最終發(fā)生金額進行抵扣進行約定。無票部分，需在附件里備注發(fā)生原因，雙方是否認可需進行最終約定，避免后期出現(xiàn)爭議。
7、地上附著物拆除。項目上如果存在部分附著物，例如不滿足收購方要求的售樓部，臨時建筑等，需提前約定由被收購方完成前期的拆除和清表工作。如果相關建筑的拆除，需要取得政府部門的審批手續(xù)的，需要由被收購方完成相關審批工作，再進行交付。
8、項目移交標準工作。已經(jīng)開發(fā)的項目，需要約定土地方必須按照收購方的設計方案，產(chǎn)品標準施工，并且符合國家相關質(zhì)量規(guī)范。交樓和竣工部分，需按照收購方的竣工交付標準，確保無明確質(zhì)量問題，對相關質(zhì)量問題，需要預留兜底措施。項目中如有其它未開發(fā)的地塊，需進行凈地交付，且滿足開發(fā)條件。項目開發(fā)過程中的審批文件、圖紙、證照需全部、無保留移交地給收購方。
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