我們特別強(qiáng)調(diào)2017年這一重要節(jié)點(diǎn)，從重點(diǎn)城市的交易量來(lái)看，前50個(gè)城市有20個(gè)城市的二手交易量超過(guò)了新房。

其實(shí)在2017年之前，眾多頭部開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)在尋求角色轉(zhuǎn)變，在增量轉(zhuǎn)存量的大變局下，在城市巨大存量物業(yè)的背景下，各家開(kāi)發(fā)商陸續(xù)成立資管平臺(tái)、從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型不動(dòng)產(chǎn)資管，對(duì)大規(guī)模的持有型商業(yè)物業(yè)進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公等。

一個(gè)無(wú)可否認(rèn)的事實(shí)是，存量物業(yè)的盤(pán)活與運(yùn)營(yíng)有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)金礦。

睿和智庫(kù)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型不動(dòng)產(chǎn)資管并非易事，是一個(gè)大浪淘沙的過(guò)程，資管力是基礎(chǔ)。

我們定義資管力=資產(chǎn)管理能力+運(yùn)營(yíng)管理能力。

資產(chǎn)管理能力，投資選擇上能夠形成具有高生產(chǎn)力的物業(yè)組合，資本運(yùn)作上能夠不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；

運(yùn)營(yíng)管理能力，滿足實(shí)體資產(chǎn)的有序運(yùn)轉(zhuǎn)并實(shí)現(xiàn)高租金收益。

睿和智庫(kù)長(zhǎng)期對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資物業(yè)規(guī)模、運(yùn)營(yíng)效率、未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Φ确矫孢M(jìn)行量化研究，發(fā)掘具有較強(qiáng)資管力的開(kāi)發(fā)商，發(fā)揮這些開(kāi)發(fā)商的示范效應(yīng)，以推動(dòng)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

睿和智庫(kù)研究部長(zhǎng)期跟蹤開(kāi)發(fā)商資管力經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，特推出“2021年開(kāi)發(fā)商資管力50強(qiáng)”。

50強(qiáng)榜單解讀

TOP50開(kāi)發(fā)商2020年投資性房地產(chǎn)凈值合計(jì)約為1.6萬(wàn)億元，其中，投資性房地產(chǎn)凈值規(guī)模前三位分別為華潤(rùn)置地1873億元、中國(guó)恒大1658億元、龍湖集團(tuán)1524億元，前十位規(guī)模合計(jì)約為1.07萬(wàn)億元，占TOP50開(kāi)發(fā)商合計(jì)規(guī)模的66.87%。35家開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)規(guī)模在100億元以上，成為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的最大業(yè)主方。

TOP50開(kāi)發(fā)商2020年在建投資性房地產(chǎn)規(guī)模合計(jì)約為3138億元。其中，在建規(guī)模前三位分別為中國(guó)海外發(fā)展447.79億元、華潤(rùn)置地398.26億元、龍湖集團(tuán)313.96億元，在建規(guī)模在100億級(jí)別以上的開(kāi)發(fā)商有9家。

從潛在增幅來(lái)看，TOP50開(kāi)發(fā)商2020年在建投資性房地產(chǎn)占全部投資性房地產(chǎn)的20%，開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)的規(guī)模還將進(jìn)一步快速增長(zhǎng)。

TOP50開(kāi)發(fā)商2020年租金收入合計(jì)約為692億元，其中，租金收入規(guī)模前三位分別為華潤(rùn)置地127.9億元、萬(wàn)科107.32億元、龍湖集團(tuán)75.76億元，前十位規(guī)模合計(jì)約為532.79億元，占TOP50開(kāi)發(fā)商合計(jì)規(guī)模的77%。

從租金規(guī)模來(lái)看，開(kāi)發(fā)商租金規(guī)模和持有物業(yè)并不匹配，租金收入普遍偏低。TOP50開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)20億租金收入的僅8家，實(shí)現(xiàn)10億租金收入的僅16家。

投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比：資管轉(zhuǎn)型模式顯現(xiàn)，分化明顯

TOP50開(kāi)發(fā)商2020年投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比分化明顯。其中，投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比前三位分別為寶龍地產(chǎn)29.85%、中國(guó)海外發(fā)展27.11%、金融街24.13%。占比超過(guò)20%的開(kāi)發(fā)商有4家，占比超過(guò)10%的13家。

從投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比來(lái)看，僅有少數(shù)開(kāi)發(fā)商在持有物業(yè)上進(jìn)行戰(zhàn)略性投入，形成開(kāi)發(fā)商的資管轉(zhuǎn)型模式，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比不足5%，說(shuō)明資源投入并不多，資管轉(zhuǎn)型力度并不大。

根據(jù)租金收入/投資性房地產(chǎn)凈值計(jì)算開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)的租售比，TOP50開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)的租售比普遍偏低，大部分開(kāi)發(fā)商該比值不足5%。

通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)的測(cè)算，開(kāi)發(fā)商N(yùn)OI率嚴(yán)重偏低，無(wú)法達(dá)到公募REITs所要求的4%以上分紅率，持有物業(yè)估值泡沫較大。

TOP50開(kāi)發(fā)商2020年平均融資成本介于3.8%~9.49%之間。其中，融資成本最低的是中國(guó)海外發(fā)展，融資成本3.8%，最高的是中國(guó)恒大，融資成本9.49%。融資成本超過(guò)7%的開(kāi)發(fā)商17家，占比34%；融資成本介于5%~7%的開(kāi)發(fā)商21家，占比42%；融資成本低于4%的開(kāi)發(fā)商僅1家。

榜單說(shuō)明

注：數(shù)據(jù)來(lái)源為

1）納入測(cè)評(píng)的上市公司年報(bào)、半年報(bào)、季報(bào)等各項(xiàng)公告；

2）睿和智庫(kù)自有數(shù)據(jù)庫(kù)；

3）其他公開(kāi)渠道獲取的相關(guān)信息，包括但不限于官方網(wǎng)站、學(xué)術(shù)研究報(bào)告等信息渠道