2. 雙方約定，剩余購(gòu)房款由趙巧萍向銀行貸款，相關(guān)貸款手續(xù)由亞西亞公司幫助辦理，合同文本全部由亞西亞公司管理。此后，趙巧萍一直等待亞西亞公司交房。

3. 趙巧萍所購(gòu)買的案涉房屋，因亞西亞公司對(duì)外負(fù)債，被債權(quán)人申請(qǐng)法院進(jìn)拍賣，并用于歸還亞西亞公司欠他人的債務(wù)。此后，亞西亞公司進(jìn)入破產(chǎn)程序。

4. 趙巧萍訴至法院，要求：（1）確認(rèn)已支付購(gòu)房款833070元，同時(shí)，亞西亞公司賠償違約金349651元，兩者共計(jì)1182721元；（2）確認(rèn)趙巧萍的1182721元款項(xiàng)在亞西亞公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中享有優(yōu)先受償權(quán)。

5. 一審法院確認(rèn)亞西亞公司應(yīng)返還趙巧萍購(gòu)房款833070元并優(yōu)先受償，駁回趙巧萍其他訴訟請(qǐng)求。二審法院改判，僅確認(rèn)浙江亞西亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)返還趙巧萍833070元，駁回趙巧萍其他訴訟請(qǐng)求。再審法院改判二審判決，維持一審判決。

上述司法解釋及最高人民法院答復(fù)意見表明，商品房買受人的權(quán)利，包括房屋建成情況下的房屋交付請(qǐng)求權(quán)和房屋未能交付情形下的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)，均應(yīng)優(yōu)先于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)人的抵押權(quán)。本案案涉房屋系住宅，而趙巧萍在杭州市又無其他住房，且其已經(jīng)實(shí)際向亞細(xì)亞公司支付超過一半的購(gòu)房款計(jì)833070元，在亞細(xì)亞公司未能交付案涉房屋之情形下，根據(jù)前述規(guī)定，趙巧萍要求返還購(gòu)房款之請(qǐng)求權(quán)在亞細(xì)亞公司破產(chǎn)程序中理當(dāng)享有優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款及抵押權(quán)受償?shù)臋?quán)利。亞細(xì)亞公司提出，案涉房屋已經(jīng)被人民法院強(qiáng)制拍賣，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)不再登記在亞細(xì)亞公司名下，故趙巧萍不應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。然如前所述，房屋買受人的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)享有優(yōu)先受償之權(quán)利，系以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能實(shí)際交付房屋為前提條件，至于房屋是否仍登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下，并不影響該優(yōu)先受償權(quán)的成立。故亞細(xì)亞公司該項(xiàng)抗辯理由，缺乏法律依據(jù)，難以成立。二審法院認(rèn)定購(gòu)房款屬于普通債權(quán)，與上述規(guī)定不符，存有不當(dāng)，本院予以糾正。

（2019）浙民再545號(hào)

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》

一、 人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照 《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二、消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

《最高人民法院針對(duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請(qǐng)示的答復(fù)》

【2014】執(zhí)他字第23、24號(hào)

一、《批復(fù)》第一條規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。第二條規(guī)定：消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。上述兩個(gè)條文明確規(guī)定了房屋買受人的權(quán)利優(yōu)先于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)人的抵押權(quán)，體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)處于相對(duì)弱勢(shì)地位的房屋買受人的精神。

二、基于《批復(fù)》保護(hù)處于弱勢(shì)地位的房屋買受人的精神，對(duì)于《批復(fù)》第二條“承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為既不得對(duì)抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請(qǐng)求權(quán)，也不得對(duì)抗買受人在房屋未建成等情況下的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)。

......

二〇一四年七月十八日

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

實(shí)務(wù)中，根據(jù)相關(guān)法律和司法解釋，支付大部分價(jià)款的購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)享有的權(quán)利＞工程款優(yōu)先權(quán)＞抵押權(quán)，已無爭(zhēng)議。上述位階一般是在爭(zhēng)議房屋尚在開發(fā)商名下的情形下，對(duì)房產(chǎn)主張權(quán)利時(shí)的優(yōu)劣排序，但如果房產(chǎn)如交付不能時(shí)，消費(fèi)者是否能夠就返還交付的購(gòu)房?jī)r(jià)款主張優(yōu)先權(quán)？如有，該優(yōu)先權(quán)的范圍是僅涵蓋交付款項(xiàng)還是可包含違約金部分？在實(shí)務(wù)中觀點(diǎn)不一。本文援引的判例及判例中提及的最高院【2014】執(zhí)他字第23、24號(hào)答復(fù)對(duì)此予以了明確：交付全部或大部分房款的消費(fèi)者，在房屋未能交付情形下的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)，優(yōu)先于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)人的抵押權(quán)，不過對(duì)于違約金部分不具有優(yōu)先權(quán)。