作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

前陣子跟一個(gè)項(xiàng)目總聊起車(chē)位的問(wèn)題，他負(fù)責(zé)的那個(gè)項(xiàng)目，在某二線(xiàn)城市的遠(yuǎn)郊，住宅已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了100%去化，商業(yè)也都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了90%的去化。但是提起車(chē)位，他就直皺眉頭，我問(wèn)具體去化有多少，他先讓我猜，我猜了30%，20%的去化，結(jié)果都不對(duì)。真實(shí)的數(shù)字是，只賣(mài)了20個(gè)車(chē)位，整個(gè)項(xiàng)目總計(jì)2000余戶(hù)住宅，2200個(gè)車(chē)位。

聽(tīng)到這個(gè)數(shù)字，我一開(kāi)始是震驚的，而且表示深度的懷疑，以為他在開(kāi)玩笑。后來(lái)打聽(tīng)了一下，片區(qū)的幾個(gè)項(xiàng)目，都是這種“慘淡”的情況。

這種情況，并不是個(gè)例，比如在環(huán)京的一部分樓盤(pán)，以及嚴(yán)厲限購(gòu)的一二線(xiàn)城市遠(yuǎn)郊不限購(gòu)的臨近縣市樓盤(pán)，都存在這種情況。這類(lèi)樓盤(pán)存在典型的特征，那就是大城市因?yàn)橄拶?gòu)政策加碼，或者房?jī)r(jià)單價(jià)總價(jià)較高，造成的購(gòu)買(mǎi)力外溢。這些城市的房地產(chǎn)，具有濃烈的投資色彩，購(gòu)房者大部分都是投資客群，自住的比例極低。在自住的客群里面，短期內(nèi)會(huì)考慮入住的，比例也不高，很多樓盤(pán)交樓三年了，入住率10%都沒(méi)有。一些三四線(xiàn)城市的新區(qū)，半成熟區(qū)域的，也大多存在這種類(lèi)似的情況。

人都沒(méi)住幾個(gè)，買(mǎi)房的人都是買(mǎi)來(lái)“囤貨”，等著房企升值的，車(chē)位自然是非常難賣(mài)。因此房企為了賣(mài)車(chē)位，想了一茬又一茬的辦法：

為了制造緊張的銷(xiāo)售氣氛，地下車(chē)庫(kù)里面，很多車(chē)位都被貼上“已售”標(biāo)簽，那些標(biāo)注為“已售”的車(chē)位，還都被項(xiàng)目的物業(yè)鎖上了，嚴(yán)密保護(hù)起來(lái)。讓部分在猶豫要不要買(mǎi)車(chē)位的人，怕下手晚了就沒(méi)了，最終“嚇得”趕緊交錢(qián)預(yù)定一個(gè)。

售樓部的銷(xiāo)售人員，隔三差五就給你打電話(huà)，說(shuō)現(xiàn)在車(chē)位剩余的好位置不多了，目前呢還在搞優(yōu)惠價(jià)銷(xiāo)售，原來(lái)10萬(wàn)出頭的車(chē)位，現(xiàn)在只要6-7萬(wàn)都可以買(mǎi)到。物業(yè)還送3年的物管費(fèi)，活動(dòng)就這一次了，不買(mǎi)下次就沒(méi)了。

然后，還是沒(méi)幾個(gè)人愿意買(mǎi)。畢竟都沒(méi)打算住那里的，車(chē)位買(mǎi)來(lái)干嘛。

最有意思的，非交樓后兩三年的小區(qū)業(yè)主群里，業(yè)主出租車(chē)位的廣告。每天都會(huì)有業(yè)主，在大家聊天的消息中，插播租車(chē)位的廣告“XX棟電梯口車(chē)位出租，200元/月，包物業(yè)費(fèi)，租一年以上，還可以再優(yōu)惠些”，然后還有無(wú)數(shù)個(gè)業(yè)主跟帖，順帶也發(fā)一波自己要出租的車(chē)位信息。連續(xù)發(fā)半年，也沒(méi)人租車(chē)位，甚至租金價(jià)格降到120元/月，也鮮有人問(wèn)津。最后就沒(méi)人再發(fā)了。

買(mǎi)了車(chē)位的人，最痛苦的還不是車(chē)位租不出去，而是交房后很多年，房子的價(jià)格都漲了不少了，車(chē)位的價(jià)格不漲反降。原來(lái)七萬(wàn)買(mǎi)的車(chē)位，交房都三年了，你掛7萬(wàn)肯定是賣(mài)不掉的，降一萬(wàn)掛的話(huà)，還有人問(wèn)，但是賣(mài)出去的可能性還是很低。買(mǎi)了很多年，要賣(mài)的話(huà)，扣除稅費(fèi)還要倒虧很多，連本金都沒(méi)拿回來(lái)。

從自己買(mǎi)房投資的角度，我個(gè)人是不建議大家買(mǎi)這些區(qū)域的車(chē)位的，這個(gè)投資回報(bào)還不如把錢(qián)存余額寶。七八萬(wàn)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位，存余額寶一年也有一千多的收益，買(mǎi)個(gè)車(chē)位每年還要倒貼大幾百的物業(yè)費(fèi)。即使有自住需求，自己未來(lái)可能要住進(jìn)去，也可以租車(chē)位，畢竟車(chē)位多得很，而且租金很低，可以隨便選。

問(wèn)題的癥結(jié)點(diǎn)，我覺(jué)得在車(chē)位配比問(wèn)題上?，F(xiàn)在各個(gè)城市，哪怕是小縣城的車(chē)位配比，也都是要求在1:1以上。放在一些入住率比較高的區(qū)域，這種配比要求一點(diǎn)不過(guò)分，而且有的還低了。但是在那些遠(yuǎn)郊區(qū)，或者純粹的空城，這樣的車(chē)位配比，是跟現(xiàn)實(shí)的停車(chē)需求脫節(jié)的。在10-20年內(nèi)，都看不到會(huì)有這么大的停車(chē)需求產(chǎn)生，屬于一種社會(huì)資源的浪費(fèi)。地塊規(guī)劃條件在這些特殊區(qū)域的車(chē)位配比指標(biāo)上，應(yīng)該有一些靈活的設(shè)置，適當(dāng)降低車(chē)位配比。

這樣大體量的車(chē)位，在房企拿地決策角度也很難受，激進(jìn)一點(diǎn)的公司在測(cè)算時(shí)很多都是按五到六成的車(chē)位去化率計(jì)算銷(xiāo)售額的，剩下的車(chē)位按半價(jià)計(jì)算收益。但是實(shí)際的去化率很難達(dá)到這個(gè)指標(biāo)，能有個(gè)三成的去化就很不錯(cuò)了。但如果在測(cè)算時(shí)不激進(jìn)一點(diǎn)，車(chē)位的沉沒(méi)成本，就會(huì)吃掉項(xiàng)目本就不多的利潤(rùn)，難以達(dá)到上會(huì)的利潤(rùn)指標(biāo)。

也有的房企，做出了一些新的嘗試，比如資信比較好的房企，或者國(guó)有房企將車(chē)位與其他資產(chǎn)打包，做成融資方案，用來(lái)長(zhǎng)期滾動(dòng)融資。也有的房企，直接將車(chē)位做成金融產(chǎn)品的，交個(gè)七八萬(wàn)全款，車(chē)位就送你業(yè)主了，五年或者十年再還返還你本金。不過(guò)這個(gè)操作以小房企操作比較多，因?yàn)橛锌赡軙?huì)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)定為非法集資，給與相應(yīng)的處罰。

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原標(biāo)題： 不少地方的車(chē)位，成了名副其實(shí)的“大坑”