作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 從增量時代到存量時代，從拿地自建到運營管理，從單一業(yè)態(tài)到大型綜合體，從實體門店到線上線下復合新零售——商業(yè)地產(chǎn)隨著城市的發(fā)展不斷更新迭代，地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的界線變得不再清晰可辨，跨界涉獵地產(chǎn)、金融與運營的商業(yè)地產(chǎn)玩家越來越多，商業(yè)地產(chǎn)的邊界也被不斷打破、拓寬與融合。

在這一八仙過海、各顯神通的時代，地產(chǎn)基金巨頭光大安石正以其所長描繪商業(yè)地產(chǎn)的未來藍圖——撬動資本的力量以加快商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈整合，發(fā)揮上下游協(xié)同效應以促使資產(chǎn)增值，通過精準的交易時點把握及完善的交易架構設計以規(guī)避風險。通過深度參與城市更新項目在并購重組、重新定位、效能提升、價值實現(xiàn)等各個階段的運作，光大安石致力于服務中國城市的發(fā)展振興，力求在當下展示未來，為投資人帶來穩(wěn)健的長期回報。截至2020年9月末，光大安石累計管理規(guī)模超過1260億元人民幣，在管基金規(guī)模480億元，已成功退出超過780億元投資、118個項目。

全球新冠疫情仍陰云未散，而國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展走向“雙循環(huán)”新格局，百年未有之大變局切切實實發(fā)生在2020這一年。展望未來，城市將走向何方？商業(yè)會如何進化？從光大安石的資本運作和商業(yè)管理模式中，或可窺得一二。

不動產(chǎn)資管的定義范圍極廣，運作模式亦各有不同，國內(nèi)目前可分為兩大類：

第一類是開發(fā)商模式，可概述為“開發(fā)+商業(yè)+金融”或“開發(fā)+商業(yè)”，即先通過重資產(chǎn)買地自建自持商業(yè)，再通過銀行貸款或發(fā)行CMBS等產(chǎn)品實現(xiàn)階段性退出，是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理的主流模式，代表企業(yè)有華潤置地、早期的印力集團等。

第二類是獨立私募基金，這類基金在國內(nèi)的出現(xiàn)時間略晚，擁有更多的外資基因，其經(jīng)營目標是形成穩(wěn)定現(xiàn)金流以提升資產(chǎn)的內(nèi)在價值。盡管這種模式的短期盈利更低、盈利周期更長，但能以更低風險創(chuàng)造出長期回報。以光大安石為例，這類基金側重于通過重新定位運營和資產(chǎn)管理實現(xiàn)資產(chǎn)增值，形成“募投管退”閉環(huán)運作，通過對外整售或在交易所掛牌REITs、類REITs產(chǎn)品實現(xiàn)退出，從而以更高的投資收益回饋投資人——這也是佼佼者如黑石、凱德等國際地產(chǎn)基金所常用的做法。

以成名作重慶觀音橋大融城為例，光大安石2009年的收購初衷是財務投資，直到2013年才正式介入日常運營，角色也從財務投資人轉變?yōu)轫椖坎俦P手。據(jù)光大嘉寶副總裁、光大安石首席運營官周頌明介紹，基金公司過去更側重投資能力，鮮有成熟的運營團隊和可執(zhí)行的投后管理經(jīng)驗，光大安石領先全行業(yè)設立了商管公司，開始了“從0到1”的摸索之路。

回首2013年，項目組在歷時1年的調(diào)研后確認，觀音橋大融城項目應與周邊十余家百貨商場形成差異化競爭，目標客群也要從全客層細分至80后~90后的年輕群體。在之后的幾年時間里，觀音橋大融城陸續(xù)調(diào)整了占近40%商業(yè)面積的商鋪，提升了項目的整體坪效水平。截至2019年，重慶觀音橋大融城的年凈營運收入（NOI）已經(jīng)從光大安石商管公司接管前的0.4億元翻了兩番至1.8億元，而在長達10年的運營過程中，項目始終對25歲以下年輕消費者存在強大吸引力。

重慶觀音橋大融城

從爛尾樓到時尚購物中心，這既是主動資產(chǎn)管理的力量，也是光大安石釋放資產(chǎn)價值的底氣。2016年，光大安石以觀音橋大融城為標的資產(chǎn)發(fā)行了規(guī)模達25億元的類REITs產(chǎn)品，發(fā)行成本最低至優(yōu)先A級證券的3.8%，刷新了當時同類型產(chǎn)品的最低發(fā)行成本紀錄。

至此，作為一家基金公司，光大安石在商業(yè)地產(chǎn)領域一戰(zhàn)成名。

在積累了城市更新所需的全周期資管能力，又以不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化為渠道打通了“募投管退”全鏈條之后，2018年末，光大安石100億元規(guī)模的儲架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs產(chǎn)品成功獲批。這是中國首單地產(chǎn)基金儲架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，不僅彰顯了監(jiān)管機構與資本市場對優(yōu)質商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新的支持與信心，更標志著中國地產(chǎn)基金在商業(yè)地產(chǎn)證券化領域從此步入儲架時代。

2019年5月、9月及2020年9月，光大安石先后完成三期儲架式類REITs產(chǎn)品發(fā)行，累計發(fā)行金額89.2億元。第一期產(chǎn)品以上海靜安大融城為標的資產(chǎn)，項目定位為面向全客群的大型購物中心，項目開業(yè)不滿1年便成功發(fā)行了類REITs產(chǎn)品。第二期產(chǎn)品承接2016年發(fā)行的重慶觀音橋大融城類REITs，為中國境內(nèi)第一單承續(xù)發(fā)行的股權型類REITs。作為收官之作的第三期產(chǎn)品以西安大融城為標的資產(chǎn)，項目定位為面向80后新生家庭的輕奢型城市級雙地鐵上蓋購物中心，在疫情沖擊下仍憑借良好的經(jīng)營成績贏得市場口碑。

作為世界500強之一中國光大集團旗下企業(yè)，光大安石將這些成功歸因于光大控股、光大嘉寶等股東的堅定支持、以及光大集團旗下金融板塊企業(yè)的協(xié)同聯(lián)動：在儲架式類REITs產(chǎn)品的設計、銷售及發(fā)行過程中，光證資管擔任計劃管理人、光大證券擔任牽頭承銷機構、光大銀行則在其中多單產(chǎn)品中擔任托管銀行，從不同側面共同為市場投資人提供專業(yè)的金融服務，彰顯出中國光大集團金融全牌照的獨特優(yōu)勢。

在中國內(nèi)地，不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要包括房企購房尾款ABS、CMBS和類REITs等品種。據(jù)中國REITs聯(lián)盟統(tǒng)計，自2014年至2020年10月底，國內(nèi)類REITs產(chǎn)品累計發(fā)行達78只，累計發(fā)行規(guī)模1548.19億元，證明商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品深受市場歡迎。2020年，國家發(fā)改委、證監(jiān)會等聯(lián)合發(fā)文，首次提出通過公募REITs實現(xiàn)基礎設施不動產(chǎn)資產(chǎn)權益份額的公開上市交易，這意味著業(yè)內(nèi)翹首企盼多年的中國版公募REITs終于揚帆起航，收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎設施領域不動產(chǎn)作為第一批受益的資產(chǎn)類別被正式納入公募REITs的試點范圍之內(nèi)。至于公募REITs何時推行至商業(yè)地產(chǎn)，光大嘉寶總裁、光大安石董事長兼首席執(zhí)行官陳宏飛認為，盡管現(xiàn)在還沒有理由和依據(jù)去做預測，但只要夯實好投資能力和資管能力，政策落地時就會水到渠成。

除了REITs市場曙光初現(xiàn)，險資放寬股權投資行業(yè)限制亦是不動產(chǎn)資管行業(yè)的重大利好。2020年11月，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于保險資金財務性股權投資有關事項的通知》，正式取消險資財務性股權投資的行業(yè)限制。因險資規(guī)模大、內(nèi)控合規(guī)嚴、期限長、追求長期收益，而股權投資與國家經(jīng)濟結構轉型方向相一致，同時具有長期性及抗經(jīng)濟周期能力，完美契合險資的投資標準。

據(jù)光大安石披露，其全資子公司光控安石獲中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會認可為76家A類私募股權投資基金管理人之一。這代表其投資業(yè)績、風險管控、合規(guī)經(jīng)營、信息披露等指標受到險資的高度認可。隨著公募REITs市場破冰，疊加保險資金認可加持，光大安石將繼續(xù)推動不動產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)健康發(fā)展。

對擁有不同發(fā)展背景、處于不同發(fā)展階段的企業(yè)來說，選擇不同的發(fā)展模式只是各取所需，不存在一成不變的管理方式，發(fā)展過程也不存在優(yōu)劣高低之分。但值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的“輕重并舉”正在成為業(yè)界共識——因監(jiān)管和調(diào)控加強，輕資產(chǎn)運營逐漸成為開發(fā)商降低開發(fā)成本、拓展業(yè)務范疇、剝離不良資產(chǎn)、優(yōu)化財務報表的慣用手法。

周頌明也認同，光大安石下一步需要做好的事情是輕資產(chǎn)輸出：“為什么要做輕資產(chǎn)？第一，我們要做大規(guī)模；第二，我們要給未來布局?！睂獯蟀彩@樣的地產(chǎn)基金公司而言，如何在開發(fā)商轉型的同時取得先機是個不得不面對的問題。對此，周頌明提到，大融城分布于一線城市、經(jīng)濟發(fā)達城市、消費比較活躍的城市，不會一味下沉；此外，光大安石將堅持以大資管為核心，積極適應變化，使每一個項目與周圍競品形成差異化發(fā)展，實現(xiàn)物質向精神層面的再升級。

具體到輕資產(chǎn)管理上，因二線城市代理商占比高，有些城市在新進入的時候“不那么友好”，盡管光大安石重資產(chǎn)收購的項目回報多數(shù)超出預期，但輕資產(chǎn)更能有效規(guī)避風險。在商業(yè)管理見效、實現(xiàn)資產(chǎn)增值時，同樣可以協(xié)助業(yè)主發(fā)行類REITs產(chǎn)品。截至目前，光大安石旗下的大融城以“核心城市+區(qū)域聚焦”的策略，已在上海、北京、西安等10座城市布局19座項目，品牌矩陣涵蓋Art Park 大融城、大融城、大融城生活館、文旅商業(yè)中心、大融匯等五大產(chǎn)品線，管理項目面積超過200萬平方米。

“光大安石的商業(yè)基因永遠都是求新求變?！敝茼灻魍嘎?，光大安石未來將會更注重在管理運營中實現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)的融合、空間的融合，用品牌的長期穩(wěn)健主義來對沖不穩(wěn)定性。以明年年底面世的“融美市集”為例，光大安石計劃將商業(yè)和傳統(tǒng)菜市場融合起來，在不改變原有建筑結構前提下，更好地規(guī)劃業(yè)態(tài)和品牌布局，推動商業(yè)地產(chǎn)進化。按照規(guī)劃條件，菜市場難以符合如今的商業(yè)定位，但需求確實存在，光大安石便與合作伙伴一起做成新產(chǎn)品，將菜市場升級為干凈衛(wèi)生、環(huán)境漂亮、能夠吸引白領逛的市集。

每一次商業(yè)形態(tài)的更迭和變化都在不停地滿足消費者、引導消費趨勢，然后達到周而復始的螺旋式上升，讓商業(yè)完成更新迭代，并反哺城市更新。未來城市是什么樣的？光大安石試圖作出回答：人們可以有溫度地完成消費、交流、體驗與社交——在一個半開放式空間，通過社群、圈層定位消費人群，以主題餐飲區(qū)融食會館、二次元網(wǎng)紅街區(qū)、安美術館和Z立方等元素，實現(xiàn)文化、藝術、商業(yè)的融合。

2020年11月，光大安石于上海發(fā)布了新的產(chǎn)品線Art Park大融城，并計劃在2021、2022、2023年依次開放上海光大安石虹橋中心Art Park大融城、北京新光大中心Art Park大融城、北京中關村Art Park大融城三個項目。以正在報批立項的北京中關村Art Park大融城為例，該項目將成為北京四環(huán)內(nèi)最大體量的城市更新標桿項目（公園式商業(yè)綜合體），橫貫地鐵海淀黃莊站和中關村站，單日單邊客流超過15萬人次，總建面將近20萬平方米。因輻射范圍覆蓋了大批優(yōu)質中小學和一流高等院校，項目有條件成為引導未來領袖成長、陪伴未來領袖生活的商業(yè)場所，這也是公司抱有的使命感。

作為城市更新與商業(yè)地產(chǎn)的推動者，過去十年，光大安石始終致力于鏈接政府、資本、租戶等各方合作伙伴，付諸于信任、理解和實踐，構建出友好的城市生態(tài)系統(tǒng)。將政策執(zhí)行到位，可以讓政府放心，從而獲得政府的支持；控制改造更新的風險，向資本回饋收益，從而獲得資本的支持；滿足承租人裝修、決策、人員的需求，從而獲得租戶的支持；將外資經(jīng)驗本土化，可以更好地規(guī)避風險，從而抓住周期的機會；響應國家號召創(chuàng)造更多就業(yè)機會，可以更好地服務實體經(jīng)濟，從而兼具資管價值和社會價值。

盡管疫情陰影猶存，但城市從未放慢向前進化的腳步，光大安石的愿景是與城市相伴共生，賦城市以未來——“我們愿成為照亮城市未來的光，成為描繪城市未來面貌的人?！?/p>

為此，光大安石仍將砥礪前行。

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原標題： 城市更新逐“光”者：光大安石的愿景與商業(yè)地產(chǎn)的未來