觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：gaundianweixin）
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 前兩天在深圳土拍市場上未有所獲，中海轉(zhuǎn)而在珠海砸下重金。
11月25日，珠海十字門CBD一宗地塊入市出讓，編號為2020-06，最終中海以總價約104.76億拿下該地塊，折合樓面價23281元/平方米，溢價率24.71%。
上百億的成交額，也讓這宗地順勢成為珠?？們r地王，刷新珠海土拍歷史新紀錄。觀點地產(chǎn)新媒體了解到，該地塊起拍總價84億元，折合樓面價約18681元/平方米，最高限價126億元，最高樓面價28000元/平方米。
距離珠海上一場大型土拍已過去一年有余。2019年10月18日，世茂以總價56.4億元摘得港珠澳大橋珠?？诎兜貕K，樓面價5828元/平方米，擬建97萬平方米綜合體。
此次土拍的主角中海與世茂同樣為外來客，只是與世茂首入珠海不同，中海進入珠海已有十幾年，且在珠海豪宅市場有了一定地位。
但成功落地珠海十字門商務(wù)區(qū)，中海所要面臨的，是華發(fā)、保利等首先入駐該片區(qū)的房企所帶來的壓力與挑戰(zhàn)。
公告顯示，該地塊位于十字門中央商務(wù)區(qū)灣仔片區(qū)金碧路東側(cè)、南灣大道南側(cè)、會展四路西側(cè)、情侶南路北側(cè)，宗地面積19.23萬平方米，計容面積不超過45萬平方米。
地塊所處的十字門中央商務(wù)區(qū)位于橫琴大橋周圍，定義為“珠海未來核心CBD”。根據(jù)2017年公布的《橫琴新區(qū)與保稅區(qū)、洪灣、灣仔區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃》，這個片區(qū)將發(fā)展成為珠海的城市新中心。
規(guī)劃提出，要把包括十字門在內(nèi)的一體化區(qū)域，打造成為特色突出、功能帶動明顯的大橋經(jīng)濟區(qū)，建設(shè)成為珠海城市新中心、粵港澳深度合作新引擎、大灣區(qū)城市客廳。
據(jù)悉，十字門中央商務(wù)區(qū)占地面積5.77平方公里，規(guī)劃建筑面積1100萬平方米，預(yù)計投資總額超過1000億元。
中海拿下的這宗地除了住宅用途外，還有商務(wù)公寓、商業(yè)及配套設(shè)施用地、幼兒園等其他用途，分9塊小地塊開發(fā)，所有地塊須統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)。
根據(jù)要求，地塊還要配建以下配套：
其一，在二類居住功能地塊上，公共廁所（不少于3處，每處建筑面積30-60平方米）、物業(yè)管理用房（不少于3處，總建筑面積≥900平方米）、垃圾收集點（每個地塊各1處，每處建筑面積不少于15平方米）、社區(qū)用房（1處，建筑面積1300平方米）；
其二，在地塊6上，建設(shè)1處18班幼兒園；
其三，在地塊7上，建設(shè)一處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)市民藝術(shù)中心、家庭綜合服務(wù)中心、鄰里管理服務(wù)中心、社區(qū)農(nóng)貿(mào)（肉菜）市場。
上述提及的公共廁所、社區(qū)用房、18班幼兒園及二級鄰里中心均須移交政府所有。
這意味著繼華發(fā)商都這一片區(qū)將會有新的綜合體誕生。截至目前，灣仔片區(qū)已經(jīng)規(guī)劃落地珠海國際會展商務(wù)組團、珠海國際會展中心、珠海中心、華發(fā)喜來登酒店、華發(fā)會展行政公寓、華發(fā)中演大劇院、澳門產(chǎn)業(yè)多元十字門中央商務(wù)區(qū)服務(wù)基地等配套建設(shè)。
合富研究院市場分析師曾勉稱，隨著橫琴新區(qū)后期的住宅用地越來越少，地塊未來房價的漲幅空間是存在的。
目前十字門在售住宅項目包括華發(fā)國際海岸、時代保利中環(huán)廣場等，報價都在3.5萬/平方米以上。
在曾勉看來，未來該片區(qū)的住宅產(chǎn)品不僅受珠海本地居民青睞，還會吸引珠三角等地區(qū)的外來人員居住。
其分析，橫琴新區(qū)從2013年開始銷售商品房住宅，買房群體都是以投資客為主，而2019年以來，隨著教育、醫(yī)療、學(xué)校、商場等配套逐漸完善，居住氛圍越來越濃厚，甚至吸引了澳門人到此居住。
“澳門本身地少人多，一些往來商貿(mào)、娛樂的會選擇在橫琴居住，以前是選擇拱北區(qū)，但拱北目前也沒有太多新房供應(yīng)，加之地塊很小、沒有大社區(qū)?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)表示。
另根據(jù)《規(guī)劃》顯示，到2020年，該一體化片區(qū)將建設(shè)4所初中、5所小學(xué)以及2處醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。
事實上，該地塊于10月份掛牌之后，便有消息稱珠海各大開發(fā)商特別關(guān)注，尤其是保利、華發(fā)拿地的概率比較大。
值得一提的是，該地塊所處區(qū)域是由華發(fā)集團負責總體規(guī)劃設(shè)計、土地一級開發(fā)及重點項目開發(fā)建設(shè)，其于2009年5月已成立珠海十字門中央商務(wù)區(qū)建設(shè)控股有限公司。
早于2013年1月及2月，華發(fā)集團以21.76億元競得珠海十字門中央商務(wù)區(qū)灣仔片區(qū)珠國土儲2012-22號商住地塊，折合樓面價5600元/平方米，隨后以26.4億元再獲珠海十字門中央商務(wù)區(qū)灣仔區(qū)珠國土儲2013-01號地塊。
曾勉介紹，華發(fā)在珠海房地產(chǎn)布局，同一時期推出的項目是很多的，甚至橫琴金融島70%左右都是華發(fā)所持有的地塊。
其認為，此次華發(fā)沒有拿下這宗地塊，大概率是因為前兩天聯(lián)合融創(chuàng)在深圳拿下了127億元的地塊，所以資金層面沒辦法支撐再次拿地。“華發(fā)在琴澳新城的后續(xù)開發(fā)用地都挺多，本身就承接了這些地塊的一級開發(fā)，所以二級用地儲備很多?！?/p>
最后由中海拿下該地王項目，曾勉稱難免會有一些意外。但前一日亦有業(yè)內(nèi)表示，中海為了拿下這宗地做了比較多的前期工作，包括資金到位等各方面內(nèi)容。
不過對于珠海市場，中海算是深耕時間較長的房企之一。早于2007年，中海首進珠海，打造了濱江河景項目——中海環(huán)宇城，項目是集高端購物中心、奢裝闊景華宅、五星級酒店、甲級寫字樓于一體的綜合體項目。
曾勉觀察，中海一般不會同期開發(fā)多個項目，但做出來項目都比較精品，是為數(shù)不多于珠海稍早開始做豪宅市場的房企。
其提及2012年布局的中海銀海灘項目，為中海在珠海的代表性項目。該項目是老香洲豪宅項目之一，總建筑面積約23萬平方米，項目分為三期開發(fā)，其中一二期為別墅產(chǎn)品，三期為住宅產(chǎn)品，項目利用半山坡地的地理優(yōu)勢，開發(fā)純大戶型、低密度社區(qū)。曾勉表示，算是當時珠海少有的大戶型產(chǎn)品。
此外，中海于珠海亦有打造大型商業(yè)綜合體項目的經(jīng)驗。2010-2012年，中海在九洲大道主干道旁布局的大型商業(yè)綜合體——中海富華里，由十余座不同風格的兩、三層的建筑混搭而成，也是繼華發(fā)商都第二大商業(yè)綜合體。該項目于2015年5月1日正式開業(yè)。
據(jù)統(tǒng)計，中海進入珠海13年，打造了12個項目，主要位于主城區(qū)、金灣區(qū)。目前，中海于珠海在售項目為珠?！そ馂持泻Ｊ镉^瀾，價格3.3萬元/平方米左右。
其實不止于珠海，近段時間以來，中海在珠三角地區(qū)亦頻頻落子，包括廣州、深圳、東莞等地，多為高價地塊。于東莞更是狂奔狀態(tài)。
不久前，10月27日，中海以封頂價18.2億元奪下東莞松山湖大嶺山鎮(zhèn)大沙村一宗商住地，折合可售樓面價20842元/平方米，溢價率48.03%。
9月25日，中海以28.56億元拿下東莞松山湖2020WR039號商住地，折合可售樓面價25854元/㎡，刷新松山湖地價紀錄。更早之前，9月16日，中海以8.32億元+20%配建摘得東莞石碣一宗占地2.5萬平方米的商住地。
下半年以來，中海確實在粵港澳大灣區(qū)多下了點功夫。對比數(shù)據(jù)，截至8月21日，中海共吸納36宗土地，而大灣區(qū)僅占比7%。
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