作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 年末已至，把上海樓市推上熱搜的事件，莫過于近期集中推售的數(shù)個(gè)樓盤項(xiàng)目領(lǐng)證開啟認(rèn)籌。

就上海徐匯區(qū)而言，今年第四季度頻頻登上熱搜第一的樓盤——融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)，作為徐匯濱江的全新盤，在入市前就已備受關(guān)注。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)公布的項(xiàng)目名稱為融鑰雅園，共規(guī)劃4棟住宅，推出229套房源，入市均價(jià)11.5萬/平米，要求全款支付，認(rèn)籌金600萬，首套房凍結(jié)資金700萬，二套凍結(jié)1400萬，企業(yè)購房凍結(jié)2000萬。

12月8日宣布開啟認(rèn)籌以來，截至12月12日下午16時(shí)認(rèn)籌結(jié)束，融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)認(rèn)籌率達(dá)到507.86%，認(rèn)籌總數(shù)超過1163，累計(jì)認(rèn)籌69.78億元，將于12月18日開盤。

事實(shí)上，融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)項(xiàng)目地塊早在2015年便由當(dāng)時(shí)的開發(fā)企業(yè)上海民投置業(yè)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但由于受各方面因素影響，一直未能開工建設(shè)。

耽擱了5年的地塊，最終以豪宅產(chǎn)品面世，融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)正好趕上年末這趟上海新房入市的“打新”認(rèn)購潮，激起樓市一陣漣漪。

從年初延續(xù)至今的疫情，沒有阻擋購房者的熱情。融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)不到12萬的入市價(jià)，讓購房者有了更多選擇的余地。

對(duì)比同一時(shí)段入市的其他項(xiàng)目，亦能反映出近期上海樓市升溫的現(xiàn)象。市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，年末上海24個(gè)熱盤認(rèn)籌率均超100%，其中除了融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)外，中建朗閱府、首創(chuàng)·禧瑞薈以及匯成·南街里項(xiàng)目均獲得超5倍的認(rèn)籌。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，徐匯濱江目前是11-12萬的水平，融創(chuàng)這一項(xiàng)目屬于正常價(jià)格入市，現(xiàn)在濱江房子供應(yīng)不多，熱銷是自然的。

近幾年，上海徐匯區(qū)的住宅供應(yīng)量稀缺，目前徐匯濱江的純新盤除了融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)外，還有寶能公館1288。因?yàn)I江的住宅供應(yīng)可售總量占比不到5%，以至于只要有項(xiàng)目入市，便會(huì)掀起一陣搶房熱潮。

此次融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)推出132-227平米3至4房，一套總價(jià)在1500萬至2000萬。若將該項(xiàng)目與已入市的同板塊房源售價(jià)對(duì)比，業(yè)內(nèi)分析稱，融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)三房倒掛逾200萬，四房倒掛逾500萬。

業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充，豪宅成交好有兩大特點(diǎn)，一是濱江沿線，二是項(xiàng)目處于絕對(duì)的市區(qū)，屬于上海傳統(tǒng)豪宅區(qū)域。值得一提的是，該項(xiàng)目還鄰近今年香港置地以310.5億拿下的內(nèi)地總價(jià)地王項(xiàng)目。

盧文曦也認(rèn)為，目前上海新房銷售情況都不錯(cuò)，豪宅熱銷主要還是產(chǎn)品決定，環(huán)境起到催化劑的作用。年末項(xiàng)目入市集中，一方面是11月供應(yīng)少了，現(xiàn)在補(bǔ)量，另一方面，房企有回籠資金的需求，推盤也比較積極。

據(jù)麗茲行發(fā)布的上海三季度市場(chǎng)數(shù)據(jù)稱，上海住宅市場(chǎng)在11月達(dá)到了成交高峰。并預(yù)計(jì)年底成交量將維持在高位，2020全年上海市場(chǎng)成交有望突破40萬套。

在樓市升溫的情況下，融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)獲得了極高關(guān)注度。

成交方面，上海11月成交量同比呈上升趨勢(shì)，環(huán)比則出現(xiàn)下滑。具體為，豪宅成交量662套，環(huán)比下降3.79%，同比上漲42.06%；而成交均價(jià)為9.82萬/平米，環(huán)比下降7.36%，同比微漲0.41%。

11月入市的2個(gè)高端豪宅項(xiàng)目中，蘭香湖壹號(hào)單價(jià)不超9萬，開盤認(rèn)籌不足，而中海建國里單價(jià)不超17.5萬，認(rèn)籌率超200%，開盤當(dāng)天入市房源全部售罄。

同時(shí)，上海頂豪市場(chǎng)的成交情況并不穩(wěn)定，11月入市的5000萬以上新房豪宅中，共計(jì)成交18套，環(huán)比降56.1%，同比升125%；成交均價(jià)則出現(xiàn)下滑，為15.8萬元/平米，環(huán)比下跌7.6%，同比下跌8%。

至今，融創(chuàng)進(jìn)入上海市場(chǎng)已經(jīng)有8年。

2012年6月22日那場(chǎng)在上海舉行的新聞發(fā)布會(huì)，融創(chuàng)借道綠城，以33.72億買下綠城蘇南及上海的9個(gè)項(xiàng)目50%股權(quán)，首次進(jìn)入上海灘。

此次即將入市開盤的徐匯濱江壹號(hào)項(xiàng)目，同樣是融創(chuàng)通過收并購取得，只是這次頗為低調(diào)。

據(jù)悉，徐匯濱江壹號(hào)項(xiàng)目涉及的地塊為上海徐匯區(qū)188S-B-4地塊，起初該地塊由上海民投置業(yè)有限公司長期持有。而民投置業(yè)成立于2011年，由上海騰展建設(shè)全資持有。

于2014年，同策房產(chǎn)中標(biāo)該地塊項(xiàng)目的租售代理及策劃服務(wù)，但民投置業(yè)未與同策房產(chǎn)簽訂正式服務(wù)協(xié)議。

隨后在2015年11月，民投置業(yè)取得地塊建設(shè)用地規(guī)劃許可證，項(xiàng)目暫命名為金龍花苑五期。原以為能進(jìn)入開發(fā)階段，因河道填埋未完成及受新增機(jī)場(chǎng)快線支線影響，該地塊的設(shè)計(jì)總平面發(fā)生變化，項(xiàng)目需重新規(guī)劃調(diào)整，導(dǎo)致無法正常開工。

截至2019年6月底，民投置業(yè)總債務(wù)為2.93億元，包括上海民航投資提供的借款2.82億元及1080萬元貸款（按年利率8%）。

或許是由于該項(xiàng)目無法預(yù)判何時(shí)能入市交易，項(xiàng)目貸款及利息逐漸增加，為了及時(shí)止損，民投置業(yè)萌生退意。于是2019年11月20日，上海騰展建設(shè)100%股權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓，底價(jià)10億，涉及標(biāo)的資產(chǎn)正是徐匯區(qū)188S-B-4地塊。

資料顯示，該項(xiàng)目占地1.76萬平米，容積率2.5，總建面6.55萬平米，其中住宅建面4.13萬平米。地塊地理位置優(yōu)越，產(chǎn)權(quán)清晰，并已取得房地產(chǎn)證、建設(shè)規(guī)劃許可證，且地上無待拆遷建筑物。

彼時(shí)公告稱，項(xiàng)目受讓方還需與政府溝通，了解并符合政府關(guān)于上海徐匯區(qū)188S-B-4地塊住宅項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)及銷售的相關(guān)要求，而同策房產(chǎn)此前已提供了項(xiàng)目前期策劃服務(wù)，后續(xù)亦需與同策房產(chǎn)自行溝通解決。

擱置5年之久，2019年底，融創(chuàng)將該項(xiàng)目收入囊中，完成股權(quán)變更登記后，用了約一年時(shí)間設(shè)計(jì)和建設(shè)。于今年8月，該項(xiàng)目傳來入市風(fēng)聲，隨后便有了上述火爆認(rèn)籌的一幕。

或許可以認(rèn)為，融創(chuàng)用高端豪宅產(chǎn)品線“壹號(hào)院”思路來打造徐匯區(qū)188S-B-4地塊，正符合了人們的預(yù)期。

盧文曦指，房企集中12月開盤，用比較有親和力的價(jià)格可以換取銷售量。

值得注意的是，融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)項(xiàng)目并非融創(chuàng)全資持有，系與歌斐資產(chǎn)的合資項(xiàng)目。其中，融創(chuàng)持有項(xiàng)目公司10.79%的直接股權(quán)，并通過持股30%的蕪湖歌斐證馳和通過持股蕪湖歌斐亞瑩間接持有項(xiàng)目公司部分股權(quán)。

在上海的住宅開發(fā)戰(zhàn)略方面，融創(chuàng)主要走高端豪宅路線。截至目前，在上海發(fā)展八年時(shí)間里，融創(chuàng)開發(fā)有31個(gè)項(xiàng)目，陸續(xù)進(jìn)入浦東唐鎮(zhèn)、森蘭、大寧北、黃浦濱江、普陀、外灘、陸家嘴、徐匯、松江、崇明、靜安、虹橋等板塊。

業(yè)績表現(xiàn)看，融創(chuàng)上海高端豪宅項(xiàng)目頗受歡迎。2019年，融創(chuàng)領(lǐng)館壹號(hào)院、外灘壹號(hào)院、壹號(hào)公館三個(gè)項(xiàng)目累積成交金額逾130億，占融創(chuàng)上海業(yè)績約50%。

融創(chuàng)對(duì)上海市場(chǎng)頗為看重，在一邊加緊推進(jìn)項(xiàng)目入市銷售之余，另一邊則在琢磨如何拿到更多土儲(chǔ)。

下半年，在與華發(fā)搶奪上海閔行顓橋住宅地塊失利后，10月底融創(chuàng)終于在楊浦區(qū)以21.46億、溢價(jià)14%拿下一宗純宅地，隨后又從新湖中寶手中以11.28億收購上海黃浦區(qū)亞龍古城國際花園項(xiàng)目50%股權(quán)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截至今年上半年，融創(chuàng)在上海的總土儲(chǔ)336.52萬平方米，權(quán)益土儲(chǔ)240.13萬平方米，總占地面積332.46萬平方米，總建面598.48萬平方米。

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原標(biāo)題： 樓市調(diào)查|誰在“打新”上海豪宅融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)認(rèn)籌超60億