在河南，有一個(gè)城市被稱(chēng)作“爛尾樓之城”。

最巔峰的2014年，這個(gè)城市僅統(tǒng)計(jì)在冊(cè)的問(wèn)題樓盤(pán)就多達(dá)302個(gè)。

如果你去到這個(gè)城市，你會(huì)看到成群的樓房，一律黑峻峻地、像張開(kāi)的洞口般朝著馬路方向，講述著幽靈般的故事。

這座宛如“鬼域”的城市，叫做南陽(yáng)。

當(dāng)初以為是傳說(shuō)，但看看當(dāng)下的樓市，才明白這就是無(wú)比魔幻的現(xiàn)實(shí)。

爛尾樓里的“野生”業(yè)主

搬進(jìn)自己買(mǎi)的新房，該是一種什么樣的心情？

昆明別樣幸福城的業(yè)主給出的答案是辛酸、憤怒和無(wú)奈。

30多戶業(yè)主住了進(jìn)去。四面漏風(fēng)的房子里，他們用自帶的電燈照明，稍微安置了一下沙發(fā)和床，或僅僅支個(gè)帳篷、搭幾塊木板就住下了。

沒(méi)錯(cuò)，他們住進(jìn)了爛尾樓，開(kāi)啟了“野生”生活。

這是一個(gè)擁有12棟18層高爛尾樓的小區(qū)，位于昆明市城南官渡區(qū)。8公里之外，就是市中心。

六年前，這里開(kāi)始停工，變成了爛尾樓。

住進(jìn)來(lái)的每一個(gè)業(yè)主，都有著堪比電視劇的慘淡人生。

第一個(gè)搬進(jìn)爛尾樓的陳艷春，是一位單親媽媽?zhuān)?013年在“別樣幸福城”買(mǎi)下了一套60㎡的一室一廳。在這7年時(shí)間里，陳艷春與丈夫離了婚；父親出了車(chē)禍，治病花光家里所有積蓄；與朋友合開(kāi)的小飯店，也在疫情下關(guān)了門(mén)……

苦情劇都不敢這么拍！

而給了陳艷春最后一擊的，就是千瘡百孔的“別樣幸福城”。

收入銳減的陳艷春無(wú)奈之下搬進(jìn)了這棟爛尾樓，成為了第一位業(yè)主。不久后還把6歲半的女兒和88歲的母親也一起接到爛尾樓里生活。

在零基礎(chǔ)設(shè)施的爛尾樓里，陳艷春生活的唯一儀式感，就是在樓下的空地上種點(diǎn)菜苗。

在媒體的報(bào)道中，每一個(gè)業(yè)主都是一個(gè)悲慘的故事。

近半年沒(méi)有收入，帶著老婆兒子搬進(jìn)來(lái)的卯勇；沒(méi)有房子無(wú)法落戶，女兒無(wú)緣名校的代金紅；老伴到死都沒(méi)能趕上收房，兒子兒媳也因爛尾樓離婚的黃麗華；夫妻雙雙失業(yè)，無(wú)奈搬進(jìn)爛尾樓，卻仍然充滿希望的劉萍……

在周邊樓盤(pán)的襯托下，別樣幸福城4號(hào)地塊猶如都市廢墟。

“野生”的生活是惡劣的。

沒(méi)有樓梯，業(yè)主自己搭樓梯。

沒(méi)有窗簾，拿床單一遮。

沒(méi)有裝修，簡(jiǎn)單搬個(gè)板床就可以睡覺(jué)。

有人為了省錢(qián)洗腳水直接用工地水溝里的水。

有的人家里有小孩晚上要做作業(yè)，就用電瓶給臺(tái)燈充電作為照明。

……

在房?jī)r(jià)蹭蹭上漲的當(dāng)下，這是發(fā)生在一個(gè)省會(huì)城市的魔幻現(xiàn)實(shí)。

當(dāng)年排隊(duì)搶房，現(xiàn)在排隊(duì)爛尾

如今，西安德杰狀元府邸業(yè)主們的心情無(wú)比忐忑。

各地樓盤(pán)爛尾消息接二連三的當(dāng)口，他們得到了一條消息：

德杰狀元府邸，停工了。

據(jù)米宅調(diào)查，原計(jì)劃于去年12月底交房的樓盤(pán)一期1/2/3/4號(hào)樓，交房前十天，外立面竟然還沒(méi)開(kāi)始做，而且樓盤(pán)幾乎全面停工。地產(chǎn)商德杰給出的理由是：

“因?yàn)橹析餐９ぃ悠诮环俊薄?/p>

交房也許會(huì)遲到，但霧霾從不會(huì)缺席。

在德杰的強(qiáng)行約定下，交房日期定在了今年6月30日。遺憾的是，半年過(guò)去了，工地還是原樣。

而這一次，德杰的借口又變成了：

疫情導(dǎo)致停工。

但打臉來(lái)得很快，承建商中建二局的停工公告暴露了一切：

停工既不是因?yàn)殪F霾，也不是因?yàn)橐咔?。而是德杰長(zhǎng)期拖欠工程款，欠費(fèi)數(shù)額特別巨大，被迫于2020年1月全面停工。

如今，距離合同約定的交房日期已經(jīng)過(guò)去9個(gè)月時(shí)間，工地仍處停滯狀態(tài)。

諷刺的是，德杰狀元府邸當(dāng)年曾是“網(wǎng)紅盤(pán)”。千人排隊(duì)搖號(hào)、一房難求。

當(dāng)年排隊(duì)有多猛，現(xiàn)在的爛尾就有多猛。

同樣深陷爛尾疑云的，還有鄭州的名門(mén)翠園。

名門(mén)翠園位于鄭州市三全路豐慶路，位置優(yōu)越，配套完善，交通方便，尤其是在建的地鐵4號(hào)線，地鐵口距離名門(mén)翠園不過(guò)兩三百米，讓名門(mén)翠園成為地鐵房。

據(jù)自媒體國(guó)際鄭消息，該項(xiàng)目于2017年12月開(kāi)盤(pán)，合同約定于2019年12月30日前交房，但現(xiàn)在已經(jīng)是2020年9月份了，工地依然有大量未完成的工作，只有零星的幾個(gè)工人在拖拖拉拉的施工。

這樣的場(chǎng)景，數(shù)千位名門(mén)翠園的業(yè)主心里十分沒(méi)底。另一方面，名門(mén)翠園的母公司名門(mén)地產(chǎn)集團(tuán)卻深陷債務(wù)危機(jī)，面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，且不斷傳出集團(tuán)負(fù)面新聞，甚至是賬戶凍結(jié)、負(fù)責(zé)人被列為失信人消息。

交房，這件本是天經(jīng)地義的事，如今倒成了一種奢望。

遭遇同樣命運(yùn)的，還有深圳邦達(dá)花園。這座位于深圳市中心的爛尾樓，被稱(chēng)之為“深圳爛尾樓之王”，爛尾長(zhǎng)達(dá)20年。

時(shí)至今日，邦達(dá)花園周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)升值13倍，而邦達(dá)花園卻仍舊沒(méi)有復(fù)工跡象。

這些并不是孤例。

2019年河北邯鄲的爛尾樓，在主要的叢臺(tái)、邯山和復(fù)興三個(gè)城區(qū)中，分別有21、19和5個(gè)爛尾樓盤(pán)，合計(jì)共有45個(gè)爛尾樓。

1992年，海南的爛尾樓達(dá)600多棟，占全國(guó)空置房的十分之一，用了10年才算消化。

天津117大廈，出生就自帶光環(huán)，但是在過(guò)去10來(lái)年里，經(jīng)歷過(guò)停工-復(fù)工-轉(zhuǎn)讓等等，依舊沒(méi)有拯救這個(gè)600米的龐然大物。

以西安為例，曾經(jīng)爛尾樓高達(dá)2千多個(gè)，并且業(yè)主還在還貸。一個(gè)區(qū)就高達(dá)上百個(gè)，以下是部分區(qū)域的爛尾樓盤(pán)點(diǎn)：

而這一棟棟爛尾樓背后，是一戶戶絕望的人家。許多人掏空“六個(gè)錢(qián)包”，換來(lái)的就是這樣一個(gè)遙遙無(wú)期的幻夢(mèng)。

爛尾樓之因

層出不窮的爛尾樓背后，直接原因往往是開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂。

上面提到的西安德杰狀元府邸，就是因?yàn)楸O(jiān)管賬戶里的購(gòu)房款被違規(guī)挪用，導(dǎo)致的停工爛尾。

昆明的別樣幸福城，同樣是因?yàn)樾刨J緊縮導(dǎo)致的現(xiàn)金流危機(jī)才爛尾。

但更深層次的原因，或許得追溯到房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售制。

自從60多年前在香港發(fā)明以來(lái)，預(yù)售制在我國(guó)就一直長(zhǎng)盛不衰。港人將正在興建或沒(méi)有動(dòng)工的樓宇單元，形象稱(chēng)之為“樓花”，所謂預(yù)售制，就是“賣(mài)樓花”。這一制度在1990年代引入內(nèi)地，從此成為房地產(chǎn)模式牢不可破的一部分。

1994年，內(nèi)地出臺(tái)《房地產(chǎn)管理法》，向香港學(xué)習(xí)了“商品房預(yù)售制度“。

當(dāng)時(shí)，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步時(shí)，資金嚴(yán)重不足，自有資金的比例甚至不到10%。融資渠道和融資手段幾乎只有銀行貸款這一種。而商品房預(yù)售，則給了開(kāi)發(fā)商用少量資金撬動(dòng)龐大投資的機(jī)會(huì)。

比如說(shuō)，一個(gè)投資5億的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商自己只用出1億出頭。購(gòu)房者付了定金，銀行給了貸款，開(kāi)發(fā)商拿到現(xiàn)款，然后，開(kāi)發(fā)商再用項(xiàng)目以及已經(jīng)收到的款項(xiàng)再加杠桿，放大銀行貸款，進(jìn)行下一輪開(kāi)發(fā)——全是別人的錢(qián)。

給房企一個(gè)支點(diǎn)，他們真的可以翹起整個(gè)地球。

但說(shuō)白了，商品房預(yù)售其實(shí)就是一個(gè)“空手套白狼”的游戲。憑著這個(gè)杠桿，他們撬動(dòng)了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

如今，商品房預(yù)售制度早已成了商品房銷(xiāo)售的主要方式。國(guó)內(nèi)各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。

而背后的風(fēng)險(xiǎn)，卻轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者和銀行。

一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，爛尾就是遲早的事。

盡管“取消預(yù)售制”的呼聲已久，但其中的阻力，可想而知。

尾聲

往更深處看，爛尾樓的根源，或許在土地財(cái)政。

以昆明為例，昆明統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年昆明的第二產(chǎn)業(yè)投資總額為646億，僅占年度總固定資產(chǎn)投資額的18%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為1451.3億元，占比高達(dá)41%。到了2019年，雖然沒(méi)有公布具體的投資總額，但是工業(yè)投資增長(zhǎng)2.8%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)13.9%。

據(jù)南方周末梳理，在第一財(cái)經(jīng)最新發(fā)布的《2020城市商業(yè)魅力排行榜》中，昆明市2019年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重高達(dá)36.3%，超越三亞、海口，成為全國(guó)房地產(chǎn)最高依賴(lài)度的城市。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，自2016年7月開(kāi)始至2019年12月，昆明房?jī)r(jià)連續(xù)41個(gè)月出現(xiàn)上漲。

房地產(chǎn)欣欣向榮，賣(mài)地就有動(dòng)力。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年昆明土地出讓共計(jì)592宗，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

地賣(mài)出去了，后面的環(huán)節(jié)，卻缺乏必要的監(jiān)督和善后機(jī)制。

就在上個(gè)月，“別樣幸福城”小區(qū)復(fù)工，工人和機(jī)械進(jìn)場(chǎng)，業(yè)主們感到十分興奮，紛紛搬出了爛尾樓，期待未來(lái)可以正式入住。

“別樣幸福城”的業(yè)主是幸運(yùn)的，但與此同時(shí)，對(duì)大多數(shù)的爛尾樓業(yè)主來(lái)說(shuō)，復(fù)工依然遙遙無(wú)期。

人們總愛(ài)把買(mǎi)房稱(chēng)為上岸，但對(duì)于買(mǎi)到爛尾樓的人而言，傾注了幾乎全部財(cái)富和希望的房產(chǎn)，變成了永遠(yuǎn)不能抵達(dá)的彼岸。

對(duì)于普通人而言，我們唯一能做的，就是擦亮雙眼，盡量選擇靠譜的大開(kāi)發(fā)商，細(xì)致考察，謹(jǐn)慎、謹(jǐn)慎、再謹(jǐn)慎！

因?yàn)?，所有的代價(jià)，我們最終只能自己扛下。