作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

集中拍地模式下，北京或?qū)谋镜乩吓茋?guó)企獨(dú)占鰲頭，逐漸轉(zhuǎn)為國(guó)企與民企、本地企業(yè)與外來(lái)房企“春秋混戰(zhàn)”。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 久旱逢甘露，轉(zhuǎn)播室人頭攢動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)劍拔弩張，北京首場(chǎng)集中土拍以“可預(yù)料”的高熱度緩緩落下帷幕。

5月10-11日，北京25宗地塊混戰(zhàn)結(jié)束，加上之前成交的五宗地塊，30宗宅地共計(jì)入賬1110億元。

兩日競(jìng)拍熱度有所不同，地塊素質(zhì)較佳、配套較為完善的地塊競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑更激烈。

由于競(jìng)拍首日出讓地塊質(zhì)素均佳，12宗地全部觸及地價(jià)上限，7宗競(jìng)價(jià)競(jìng)配雙觸頂，轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段。次日，競(jìng)拍熱度則有所分化，3宗地塊激烈廝殺轉(zhuǎn)競(jìng)方案，亦有1輪競(jìng)價(jià)平靜奪地。

北京作為房企必爭(zhēng)之地，向來(lái)不缺熱度?？v觀兩日競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，可以說(shuō)是龍頭+央企的狂歡，碧桂園、融創(chuàng)、金茂、金地、中冶等企業(yè)是絕對(duì)的主角。

出人意料的是，長(zhǎng)期深耕粵港澳大灣區(qū)的卓越，成為本次競(jìng)拍的“黑馬”，不僅首日獨(dú)自斬下朝陽(yáng)金盞鄉(xiāng)地塊，更在第二日以聯(lián)合體方式競(jìng)得豐臺(tái)張郭莊村宅地、中關(guān)村生命科學(xué)園與東小口馬連店共4宗地塊，總地價(jià)超187億元。

本次土拍以或許能給外界一些啟示：集中拍地模式下，北京或?qū)谋镜乩吓茋?guó)企獨(dú)占鰲頭，逐漸轉(zhuǎn)為國(guó)企與民企、本地企業(yè)與外來(lái)房企“春秋混戰(zhàn)”。

北京一直是聯(lián)合體競(jìng)拍出現(xiàn)頻次最高的城市。

由于動(dòng)輒幾十上百億的拿地資金，企業(yè)更愿意尋求合作伙伴，比如深耕區(qū)域的市屬國(guó)企，或與財(cái)力雄厚的央企、險(xiǎn)資抱團(tuán)。這樣不僅能降低風(fēng)險(xiǎn)，亦能以更少資金撬動(dòng)同樣的銷售額。

首開(kāi)作為深耕北京的國(guó)企，便是各企業(yè)樂(lè)于合作的對(duì)象之一，也樂(lè)于通過(guò)雙方、多方聯(lián)合體拿地或股權(quán)收購(gòu)方式，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、有效規(guī)避市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地發(fā)掘地塊價(jià)值。

據(jù)悉，首開(kāi)一般在聯(lián)合拿地的地塊中權(quán)益占比為25%-50%，多數(shù)不控盤、不操盤，龍湖、金地、萬(wàn)科、華潤(rùn)、金茂等都是首開(kāi)較為穩(wěn)定的合作方。

在此次土拍中，首開(kāi)亦積極參與，且多以聯(lián)合體方式競(jìng)拍。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，首開(kāi)此次競(jìng)拍多與旭輝搭檔，不僅聯(lián)手參與朝陽(yáng)金盞鄉(xiāng)兩宗地塊廝殺；與住總、旭輝、花樣年競(jìng)拍密云檀營(yíng)鄉(xiāng)6005地塊，更與旭輝、建工參與王四營(yíng)鄉(xiāng)及崔各莊等地塊競(jìng)拍。

它算得上是贏家之一：不僅與保利新航城聯(lián)合體14.58億摘大興榆垡鎮(zhèn)地塊；與卓越聯(lián)合以62億+配建32500平方米公租房拿下豐臺(tái)張郭莊村地塊；更與住總組成聯(lián)合體，以16.3億元+1.6萬(wàn)平米公租房競(jìng)得大興地塊。加上之前招標(biāo)出讓的地塊，首開(kāi)目前明確獲得集中供地30宗中的4宗地塊。

在東壩北地塊爭(zhēng)奪上，首開(kāi)則與金地、旭輝兩家企業(yè)組成聯(lián)合體競(jìng)拍。據(jù)悉，該地塊周邊正是三家共同打造的華樾國(guó)際項(xiàng)目，因此外界早有猜測(cè)，三家或?qū)⒃贁y手打造華樾國(guó)際二期。

競(jìng)拍場(chǎng)上，隊(duì)友和對(duì)手隨時(shí)轉(zhuǎn)化。在其他地塊競(jìng)拍中，金地則多與保利、華潤(rùn)綁定。

據(jù)悉，保利+金地+華潤(rùn)作為本次北京集中供地最積極的聯(lián)合體，參與了所有熱門地塊的爭(zhēng)奪，并于5月10日下午以50.94億元拿下朝陽(yáng)崔各莊南皋村L01-01地塊，配建2.2萬(wàn)平米公租房。

“這三家以前也是我們比較穩(wěn)定的合作方，這次（它們）組成聯(lián)合體，把之前的合作對(duì)象都屏蔽掉了?！币晃簧罡本┢髽I(yè)人士稱，在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，地域性優(yōu)勢(shì)會(huì)被極大弱化。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在此次競(jìng)拍中，越秀+天恒、建發(fā)+電建、招商+城建等聯(lián)合體接連出手搶奪地塊，金茂、綠城、旭輝亦組成多個(gè)聯(lián)合體出手搶地。

本場(chǎng)集中競(jìng)拍最令人意外的當(dāng)屬卓越。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，首日金盞鄉(xiāng)小店村02地塊爭(zhēng)奪中，19號(hào)“黑馬”卓越殺敗了包括中海、保利聯(lián)合體、首開(kāi)聯(lián)合體在內(nèi)的6家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以39.27億元+13%政府產(chǎn)權(quán)份額競(jìng)得該地塊，在此次土拍中拔得頭彩。

卓越的表現(xiàn)遠(yuǎn)不止于此，第二日繼續(xù)“掃貨”，連奪豐臺(tái)、昌平三宗地塊。其中，與首開(kāi)聯(lián)合以62億元+3.25萬(wàn)平方米公租房面積拿下豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店鎮(zhèn)張郭莊村A區(qū)FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地塊；與中交聯(lián)合以49.9億+2.95萬(wàn)平方米公租房競(jìng)得中關(guān)村生命科學(xué)園地塊。

不多一會(huì)兒，再與中交聯(lián)手以36.1億+20500平方米公租房的代價(jià)，競(jìng)得昌平東小口馬連店地塊。

經(jīng)計(jì)算，這兩天卓越在北京共競(jìng)得四宗地塊，總地價(jià)超187億元。根據(jù)貝殼研究院測(cè)算的數(shù)據(jù)，首批集中供地卓越估算權(quán)益成交金額為113.3億元，權(quán)益建面27.8萬(wàn)平米。

作為華南房企，卓越在京項(xiàng)目并不多，僅和萬(wàn)科聯(lián)合在北京開(kāi)發(fā)了兩個(gè)住宅項(xiàng)目：石景山區(qū)的翡翠山曉與昌平的翡翠公園。

資料顯示，翡翠公園地塊的拆遷安置、一級(jí)開(kāi)發(fā)均由卓越操盤。原拿地方為綠地，因地塊開(kāi)發(fā)難度較大等原因引入卓越合作，但最后仍選擇退出。

值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目位于昌平區(qū)北七家，此次土拍亦將出讓一宗昌平北七家地塊。該宗地被萬(wàn)科翡翠公園社區(qū)包圍，向北可達(dá)定泗路、向南能走北清路，東臨七星路，西向立湯路，商品房銷售指導(dǎo)價(jià)是6萬(wàn)/平米。

不出所料，卓越與萬(wàn)科打算再次聯(lián)手，并與金地+華潤(rùn)+保利展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)。不料最后，殺出一個(gè)“程咬金”，天時(shí)湯山以6.66億元+配建10600平米公租房競(jìng)得昌平北七家地塊。而在不久前的廣州土拍中，卓越也以頂價(jià)29.97億元+競(jìng)配建面積3600平米摘得番禺區(qū)橋南街蜆涌村大口涌以西地塊。

不少業(yè)內(nèi)人士驚呼卓越“有錢”，有分析指出，這次北上拿地說(shuō)明卓越長(zhǎng)期看好北京市場(chǎng)，并將北京市場(chǎng)作為未來(lái)重點(diǎn)突破的決心，“盈利空間不大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力卻很高，這是北京市場(chǎng)被看好的重要因素?！?/p>

也有人說(shuō)，這是陳凱帶來(lái)的改變。

2020年11月，這位“明星職業(yè)經(jīng)理人”正式加入卓越集團(tuán)，任集團(tuán)執(zhí)行董事長(zhǎng)職務(wù)，全面領(lǐng)導(dǎo)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)板塊，他曾先后出任陽(yáng)光城、中南置地總裁、新力控股聯(lián)席董事長(zhǎng)及行政總裁的職務(wù)。

根據(jù)卓越集團(tuán)官網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)，目前全國(guó)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米，70%儲(chǔ)備于粵港澳大灣區(qū)。

“這里面，有相當(dāng)部分是城市更新和寫字樓，規(guī)模要上去，還是得拿地。”

“從首批地塊的競(jìng)價(jià)情況來(lái)看，北京土地市場(chǎng)熱度依舊，公開(kāi)市場(chǎng)拼的就是資金?！睆母?jìng)拍場(chǎng)中能夠發(fā)現(xiàn)，此次集中競(jìng)拍能夠說(shuō)是龍頭+央企的狂歡。

上述人士指出，央企融資成本低、融資優(yōu)勢(shì)明顯，在拿地上很有優(yōu)勢(shì)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次土拍中，首開(kāi)、住總是市屬國(guó)企的代表，保利、中海、華潤(rùn)、金茂等則是央企的代表。

久未露面的中冶，更是接連奪下大興新城核心區(qū)H組地塊與東壩宅地。

不過(guò)，有人歡喜有人愁，開(kāi)拍前的“奪地?zé)衢T”中海成了“陪跑選手”，并未在此次集中拍地中有所收獲。

“很多地利潤(rùn)空間一般，達(dá)不到中海的要求?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)稱。

龍頭房企的表現(xiàn)亦不遑多讓。

碧桂園以41.15億+1.15萬(wàn)平米人才房競(jìng)得通州城市副中心1201街區(qū)地塊；融創(chuàng)則連下兩城，不僅以26.83億+15%政府產(chǎn)權(quán)份額奪得朝陽(yáng)金盞鄉(xiāng)宅地，更聯(lián)合石泰以64.4億元奪得石景山衙門口地塊。除此之外，龍湖、萬(wàn)科亦參與了多宗地塊競(jìng)報(bào)。

有分析指出，此次土拍溢價(jià)率并不高，但各類配建壓縮了利潤(rùn)，很多企業(yè)算不過(guò)賬，更要求企業(yè)轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理，注重成本管控。

從競(jìng)拍規(guī)則來(lái)看，此次北京土拍也具有里程碑意義。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，此次土地出讓方式頗為復(fù)雜，結(jié)合了區(qū)域位置、周邊市場(chǎng)、土地成本等因素作出了針對(duì)性的調(diào)整，涉及設(shè)定地價(jià)上限、競(jìng)建公租房、競(jìng)建高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅、競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)建國(guó)際人才社區(qū)房、套內(nèi)70/90及房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)等土地競(jìng)拍規(guī)則，多宗地塊疊加兩種以上競(jìng)拍規(guī)則。而在觸頂之后，將轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段。

有業(yè)內(nèi)人士指出，所謂高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，即針對(duì)建筑品質(zhì)和專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行綜合評(píng)分，意味著不是任意房企都能拍得地塊，對(duì)于房企的操盤能力和建筑水平都是一個(gè)考驗(yàn)。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，意味著逐漸進(jìn)入以質(zhì)取勝的階段。

截至目前，北京首次集中供地30宗地塊已出讓20宗。另10宗進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)方案比拼的熱門地塊，究竟花落誰(shuí)家，各家房企仍在廝殺

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原標(biāo)題： 北京地未央1110億收金、龍頭狂歡與最大贏家深圳卓越（下篇）