作者：觀點(diǎn)新媒體

雖數(shù)額不大，但祥生通過幾筆出售回籠了部分資金。

為了緩解流動性壓力，祥生還在繼續(xù)出售資產(chǎn)。

6月5日，祥生控股對外宣布，以9250萬元的價(jià)格出售目標(biāo)公司湖州交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)予浙江交投。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，祥生與浙江交投是彼此熟悉的合作伙伴，在浙江曾合作打造多個(gè)項(xiàng)目，目標(biāo)公司亦由買賣雙方各持有50%權(quán)益。

目標(biāo)集團(tuán)擁有總建筑面積約42.08萬平方米的在建物業(yè)項(xiàng)目，包括位于中國浙江省嘉興市的住宅及附屬物業(yè)，大部分已售罄。

此次資產(chǎn)出售，亦為了回籠資金。祥生控股于公告中稱，出售事項(xiàng)為該集團(tuán)提供了較早變現(xiàn)其投資的機(jī)遇，從而可改善該集團(tuán)的流動資金狀況。

根據(jù)祥生控股所披露的公告，項(xiàng)目公司50%的代價(jià)為現(xiàn)金9250萬元，將分三期支付。

首期付款為代價(jià)的10%，即925萬元，將于簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后三個(gè)營業(yè)日內(nèi)支付，賣方應(yīng)與買方合作，于收到首期付款后兩個(gè)營業(yè)日內(nèi)完成轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司50%股權(quán) 的相關(guān)工商登記程序。

第二期付款為代價(jià)的50%，即4625萬元須于完成登記后三個(gè)營業(yè)日內(nèi)支付，付款后兩個(gè)營業(yè)日內(nèi)，賣方須向買方轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司的所有相關(guān)公司文件及若干企業(yè)管理系統(tǒng)。第三期付款 為代價(jià)的余下40%，即370萬元須于移交完成后三個(gè)營業(yè)日內(nèi)支付。

出售事項(xiàng)完成后，祥生控股將不再持有目標(biāo)公司任何股權(quán)，且其將由買方全資擁有。與此同時(shí)，祥生、湖州吳興及目標(biāo)公司訂立債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，祥生將向目標(biāo)公司轉(zhuǎn)讓其結(jié)欠湖州吳興的債務(wù)2475萬元，以抵銷目標(biāo)公司結(jié)欠賣方相同金額的債務(wù)。

公告顯示，目標(biāo)公司擁有三家全資項(xiàng)目公司，即嘉興市南湖區(qū)交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、嘉興市秀洲區(qū)交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及嘉興市秀洲區(qū)交控祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。合計(jì)擁有總建筑面積約42.08萬平方米的在建物業(yè)項(xiàng)目，包括位于中國浙江省嘉興市的住宅及附屬物業(yè)。

根據(jù)公告中披露的湖州交投祥生財(cái)務(wù)報(bào)告，該公司2020年收入為6.05億元，而2021年已經(jīng)大幅提升至22.6億元；2020年稅后利潤為760.6萬元，2021年提升至1.67億元。

這筆出售為祥生帶來的預(yù)期收益約1.27億元，這一數(shù)值由截止2022年5月31日湖州交投祥生50%股權(quán)的公平值2.37億元，減去湖州交投祥生50%股權(quán)的長期股權(quán)投資賬面值1.1億元所得。

浙江交投與祥生是熟悉的合作伙伴，觀點(diǎn)新媒體獲悉，2020年雙方便聯(lián)合拿下嘉興不少地塊共同開發(fā)建設(shè)，目標(biāo)集團(tuán)所涉及到的交投祥生白鶴郡、交投祥生錦漁別院、祥生交投群賢府等項(xiàng)目大多已是售罄狀態(tài)。

仍在售的項(xiàng)目為2021年末開盤的交投祥生夢溪云廬項(xiàng)目。這一項(xiàng)目為2020年12月，交投祥生以樓面價(jià)10039元/平方米+6300平方米配建拿下，折合實(shí)際樓面價(jià)約12816元/平方米，目前售價(jià)約18200元/平方米。

另一個(gè)項(xiàng)目則進(jìn)展稍微緩慢，2021年8月30日，湖州交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以上限價(jià)5.1億元競得嘉秀洲-025號地塊，建面約5萬平方米，目前這一項(xiàng)目仍未預(yù)售。

祥生同樣于公告中指，目標(biāo)集團(tuán)開發(fā)的大部分物業(yè)項(xiàng)目已售出，預(yù)期將于年底前竣工及交付。

浙江一直是祥生的根據(jù)地。多年來，祥生采取「1+1+X」擴(kuò)張策略，即以于浙江省的發(fā)展為基礎(chǔ)，深入滲透泛長三角區(qū)域，并擴(kuò)展至泛長三角區(qū)域以外的其他具高增長潛力的城市（例如荊門、衡陽、常德及呼和浩特）。

從土地儲備的分布來看，截至2021年底，祥生應(yīng)占土地儲備總量2081萬平方米，當(dāng)中的405萬平方米為可供銷售╱租賃╱投資性的已竣工物業(yè)，1310萬平方米處于開發(fā)中，366萬平方米留待未來開發(fā)之用。

其中，浙江省1046萬平方米占總量50.3%，泛長三角區(qū)域774萬平方米占總量37.2%，其他區(qū)域260.21萬平方米占總量12.5%。截至目前，祥生位于整個(gè)長三角布局已占到現(xiàn)有土儲總量的87.5%。

在嘉興這一區(qū)域，祥生附屬公司開發(fā)了5個(gè)項(xiàng)目，可供銷售╱可供出租以及投資性的已完工物業(yè)6.94萬平方米；合聯(lián)營公司開發(fā)了5個(gè)項(xiàng)目，在建規(guī)劃建筑面積17.16萬平方米，未來開發(fā)預(yù)估建筑面積3.8萬平方米。

祥生的債務(wù)難題早有端倪。

2021年11月18日，祥生控股遭遇股價(jià)腰斬，當(dāng)日收盤跌53.91%，報(bào)1.59港元，總市值跌至48.39億港元；隨后，祥生控股股價(jià)便進(jìn)入下降通道，至今年6月6日收盤，股價(jià)為0.54港元，市值僅剩約16.43億港元。

在這期間，祥生著手對到期債務(wù)進(jìn)行管理。今年1月18日，祥生控股宣布完成于1月23日到期的3億美元債券的交換要約。

3月，祥生因未能按時(shí)償付美元債利息再違約，涉資1200萬美元（折合人民幣即7633.08萬元）。祥生稱，因受宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場環(huán)境及金融環(huán)境、多輪疫情等多種不利因素影響，公司流動性出現(xiàn)階段性問題。

多米諾骨牌持續(xù)發(fā)酵。4月6日，祥生控股披露，2023年優(yōu)先票據(jù)加速通知觸發(fā)了公司2022年到期2億美元10.5%優(yōu)先票據(jù)（2022年優(yōu)先票據(jù)）契約項(xiàng)下的交叉違約。由此，2022年優(yōu)先票據(jù)即日起停牌，直至另行通知為止。

有數(shù)據(jù)顯示，祥生主要有4筆境外債券，涉及存續(xù)金額約6.21億美元；除了上述違約的債券，剩余3筆均在明年不同時(shí)段到期，票面利率12%-13%，余額累計(jì)為4.2億美元。

此外，祥生地產(chǎn)集團(tuán)另有一筆5億元的境內(nèi)私募債。該公司債發(fā)行于2020年12月，年限2.25年，票面利率7.7%，將于2023年3月到期。

為了緩解流動性壓力，祥生早已祭出多項(xiàng)紓困舉措。今年1月，祥生控股宣布作價(jià)3.37億元出售浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司23.81%股權(quán)，該公司主要資產(chǎn)為一家位于浙江省諸暨市的保健及養(yǎng)老中心，建筑面積約35.37萬平方米，目前正在建設(shè)中。

由于大健康業(yè)務(wù)前期資金投入大、回報(bào)周期長，這筆出售亦在情理之中，該筆出售祥生控股從中錄得1.75億元收益。

同時(shí)間，祥生再與一家國企“換地”，在出售項(xiàng)目的同時(shí)購入一個(gè)項(xiàng)目。

具體來看，以4.87億元出售杭州濱拓企業(yè)管理有限公司51%股權(quán)，后者主要資產(chǎn)為一幅杭州市西湖區(qū)面積為96162平方米的住宅用地，再以5.59億元收購杭州迪蕩投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）的7.3258%權(quán)益及及待售債務(wù)，該企業(yè)持有紹興市越城區(qū)東湖鎮(zhèn)一幅面積為106509平方米的住宅用地。

有分析指，通過這一舉措，祥生不僅收回了對暫未盈利的項(xiàng)目上的投資，還增強(qiáng)了對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的持股。

隨后于3月，祥生再以2.72億元出售臺州塘里村BT項(xiàng)目公司58.5%股權(quán)，這一項(xiàng)目包括位于浙江省臺州市臨海市大洋街發(fā)展中住宅及配套設(shè)施物業(yè)，總建筑面積約4萬平方米。

雖數(shù)額不大，但祥生通過幾筆出售回籠了部分資金。

債務(wù)問題引發(fā)了評級機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂，年初，惠譽(yù)將祥生控股長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）從"B-"下調(diào)至"CC"?；葑u(yù)表示，鑒于其未來五個(gè)月內(nèi)沒有足夠的現(xiàn)金償付大規(guī)模到期資本市場債務(wù)（尤其是1月23日到期的2.92億美元債），祥生控股的信用風(fēng)險(xiǎn)升高。并認(rèn)為，自去年11月股價(jià)暴跌以來，祥生控股集團(tuán)對信托貸款的再融資能力可能已經(jīng)顯著惡化。

2月15日晚間，穆迪撤銷對祥生控股的“Caa2”企業(yè)家族評級和“Caa3”高級無抵押債券評級。評級撤銷前展望為“負(fù)面”。

在此之前，穆迪同樣表達(dá)了對于祥生控股流動性的風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)疑。

穆迪預(yù)期，祥生控股集團(tuán)在未來6-12個(gè)月內(nèi)的合同銷售額將有所下降，其需要使用其內(nèi)部現(xiàn)金資源來償還債務(wù)，這將減少其可用于支持其運(yùn)營的資金，進(jìn)而削弱其運(yùn)營現(xiàn)金流，使流動資金進(jìn)一步緊張。

體現(xiàn)業(yè)績上，截至前四月，祥生控股合約銷售總額約為111.25億元，合約建筑面積約為81.72萬平方米，與去年同期存在較大跌幅

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原標(biāo)題： 解局 | 繼續(xù)出售項(xiàng)目 祥生現(xiàn)在怎樣了？