作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 1月26日這一天，北京土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出冰火兩重天的態(tài)勢(shì)，前有海淀區(qū)三宗棚改地塊暫停出讓，后有北京開年土拍吸金108億元，熱鬧得緊。

在這一冷一熱的兩番景象背后，是房企拿地?zé)崆橹饾u顯現(xiàn)，更是北京樓市整體復(fù)蘇的痕跡。

當(dāng)日，北京成交3宗涉宅地塊，其中，合生創(chuàng)展擊退中海、華潤(rùn)、金茂等十余家房企，以46.57億元+21%的自持比例競(jìng)得北京大興舊宮地塊，溢價(jià)率10.88%，成交樓面價(jià)接近3.5萬(wàn)元/平方米。

過(guò)去幾年，合生創(chuàng)展一直秉持“多囤地、慢開發(fā)、高溢價(jià)”的發(fā)展方式，更傾向于利用時(shí)間差來(lái)賺錢，因此，“慢”成為這家老牌房企最深的烙印。

但自從合生二代朱桔榕上任后，這家“佛系”企業(yè)似乎在慢慢發(fā)生改變，表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上則是銷售的提速和公開拿地的參與度提高。

行事風(fēng)格變得更為進(jìn)取的合生創(chuàng)展，近兩年似乎瞄準(zhǔn)了華北一帶，希望通過(guò)搶占環(huán)京價(jià)值洼地來(lái)撬動(dòng)業(yè)績(jī)潛能的釋放。

然而，合生創(chuàng)展的資金狀況和運(yùn)營(yíng)能力能否撐得起這種速度，依舊值得考究。

北京土地市場(chǎng)向來(lái)不缺熱度。

1月26日，順義新城出讓2宗不限價(jià)地塊，總共吸引了7家房企參與競(jìng)拍。其中，順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6055、6056地塊在開拍后立馬進(jìn)入白熱化的爭(zhēng)搶狀況，禹洲、招商、新城、金地+保利聯(lián)合體輪番舉牌，而中建一局、路勁保持觀望狀態(tài)。

拍賣后期，禹洲、金地+保利聯(lián)合體更顯拿地意愿，兩家接連舉牌報(bào)價(jià)，互不相讓。最終，經(jīng)過(guò)24輪競(jìng)拍，金地+保利以20.5億元競(jìng)得上述地塊，溢價(jià)15.82%。

而中建一局則以40.61億元競(jìng)得順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6060、6066、6067地塊，溢價(jià)率0.52%。

順義新城地塊接連成交讓整場(chǎng)土拍掀起熱潮，但相較之下，18家房企齊聚競(jìng)價(jià)的大興舊宮地塊，爭(zhēng)搶更顯激烈。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)南郊農(nóng)場(chǎng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目DX05-0200-0037、0038、6002等地塊的總用地面積為5.7萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建面為13.3萬(wàn)平方米，地塊為純二類居住用地，容積率為2.2-2.4，不限房?jī)r(jià)。

該地塊的出讓起始價(jià)為42億元，競(jìng)價(jià)梯度為5000萬(wàn)元，其不僅吸引了招商、金茂、華潤(rùn)等“國(guó)家隊(duì)”參拍，更有中海、保利+首開聯(lián)合體等位列北京銷售榜單第一梯隊(duì)的房企“世紀(jì)同框”，陣容龐大令人咋舌。

競(jìng)拍開始后，招商率先報(bào)價(jià)45.36億元，一眾房企紛紛緊隨其后，但僅5輪競(jìng)拍，地塊就觸及最高上限價(jià)，轉(zhuǎn)為競(jìng)自持環(huán)節(jié)。

現(xiàn)場(chǎng)消息稱，合生、懋源、金地、華潤(rùn)等幾家房企在競(jìng)自持階段依舊保持較高的熱情。

經(jīng)過(guò)競(jìng)自持階段的鏖戰(zhàn)，地塊最終花落合生創(chuàng)展，成交價(jià)格為46.57億元及競(jìng)自持面積比例21%，突破了半個(gè)月前金地創(chuàng)造的11%自持面積的紀(jì)錄，成為2021年目前為止自持比例最高地塊。

在分析人士看來(lái)，北京新一年首拍獲得多家房企爭(zhēng)搶，打響“開門紅”，一方面是因?yàn)楫?dāng)下正值年初，企業(yè)的投拓額度充足，因此參拍的意愿更加強(qiáng)烈一點(diǎn)。有數(shù)據(jù)顯示，2021年的首20天，全國(guó)主要城市土地成交金額超過(guò)1000億元。

另一方面，隨著北京不限價(jià)地塊的增加，房企能夠獲得的利潤(rùn)空間日漸加大，企業(yè)也更愿意布局于此。

“從去年北京的土地供應(yīng)情況來(lái)看，不限價(jià)地塊成交比例增加，傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)上，限競(jìng)房的整體比例也較過(guò)往明顯下滑”，上述分析人士認(rèn)為。

事實(shí)上，限競(jìng)房是北京眾多調(diào)控政策的其中一種產(chǎn)物，始于2016年，興于2018年，限競(jìng)房的出現(xiàn)極大地壓縮了開發(fā)商的利潤(rùn)。2020年，北京限競(jìng)房迎來(lái)集中交付期，交付過(guò)后則逐步隱退，如今，隨著不限價(jià)地塊的增加，北京樓市無(wú)疑將迎來(lái)新一波的熱度。

除了企業(yè)、市場(chǎng)的因素外，熟悉北京樓市的分析人士也提到，大興舊宮地塊的地理區(qū)位、交通、配套等均較為優(yōu)質(zhì)。

據(jù)悉，上述地塊位于北京市地鐵8號(hào)線南段德茂站，交通便利性較強(qiáng)，且不限價(jià)，同時(shí)不設(shè)保障房面積要求，此外，13.3萬(wàn)平方米的規(guī)劃建面及2.2-2.4的容積率，是北京少有的具備良好質(zhì)素的商品住宅用地。

目前，舊宮地塊周邊有9個(gè)新房項(xiàng)目，均已入市，在售價(jià)格介于5.2萬(wàn)元/平方米至6萬(wàn)元/平方米之間，其中，2020年銷售排行第二的中海寰宇時(shí)代均價(jià)在5.5萬(wàn)元/平方米左右，周邊還有保利綠城和錦誠(chéng)園售價(jià)6萬(wàn)元/平方米、中鐵華僑城和園售價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米。

分析人士提到：“綜合來(lái)看，舊宮地塊的可售商品住宅綜合樓面價(jià)為4.43萬(wàn)元/平方米，和周邊項(xiàng)目相比擁有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。”

過(guò)往許多年，華北地區(qū)一直是合生創(chuàng)展重要的利潤(rùn)來(lái)源地。

創(chuàng)立于1992年的合生創(chuàng)展集團(tuán)被業(yè)內(nèi)稱作華南“大盤模式”的鼻祖，這種模式為朱孟依帶來(lái)了大筆財(cái)富的同時(shí)，也讓合生創(chuàng)展聲名鵲起。

2001年，合生創(chuàng)展開始北上，一口氣在北京拿下了5塊大型開發(fā)用地，總面積達(dá)到270萬(wàn)平方米，兩年后，朱孟依又以78元/平方米的成本價(jià)拿到天津?qū)氎嬉粔K2.5萬(wàn)畝的鹽堿地，并計(jì)劃就此打造“京津新城”。

隨著華北投拓的增大，該地區(qū)為集團(tuán)貢獻(xiàn)的業(yè)績(jī)亦逐步增加，最高光的時(shí)刻在2014年，華北地區(qū)為合生創(chuàng)展貢獻(xiàn)了50%的業(yè)績(jī)。

但合生創(chuàng)展擅長(zhǎng)用時(shí)間換空間，京津新城卻沒(méi)有給合生足夠的時(shí)間，朱孟依的“曼哈頓”沒(méi)有建成，合生華北的利潤(rùn)空間同樣沒(méi)有壘高。2015年，華北區(qū)域的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)瞬間腰斬，隨后的那些年，華北區(qū)域?yàn)楹仙鷦?chuàng)展貢獻(xiàn)的收益僅在30%上下。

華北區(qū)域業(yè)績(jī)的下滑源于京津新城的銷售收入與投入不成正比，當(dāng)初寄予厚望的項(xiàng)目如今成了尾大不掉的負(fù)擔(dān)，巨大的資金沉淀也讓合生的處境變得艱難。

自京津新城受挫后，合生創(chuàng)展的身影隱匿了起來(lái)，近幾年其在北京幾乎沒(méi)有在售的新項(xiàng)目，而著名的“老牌頂豪”霄云路8號(hào)去化已超過(guò)10年。

如今，隨著二代朱桔榕接班，合生創(chuàng)展又開始大手筆在北京連續(xù)拿地，這似乎向外界傳遞了一個(gè)信號(hào)：合生創(chuàng)展要加速擴(kuò)張。

因?yàn)槌舜舜文孟麓笈d舊宮地塊外，2019年9月25日，合生創(chuàng)展還與金茂聯(lián)合以28.2億元總價(jià)拿下北京豐臺(tái)區(qū)南苑石榴莊地塊，溢價(jià)率5.66%。

2020年5月，合生創(chuàng)展又以近180億元的價(jià)格奪得北京分鐘寺四宗地塊。有數(shù)據(jù)顯示，2020年合生華北公司土地投資額接近200億元，同比增長(zhǎng)239%。

如此大舉的布局，實(shí)際上有著合生創(chuàng)展對(duì)華北區(qū)域業(yè)績(jī)的野望，更是朱桔榕試圖透過(guò)華北撬動(dòng)集團(tuán)收益的一場(chǎng)實(shí)驗(yàn)。

事實(shí)證明，投資和回報(bào)往往是成正比的，即便在樓市的艱難時(shí)期同樣如此，近兩年，合生創(chuàng)展銷售進(jìn)入了快車道。

數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，合生創(chuàng)展錄得合約銷售額130.14億元，同比上升14.63%。其中，珠三角貢獻(xiàn)54億港元，占總銷售38%；長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)47億港元，占總銷售33%；而環(huán)渤海貢獻(xiàn)41億港元，占總銷售29%。

最新的數(shù)據(jù)顯示，2020年合生實(shí)現(xiàn)合約銷售額358.34億，同比大增53.7%，華北區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了130億元的銷售，大約排在北京房企年度銷售流量榜的第六名，為集團(tuán)貢獻(xiàn)36%的業(yè)績(jī)。

對(duì)合生創(chuàng)展而言，華北地區(qū)或許會(huì)成為其下一個(gè)投資洼地，但隨著合生接連的大手筆拿地，外界更關(guān)注其資金情況。

其2020年中報(bào)顯示，合生創(chuàng)展負(fù)債總額由2019年末1290.88億港元增加至約1700億港元，增長(zhǎng)31.7%；債務(wù)總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長(zhǎng)40.2%。

期內(nèi)，該公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物則僅有172.16億元，而公司的應(yīng)付賬款、短期債項(xiàng)達(dá)到311.58億元。

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原標(biāo)題： 土拍攬金108億合生“觸頂”47億奪舊宮宅地重倉(cāng)北京