作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 1月26日這一天，北京土地市場呈現(xiàn)出冰火兩重天的態(tài)勢，前有海淀區(qū)三宗棚改地塊暫停出讓，后有北京開年土拍吸金108億元，熱鬧得緊。

在這一冷一熱的兩番景象背后，是房企拿地?zé)崆橹饾u顯現(xiàn)，更是北京樓市整體復(fù)蘇的痕跡。

當(dāng)日，北京成交3宗涉宅地塊，其中，合生創(chuàng)展擊退中海、華潤、金茂等十余家房企，以46.57億元+21%的自持比例競得北京大興舊宮地塊，溢價率10.88%，成交樓面價接近3.5萬元/平方米。

過去幾年，合生創(chuàng)展一直秉持“多囤地、慢開發(fā)、高溢價”的發(fā)展方式，更傾向于利用時間差來賺錢，因此，“慢”成為這家老牌房企最深的烙印。

但自從合生二代朱桔榕上任后，這家“佛系”企業(yè)似乎在慢慢發(fā)生改變，表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上則是銷售的提速和公開拿地的參與度提高。

行事風(fēng)格變得更為進取的合生創(chuàng)展，近兩年似乎瞄準(zhǔn)了華北一帶，希望通過搶占環(huán)京價值洼地來撬動業(yè)績潛能的釋放。

然而，合生創(chuàng)展的資金狀況和運營能力能否撐得起這種速度，依舊值得考究。

北京土地市場向來不缺熱度。

1月26日，順義新城出讓2宗不限價地塊，總共吸引了7家房企參與競拍。其中，順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6055、6056地塊在開拍后立馬進入白熱化的爭搶狀況，禹洲、招商、新城、金地+保利聯(lián)合體輪番舉牌，而中建一局、路勁保持觀望狀態(tài)。

拍賣后期，禹洲、金地+保利聯(lián)合體更顯拿地意愿，兩家接連舉牌報價，互不相讓。最終，經(jīng)過24輪競拍，金地+保利以20.5億元競得上述地塊，溢價15.82%。

而中建一局則以40.61億元競得順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6060、6066、6067地塊，溢價率0.52%。

順義新城地塊接連成交讓整場土拍掀起熱潮，但相較之下，18家房企齊聚競價的大興舊宮地塊，爭搶更顯激烈。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)南郊農(nóng)場棚戶區(qū)改造項目DX05-0200-0037、0038、6002等地塊的總用地面積為5.7萬平方米，總規(guī)劃建面為13.3萬平方米，地塊為純二類居住用地，容積率為2.2-2.4，不限房價。

該地塊的出讓起始價為42億元，競價梯度為5000萬元，其不僅吸引了招商、金茂、華潤等“國家隊”參拍，更有中海、保利+首開聯(lián)合體等位列北京銷售榜單第一梯隊的房企“世紀(jì)同框”，陣容龐大令人咋舌。

競拍開始后，招商率先報價45.36億元，一眾房企紛紛緊隨其后，但僅5輪競拍，地塊就觸及最高上限價，轉(zhuǎn)為競自持環(huán)節(jié)。

現(xiàn)場消息稱，合生、懋源、金地、華潤等幾家房企在競自持階段依舊保持較高的熱情。

經(jīng)過競自持階段的鏖戰(zhàn)，地塊最終花落合生創(chuàng)展，成交價格為46.57億元及競自持面積比例21%，突破了半個月前金地創(chuàng)造的11%自持面積的紀(jì)錄，成為2021年目前為止自持比例最高地塊。

在分析人士看來，北京新一年首拍獲得多家房企爭搶，打響“開門紅”，一方面是因為當(dāng)下正值年初，企業(yè)的投拓額度充足，因此參拍的意愿更加強烈一點。有數(shù)據(jù)顯示，2021年的首20天，全國主要城市土地成交金額超過1000億元。

另一方面，隨著北京不限價地塊的增加，房企能夠獲得的利潤空間日漸加大，企業(yè)也更愿意布局于此。

“從去年北京的土地供應(yīng)情況來看，不限價地塊成交比例增加，傳導(dǎo)到新房市場上，限競房的整體比例也較過往明顯下滑”，上述分析人士認為。

事實上，限競房是北京眾多調(diào)控政策的其中一種產(chǎn)物，始于2016年，興于2018年，限競房的出現(xiàn)極大地壓縮了開發(fā)商的利潤。2020年，北京限競房迎來集中交付期，交付過后則逐步隱退，如今，隨著不限價地塊的增加，北京樓市無疑將迎來新一波的熱度。

除了企業(yè)、市場的因素外，熟悉北京樓市的分析人士也提到，大興舊宮地塊的地理區(qū)位、交通、配套等均較為優(yōu)質(zhì)。

據(jù)悉，上述地塊位于北京市地鐵8號線南段德茂站，交通便利性較強，且不限價，同時不設(shè)保障房面積要求，此外，13.3萬平方米的規(guī)劃建面及2.2-2.4的容積率，是北京少有的具備良好質(zhì)素的商品住宅用地。

目前，舊宮地塊周邊有9個新房項目，均已入市，在售價格介于5.2萬元/平方米至6萬元/平方米之間，其中，2020年銷售排行第二的中海寰宇時代均價在5.5萬元/平方米左右，周邊還有保利綠城和錦誠園售價6萬元/平方米、中鐵華僑城和園售價6.5萬元/平方米。

分析人士提到：“綜合來看，舊宮地塊的可售商品住宅綜合樓面價為4.43萬元/平方米，和周邊項目相比擁有較大的競爭力?！?/p>

過往許多年，華北地區(qū)一直是合生創(chuàng)展重要的利潤來源地。

創(chuàng)立于1992年的合生創(chuàng)展集團被業(yè)內(nèi)稱作華南“大盤模式”的鼻祖，這種模式為朱孟依帶來了大筆財富的同時，也讓合生創(chuàng)展聲名鵲起。

2001年，合生創(chuàng)展開始北上，一口氣在北京拿下了5塊大型開發(fā)用地，總面積達到270萬平方米，兩年后，朱孟依又以78元/平方米的成本價拿到天津?qū)氎嬉粔K2.5萬畝的鹽堿地，并計劃就此打造“京津新城”。

隨著華北投拓的增大，該地區(qū)為集團貢獻的業(yè)績亦逐步增加，最高光的時刻在2014年，華北地區(qū)為合生創(chuàng)展貢獻了50%的業(yè)績。

但合生創(chuàng)展擅長用時間換空間，京津新城卻沒有給合生足夠的時間，朱孟依的“曼哈頓”沒有建成，合生華北的利潤空間同樣沒有壘高。2015年，華北區(qū)域的業(yè)績貢獻瞬間腰斬，隨后的那些年，華北區(qū)域為合生創(chuàng)展貢獻的收益僅在30%上下。

華北區(qū)域業(yè)績的下滑源于京津新城的銷售收入與投入不成正比，當(dāng)初寄予厚望的項目如今成了尾大不掉的負擔(dān)，巨大的資金沉淀也讓合生的處境變得艱難。

自京津新城受挫后，合生創(chuàng)展的身影隱匿了起來，近幾年其在北京幾乎沒有在售的新項目，而著名的“老牌頂豪”霄云路8號去化已超過10年。

如今，隨著二代朱桔榕接班，合生創(chuàng)展又開始大手筆在北京連續(xù)拿地，這似乎向外界傳遞了一個信號：合生創(chuàng)展要加速擴張。

因為除了此次拿下大興舊宮地塊外，2019年9月25日，合生創(chuàng)展還與金茂聯(lián)合以28.2億元總價拿下北京豐臺區(qū)南苑石榴莊地塊，溢價率5.66%。

2020年5月，合生創(chuàng)展又以近180億元的價格奪得北京分鐘寺四宗地塊。有數(shù)據(jù)顯示，2020年合生華北公司土地投資額接近200億元，同比增長239%。

如此大舉的布局，實際上有著合生創(chuàng)展對華北區(qū)域業(yè)績的野望，更是朱桔榕試圖透過華北撬動集團收益的一場實驗。

事實證明，投資和回報往往是成正比的，即便在樓市的艱難時期同樣如此，近兩年，合生創(chuàng)展銷售進入了快車道。

數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，合生創(chuàng)展錄得合約銷售額130.14億元，同比上升14.63%。其中，珠三角貢獻54億港元，占總銷售38%；長三角貢獻47億港元，占總銷售33%；而環(huán)渤海貢獻41億港元，占總銷售29%。

最新的數(shù)據(jù)顯示，2020年合生實現(xiàn)合約銷售額358.34億，同比大增53.7%，華北區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了130億元的銷售，大約排在北京房企年度銷售流量榜的第六名，為集團貢獻36%的業(yè)績。

對合生創(chuàng)展而言，華北地區(qū)或許會成為其下一個投資洼地，但隨著合生接連的大手筆拿地，外界更關(guān)注其資金情況。

其2020年中報顯示，合生創(chuàng)展負債總額由2019年末1290.88億港元增加至約1700億港元，增長31.7%；債務(wù)總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長40.2%。

期內(nèi)，該公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物則僅有172.16億元，而公司的應(yīng)付賬款、短期債項達到311.58億元。

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原標(biāo)題： 土拍攬金108億合生“觸頂”47億奪舊宮宅地重倉北京