觀點 作者：觀點新媒體
5月13日，豫園股份于線上召開2021年度及2022年一季度業(yè)績說明會。
據(jù)悉，出席此次會議的管理層陣容頗為浩大，包含公司董事長黃震、聯(lián)席董事長石琨、聯(lián)席董事長王基平、獨立董事王哲、輪值總裁倪強、執(zhí)行總裁胡庭洲、執(zhí)行總裁兼CFO鄒超、執(zhí)行總裁周波、董事長助理兼董事會秘書蔣偉、副總裁王瑾、副總裁胡俊杰、副總裁張劍一共12位高管，可以看出公司對此次業(yè)績會的重視。
根據(jù)年報顯示，豫園股份實現(xiàn)營業(yè)收入510.63億元，同比增加12.15%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤27.99億元，同比增加13.39%；歸屬于上市公司股東的凈利潤38.61億元，同比增加6.92%。
據(jù)了解，豫園股份的營業(yè)收入主要來源于三大業(yè)務：產業(yè)運營（包含珠寶時尚、餐飲管理與服務、餐飲管理、酒業(yè)等）、物業(yè)開發(fā)與銷售、商業(yè)綜合運營與物業(yè)綜合服務。
上述三大業(yè)務中，產業(yè)運營業(yè)務為豫園股份最重要的收入來源。2021年，該業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入為330.62億元，同比增加30.71%，毛利率為13.71%，占總營收的64.7%；其中，珠寶時尚這一業(yè)務貢獻最多，實現(xiàn)營收274.5億元。
而公司的第二大收入則來自于物業(yè)開發(fā)與銷售業(yè)務，2021年營收為166.33億元，同比下降10.84％。此外，公司商業(yè)綜合運營與物業(yè)綜合服務業(yè)務的營業(yè)收入為13.68億元，同比減少13.57%。
值得的注意的是，隨著近年來豫園股份的營業(yè)收入不斷上漲，房地產業(yè)務對營收的貢獻卻在縮小。
2019年-2021年，該公司營業(yè)收入為429.12億元（經調整前）、440.51億（調整前）、510.63億元；同期公司物業(yè)開發(fā)與銷售實現(xiàn)收入占總營收的比例為44.8%、39%、32.6%，三年時間下降了約12.2個百分點。
在豫園股份的2021年年報中，物業(yè)開發(fā)與銷售也是三大業(yè)務中唯一出現(xiàn)毛利率下降的。報告期內，公司物業(yè)開發(fā)與銷售業(yè)務毛利率為27.44%，較2020年下降0.97個百分點；而產業(yè)運營業(yè)務和商業(yè)綜合運營與物業(yè)綜合業(yè)務毛利率分別為13.71%、51.90%，較2020年均出現(xiàn)不同程度的上漲。
據(jù)聯(lián)席董事長王基平介紹，自從2018年復星將旗下地產平臺重組注入后，豫園股份的房地產開發(fā)模式已經從傳統(tǒng)的高周轉、高杠桿的房地產模式向以產業(yè)導入為先、產城融合的產業(yè)地產模式轉變，公司內部將這種模式稱為“蜂巢模式”。
“公司現(xiàn)在的核心業(yè)務模式就是每進入到一個城市，便伴隨著多個產業(yè)的導入，多個產業(yè)園的落地，形成數(shù)個產業(yè)基金，以及數(shù)個產業(yè)蜂巢項目的落地，通過這樣一個組合的打法，來實現(xiàn)蜂巢產品在各個核心城市的核心地段的落位。”
在他看來，蜂巢業(yè)務正持續(xù)地為豫園股份提供穩(wěn)健的現(xiàn)金流和利潤，而公司則通過打造更多的場景，反向賦能產業(yè)的發(fā)展，為產業(yè)的發(fā)展助力。
據(jù)悉，2021年豫園股份通過蜂巢模式打法獲取了位于上海、成都核心區(qū)位的項目，實現(xiàn)房地產銷售金額174.54億元，銷售面積75.05萬平方米，結轉面積108.62萬平方米。
截至2021年底，豫園股份目前主要房地產開發(fā)投資項目共計57個。土地儲備方面，公司旗下尚有4個待開發(fā)項目，持有待開發(fā)土地面積約25.43萬平方米，規(guī)劃建筑面積約54.83萬平方米。
針對公司地產板塊的下一步發(fā)展戰(zhàn)略，王基平指出，在區(qū)域方面，未來會重點關注一線城市跟強二線城市，以及包括長三角、粵港澳大灣區(qū)、華中兩湖區(qū)域、成渝區(qū)域在內的核心城市經濟圈。
他還透露，“接下來也會針對健康、金融、科創(chuàng)、文化、旅游等多個方向發(fā)展，進行蜂巢產品的設計跟封裝?！?/p>
上海疫情對于豫園股份業(yè)務的影響也是市場中最關心的問題之一。對此，CFO鄒超透露，早在3月初，豫園股份便已經對旗下所有的業(yè)務進行了持續(xù)的排查，滾動地調整相應的生產計劃、銷售計劃和相應的投入，對于收入和利潤進行持續(xù)的滾動預估。
同時，公司也加強對于費用方面的管控，尤其是一些固定部分的投入和支出，更加關注與業(yè)務收入增長相關的投入。
根據(jù)他預估，從全年的角度來看，公司的整體利潤是在一個可管控的范圍內?！肮緦崿F(xiàn)年初的既定目標還是比較有信心的，我們會通過各種方式來力爭完成全年既定的方向和目標?！?/p>
例如股權激勵層面，2019年6月5日，復星國際有限公司召開股東特別大會，會議批準了豫園股份第二期合伙人期權激勵計劃，該激勵計劃對于公司全資子公司的6位核心經營層授予了540萬份豫園股份A股普通股期權，行權價格9.09元/股。而截至5月13日收市，豫園股份股價為9.84元/股。
該期權第三個行權期可行權數(shù)量占獲授股票期權數(shù)量的50%，業(yè)績的目標考核為：基本每股收益不低于0.95元/股，或2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤相比2018年復合增長率不低于12%。
另于2021年10月28日,豫園股份審議通過《關于向激勵對象授予2021年限制性股票的議案》，該議案授予的限制性股票數(shù)量為564.27萬股，激勵對象共計107人，限制性股票授予的價格為每股5.37元。
該次激勵的限制性股票第二個解除限售期可解除限售數(shù)量占獲授限制性股票數(shù)量的33%，業(yè)績考核目標為2021-2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤累計不低于81.70億元。
以下為豫園股份2021年度及2022年一季度業(yè)績說明會現(xiàn)場問答實錄：
現(xiàn)場提問：請教管理層公司地產板塊的整體發(fā)展戰(zhàn)略思路是怎樣的？
王基平：我們的地產業(yè)務自從2018年重組注入豫園后，已經就從傳統(tǒng)的高周轉、高杠桿的房地產模式向以產業(yè)導入為先、產城融合的產業(yè)地產模式轉變，我們內部叫蜂巢模式。
2021年公司還是繼續(xù)堅持我們的蜂巢模式打法，通過這種打法新獲取了上海、成都的核心區(qū)位的項目，實現(xiàn)了簽約174億元，簽約面積75萬平方米，結轉收入也達到了166億元。同時我們的存量項目也是在穩(wěn)步推進，業(yè)務的毛利率仍然在我們這個行業(yè)里面保持較高的水平。
公司現(xiàn)在的核心業(yè)務模式就是每進入到一個城市，有多個產業(yè)的導入，有多個產業(yè)園的落地，以及形成幾個產業(yè)基金，包括幾個產業(yè)蜂巢項目的落地，這樣一個組合的打法，來實現(xiàn)蜂巢產品在各個核心城市的核心地段的落位。
我們接下來也會針對健康、金融、科創(chuàng)、文化、旅游等多個方向，進行蜂巢產品的設計跟封裝。具體而言，我們通過深入挖掘目標城市的具體產業(yè)訴求，打通復星和豫園的產業(yè)資源，定制并落位契合城市產城目標的生態(tài)產品，實現(xiàn)產業(yè)和蜂巢業(yè)務的共贏。
最近這兩年，我們的項目也是在整個監(jiān)管合規(guī)的前提下有序穩(wěn)定地在發(fā)展，一些具備一定體量的儲備項目也是確保了未來我們多年的可持續(xù)發(fā)展，后續(xù)我們還會持續(xù)通過蜂巢模式，打造高品質、好口碑、高利潤的蜂巢項目。
我們也會繼續(xù)重點關注一線城市跟強二線城市，以及重點的核心城市經濟圈，比如長三角、粵港澳大灣區(qū)，華中兩湖區(qū)域以及成渝區(qū)域。此外，蜂巢的業(yè)務也在持續(xù)地為豫園提供穩(wěn)健的現(xiàn)金流以及利潤，同時我們打造更多的場景，反向賦能產業(yè)的發(fā)展，為產業(yè)的發(fā)展助力。
現(xiàn)場提問：本輪上海疫情對公司又怎么樣的影響？公司有哪些應對措施？
鄒超：在本次疫情下，公司的線下業(yè)務在3月份后半個月以及4月份都受到了一定影響。
其實，公司在3月初開始就已經持續(xù)對所有的業(yè)務進行了持續(xù)的排查，我們每次都會滾動地調整相應的生產計劃、銷售計劃和相應的投入；我們對于收入和利潤進行持續(xù)的滾動預估。我們預估，從全年的角度來看，公司的整體利潤是在一個可管控的范圍內。同時旗下各個產業(yè)也在積極組織復工復產。
公司本身也是上海的疫情保供單位，我們旗下的一些餐飲和藥房也已經率先完成了復工復產，包括我們的珠寶供應鏈也在持續(xù)進行一些排布，我們盡量減少疫情對公司正常經營業(yè)務帶來的影響。
在目前的外部環(huán)境的情況下，我們更加強了費用的管控，尤其是一些固定部分的投入和支出。在增長方面，我們更關注于與我們的業(yè)務收入增長相關的投入，我們也會調節(jié)在相應的季節(jié)上提前做好排布。
希望在這樣的管控和疫情的影響到下一個階段的時候，能夠相比于其它競爭對手和市場更好地反映和推動。公司對實現(xiàn)年初的既定目標還是比較有信心的，我們會通過各種方式來力爭完成全年既定的方向和目標。
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