觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
引戰(zhàn)的效果也很明顯，中集產城駛入了“快車道”。
從松山湖北站前往中集產城松山湖數字產業(yè)園區(qū)的途中，經過東莞四所高校，行人中不少背著書包或拿著課本的學生。借著高校群的優(yōu)勢，不少產業(yè)園運營商前來扎營駐地，其中包括華為和中集產城。
初始車流較為稀少，當隱約能看到華為尖頂塔樓時，車輛逐漸變多起來，也說明離目的地不遠了。
10月23日，松山湖中集產城數字科技產業(yè)園正式開園。據介紹，該園區(qū)定位為數字科技創(chuàng)新高地和產業(yè)集群，總規(guī)劃面積約47萬㎡，預計2022年完成全部招商，將進駐智能科技企業(yè)200家，年產值可達100億元。
次日上午，中集產城召開了媒體交流會，中集產城集團副總經理張一平、戰(zhàn)略研究中心主任王英杰、東莞城市公司總經理馬鶴鵬等管理層出席了活動。
在長達兩個半小時交流中，中集產城管理層的話題從產業(yè)園區(qū)的演變過程漸進到目前發(fā)展現狀，再到未來前景以及公司的前世今生。話題之外，我們可以看到在四十余年的產業(yè)園發(fā)展史中，作為“新生力量”的中集產城在講述一個自我蛻變的故事。不過，故事中有希望，自然就有誤解和焦慮。
“中集產城一直反復提醒自己做什么，不做什么，一直在強調自己做的不是產業(yè)地產，而是園區(qū)；做的園區(qū)不是二房東，更不是地產?！敝屑a城聯席總經理王永飚在會上說。
故事：引戰(zhàn)之路
作為中集集團目前八大業(yè)務板塊之一，中集產城成立于2003年，前身為中集地產，主要從事傳統(tǒng)地產開發(fā)。于2015年3月份，其完成更名后，在開發(fā)業(yè)務的基礎上逐漸轉向產業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設和運營。
實際上，從成立到完成更名期間，房地產開發(fā)業(yè)務在中集集團的業(yè)務比重中微乎其微。這業(yè)務營業(yè)收入也長期處于末位。
毫無疑問，轉型已經迫在眉睫。對此，張一平坦言，因為集團是傳統(tǒng)制造業(yè)背景、制造業(yè)的企業(yè)文化和價值觀，包括它的機制。
“這和傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務的機制市場規(guī)則是不一樣的，因為中集畢竟是傳統(tǒng)制造業(yè)為主，所以已經下決心不想做傳統(tǒng)房地產了，想做產城融合。”
不過，觀點地產新媒體了解到，早于2013年9月16日，中集產城就開始探索產城融合業(yè)務。彼時，應深圳市城市更新需求，中集集團與東莞市政府達成全面合作，分別將南方集裝箱廠、坪山車輛廠遷址至鳳崗、望牛墩。
隨后，中集集團又獲得松山湖高新區(qū)一宗503畝地塊，并建成了第一個產城融合項目“中集智谷”。中集產城管理層介紹，該項目總投資額60億元，大概建筑面積53萬㎡，園區(qū)是35萬㎡，需配建18萬㎡人才配套住宅。其中，A區(qū)第一期于2015年底入伙。
直到更名后，中集產城才在江門新會落地第二個園區(qū)項目“中集智庫”。該項目占地3.34萬㎡，規(guī)劃總建筑面積10.54萬㎡，總投資額約5億元，計劃分三期開發(fā)建設。目前，一期工程已竣工，建筑形態(tài)為多層和高層辦公用房，建筑面積1.22萬㎡。
談到上述兩年緩慢探索經歷時，張一平再次感嘆，傳統(tǒng)制造業(yè)與產業(yè)園區(qū)開發(fā)在思維和機制上有著巨大隔閡。
“受制于傳統(tǒng)制造業(yè)的體系，這個機制、文化還不是太匹配，對產城融合產業(yè)園區(qū)的開發(fā)思路還不是掌握得清楚。更名后，集團還是想迅速把它做起來，但受制于內部環(huán)境，以及人才結構等外部環(huán)境，這幾年除了這兩個項目以外沒有太多的發(fā)展。”
那時，中集產城一直在思考的問題是：“機會在哪里呢？”
答案是：“碧桂園”。
為什么是碧桂園？
張一平解答道：“禹總(指中集產城董事總經理禹振飛）當時有兩個想法，第一是希望引入外部力量突破固有的機制和體制，同時集團歷史遺留用地都在前海、太子灣、上海寶山、坪山等一線城市核心地帶；第二是產城融合的核心能力一定不在建設能力，一定不在蓋房子的能力，我們的能力一定在產業(yè)資源的集聚，就是怎么集聚產業(yè)資源去招商、運營、服務?！?/p>
于是，2016年9月份，中集集團與碧桂園簽署戰(zhàn)略合作協議，將在地產、模塊化建筑、物業(yè)配套服務如立體停車庫、電商等領域達成戰(zhàn)略合作伙伴關系。將近一年后，碧桂園以9.3億元正式入股中集產城，成為了第二大股東，持股比例達25%。
而在2017年期間，碧桂園開始“加速跑”，該年末在合同銷售金額、合同銷售面積、毛利、銷售收入以及股東應占核心利潤等方面均錄得大幅度提升。也在這一年，碧桂園一躍到行業(yè)銷售規(guī)模第一名，并成為首個銷售金額突破5000億元的開發(fā)商。
中集產城管理層告訴我們，碧桂園戰(zhàn)投進來時，公司引進了碧桂園的“雙享”機制和專門成立了兩個部門：做開發(fā)的碧桂園團隊、負責招商運營和產業(yè)資源的產能事業(yè)部；也帶來三點明顯的突破，即原有體制和機制的突破、品牌力的突破和資金實力的提升。
引戰(zhàn)的效果也很明顯，中集產城駛入了“快車道”。
2017-2019年三年間，中集產城盈利規(guī)模實現了從十億級別到近百億元的突破。期間，產城融合項目也在全國各地遍地開花，其中2018年在深圳獲得前海國際中心產城綜合體項目、光明低軌衛(wèi)星物聯網產業(yè)園；2019年獲得上海美蘭湖、深圳太子灣以及順德軍民融合產業(yè)園等項目。
目前，中集產城已進駐深圳、東莞、上海、順德、惠州等10個城市，運營項目達20多個。
王英杰透露，未來公司會在三年實現20城市的布局，目前目標實現多半。同時，作為配套服務業(yè)會聚焦在“2+X”的區(qū)域，“2”即粵港澳大灣區(qū)和長三角一體化的區(qū)域，“X”即在上述兩個區(qū)域與其他企業(yè)進行區(qū)域協同。
不過，中集集團內部有“兩道紅線”，即板塊資產規(guī)模不能超過集團的20%，負債率不能超過65%。但實際上，碧桂園入股兩年后，中集產城在2019年下半年的資產規(guī)模已經即將接觸第一道紅線。
在“紅線”壓迫下，輕資產成為了中集產城另一條探索之路。于2019年半年工作會議中，其提出“輕重并行”的策略。其中，于23日開園的東莞松山湖中集產城數字科技產業(yè)園為其首個管理面積超過20萬㎡的輕資產項目。
王英杰表示，在“輕”方面將盡快輸出中集產城運營品牌體系，未來實現400萬㎡的運營規(guī)模，并通過輕資產運作支撐產業(yè)集群的發(fā)展提高產業(yè)的質量和數量，以支撐重資產項目的拓展。
但這不能從根本上解決問題。
于是，“出表”與“新戰(zhàn)投”雙雙而至。今年10月9日，中集集團再次為中集產城引入主要從事文化產業(yè)開發(fā)、運營的曲江文投，持股比例為25%；同時，碧桂園計劃增資中集產城股份比例至30%。
而完成上述動作后，中集產城也將“完成自由放飛”。
關于引入曲江文投，張一平告訴觀點地產新媒體，直接原因是公司在江蘇揚州已經獲得一個面積達10.88平方公里文旅產業(yè)項目，需要引入曲江文投這類企業(yè)進行開發(fā)合作。深層原因是，目前公司下一步戰(zhàn)略是“6+X”：“有一半是和中集傳統(tǒng)的業(yè)務相關，但有一半是沒有的，其中文化創(chuàng)意是重要發(fā)展產業(yè)之一?！?/p>
中集產城透露，在中集產城的構思中，公司想要構建的是類似于萬科的股東結構?！拔覀冇幸粋€相對的大股東，但是沒有絕對控股的股東，然后有若干個有產業(yè)背景的股東相繼引進來，所以產城未來還會有新的引戰(zhàn)?！?/p>
不過，中集產城三年間盈利能夠完成從十億元到近百億元的突破，不少質疑觀點認為，其是通過產業(yè)勾地的模式進行住宅開發(fā)、銷售。同時，于2020年中期，中集集團房地產板塊營收和凈利潤均錄得較大幅度的同比增長。
對此，張一平回應稱，2015年更名時，公司已經下決心不想做傳統(tǒng)房地產了，并且將房地產開發(fā)的業(yè)務范圍取消了。他又舉例說道：“松山湖數科園中有18萬平的人才房，這些不是拿去當房地產賣，是給入園企業(yè)的稅收來捆綁。完成稅收要求后，內部價加裝修費用大概一萬出頭，但周邊住宅大概賣到四五萬一平?！?/p>
王英杰則補充道：“我們把主要精力放在‘產’方向，所以現在上海、揚州園區(qū)中的‘城’的部分，我們找到了金地集團、禹洲地產為合作伙伴。‘城’的部分讓他們小股操盤，我們拿到的收益補貼‘產’部分。未來大方向也是專注于產，城部分通過商業(yè)手段找一些更適合來做的合作對象?！?/p>
張一平又在PPT分享中強調，產城融合是通過產業(yè)模式進行招商，以打造產業(yè)生態(tài)、運營服務吸引產業(yè)鏈集聚，地產模式作為輔助，并且配套不等同于住宅。而產業(yè)地產則是提煉產業(yè)以外的為賣點，靠地段、價格為訴求。
“產城融合不是產業(yè)地產。經常和政府勾兌是產業(yè)模式，除了報批報建要和政府勾兌，平常不用和政府勾兌的就是地產模式?！睆堃黄秸f道。
交流會結束后，就中集產城IPO啟動方面，觀點地產新媒體進一步詢問管理層具體計劃，對方表示：“目前IPO只是一個長期計劃，尚未進入三年籌備期，還沒有明確的時間。”
去年5月份，金融政策開始鼓勵和支持國家級產業(yè)園區(qū)進行開發(fā)主體IPO上市。去年年底，在上市路上奔赴了11年的中新集團成功上市，成為A股市場上以國家級開發(fā)區(qū)運營為主要業(yè)務的第13家上市企業(yè)，這也將是近十年來園區(qū)建設主體IPO的第一單。
不過，中新集團11年上市路途中，其一直在進行去房地產化。在目前監(jiān)管政策趨嚴的形勢下，中集產城若有進行上市的計劃，未來還需思考如何化解這道“難題”。
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