2021年，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了翻天覆地的行業(yè)大洗牌，導(dǎo)火索從恒大暴雷事件開始，而本質(zhì)原因在于融資持續(xù)收緊以及市場快速下行，導(dǎo)致房企現(xiàn)金流斷裂。

陽光城、花樣年、合景泰富、新力、佳兆業(yè)等一眾昔日黑馬房企無不“成也快周轉(zhuǎn)、敗也快周轉(zhuǎn)”。

重災(zāi)區(qū)當(dāng)屬閩系房企與粵系房企，要么是在生死邊緣掙扎、要么是在生死邊緣游走。

行業(yè)的車輪仍在無情的碾壓，下一家暴雷的房企何在？

作為近期被推上風(fēng)口浪尖的禹洲集團(tuán)，成為行業(yè)的焦點(diǎn)，而討論的并非其發(fā)展，而是“還能堅(jiān)持多久？”

首先說下美元債：

過去一年，80%暴雷房企都是躺在了美元債無力償還的剛性兌付上，僅今年1月份，國內(nèi)10幾家房企將面臨18筆美元債的到期，總計(jì)金額高達(dá)354億元。

而同樣作為中資美元債大戶的禹洲，將會在2022年迎來償債高峰。而禹洲的美元債存續(xù)及到期情況如下：

1、 存續(xù)有14筆美元債，存續(xù)規(guī)模在57.27億美元，折合人民幣約350億元。

2、2022年到期7.12億美元，其中1月合計(jì)兩筆，共5.79億美元（票息8.625%）

單從美元債的債務(wù)結(jié)構(gòu)來說，禹洲只有順利渡過1月份，才能夠有更多的喘息時(shí)間。

而這也便是禹洲為何近期頻頻變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的重要原因。

先是12月份，質(zhì)押總部大樓獲得銀行貸款11億，揭露了其財(cái)務(wù)狀況的舉步維艱。

再是1月5日，將曾經(jīng)被林龍安寄予厚望的禹洲物業(yè)服務(wù)賣身給了華潤萬象生活，轉(zhuǎn)讓代價(jià)為10.6億元。

禹洲物業(yè)服務(wù)為此前遞表上市的禹佳生活服務(wù)的一部分，但是受限于上市推進(jìn)的不順，只能無奈選擇賣給了華潤萬象生活。

禹洲對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的變賣是來自于債務(wù)剛兌的壓力，也更是積極自救的重要舉措。

禹洲，作為千億房企的真實(shí)經(jīng)營情況，自2020年來便一直撲朔迷離。

整體來說，千億成色不足，增收不增利顯著，盈利能力持續(xù)下滑甚至堪憂。

尤其是2021年的半年報(bào)對于上一年度的真實(shí)經(jīng)營與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的變更，撕開了其堪憂的經(jīng)營業(yè)績，也被資本市場蒙上了一層信用的陰影。

在2021年半年報(bào)發(fā)布之際，禹洲集團(tuán)重列了2020年半年報(bào)。

1、營收由140.07億元變更為20.19億元；

2、銷售成本由107.31億元變更為19.72億元；

3、毛利由32.76億元變更為0.46億元，期內(nèi)利潤由盈利15.51億元變更為虧損2.27億元，母公司擁有人應(yīng)占核心利潤由10.19億元變更虧損2.18億元；

差異之大，而僅歸因于位于唐山、合肥、武漢、舟山、揚(yáng)州、漳州、亳州及蘇州的十一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的遞延影響。

字面上的圓滑并不能抵住資本市場對其真實(shí)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的質(zhì)疑。

2021年以來，業(yè)績詭變的禹洲集團(tuán)的多個(gè)評級機(jī)構(gòu)對其降級。

而其財(cái)務(wù)信用陰影也仍在持續(xù)。

12月20日，禹洲集團(tuán)發(fā)布人事調(diào)整公告，執(zhí)行董事林禹芳辭任，轉(zhuǎn)向附屬公司、禹佳生活服務(wù)的管理工作。

同時(shí)，林龍安獲委任為可持續(xù)發(fā)展委員會的主席。

透過近期高層的變動(dòng)，仔細(xì)窺探發(fā)現(xiàn)，禹洲的家族色彩仍然濃重，重要領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)長期由林龍安家族把持。

林龍安夫人郭英蘭出任董事局副主席，主要負(fù)責(zé)監(jiān)管采購部外；

妹夫林聰輝主要負(fù)責(zé)質(zhì)量控制、預(yù)算編制、審批及審查；

2017年6月辭任的胞弟林龍智主要負(fù)責(zé)監(jiān)管辦公室、人力資源部、前期部、客戶服務(wù)部及法務(wù)部。

其實(shí)，有別于其他閩系開發(fā)商的激進(jìn)，禹洲集團(tuán)在2017年以前對標(biāo)香港開發(fā)商，一直穩(wěn)扎穩(wěn)打，在中國地產(chǎn)的“杠桿紅利”時(shí)代發(fā)展稍顯遲緩。

真正的改變是從2017年開始，當(dāng)年提出“三年劍指千億”的目標(biāo)后，便開啟了負(fù)債規(guī)模快速膨脹、高價(jià)拿地的快速擴(kuò)張模式。

直到2020年，禹洲集團(tuán)終于跨入“千億俱樂部”的門檻。

不做事后諸葛亮，僅從現(xiàn)時(shí)點(diǎn)審視上一輪的行業(yè)周期，禹洲明顯是踩錯(cuò)了節(jié)奏。

不知道在千億目標(biāo)下境內(nèi)外瘋狂舉債大肆拿地的禹洲集團(tuán)，還能繼續(xù)狂奔多久？